某某、陕西某某置业有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

陕西省渭南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)陕05民终1203号

上诉人（原审原告）：陕西唐明建筑工程有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。

法定代表人：唐立波，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：赵晓刚，陕西赛高律师事务所律师。

委托诉讼代理人：白淑萍，陕西赛高律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1968年11月23日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区，系陕西省交口抽渭管理局干部。

原审被告：陕西**置业有限公司，住所地陕西省渭南市临渭区。

法定代表人：王少兵，该公司董事长。

上诉人陕西唐明建筑工程有限公司（简称唐明公司）因与被上诉人***、原审被告陕西**置业有限公司（简称**公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院（2021）陕0502民初7250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人唐明公司的委托诉讼代理人赵晓刚、白淑萍、被上诉人***到庭参加诉讼；原审被告**公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人唐明公司上诉请求：1.撤销渭南市临渭区人民法院(2021)陕0502民初7250号民事判决，依法改判停止对渭南市乐天大街东段XX花园XX号楼XX铺104.44m房产的执行并解除查封执行措施。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对渭南市乐天大街东段XX花园XX号楼XX铺104.44m房产享有物权期待权，依法享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决以上诉人唐明公司未与被执行人陕西**置业有限公司签订《商品房买卖合同》及未足额支付购房款为由驳回上诉人的诉讼请求，一审判决适用法律错误、事实认定错误、审判程序违法，理由如下：一、上诉人唐明公司与被执行人**公司签订的书面《房屋认购书》根据司法解释应当认定为商品房买卖合同。1、《房屋认购书》符合商品房买卖合同条款的主要内容。2019年8月30日，上诉人唐明公司购买被执行人**公司的商业用房，唐明公司作为买方（认购人、乙方），与出卖人**公司（甲方）签订了《房屋认购书》，《房屋认购书》第一条对认购房屋的具体位置明确约定为：房屋坐落渭南市乐天大街东段XX花园XX号楼5层整层商业用房，建筑面积：949.07平方米。第三条价款及付款方式约定为：（一）认购房屋单价为4300/m，(含地下车位两个)，合计总价款为人民币4081001元。(二)付款方式：分期付款，乙方在2019年8月30日前付给甲方房款人民币2000000元；于2019年11月30日付甲方房款人民币1000000元；其余房款在办理完网签合同后，于2020年1月20日前一次性付清。第五条双方其他约定：认购人未按本认购书第三条约定支付房款…，要求退房或放弃认购，出卖人将认购房屋出售给第三人…等条款。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；，（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二)违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”上诉人唐明公司与被执行人**公司签订的《房屋认购书》中有双方当事人的名称，双方就所购商品房基本状况、具体位置、面积、价款、付款方式、付款期限、办理产权登记相关事宜、违约责任及其他事项均作了明确约定，根据上述法律、法规规定，上诉人唐明公司与被执行人**公司签订的书面《房屋认购书》的内容均符合《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同应当明确载明的主要内容。2、上诉人唐明公司已经支付了￥350万元购房款，且出卖人**公司已经按照约定收受购房款。合同签订后，根据《房屋认购书》的约定唐明公司履行了付款义务，分6XX花园XX号楼XX层XX层商业用房的购房款，分别为：2019年8月30日支付购房款200万元，9月25日支付购房款￥10万元，12月3日支付购房款￥50万元，12月27日支付购房款￥40万元，2020年3月27日支付购房款20万元，5月22日支付购房款30万元，共计支付350万元购房款，6次支付购房款在转款摘要及备注栏均注明为：房款，6笔购房款出卖人**公司均已全部接受。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，根据该司法解释的规定，将认购书认定为商品房买卖合同的必要条件：一是《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容：二是出卖人己按约定收取购房款，即满足合同条款和合同实际履行两个条件的应该认定为商品房买卖合同，之所以如此规定是因为认购合同是预约合同，出卖人与买受人在日后会再签订正式的商品房买卖合同，一般情况下认购书不可能完全包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的全部内容，因此要附加买受人缴纳全部或部分购房款的才转化为商品房买卖合同。本案双方签订的《房屋认购书》完全是双方真实意思的表示，其条款内容符合商品房买卖合同的主要内容，而且**公司已经按照《房屋认购书》的约定收受了350万元购房款，依据上述法律、法规规定，《房屋认购书》应当认定为合法、有效的商品房买卖合同，但一审法院认为非商品房买卖合同，属于适用法律错误，对一审判决的认定错误应依法予以纠正。二、一审法院认定上诉人未支付完全部购房款，属于事实认定错误；根据《房屋认购书》的约定，上诉人购买的是XX花园XX号楼5层整层商业用房，被查封的516铺104.44m房产属于5层整层商业用房中的一部分，房款总价款为￥4081001元，上诉人已经支付350万元购房款，所支付的购房款是否包含被查封的516铺104.44m的购房款，一审法院未予查明确定。上诉人认为已经支付350万元购房款中包含被查封的516铺104.44m房款，可以认定上诉人已经支付了案涉不动产的全部购房款。但一审判决认为上诉人未支付完全部购房款，完全属于事实认定不清导致判决错误，剥夺了上诉人的物权期待权，侵害了上诉人的合法权益。三、一审法院未要求上诉人将剩余购房款交付执行，审判程序违反法律规定。上诉人购买的XX花园XX号楼5层整层商业用房总价款为4081001元，按照双方签订的《房屋认购书》的约定，唐明公司已经向**公司已缴纳了350万元购房款，付款比例高达近90％，仅剩余购房款￥581001元未付，该余款上诉人完全有能力交付，但一审法院未要求上诉人将剩余购房款581001元交付执行，一审法院违反法律规定，审判程序严重违法。综上所述，应当认定为商品房买卖合同的《房屋认购书》因一审法院适用法律错误未予认定，认为上诉人未交付全部购房款的事实认定错误，且一审法院未要求上诉人将剩余购房款￥581001元交付执行，违反法律程序。根据司法解释《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2020修正)第二十八条之规定，上诉人对XX花园XX号楼5层整层商业用房中的4号楼516铺房产依法享有能够排除强制执行的民事权益，上诉人对其享有的物权期待权依法应予保护，请二审法院依法撤销一审法院民事判决，依法维护上诉人对渭南市乐天大街东段XX花园XX号楼XX铺104.44m㎡房产的物权期待权，改判停止强制执行并解除对该房产的查封等执行措施。

