陕西某某建筑工程有限公司与陕西某某置业有限公司、某某执行异议执行裁定书

渭南市临渭区人民法院

执行裁定书

 

                       （2021）陕0502执异98号    

案外人：陕西**建筑工程有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。

法定代表人：唐立波，执行董事，党员。

委托诉讼代理人：杨志峰，男，1973年9月4日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区田市（现并入官道）XX村XX组XX号，系陕西**建筑工程有限公司工作人员。

申请执行人：***，男，1968年11月23日出生，汉族，党员，住陕西省渭南市临渭区，系陕西省交口抽渭管理局干部。

被执行人：陕西**置业有限公司，住所地陕西省渭南市临渭区。

法定代表人：王少兵，执行董事兼总经理。

本院在执行***与陕西**置业有限公司居间合同纠纷一案中，案外人陕西**建筑工程有限公司于2021年9月2日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人陕西**建筑工程有限公司称，法院在执行（2021）陕0502执944号裁定书过程中，查封的渭南市临渭区乐天大街东段XX花园XX号楼516铺房产，案外人于2019年8月30日与该案被执行人签订了《房屋认购书》（早于申请执行人与被执行人纠纷之前），并分多次付过房款，现案外人已经装修入住，网签手续正在办理过程中，因此该房产属于案外人实际所有，案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，现提出书面异议，请求中止对渭南市临渭区乐天大街东段XX花园XX号楼516铺的执行。

案外人陕西**建筑工程有限公司提供的证据有：房屋认购书、中国工商银行电子回单、华夏银行电子银行转账回单。证明案外人陕西**建设工程有限公司已经购买案涉房屋，且已装修投入使用。

申请执行人***称，案外人陕西**建筑工程有限公司提出执行异议，理由不成立，理由如下：根据渭南市临渭区人民法院（2021）陕0502执944号执行裁定书，XX花园XX号楼516铺程序合法，适用法律正确，因为该房产在临渭区政府房屋管理系统中实际就在陕西**置业有限公司名下，没有出售网签备案，没有抵押登记等任何执行障碍。该裁定是严格遵守法律程序进行的查封、扣押程序，不存在任何违法、不合规操作。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。

1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。从案外人出具的证据里没有发现该房产的买卖合同。案外人陕西**建筑工程有限公司提供的证据《房屋认购书》，说明买房人有选择这套房屋的权利，而办理网签备案登记之后，购房人才合法拥有房屋产权。《房屋认购书》实质上不是购房合同。

2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产。目前使用该房产的是渭南茗聚兴茶文化有限公司，而不是案外人陕西**建筑工程有限公司。渭南茗聚兴茶文化有限公司法人杨志峰称这些房产手续和王少兵谈的。但没有证据证明案外人陕西**建筑工程有限公司在法院查封之前合法占有该房产。

3.已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分剩余款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据案外人陕西**建筑工程有限公司提供的《房屋认购书》，该房产总价款408.1万元，认购方已经支付了350万元，说明房款没有交清，剩余房款58.1万元没有交给房子实际拥有人陕西**置业有限公司，根据法律规定这笔款要交到临渭区人民法院执行局才能中止该房产的执行；直至目前，没有证据证明认购方把剩余房款全部或者部分交到临渭区人民法院。所以该条款对于案外人陕西**建筑有限公司来说不成立。

4.非因买受人自身原因未办理过户登记。目前，案外人没有证据证明是“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一论断。从陕西**置业有限公司和陕西**建筑有限公司签订的《房屋认购书》来看，双方约定408.1万元付款时限是：2019年8月30日付款200万元，2019年11月30日付款100万元，其余房款在办理网签合同后，于2020年1月20日前一次性交清。从陕西**置业有限公司出具的陕西**建筑有限公司交款凭证来看，2019年8月30日付款200万元，2019年9月25日付款10万元，2019年12月3日付款50万元，2019年12月27日付款40万元，2020年3月27日付款20万元，2020年5月22日付款30万元。除过前两笔款项按约定时间支付外，其他款项均没有按照约定时间支付，不排除是案外人陕西**建筑有限公司自身延迟交款的原因造成未办理过户登记手续。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时符合以上四个情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，以上法律规定的四个方面案外人陕西**建筑有限公司都不具备条件，所以，案外人陕西**建筑有限公司对登记在被执行人陕西**置业有限公司名下的XX花园XX号楼516铺提出执行异议，不符合以上法律规定，不能排除法院执行。

