南昌市某某工程开发集团有限公司与江西某某教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江西省南昌市西湖区人民法院 民事判决书 （2022）赣0103民初2200号 原告：南昌市某某工程开发集团有限公司 被告：江西某某教育咨询有限公司 第三人：南昌市西湖区某某教育培训学校 原告南昌市某某工程开发集团有限公司诉被告江西某某教育咨询有限公司及第三人南昌市西湖区某某教育培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年2月28日立案后，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告南昌市某某工程开发集团有限公司委托代理人***、被告江西某某教育咨询有限公司委托代理人***、第三人委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南昌市某某工程开发集团有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告给付房屋占有使用费132500元（从2021年3月16日计算至2021年8月15日）及利息2312.56（自2021年4月16日起算，暂算至2021年11月25日，此后的利息继续按ＬＰＲ3.85%计算至付清之日止），合计134812.56元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：原告与第三人于2018年3月签订了《房屋租赁合同》，原告将位于南昌市西湖区**路**号的店面租赁给第三人，租赁期限自2018年3月15日至2021年6月15日，租金为每月25500元。2020年因疫情原因，第三人提出变更租赁期限至2021年3月15日，双方重新签订《房屋租赁合同》。2021年2月4日，第三人与被告签订《转让协议》，第三人将其向原告租赁的经营场地及房屋租赁合同给被告，原租赁合同到期后，由被告与原告签订新的租赁合同。第三人向原告付清了截至2021年3月15日的租金。 2021年3月15日后,第三人没有向原告交还租赁房屋,被告以南昌市某某培训学校名义在南昌市西湖区**路**号经营,原告与被告商定租金在原租赁合同月租金基础上增加1000元按26500元结算。原告多次要求被告尽快签订新的租赁合同,但被告以学校名称未变更完成为由一直没有签订。 第三人在南昌市西湖区教体局名称已变更为南昌市某甲培训学校,但没有在南昌市西湖区民政局办理完毕法人变更登记手续。2021年8月2日,原告委托律师向被告邮寄律师函,要求被告付清2021年3月16日至交还租赁房屋期间的租金。2021年8月15日,被告腾空场地搬离租赁房屋,但至今未向原告支付任何费用。原告认为,2021年3月16日起至2021年8月15日期间,被告一直在占有使用原告位于南昌市西湖区**路**号的租赁房屋经营,被告应当向原告支付房屋占有使用费,并应承担未付款利息。 为维护原告的合法权益,原告特具状向贵院提起诉讼,诉讼请求如前,请依法裁判。 原告南昌市某某工程开发集团有限公司提交如下证据： 证据一：1、南昌市西湖区教育科技体育局出具的《关于同意南昌市西湖区某某教育培训学校变更学校名称的批复》一份；2、《维生素教育理事会2021年第三次大会会议纪要》一份；3、《变更申请书》一份；4、《中华人民共和国民办学校许可证》一份；5、《民办非企业单位登记证书》一份。 证明目的：第三人维生素学校在南昌市西湖区教体局名称已变更为南昌市某甲培训学校，但没有在南昌市西湖区民政局办理完毕法人变更登记手续。 证据二：1、洪土国用登西2008第498号国有土地使用权证；2、《房屋租赁合同》二份；3、租金支付凭证30份。 证明目的：1、原告有权将南昌市西湖区**路**号店面租赁给第三人维生素学校。2、原告南昌市某某工程开发集团有限公司与第三人维生素学校先后签订了两份《房屋租赁合同》，原告将位于南昌市西湖区**路**号的店面租赁给第三人维生素学校，租期为2018年3月15日至2021年3月15日，租金为每月25500元。3、第三人维生素学校支付的10万房屋租赁押金已用于付租金，第三人维生素学校付清了截止到2021年3月15日应付租金。 证据三：《转让协议》一份复印件。 证明目的：1、2021年2月4日，第三人维生素学校与被告江西某某公司签订《转让协议》，第三人维生素学校将其向原告租赁的经营场地（即位于南昌市西湖区**路**号）及房租合同转让给被告江西某某公司，原租赁合同到期后由被告江西某某公司与原告签订新的租赁公司。 证据四：1、照片四张复印件；2、《民事起诉状》一张。 证明目的：1、2021年3月15日后，第三人维生素学校没有向原告交还租赁房屋，被告江西某某公司以南昌市某某培训学校名义在南昌市西湖区**路**号经营。 证据五：《律师函》一份。 证明目的：2021年8月2日，原告委托律师向被告江西某某公司邮寄律师函，要求被告江西某某公司付清2021年3月16日至交还租赁房屋期间的租金。 被告江西某某教育咨询有限公司辩称：1、我方不接受原告对我告诉的一切诉求，我公司只跟第三人发生合同关系，与原告不发生任何关系，使用场地是由第三人南昌市西湖区某某培训学校按照协议提供我方用于教学使用。2、第三人未完全履行完合同，未完全履行约定为我公司办理民办非证经营主体，属于违约，应由南昌市西湖区某某培训学校承担一切损失。 被告江西某某教育咨询有限公司提交如下证据： 证据一：与南昌市某某培训学校签订的《转让协议》复印件。 证明目的：我公司只跟维生素学校发生关系和原告没有任何关系，使用场地是维生素学校提供场地给我方使用。 