被上诉人***答辩称，答辩人现在依法提出答辩意见如下，请法院裁决。案外人陕西唐明建筑工程有限公司提出上诉请求不合法，理由不成立，缘由如下：一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；(2021)陕0502执944号《渭南市临渭区人民法院执行裁定书》，XX花园XX号楼516铺，该房产在临渭区政府房屋管理系统中实际就在陕西**置业公司名下，该房屋的权利人是陕西**置业公司，而不是陕西唐明建筑工程有限公司。且该房屋没有抵押登记等任何执行障碍。该裁定是严格遵守法律规定进行的查封、扣押程序，程序合法，适用法律正确。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。从异议人出具的证据里没有发现该房产的《商品房买卖合同》。上诉人（异议人）陕西唐明建筑工程有限公司提供的证据里有一份《房屋认购书》，并不是《商品房买卖合同》，法律意义上《房屋认购书》只说明买房人有选择这套房屋的权利，而这个房子并不肯定就是你的，而《商品房买卖合同》才能说明这套房屋的是由购房人购买的，只有依据《商品房买卖合同》才能办理网签备案登记，购房人才合法拥有房屋产权。而《房屋认购书》起不到这个法律性文件作用，这份《房屋认购书》实质上不是购房合同，对方也承认这是一份“预购合同”，不是实证性的《商品房买卖合同》。如同猿猴和人类的基因相似度达到90％，但是不能否认二者本质上的巨大差异，更不能混同为一物一样来对待。《房屋认购书》和《商品房买卖合同》在内容、用途、法律效果上也存在着巨大的差别，《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确13项核心内容，而异议人提供的《房屋认购书》仅仅约定有5项内容，该行为仅仅只是一次买房预定行为，而且双方明确约定有购房人的弃购条件。该《房屋认购书》远远达不到《商品房买卖合同》的要求。所以，根据双方证据和事实，原判法院认定陕西唐明建筑工程有限公司和陕西**置业公司之间没有签订《商品房买卖合同》是尊重事实与法律的具体体现，不存在适用法律错误问题。2、在人民法院查封之前己合法占有该不动产。目前使用该房产的是渭南茗聚兴茶文化有限公司，而不是异议人陕西唐明建筑工程有限公司。渭南茗聚兴茶文化有限公司法人杨志峰称关于这些房产手续和**置业法人王少兵谈的。有渭南茗聚兴茶文化有限公司营业执照为证，也可以现场勘查了解。从工商信息查询该公司法人杨志峰持股51％，薛瑞持股49％，本公司和陕西唐明建筑工程有限公司不存在隶属关系。陕西唐明建筑工程有限公司有两个分支机构，为陕西唐明建筑工程有限公司普湖分公司和陕西唐明建筑工程有限公司韩城分公司，也没有