综上所述，应维持渭南市临渭区人民法院（2021）陕0502执944号执行裁定书，XX花园XX号楼516铺，依法进行拍卖执行，清偿申请执行人***的债务、延迟利息及处置资产费用等。

申请执行人***提供的证据有：渭南茗聚兴茶文化有限公司营业执照。证明该案涉商铺目前由渭南茗聚兴茶文化有限公司正在使用，不属于案外人陕西**建筑工程有限公司实际占有使用。

被执行人陕西**置业有限公司对案外人的异议请求及证据材料均不持异议。

被执行人陕西**置业有限公司提供的证据有：房屋认购书、中国工商银行电子回单。证明案涉房屋已出售给案外人陕西**建设工程有限公司，且案外人已使用两年，申请执行人***不应执行该案涉房屋。

经书面审查卷宗查明，2020年6月22日，本院作出（2019）陕0502民初6580号民事判决书，判决被告陕西**置业有限公司于本判决生效后15日内支付原告***中介费240000元。案件受理费4900元，由被告陕西**置业有限公司负担。后陕西**置业有限公司不服提起上诉，2020年12月21日，陕西省渭南市中级人民法院作出（2020）陕05民终1551号民事调解书，主要内容为一、由陕西**置业有限公司向***支付中介费180000元。2021年2月底前陕西**置业有限公司向***先支付5万元，剩余13万在2021年8月底前付清。二、如陕西**置业有限公司未按上述时间履行付款义务，由***按一审判决的数额申请人民法院强制执行。三、一审案件受理费4900元，由陕西**置业有限公司负担。该调解于2020年12月21日送达最后一名当事人。因陕西**置业有限公司未按上述生效调解履行其义务，***向本院申请强制执行，本院于2021年5月11日立案受理并开始执行。2021年5月13日，本院作出（2021）陕0502执944号执行裁定书，裁定“一、冻结、划拨被执行人陕西**置业有限公司人民币270000元。二、采取以上措施后，仍不足以履行调解书所确定的义务，则依法扣留、提取被执行人陕西**置业有限公司应当履行义务部分的收入或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人陕西**置业有限公司应当履行义务部分的财产。需要续行查封的，申请执行人应当在查封期限届满前20日向本院提出续行查封的书面申请，被执行人履行义务后可以申请解除查封。” 2021年7月6日，本院依法向渭南市房地产交易管理所发出（2021）陕0502执944号执行裁定书、（2021）陕0502执944号协助执行通知书，将被执行人陕西**置业有限公司名下的位于XX花园XX号楼516铺房产一套予以查封（104.44㎡），查封期限三年。2021年7月16日，本院制作查封、扣押财产清单，被执行人陕西**置业有限公司法定代表人王少兵予以签字确认。2021年9月2日，案外人陕西**建筑有限公司向本院提出书面执行异议，请求中止对渭南市临渭区乐天大街东段XX花园XX号楼516铺的执行。

又查，位于渭南市临渭区乐天大街东段XX花园XX号楼用途载明系商业、住宅，且系被执行人陕西**置业有限公司开发建造。同时，被执行人陕西**置业有限公司办理有陕（2017）渭南市不动产权第04915号不动产权证、渭规临渭地字第（2017）10号建设用地规划许可证、渭规临渭建字第（2017）20号建设工程规划许可证、编号610500201802050101建筑工程施工许可证、（2018）房预售证第024号商品房预售许可证。

