某某;上海新富港房地产发展有限公司;厦门万安智能有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

上海市第二中级人民法院 民事判决书 （2025）沪02民终10158号 上诉人（原审原告）：王某，男，1973年4月26日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区城东乡。 委托诉讼代理人：***，上海市建纬（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门万安某有限公司，住所地福建省厦门市思明区。 法定代表人：邵某，董事长。 委托诉讼代理人：***，上海市乔文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市乔文律师事务所律师。 原审第三人：上海某甲有限公司，住所地上海市黄浦区。 法定代表人：黄某。 上诉人王某因与被上诉人厦门万安某有限公司（以下简称万某公司）以及原审第三人上海某甲有限公司（以下简称某公司）案外人执行异议之诉一案，不服上海市黄浦区人民法院（2025）沪0101民初14566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王某上诉请求：依法撤销（2025）沪0101民初14566号民事判决书，发回重审或改判支持上诉人的一审诉请。事实理由：一、一审判决后，根据最高人民法院最新发布的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）第15条规定，上诉人符合排除同为普通金钱债权人的被上诉人强制执行的法定要件；二、最高人民法院第二巡回法庭2019年第12次会议纪要，把《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第28条中未办理物权登记但仍享有“物权期待权”的例外情形适用到了涉案“以房抵债”合法行为，一审判决未予采纳，系未正确适用法律；三、一审判决错误认为“以房抵债协议目的是消灭金钱债权”，没有考虑债权人王某签订“以房抵债”的核心目的是“取得涉案房屋物权”，而一审第三人的核心合同目的才是“消灭金钱债权”。1.“工抵协议”完全符合房屋买卖合同的核心要素：王某因工程款债权折抵购房款，具备“购买、占有、使用”涉案商铺的“真实意思表示”；第三人某公司亦有真实的“交付、转移登记涉案房屋”的意愿；房屋价款双方自愿协商，符合市场价格水平。2.“工抵协议”适用房屋买卖合同的相关规定于法有据。根据《民法典》第646条：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。”及第647条“当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照适用买卖合同的有关规定。”因此，在“以房抵债”房屋买卖合同实际为以物抵债协议的情况下，如房屋尚未变更登记，则债权人有权要求履行“以房抵债”协议，办理过户登记，法院可判决债务人协助债权人办理房屋所有权过户登记手续，但债权人直接要求确认其为房屋所有权人的，不应予以支持。本案中的《工抵协议》应当参照适用买卖合同的有关规定，即王某符合买卖合同中的“买受人”的法律定义。3.涉案“以房抵债协议”无论是“债的更新”（旧债消灭、债替代）还是“新债清偿”（旧债保留、新债参与、债权人选择），均为“期后已部分履行（交付）的以房抵债协议”，为“诺成合同”。根据最高人民法院相关规定，期后达成的“以房抵债协议”合法有效，债权人有权要求债务人履行协议义务，债务人已履行的，则金钱债务相应消灭。本案中，王某与第三人达成的“以房抵债”协议，已部分履行，王某已取得占有，第三人应当依据协议继续履行转移登记的义务。王某对涉案房屋享有对抗执行的合法权利。四、债权人江苏某公司上海分公司（以下简称某公司上海分公司）完全有权利将对第三人的以房抵债取得的“物权期待权”转让给王某。1.王某在《工抵协议》中为“***”，债权人乙方（某公司上海分公司）明确通知债务人甲方（某公司）与***签订房屋买卖合同，其法律性质和法律效力为“债权转让通知”，无须经债务人同意。2.对于某公司上海分公司与王某之间的权利义务关系，与债务人无关，亦不违反相关法律规定，且《工抵协议》第2.7条中明确约定：“2.7乙、***就前述款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与其他方无关。