都江堰鹿归国际酒店有限责任公司、四川省中建锦华置业顾问股份有限公司等房屋租赁合同纠纷执行审查类执行裁定书

四川省成都市中级人民法院 执行裁定书 （2019）川01执复302号 复议申请人（异议人、利害关系人）：都江堰鹿归国际酒店有限责任公司，住所地四川省都江堰市幸福街道幸福社区都江堰迎宾大道55号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，该单位工作人员。 申请执行人：四川省中建锦华置业顾问股份有限公司，住所地四川省成都市天府新区天府大道南段2039号和美.海堂中心（天府创客）16楼1609号。 法定代表人：***，董事长。 申请执行人：***，男，1966年8月25日出生，汉族，住四川省金堂县。 申请执行人：***，女，1969年12月23日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请执行人：***，男，1954年4月26日出生，汉族，住四川省郫都区。 申请执行人：***，男，1966年3月13日出生，汉族，住四川省郫都区。 申请执行人：四川名杰消防工程有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区洗面桥街8号3层。 法定代表人：***，董事长。 申请执行人：***，男，1964年11月13日出生，汉族，住四川省崇州市。 申请执行人：***，男，1968年1月30日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请执行人：***，男，1966年1月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请执行人：***，男，1976年9月17日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请执行人：***，男，1970年3月8日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请执行人：***，男，1963年6月22日出生，汉族，四川省都江堰市组。 申请执行人：***，男，1969年2月16日出生，汉族，四川省都江堰市组。 申请执行人：***，男，1974年12月3日出生，汉族，四川省金堂县组。 申请执行人：***，男，1961年10月23日出生，汉族，西藏自治区拉萨市城关区号。 申请执行人：***，男，1978年10月27日出生，汉族，山东省枣庄市市中区号。 申请执行人：***，女，1967年6月21日出生，汉族，四川省郫都区号。 申请执行人：***，男，1974年12月25日出生，汉族，四川省崇州市栋。 申请执行人：***，男，1989年8月5日出生，汉族，四川省金堂县号。 被执行人：***，男，1964年8月20日出生，汉族，四川省崇州市组。 复议申请人都江堰鹿归国际酒店有限责任公司（以下简称鹿归酒店）不服四川省都江堰市人民法院（以下简称执行法院）（2019）川0181执异42号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院查明，1.该院在执行案号为（2015）都江执字第1544号***与***房屋租赁合同纠纷一案中，因被执行人***在该院涉及执行案件17件，该院将其中15件案件并入执行案号为（2015）都江执字第1544号的案件一并执行。 2.执行法院在执行（2015）都江执字第1544号案件中，于2015年12月10日依法查封了被执行人***所有的位都江堰市幸福镇迎宾路××楼××、××楼至××楼××号号商业用房。根据申请执行人***的申请，该院于2016年8月1日依法委托四川大友房产评估咨询有限公司对前述被查封的商业用房进行评估。2016年9月13日，四川大友房产评估咨询有限公司出具房产评估报告，评估结论为：于价值时点2016年9月6日的市场价值为8533万元，平均单价为4485元/㎡。同时，该评估报告载明：估价报告的使用期限为2016年9月13日至2017年9月12日。之后，该院对上述房产公开进行了二轮共计五次网拍。第一轮拍卖情况：（1）2016年11月1日，该院发出第一次淘宝网司法拍卖公告，载明：拍卖时间为2016年11月17日10时至2016年11月18日10时止，起拍价：8533万元，保留价：8533万元。网拍记录载明：无优先购买权人记录、无保证金记录、无报名人信息、无竞价记录，竞价结果：系统流拍。（2）2016年11月29日，该院发出第二次淘宝网司法拍卖公告，载明：拍卖时间为2016年12月15日10时至2016年12月16日10时止，起拍价：6826.4万元，保留价：6826.4万元。网拍记录载明：无优先购买权人记录、无保证金记录、无报名人信息、无竞价记录，竞价结果：系统流拍。（3）2016年12月20日，该院发出第三次淘宝网司法拍卖公告，载明：拍卖时间为2017年1月5日10时至2017年1月6日10时止，起拍价：5461.12万元，保留价：5461.12万元。该次网拍无优先购买权人记录，交付保证金参与网拍的竞卖人有4人（各交付保证金600万元），分别为***、***、成都兴化亿缘商贸有限公司、成都润祥福商贸有限公司。经过85次出价后，所拍卖的房产最终以6291.12万元的价格由竞卖人***竞拍成交。2017年1月18日，***将剩余拍卖款项5691.12万元转入该院指定帐户。