再查，时间载明为2019年8月30日，（出卖人）陕西**置业有限公司与（认购人）陕西**建筑工程有限公司签订《房屋认购书》，约定将渭南市乐天大街东段XX花园XX号楼5层整层商业用房，建筑面积949.07平方米，地下停车位两个出售给乙方（认购人）。第三条价款及付款方式：（一）认购房屋单价为4300／㎡（含地下车位两个），合计总价款为人民币4081001元。（二）付款方式：分期付款。乙方在2019年8月30日前付给甲方房款人民币2000000元；于2019年11月30日付甲方房款人民币1000000元；其余房款在办理完网签合同后，于2020年1月20日前一次性付清。第四条合同签署：认购人应在收到出卖人电话通知后的五日内，与出卖人签订《商品房买卖合同》。认购人未按本认购书第三条约定支付房款，或未按第四条约定与出卖人签订网签《商品房买卖合同》，均可视为其放弃认购。该《房屋认购书》同时显示加盖有（出卖人）陕西**置业有限公司单位公章及法定代表人王少兵私章、（认购人）陕西**建筑工程有限公司单位公章，委托代理人一栏显示有唐立波私章。

另查，2019年8月30日、9月25日、12月3日、12月27日，案外人陕西**建筑工程有限公司分别向被执行人陕西**置业有限公司账户转款200万元、10万元、50万元、40万元，其中在转款摘要及备注栏均载明：房款。2020年3月27日、5月22日，案外人陕西**建筑工程有限公司分别向被执行人陕西**置业有限公司账户转款20万元、30万元，其中在转款摘要及备注栏均载明：房款。

另, 2021年8月3日，被执行人陕西**置业有限公司向本院提出书面执行异议，请求法院解除对渭南市临渭区乐天大街东段XX花园XX号楼516铺的查封。本院受理并审查后，于2021年8月11日作出（2021）陕0502执异73号执行裁定书，裁定“驳回异议人陕西**置业有限公司的异议请求。”

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，因当事人争议焦点是涉案房产的权属问题。根据各方当事人所提证据结合当事人陈述可以认定，案外人陕西**建筑工程有限公司所购房产系被执行人陕西**置业有限公司开发建造。案外人陕西**建筑工程有限公司虽签订有《房屋认购书》，且该《房屋认购书》签订时间2019年8月30日早于本院查封时间2021年7月6日，但上述涉案房产因案外人陕西**建筑工程有限公司与被执行人陕西**置业有限公司在签订《房屋认购书》中明确约定，付款方式为分期付款。乙方即案外人陕西**建筑工程有限公司在2019年8月30日前付给甲方即被执行人陕西**置业有限公司房款人民币2000000元；于2019年11月30日付甲方房款人民币1000000元；其余房款在办理完网签合同后，于2020年1月20日前一次性付清。认购人应在收到出卖人电话通知后的五日内，与出卖人签订《商品房买卖合同》。认购人未按本认购书第三条约定支付房款，或未按第四条约定与出卖人签订网签《商品房买卖合同》，均可视为其放弃认购。现因案外人陕西**建筑工程有限公司既未按照上述约定时间向被执行人陕西**置业有限公司足额履行支付房款义务，又未与被执行人陕西**置业有限公司签署正式商品房买卖合同，且未履行备案登记手续，因此，该《房屋认购书》是否合法有效尚需通过诉讼进行确认。

综上，案外人陕西**建筑工程有限公司并未提供涉案标的物物权方面的相关证据，其异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条排除法院执行的情形，其所提执行异议并不足以阻却本院对上述涉案房屋的执行，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条、第二十八之规定，裁定如下：

驳回案外人陕西**建筑工程有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

 

 

 

 

审  判  长　　　苏继军

审  判  员　　　寇鹏涛

　　审  判  员　　　刘晓静

 

二〇二一年九月八日

 

法 官助 理      丁秦龙

书　记　员　　　张  丹

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