渭南茗聚兴茶文化有限公司。3.已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分剩余款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据原告陕西唐明建筑工程有限公司提供的证据表明：该房产总价款408.1万元，自己已经支付了350万元，不论其中真伪，自己首先承认房款没有交清，剩余房款58.1万元没有交给房子实际拥有人陕西**置业公司，根据法律规定这笔款要交到临渭区人民法院执行局才能终止该房产的执行；直至目前，没有证据证明认购方把剩余房款全部或者部分交到临渭区人民法院。所以该条款对于异议人来说不成立。至于上诉人认为自己把查封涉案房产房款已经全部交清是铁证面前不尊重事实与法律的混淆视听的诡辩，颠倒黑白的不实之词。另外一个，在法院里是以事实为依据，以法律为准绳，上诉人认为其按照《房屋认购书》该房产总价款408.1万元，自己已经支付了350万元，剩余房款58.1万元没有根据法律规定将这笔款交到临渭区人民法院执行局是一审法院没有作出要求的责任。我认为，法院只有根据法律和事实做出判断认定的责任，而上诉人明知法律要求而不遵守法律规定，是不守法的表现，不能胡乱推卸责任。况且，陕西唐明建筑有限公司明知到法律这一条规定，截止目前从没有提出过执行和解，给法院执行局交款的表示，其实际思想的表现混淆视听，推诿责任，阻拦案件执行。4.非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人没有证据证明是“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一论断。就按照原告提供的证据：从被执行人和异议人签订的《房屋认购书》来看，双方约定408.1万元付款时限是：2019年8月30日付款200万元，2019年11月30日付款100万元，其余房款在办理网签合同后，于2020年1月20日前一次性交清。

从陕西**置业有限公司出具的陕西唐明建筑有限公司交款凭证来看，2019年8月30日付款200万元，2019年9月25日付款10万元，2019年12月3日付款50万元，2019年12月27日付款40万元，2020年3月27日付款20万元，2020年5月22日付款30万元。除过前两笔款项按约定时间支付外，其他款项均没有按照约定时间支付，直至现在最后一笔款项也没有交清。所有人有理由认定，是异议人交款延迟的自身原因造成未办理过户登记手续。因为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时符合以上四个情形且其权利能够排除执行的，人民法院才予以支持，而实际情况是以上法律规定的四个方面异议人都不具备条件。临渭区法院很大程度上尊重了上诉人提供的证据，抛开第2、4点分歧，认定了第1和3的基本事实，做出了法律认定，认为陕西唐明建筑有限公司因没有签订《商品房买卖合同》及足额交付房款，原告作为案外人而对于登记在被执行人名下的XX花园XX号楼XX铺提出执行异议，不符合以上法律规定，不能排除法院执行，事实认定准确，适用法律正确，应该予以维持执行。综上所述，贵院应该驳回上诉人无理和非法请求，维持渭南市临渭区人民法院作出的(2021)陕0502民初7250号民事判决，继续维持(2021)陕0502执944号《渭南市临渭区人民法院执行裁定书》，XX花园XX号楼516铺，依法进行拍卖执行，清偿申请人***的债务、延迟利息及处置资产费用等，维护公民的合法权益，最终维护法律尊严。