乙方、***因此产生的价款给付问题由双方自行解决，任何一方不得因此向其他方主张任何权利。”五、某公司上海分公司对本案第三人所形成的债权，来源于该分公司对包括第三人在内的各关联公司的相关“零星维修工程款汇总”。涉案工程款债权，第三人及相关关联公司均已确认，没有争议，某公司上海分公司无须就工程款债权起诉各债务主体。六、未取得转移登记的责任和过错在于第三人，王某已进行了陈述和举证，相关要求第三人转移登记，而第三人怠于登记的事实，亦为第三人所证实，并符合《执行异议之诉解释》第16条中“非因自身原因”的认定。综上，本案所涉以房抵债协议真实有效，且签订时间早于法院查封时间，王某在房屋被查封前已合法占有案涉房屋，根据相关司法解释，王某享有排除执行的权益，故请求判如所请。 被上诉人万某公司辩称，一审判决事实清楚，法律适用准确，应当予以维持。根据执行异议之诉司法解释第十五条的规定，足以排除一般金钱债权的强制执行的以物抵债应具备四个要件：真实债权债务与合法有效的抵债协议、抵债金额与实际价值基本相当、查封前合法占有不动产、非因自身原因未办理过户登记。上诉人的情况并不满足该规定的第一个及第四个要件，理由如下：关于第一个要件：首先，本案中的以物抵债协议由多笔债权（多个项目）组成，各笔债权的合法有效性未经生效裁判予以确认；其次，上诉人虽在一审过程中提供了各项目的施工合同及相应财务凭证以还原各笔债权的组成，但材料中并未见结算材料、付款凭证、竣工验收材料，导致债权金额的真实性难以确认；再者，本案中的多笔债权并非是同一名债务人，而是第三人所属集团的其他关联公司，债权人也是上诉人所任职的公司而并非上诉人本人。综上，以物抵债中所涉的基础债权债务关系错综复杂，极易产生各方之间权利让渡，影响债权债务的真实性以及合法性。关于第四个要件：根据上诉人新提供的聊天记录，结合夏某的回复，无法显示双方的对话内容与过户事宜相关联，且上诉人向夏某发送的微信文字也并未显示具有办理房屋过户的意思表示，无法证明上诉人履行了催告过户义务。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人某公司未作述称。 王某向一审法院起诉请求：1.判令确认上海市黄浦区房屋产权归原告王某所有；2.判令对上海市黄浦区中山南一路500弄2号102室房屋停止执行，并依法解除对涉案房屋的查封措施、确认原告对上述房屋享有排除执行的民事权益；3.本案的相关诉讼费用由被告承担。 一审法院查明，2024年5月27日，该院对万某公司与某公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2023）沪0101民初25525号民事判决书，确认：一、某公司应于判决生效之日起十五日内支付万某公司工程款5,421,469元；二、某公司应于判决生效之日起十五日内支付万某公司工程款逾期付款利息（以5,421,469元为基数，自2022年8月13日起计算至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52,042元，适用简易程序减半收取计26,021元，保全费5,000元，均由某公司负担。经万某公司申请，该院于2023年9月22日裁定对某公司采取保全措施，于2023年11月22日对某公司名下上海市黄浦区房屋予以查封（首查封）。判决生效后，某公司未自觉履行法律义务，经万某公司申请，该院于2024年7月23日以（2024）沪0101执5603号立案执行。2024年9月13日，涉案房屋被该院以（2024）沪0101执5534号、（2024）沪0101执5577号执行裁定书办理轮候查封登记。2024年10月9日，该院裁定拍卖、变卖某公司名下上海市黄浦区。2024年11月12日，该院裁定终结本次执行程序。王某向该院提出执行异议，该院于2025年4月16日作出（2025）沪0101执异105号执行裁定，驳回王某的异议请求。王某不服，在法定期限内向该院提起诉讼。 另查明，该院于2023年8月28日受理万某公司诉某公司建设工程施工合同纠纷一案，立诉前调解案号为（2023）沪0101民诉前调17158号。因调解未果，该院于2023年9月7日依法正式立案，案号为（2023）沪0101民初25525号。 再查明，2023年8月29日，某公司上海分公司、上海崇明某有限公司、上海某丁有限公司三方签订《债权债务转让协议》，约定由上海某丁有限公司承接上海崇明某有限公司欠某公司上海分公司的相关工程欠款。 