某某、五河县嘉园物业服务有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

安徽省蚌埠市中级人民法院 民事判决书 （2022）皖03民终4451号 上诉人（原审被告）:***，男，1985年2月13日出生，汉族，住安徽省五河县。 被上诉人(原审原告)：五河县嘉园物业服务有限公司，住所地安徽省五河县金盛御府小区12#物业办公室，统一社会信用代码913403224A2MRRN910。 法定代表人：***，该公司负责人。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，五河县小圩镇法律服务所法律工作者。 原审被告：***，女，1988年10月26日出生，汉族，住安徽省五河县。 上诉人***因与被上诉人五河县嘉园物业服务有限公司、原审被告***物业服务合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院（2022）皖0322民初3667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.五河县嘉园物业服务有限公司承担本案的上诉费用。事实与理由：一审法院对五河县嘉园物业服务有限公司的物业服务瑕疵拒不认定，损害了***的合法权益。案涉小区物业服务确实存在服务不实的缺陷，一审法院不予认定，未将***应付物业费相应扣减，属于认定事实错误。根据民法典的规定，五河县嘉园物业服务有限公司履行物业服务过程中明显不到位的，应当采取补救措施并承担违约责任。 五河县嘉园物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照前期物业服务协议，明确了双方的权利义务，五河县嘉园物业服务有限公司在物业管理中兢兢业业、尽职尽责。 ***未作陈述。 五河县嘉园物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判决***、***给付拖欠物业费5892元；2.按合同协议***、***承担标的额0.2%，违约金14848.20元，予以支付；3.由***、***承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：五河县金盛御府小区由安徽省水利锦江大酒店有限公司五河物业分公司进行物业管理服务。2018年8月30日，安徽省水利锦江大酒店有限公司五河物业分公司退出金盛御府小区物业管理，小区物业服务由五河县嘉园物业服务有限公司享有债权并承担债务。***、***为该小区3幢1单元1602室业主，该房屋建设面为86.41平方米。2011年1月7日，***、***作为乙方与甲方蚌埠锦江大酒店有限公司物业分公司签订前期物业服务协议，协议约定物业服务费按蚌埠市物价局规定100%收取；乙方违反协议，逾期支付前期物业服务费的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。后五河县嘉园物业服务有限公司与五河县金盛御府小区业主委员会签订物业服务合同和补充协议，约定高层住宅的物业费为每月每平方米0.59元；3号楼电梯运行费每户收取标准为200元/年，3层起每增加一层10元；二次供水费60元/年。前期物业协议及物业服务合同和补充协议还就其他事项进行了约定。协议签订后，***、***交纳了2015年9月1日以前的物业费、电梯电费、二次供水费，2015年9月1日至2021年9月1日的物业费、电梯电费、二次供水费共计5892元，经催要，***认为物业服务提供的不够，所以服务费只同意交三分之一，因没有使用过电梯，不同意交纳电梯费，同意交二次供水费。 一审法院认为，双方签订的前期物业服务协议合法有效，对双方都有约束力，五河县嘉园物业服务有限公司依据前期物业服务协议的约定向***、***主张2019年9月1日至2021年9月1日的物业费和电梯电费、二次供水费共计5892元的诉请，符合法律规定，应予支持。关于五河县嘉园物业服务有限公司主张的违约金的诉请，根据本案的实际情况，不予支持。关于***的抗辩主张，证据不足，无法采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百三十二条、第九百四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条规定，判决：一、***、***于判决生效之日起十日内给付五河县嘉园物业服务有限公司物业费、电梯电费、二次供水费共计5892元；二、驳回五河县嘉园物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费319元，减半收取160元，由***、***负担45元，由五河县嘉园物业服务有限公司负担115元。 本院二审期间，当事人围绕诉辩主张依法提交了证据。***提交了光盘一份，证明其因没有电梯卡报警的录音、拍摄的视频及向1××××反映物业存在的消防、安保、卫生等问题。 五河县嘉园物业服务有限公司质证意见：一、电梯卡已经办理了，有***本人的签字；二、对光盘中视频的真实性认可，但视频资料反映的内容不能作为不交物业费的理由；三、1****电话中反映内容不真实，案涉小区消防配套齐全。 本院认证意见：本院对该光盘内容的真实性予以认定，能反映出五河县嘉园物业服务有限公司在物业服务中存在瑕疵。 五河县嘉园物业服务有限公司向本院提交了以下证据：一、五河县嘉园物业服务有限公司的监控图片2张，证明案涉小区监控视频正常；二、五河县嘉园物业服务有限公司办理的电梯卡，证明***已经办理了电梯卡并签名；三、楼层的照片，证明楼层清晰，无飞线情况；四、五河县嘉园物业服务有限公司消防供水齐全的情况，证明消防无安全隐患；五、五河县嘉园物业服务有限公司有充电桩和业主车辆停放整齐的照片，证明案涉小区有充电桩，车辆停放整齐；六、保安人员值班和清理化粪池的照片，证明案涉小区有保安人员值班和有人员清理化粪池；七、物业管理各楼道的照片，证明楼道无垃圾，卫生整洁；八、五河县嘉园物业服务有限公司卫生清理照片，证明案涉小区有物业管理人员清理垃圾。 ***质证意见：证据1-8均达不到五河县嘉园物业服务有限公司的证明目的，***所反应的问题，在其提交的证据里面能反映出来。 本院认证意见：证据一、三、四、五、六、七、八无法显示系案涉小区，本院对其不予认定；证据二有***签名，能反映出其曾办理电梯卡的事实。 当事人对一审法院认定事实均无异议，本院对一审法院判决认定的事实予以确认。 本院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。五河县嘉园物业服务有限公司提供了物业管理服务，***作为案涉小区业主，按时交纳物业服务费用系其法定义务。关于***提出五河县嘉园物业服务有限公司物业服务存在瑕疵的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。具体到本案，五河县嘉园物业服务有限公司履行服务义务虽存在瑕疵，但尚不足以构成重大瑕疵，***拒缴物业费没有法律依据。同时，也正是因为五河县嘉园物业服务有限公司存在需要完善物业服务的情形，一审判决已对于五河县嘉园物业服务有限公司主张违约金的诉讼请求予以驳回。故依据上述规定，一审法院对五河县嘉园物业服务有限公司关于物业费的主张部分予以支持，并不违反相关规定。 综上，***的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由***负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年十二月十四日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。