某某;海南水文地质工程地质勘察院;海南定安某有限公司合同纠纷执行异议执行其他

海海南省定安县人民法院 执行裁定书 （2025）琼9021执异26号 2 海南省定安县人民法院 执行裁定书 （2025）琼9021执异26号 案外人：***，女，1961年3月15日出生，汉族，住江苏省常州市武进区，公民身份号码：XXX。 委托代理人：***，北京大成（海口）律师事务所律师。 申请执行人：海南水文地质工程地质勘察院，住所地：海南省海口市琼山区，统一社会信用代码：914600xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：曾某，该院院长。 委托代理人：***，北京金台（海口）律师事务所律师。 委托代理人：***，北京金台（海口）律师事务所律师。 被执行人：海南定安某有限公司，住所地：海南省定安县塔岭开发区，统一社会信用代码：914690xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：郑某，该公司总经理。 本院在执行申请执行人海南水文地质工程地质勘察院（以下简称“海南水文勘察院”）与被执行人海南定安某有限公司（以下简称“定安某公司”）检验合同纠纷一案中，案外人***于2025年3月24日对本院执行中查封登记在被执行人定安某公司名下位于海南省定安县提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人***称，本人于2025年2月27日收到贵院通知，得知贵院查封定安某公司二期3、4#楼3号楼16层1601房，对该查封行为不服，提出异议。该房产在查封前由被执行人出售给***，双方于2016年10月16日签订认购书，异议人于2016年10月25日支付20万元购房款，后于2020年2月25日签订购房合同，异议人已于本案查封前支付完毕全部房款。被执行人于2023年8月将该房屋交付给异议使用，异议人接收案涉房屋，并支付了物业管理费用，且一直合法占有至今。异议人认为案涉房产买卖合同签订在法院查封之前，且在查封前已经支付完毕全部购房款并缴纳契税，异议人亦于2023年8月起缴纳物业管理费，但因出卖人即本案被执行人的原因导致未能办理过户登记，商品房买卖合同合法有效，异议人合法占有该房产。另，该房屋由异议人购买用于居住且异议人作为买受人名下无其他用于居住的房屋，该情形同时符合《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定的情形，贵院查封案涉房产违反法律规定，损害了异议人的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条的规定提出异议，请求贵院解除上述查封房产，中止对该房产的强制执行。 海南水文勘察院辩称，1、位于海南省定安县1601房的所有权归属定安某公司，答辩人享有对该争议不动产向法院申请执行的权力。根据《民法典》第208、216条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产登记薄是物权归属和内容的法定依据，由登记机构管理。虽然被答辩人与定安某公司签订房屋买卖合同，但双方并未办理房屋的过户登记。根据相关法律规定，物权具有优先效力。因此该争议不动产的物权归属于定安某公司，答辩人依据胜诉判决有权向法院申请强制执行某公司的房产维护自己权益。2、涉案不动产的购房款并未全部支付，且争议不动产未办理登记过户的原因在于被答辩人。被答辩人并不符合《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形。根据（2024）琼9021民初1235号民事调解书中双方自愿达成调解协议内容可知，被答辩人***应向第三人***支付剩余的购房款及其必要开支的费用，共计230000元。但根据被答辩人提供的转账记录，两份转账凭证记载的是范某乙向张某的转账记录，并不能证明被答辩人已按调解书内容要求向***支付了剩余的购房款。且购房合同于2016年就已经签订，正是因为被答辩人迟迟不按照购房合同的约定支付剩余购房款项，定安某公司才未将涉案房屋过户到被答辩人的名下，未办理过户登记的过错完全在于被答辩人。3、被答辩人不符合《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九第二款：“所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。对于该条款中“无其他居住房屋”应理解为：在案涉房屋所在地无其他住房，买受人家庭（含配偶及未成年子女）名下无其他住宅，被答辩人仅提供一份其名下在定安县无房的证明，并不能说明其家庭名下在定安无其他住宅。且根据被答辩人提供的个人信息可知，其住所地为江苏省常州市武进区，案涉财产并不是被答辩人的唯一住房。综上，被答辩人的异议请求没有事实及法律依据，请贵院查明相关事实维护答辩人的合法权益。 定安某公司未提交答辩意见。 本院查明：2016年10月16日案外人***与定安某公司签订认购书，购买定安某公司名下位于海南省定安县塔岭新区400480元。后于2020年2月25日双方签订商品房买卖合同，合同约定一次性付款人民币400480元。2023年8月16日案外人***缴纳案涉房产2022年1月1日起至2023年12月31日物业费4230元，2023年8月21日缴纳案涉房产契税5595.43元。本院另案当事人***就涉案房产的房款于2024年6月19日向本院提出诉讼，***原先认购定安天九美食文化广场（二期）3、4#楼3号楼16层1601房，全款转账给定安某公司，而后经过与定安某公司协商委托张某转卖给案外人***，***仅支付人民币20万元，余款200480元未支付而向本院主张权利，本院作出（2024）琼9021民初1235号民事调解书，调解如下：被告***、蒋某尚欠原告***购房款、资金占用费等共计人民币230000元……。2024年案外人***委托其范某乙分别于2024年8月31日、2024年9月26日支付给张某人民币230000元用于履行上述调解书确定的义务。***及其爱人蒋某在定安无房产信息。申请执行人海南水文勘察院依据已经发生法律效力的海南省第一中级人民法院（2023）琼96民终6703号民事判决书于2024年10月14日向本院申请强制执行，本院当日依法立案受理。在执行过程中本院于2024年12月查封登记在被执行人定安某公司名下位于海南省定安县。 本案争议的焦点问题是：案外人***主张的权利是否能排除执行。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述法律规定，只有同时满足了上述三个条件，房屋买受人才享有物权期待权，才能向法院提出排除执行的异议。经本院查明，本院在查封之前案外人***已与定安某公司签订商品房买卖合同，虽案外人***与另案当事人***因涉案房产房款发生纠纷，经本院调解案外人***已全部履行其义务，但就该房产的款项雷某乙在2016年已全款支付给定安某公司，案涉房产房款纠纷恰恰说明案外人***已足额支付涉案房产的房款。案外人***于2023年8月分别缴纳契税及物业费，可见在本院查封前案外人***已占有该房屋，且案外人***及爱人蒋某所提交的定安县某的材料显示在定安无房产信息，无其他用于居住的房屋。故，案外人***所提交的证据材料同时满足了上述法律规定的三个条件，以居住为目的购买房屋并已支付全部价款所提出的排除查封异议请求应予以支持。综上，案外人***的异议理由成立，应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 中止海南省定安县1601房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年四月三日 书记员*** 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 审核：***撰稿：***校对：***印制：***海南省定安县人民法院2025年4月3日印制 （共印5份）