2023年8月29日，某公司与某公司上海分公司、上海某丁有限公司、上海某戊有限公司、上海某乙有限公司、上海某丙有限公司、王某签订《工抵协议》，约定：1.由某公司承接上海某丁有限公司、上海某戊有限公司、上海某乙有限公司、上海某丙有限公司欠江苏某有限公司上海分公司的相关工程欠款，连同某公司欠某公司上海分公司的工程欠款14,974.59元，某公司承接债务后共计欠某公司上海分公司工程欠款4,332,170.23元。2.某公司上海分公司用上述债权抵消王某购买某公司名下上海市黄浦区房屋所应支付的购房款；抵消后涉案房屋的剩余购房款（以下简称购房尾款）207,429.77元，王某按照《预定合同》约定支付给某公司。同时，《工抵协议》第4.4条约定“各方确认，若《预定合同》因任何原因不成立、解除或者终止，则本合同也同时解除，本合同的债权债务关系应恢复至未转移前的状态，由各债务人按照《债权债务转让协议》《施工合同》支付”。 2023年9月16日，王某和某公司签订《房屋认购协议》，约定王某预定购买某公司名下上海市黄浦区房屋，房屋总价款4,539,600元；对购房尾款207,429.77元的支付，未作约定。同时，《房屋认购协议》第四条“商品房买卖合同的签署”约定“乙方已详细阅读了并且已完全理解了甲方提供的《上海市商品房出售合同》及其补充协议、附件样本、《前期物业服务合同》和《临时管理公约》。乙方对项目内外环境影响因素有充分的认知，乙方同意按该内容签订《上海市商品房出售合同》及其补充协议、附件，双方对此无任何异议，若乙方以对前述商品房出售合同及其补充协议、附件之内容、商品房环境影响因素有异议为由要求解除本预订合同或不同意签署《上海市商品房出售合同》及其补充协议、附件的或者要求重新磋商有关条款的，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，甲方不再返还乙方定金并有权将该房屋另行销售”。 2023年9月20日，王某和某公司签订《上海市商品房出售合同》，约定王某购买某公司名下上海市黄浦区房屋，房屋总价款4,539,600元。同时，《上海市商品房出售合同》补充条款一第13.1条约定“该商品房为工抵房，出卖人与买受人均同意，因出卖人的原因（包含该商品房被查封等），买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人同意再给予出卖人90日的免责办理延展期。若超出延展期仍未取得的，则双方均有权解除本合同且出卖人不承担违约责任。在买受人办理房屋所有权证书期间，如因该房屋查封的原因导致该房屋被拍卖，出卖人与买受人均有权解除本合同且出卖人不承担违约责任，出卖人无需返还购房款，出卖人按照《工抵协议》履行义务”。 2023年9月16日，王某支付了涉案房屋2023年10月至2024年9月的物业管理费。2023年9月17日，王某签署《装饰装修管理协议》等，对涉案房屋进行装修后入驻使用。2023年9月26日，王某向某公司支付购房尾款207,429.77元。 又查明，王某系某公司上海分公司法定代表人。因涉案房屋被查封，导致无法办理涉案房屋的过户手续，王某在2024年9月10日从某公司处取回了已支付的购房尾款207,429.77元，并在（2025）沪0101执异105号案件审理中表示愿意将购房尾款交付至该院。某公司在（2025）沪0101执异105号案件审理中陈述，在其与王某签约时，某公司已经面临诸多诉讼；为了在合同履行过程中出现涉案房屋被查封情形时能免除某公司的责任，某公司补充了《上海市商品房出售合同》补充条款一的第13.1条约定内容。 以上事实，由（2025）沪0101执异105号执行裁定书、《债权债务转让协议》《工抵协议》《房屋认购协议》《上海市商品房出售合同》、房屋尾款收据、关于涉案尾款事项的说明、《装饰装修管理协议》、物业费收据、物业费缴费说明、房屋照片、《上海市房地产权证》、不动产登记簿等及该院的法庭审理笔录予以证实。 一审法院认为，本案的争议焦点为原告对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《执行异议复议规定》第二十八条是关于一般不动产买受人物权期待权的规定，买受人物权期待权，是指对于签订买卖合同的买受人，在已履行合同部分义务的情况下，虽尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行的物权效力。