次日，***以“本次拍卖公告载明的税费承担方式与标的物拍品现状的‘特殊说明’一栏中对税费的承担方式载明不一致，认为本次拍卖程序有重大瑕疵”为由提出请求，要求该院退还其已交付的全额拍卖款并赔偿损失。随后，该院经审查后将***所交付的购房款退还其本人。第二轮拍卖情况：（1）2017年3月23日，该院发出第四次淘宝网司法拍卖公告，载明：拍卖时间为2017年4月23日10时至2017年4月24日10时止，起拍价：5973.1万元，保留价：5973.1万元。网拍记录载明：优先购买权人为鹿归酒店、无保证金记录、无报名人记录、无竞价记录，竞价结果：系统流拍。（2）2017年7月31日，该院发出第五次淘宝网司法拍卖公告，载明：拍卖时间为2017年8月16日10时至2017年8月17日10时止，起拍价：5800万元，保留价：5800万元。网拍记录载明：优先购买权人为鹿归酒店，无保证金记录、无报名人记录、无竞价记录，竞价结果：系统流拍。 3.成都市中级人民法院于2017年9月15日调解结案的（2017）川01民初3237号即四川巨和贸易有限公司（以下简称巨和公司）与成都棕树投资有限公司（以下简称棕树公司）、***借款合同纠纷案，巨和公司于2017年10月10日向成都市中级人民法院申请强制执行［执行案号：（2017）川01执2632号］。执行中，巨和公司将其在（2017）川01民初3237号民事调解书中所确定的债权转让给四川省中建锦华置业顾问股份有限公司（以下简称中建锦华公司），经中建锦华公司申请，成都市中级人民法院于2017年11月1日出具（2017）川01执异2373号执行裁定书，裁定：将（2017）川01执2632号执行案件的申请执行人由巨和公司变更为中建锦华公司。2017年11月30日，成都市中级人民法院向执行法院出具（2017）川01执2632号参与分配函，同时将中建锦华公司2017年11月21日提交的《参与分配及以物抵债申请书》一并转交给该院，认为因申请执行人中建锦华公司对***所有的位都江堰市幸福镇迎宾路××号号的房产享有优先受偿权，故将该执行案件移交由该院依法处理。 4.2018年6月11日，执行法院出具（2015）都江执字第1544-5号执行裁定书，裁定：一、将被执行人***位都江堰市幸福镇迎宾路××房产××楼××（权××）、××楼××（权××）、××楼××（权××）、××楼××（权××）、××楼××（权××）、××楼××（权××）、××楼××（权××））［土地证号：都国用（2013）字第15948号，面积：3582.3平方米］以5800万元抵偿给申请执行人中建锦华公司，差额18200571元由申请执行人中建锦华公司在裁定书生效十日内补差；二、申请执行人中建锦华公司可持裁定书到相关机构办理房产登记手续，办理过户产生的所有税费（包含隐行税费）由中建锦华公司自行承担，房屋自行交接；三、解除对位都江堰市幸福镇迎宾路××房产××楼××（权××）、××楼××（权××）、××楼××（权××）、××楼××（权××）、××楼××（权××）、××楼××（权××）、××楼××（权××））［土地证号：都国用（2013）字第15948号，面积：3582.3平方米］的查封；四、解除对上述房产的抵押。同时，该裁定书的尾部载明“申请执行人、被执行人对以物抵债有异议的，应当自收到本裁定之日起十日内向本院提出书面异议。逾期，本裁定书发生法律效力。”该裁定书分别送达给19位申请执行人与被执行人***后，其中16位申请执行人（含受抵偿人中建锦华公司）与被执行人对该裁定书不服，均向该院提出执行异议。 5.2015年7月5日，被执行人***与***、***签订《房屋租赁合同》，载明：***将其所有的位都江堰市迎宾大道××地下××至地××层层，总建筑面积为15970平方米的清水房屋出租给***、***用于酒店经营；租期20年，自合同约定的免租期届满之次日起计算；因出租方需对租赁物的部份设施进行完善及承租方需进行装饰、装修，双方商定免租期为物业交付之日起11个月零18天；出租物业交付使用时间为2015年7月9日等内容。之后，***将房屋交付***、***进行装修装饰。2015年10月29日，***、***注册成立鹿归酒店，***担任公司法定代表人，系公司执行董事。 执行法院认为，1.川友房估20160408号《房地产评估报告》载明：估价报告的使用期限为2016年9月13日至2017年9月12日，而该院对案涉标的物组织进行的二轮共计五次拍卖的时间均在评估报告载明的使用期限内，且每次拍卖均是按照法律规定确定拍卖标物的底价，5800万元是最后一次拍卖的流拍价格，故以该金额作为抵偿价格符合法律规定。2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条第一款规定：“拍卖时无人竞买或者竞卖人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”该规定明确了“其他执行债权人”也可以申请或者同意以该次拍卖所定的保留价以物抵债。该院在第二轮拍卖的最后一次拍卖流拍后，根据享有抵押担保物权的优先受偿权人中建锦华公司提交的《以物抵债申请书》，依法裁定将案涉房产抵偿给中建锦华公司符合法律规定。3.该院启动的第二轮拍卖程序中的二次拍卖结果在拍卖系统上均显示为流拍，鹿归酒店在本案审查中未提供证据证明其所称“2017年8月17日进行的第二次拍卖因法院进行了撤拍，导致其无法正常报名，无法参与标的物的竞买，侵犯了其优先购买权”之事实，故对此意见不予采信。