唐明公司向一审法院起诉请求：请求确认原告对位于渭南市乐天大街东段XX花园XX号楼XX铺房产104.44㎡享有所有权，并不得执行该房屋。

一审法院认定事实：2019年8月30日，被告**公司与原告唐明公司签订《房屋认购书》，约定将属于**公司名下的渭南市乐天大街东段XX花园XX号楼5层整层商业用房（建筑面积949.07平方米）及地下停车位两个出售给唐明公司，总价款4081001元，付款方式为分期付款：2019年8月30日前付给2000000元、2019年11月30日付房款1000000元，其余房款在办理完网签合同后，于2020年1月20日前一次性付清；同时约定：认购人应在收到出卖人电话通知后的五日内与出卖人签订《商品房买卖合同》，认购人未按本认购书的约定支付房款或未按约定与出卖人签订《商品房买卖合同》，均可视为其放弃认购。合同签订后，原告唐明公司先后向**公司支付购房款3500000元并对上述房屋进行装修使用。

2020年6月22日，**公司与***经本院（2019）陕0502民初6580号《民事判决书》判决，由**公司支付***中介费240000元及案件受理费4900元。**公司不服向渭南市中级人民法院提出上诉，渭南市中级人民法院作出（2020）陕05民终1551号《民事调解书》，由**公司支付***中介费180000元，若不能按期履行，将按一审判决数额申请执行。后因**公司未按照调解书内容履行义务，***向本院申请执行。2021年5月13日，本院作出（2021）陕0502执944号《执行裁定书》，裁定“冻结、划拨被执行人陕西**置业有限公司人民币270000元”。2021年7月6日，本院向渭南市房地产交易管理所发出上述《执行裁定书》及《协助执行通知书》，将**公司名下位于XX花园XX号楼XX铺房产一套予以查封，查封期限三年。2021年9月2日，唐明公司向本院提出执行异议，本院于2021年9月8日作出（2021）陕0502执异98号《执行裁定书》，裁定驳回唐明公司的诉讼请求，同年10月14日，原告唐明公司向本院提起案外人执行异议之诉。

一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）、案外人是否系权利人；（二）、该权利的合法性与真实性；（三）、该权利能否排除执行”；第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）、已登记的不动产，按照不动产登记薄判断……”；第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告唐明公司与被告**公司虽在本院查封之前签订了《房屋认购书》并约定了付款方式和期限，但根据双反提供的证据显示，唐明公司并未按照约定足额向被告**公司支付购房款，也未与**公司签订正式的《商品房买卖合同》，其行为不符合上述法律规定的可以排除执行的情形，故原告唐明公司请求确认原告对位于渭南市乐天大街东段XX花园XX号楼XX铺房产享有所有权并不得执行该房屋的诉讼请求，不符合相关法律规定，依法不能成立。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，判决：驳回原告陕西唐明建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费8036元，由原告陕西唐明建筑工程有限公司承担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行质证。经本院审理，查明案件事实与一审认定事实一致。

综上所述，上诉人唐明公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8036元，由上诉人陕西唐明建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　秦文强

审判员　　李　谦

审判员　　吴丽宁

二〇二二年八月八日

书记员　　王梦娇

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