该条规定实际上是从利益平衡角度出发，对不动产变动登记生效原则进行了一定的突破，其适用条件应当被严格限定，而不能随意类推适用，从而防止该项权利任意扩张，动摇物权变动登记生效原则的根基。就以房抵债法律关系而言，以房抵债协议仅仅是债务人履行债务的变通方式，当事人并非单纯地想要买卖房屋，其目的是消灭金钱债权，不必然引起房屋权属的变动，在完成房屋变更登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，不得对抗法院的强制执行。考虑到现实的复杂情况，仅在满足特定条件时，才可以参照适用该条规定对案外人的权益予以保护。本案中，《工抵协议》所涉债权的债权人为由原告担任法定代表人的某公司上海分公司，而非原告本人，且该债权的合法有效性未经生效裁判予以确认，原告虽称未办理过户登记过错在第三人，但未能提供相应证据予以证明，故原告并非《执行异议复议规定》第二十八条规定予以保护的对象，其对涉案房屋并不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。因此，对于原告的诉讼请求，应当不予支持。据此，判决：驳回原告王某的诉讼请求。 二审中，王某称，某公司上海分公司虽然为分公司，但与总公司之间独立核算，王某为某公司上海分公司负责人，实际承担分公司的经营盈亏。案涉工程项目的施工主体为某公司上海分公司，实际责任主体为王某。在工抵协议中已明确某公司上海分公司的债权转让给王某，并经其他债务人确认。王某为证明其主张提供了微信聊天记录，证明：《工抵协议》确认的各方债权真实合法。所有债权债务的确认均发生于《工抵协议》签订（2023年8月30日）前，工抵协议最终确定的债权总额经各方对账确认。王某于《工抵协议》签订前就明确了对于涉案房屋的购房意向，并且积极要求某公司办理案涉房屋过户手续。 万某公司认为，上述证据不属于新证据，对上述证据的关联性不予认可，无法达到王某的证明目的。王某并非案涉工程款的债权人。 本院经审理查明，一审判决认定的事实无误，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条规定，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。《民法典合同篇通则解释》第二十七条规定，债务人或者第三人履行以物抵债后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍未履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者的当事人另有约定的除外。本案中，工抵协议中约定若房屋预定合同不成立、解除或者终止，则工抵协议也同时解除，工抵协议的债权债务关系应恢复至未转移前的状态，由各债务人按照《债权债务转让协议》《施工合同》支付。商品房出售合同中约定因出卖人的原因（包含该商品房被查封等），买受人在限定期限内未取得的产权，则双方均有权解除本合同且出卖人不承担违约责任。在买受人办理房屋所有权证书期间，如因该房屋查封的原因导致该房屋被拍卖，出卖人与买受人均有权解除本合同且出卖人不承担违约责任，出卖人无需返还购房款，出卖人按照《工抵协议》履行义务。按上述条款约定以及相关司法解释的规定，以房抵债协议无法继续履行时，抵债协议相对方享有协议单方解除权，王某不能选择强制要求相对方继续履行抵债协议，而仅能请求履行原债务。现案涉房屋已被法院多轮查封，以房抵债协议实际已不能继续履行，王某基于以房抵债协议享有的权益应已消灭，即王某对案涉房屋基于以房抵债协议可享有的物权期待权已丧失，其现仍基于以物抵债协议要求排除执行，显不符双方之间的约定。此外，商品房出售合同中提及案涉房屋可能查封或被法院处置的内容，王某在签订该合同时应知晓案涉房屋存在被查封的风险，现案涉房屋因被法院查封而无法过户，王某对此并非无任何过错。综上所述，一审法院判决并无不当，本院予以维持。王某的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币64,300元，由上诉人王某负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十一月十七日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……