综上，执行法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定：驳回鹿归酒店的异议请求。 鹿归酒店申请复议称，1.执行法院进行的第二轮的两次拍卖违反法律规定。第一轮司法拍卖结束后，执行法院应对案涉房产重新评估却没有，且2017年8月16日进行的拍卖没有通知鹿归酒店，导致鹿归酒店无法正常参与竞买，严重损害鹿归酒店的优先购买权。2.执行法院将案涉房产抵偿给中建锦华公司违反法律规定，应予撤销。首先，中建锦华公司在2017年8月16日司法拍卖前未取得生效法律文书，其不符合相关司法解释规定的以物抵债的债权人范围。第二，执行法院在中建锦华公司未支付差价款的情况下即送达执行裁定书，违反法律规定。第三，中建锦华公司应依法参与分配，而不能直接抵偿。第四，中建锦华公司对案涉房产不享有抵押权。第五，中建锦华公司的代理人系执业律师，其以中建锦华公司员工身份参与诉讼违反法律规定。3.执行法院将案涉房产抵偿给中建锦华公司严重损害鹿归酒店利益。综上，请求撤销（2015）都江执字第1544-5号执行裁定及（2019）川0181执异42号执行裁定。 本院查明的事实除与执行法院查明的事实一致外，另查明，中建锦华公司至今仍未向执行法院缴纳补差款。 本院认为，执行法院在对案涉房产的拍卖、抵偿等过程中，存在违反法律规定的情形，案涉抵债裁定应予撤销，主要理由如下： 1.执行法院拍卖行为违反法定程序。执行法院于2017年1月5日第三次拍卖时，竞买人***以6291.12万元的最高价竞得，此后***也将相应竞买款项交到执行法院账户，此次拍卖已经成交。因***对税费的负担方式提出异议，执行法院退还了***相应竞买款。因该次拍卖已经成交，执行法院若认为拍卖行为违反法律规定需退还竞买款项，应当裁定撤销拍卖，重新进行拍卖。执行法院未对该次拍卖行为作任何评价情况下直接退还竞买人相应款项，违反法律规定。 2.执行法院将传统司法拍卖与网络司法拍卖混同。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称网拍规定）于2017年1月1日起施行。最高人民法院《关于认真学习贯彻适用的通知》第六条规定：“地方各级人民法院应严格按照网拍规定确定的拍卖程序开展网络司法拍卖。网拍规定施行前，就同一不动产或其他财产权利通过网络平台第二次拍卖流拍、已发布第三次拍卖公告，且第三次拍卖将于2017年1月1日后举行的，该次拍卖按拍卖公告进行。”本案中，网拍规定施行前，执行法院已经就案涉房产进行了三次拍卖，若执行法院不认可第三次拍卖，因其在2017年1月1日前已经发布了拍卖公告，若再次进行拍卖，执行法院则应按照拍卖公告再次进行拍卖。执行法院对案涉房屋进行网络拍卖违反前述司法解释的规定。 3.执行法院作出的（2015）都江执字第1544-5号执行裁定不符合法律规定。网拍规定第二十六条规定：“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。”依照上述规定，网络司法拍卖两次流拍的，人民法院可以进行变卖程序，为保障债权人的债权得以实现，依法维护被执行人的合法权益，在两次流拍且无债权人申请抵债的情况下，人民法院应当进行变卖。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定：“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”根据上述规定，网络司法拍卖两次流拍后，人民法院应当7日内发出变卖公告进行变卖。本案中，2017年8月17日第二次网拍流拍，截止2017年11月30日本院向执行法院转交中建锦华公司的《参与分配及以物抵债申请书》前，执行法院未进行相应变卖程序，不符合前述司法解释的规定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条规定：“拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人”。根据这一规定，执行法院认定中建锦华公司应当补交差价款18200571元，应当在中建锦华公司付清需补交的18200571元差价款后十日内向中建锦华公司送达抵债裁定。执行法院先行向中建锦华公司送达抵债裁定，告知中建锦华公司在裁定书生效后10日内补交差价款，亦违反前述司法解释规定。 综上所述，执行法院对案涉房屋的拍卖、抵偿行为存在诸多违反法律规定的情形，应予以撤销。执行法院作出（2015）都江执字第1544-5号执行裁定后，包括名杰消防公司、***等在内的诸多当事人均对该裁定提出异议，其针对的是同一执行行为，对此，执行法院受理后应当一并审查处理。鹿归酒店的复议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项规定，裁定如下： 撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181执异42号执行裁定及（2015）都江执字第1544-5号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年九月二十日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文及司法解释 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。