证据二：南昌市西湖区教体局为南昌市某甲培训学校颁发的《办学许可证》以及批复文件，以及南昌市西湖区民政局为南昌市西湖区某某培训学校发放《非企业法人登记证》营业执照。 证明目的：1、南昌市某甲培训学校与南昌市西湖区某某培训学校虽然不是一个主体，但实际上是同一个法人及股东和实际控制人，均是***而不是我公司。2、某某培训学校向西湖区教体局提交的变更申请中仅变更了学校名称，没有将学校法人、举办者变更为我公司名下，故变更后的新学校与南昌市某甲培训学校实际法人、举办者及控制人均为***本人。3、按照南昌市民办培训机构成立标准法人举办者要先取得教育部门颁发的《办学许可证》，再去民政部门或工商部门办理相应的营业执照（民政为非企业法人登记证），两个证件却缺一不可。 证据三：沃德律师事务所《律师函》、我诉南昌市西湖区某某培训学校相关资料，以及南昌市西湖区人民法院民事调解书（2021）赣0103民初9513号。 证明目的：我公司已支付转让费15万，实际已经支出房租押金以及一个月的租金，南昌市西湖区某某培训学校与原告办理交接后并未将房租押金转让给我公司，部分聊天记录证明是原先南昌市西湖区某某培训学校与原告房租未结清纠纷，双方侵占这比费用，可以申请纪检部门取证。同时南昌市西湖区某某培训学校没有按照协议为我公司办理房租转让协议，都是原告单方面的违规请求，并且该律师函明确规定不作为法律依据，我公司认定其为无效函件。调解书协议第三条，就我公司与南昌市某某培训学校的转让协议案件已经结案，再无争议，南昌市西湖区某某培训学校与原告的争议应该自行解决。我公司向贵院申请驳回原告我我公司的一起控诉。 第三人南昌市西湖区某某培训学校陈述如下：我方跟原告之间的转让协议已经履行完毕，租金已经付至合同期限2021年3月15日。2021年3月16日之后关于我方和第三人的转让纠纷已经通过南昌市西湖区人民法院（2021）赣0103民初9513号民事调解书协商解决，我方已支付被告10万元补偿款，双方已无争议。 第三人南昌市西湖区某某培训学校提交如下证据： 证据一：微信聊天记录3张（复印件）、网上银行电子回执单五张。 证明目的：我方和原告的房租已经结清至2021年3月15日，合同已经履行完毕。 证据二：民事调解书一份、转账单一张。 证明目的：我方与被告之间的纠纷已经全部解决，并按照调解书支付被告10万元补偿金，全部履行完毕。 本院经审理认定事实如下，2018年3月15日，原告与第三人南昌市西湖区某某教育培训学校签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于南昌市西湖区**路**号的店面租赁给第三人用于教育培训，租赁期限自2018年3月15日至2021年6月15日，租金为每月25500元。合同履行过程中，经双方协商，重新签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限变更为“自2018年3月15日至2021年3月15日”，其它内容不变。 2021年2月4日，第三人南昌市西湖区某某教育培训学校与被告江西某某教育咨询有限公司签订《转让协议》一份，约定将第三人经营所在地的办学、办公场地及装修、房租合同、办学许可、民非企业登记证等转让至被告经营。上述转让合同签订后，被告江西某某教育咨询有限公司于2021年2月进驻并使用南昌市西湖区**路**号的店面，并以第三人名义向原告支付实际使用之日起至2021年3月15日期间的租金。原告未提出异议，但双方未重新签订房屋租赁合同，被告亦未向原告继续支付租金。2021年8月2日，原告委托江西求正沃德律师事务所函至被告，要求被告缴清自2021年3月16日起至交还租赁房屋期间的租金。2021年8月15日，被告退出承租场地，但仍未向原告支付租金，故原告诉至本院。 上述事实，有原、被告及第三人的陈述、庭审笔录以及各方提交的证据所证实。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式”。具体到本案，双方虽未签订书面合同，但系被告受让第三人与原告租赁合同产生，且被告也实际占有并使用租赁物，双方形成实际的租赁关系，且系各方真实意思表示，应受法律保护。被告与第三人之间的纠纷，并非拒付原告租金的合理理由，原告以此主张被告支付实际使用期间的占用费，于法有据，本院予以支持。但因原告未能提供证据证明双方对租金作出新的约定，故应参照原租赁合同，按每月25500元计付，即127500元（25500元/月×5个月）并自催款之日起计付利息。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百一十六条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告江西某某教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告南昌市某某工程开发集团有限公司自2021年3月16日起至2021年8月15日止止的房屋占有使用费127500元及利息（利息自2021年8月2日起至实际履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布同期贷款市场报价利率计付）。 二、驳回原告南昌市某某工程开发集团有限公司其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案由原告预交的案件受理费2996元，由被告江西某某教育咨询有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年五月十九日 法官助理*** 书记员***