复议申请人某某与申请执行人四川长和信达建筑工程有限责任公司建筑施工合同纠纷执行复议执行裁定书

四川省达州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2018）川17执复50号

复议申请人（被执行人）：***，男，生于1978年12月27日，汉族，四川渠县人，住渠县。

申请执行人：四川长和信达建筑工程有限责任公司。住所：渠县渠江镇解放路88-1-5。

法定代表人：宋佳唯，该公司董事长。

项目代表人：廖毅，该公司项目经理。

被执行人***因不服四川省渠县人民法院（2018）川1725执异10号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。

四川省渠县人民法院在执行申请执行人四川长和信达建筑工程有限责任公司与被执行人***、渠县兴鑫房地产开发有限公司建筑施工合同纠纷一案中，***对成都倍谊房地产估价有限公司作出的成倍房估达〔2018〕字第8号《房地产评估报告》提出书面异议，请求撤销成都倍谊房地产评估有限公司作出的“成倍房估达（2018）字第8号”房地产评估报告，重新作出客观公正的房地产评估报告。

四川省渠县人民法院审查查明，该院在执行四川长和信达建筑有限公司申请执行渠县兴鑫房地产开发有限公司、***建筑施工合同纠纷一案中，因异议人未履行本院（2017）川17民终1193号民事调解书所确定的义务，该院对诉讼阶段保全的、***开发的渠县静边镇龙渡街蒲清茂等商住房工程未出售的房产拍卖处置。根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《四川省高级人民法院委托评估管理办法》的相关规定，在该院主持下，经申请执行人与异议人协商一致，委托成都倍谊房地产估价有限公司对以上案涉房屋进行评估。成都倍谊房地产估价有限公司于2018年5月30日作出成倍房估达[2018]字第8号《房地产司法鉴定估价报告》。被执行人***对该《房地产评估报告》有异议，认为报告存在评估程序严重违法和评估价偏低等，于2018年8月6日向该院提出书面执行异议申请。

该院认为，本案争议的焦点是关于成倍房估达〔2018〕字第8号《房地产评估报告》是否存在评估程序严重违法和评估价是否偏低的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”的规定，当事人对评估报告提出异议，法院主要审查评估机构、评估人员资质以及评估程序是否严重违法。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价偏低，亦可在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估价格出具后，没有法定理由，不应启动重新评估，且对评估价格高低的审查不属本案审查的重点范围。依照《中华人民共和国资产评估法》第八条第一款“评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的才符合申请重新评估的条件，其举证责任应是本案异议人。***未提供充分的证据证明评估机构、评估人员不具备相应资质或者评估程序严重违法，其应承担举证不能的不利后果；同时，案涉《房地产评估报告》是在该院主持下，由异议人和执行申请人共同选定具有资质的专业评估机构、评估人员按照相关法律法规及行业规范作出的，成都倍谊房地产估价有限公司也出示了估价专业人员资质、到估价对象现场勘察情况、查勘记录、测绘资料等相关证据并作出了合理解释，本案评估程序并不存在严重违法情形，评估报告应予认可。***的异议理由不成立，其异议请求该院不予支持。申请人执行提出异议人***擅自处置人民法院查封房屋，因不是本案执行异议审查的对象，对此请求不作审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）的规定，裁定驳回异议***的异议请求。

***申请复议称，评估报告署名的评估师未亲自到现场，评估公司在评估过程中未收集对房地产价格有普遍影响的基础资料，成倍房估达（2018）字第8号《房地产评估报告》严重违反评估程序；该报告评估的成套商业住宅及门市价格明显过低。请求撤销四川省渠县人民法院（2018）川1725执异10号执行裁定和成倍房估达〔2018〕字第8号《房地产评估报告》。其复议申请理由与异议理由一致。

本院审查查明，四川省渠县人民法院异议审查过程中，成都倍谊房地产估价有限公司针对***的异议事项回函四川省渠县人民法院：该公司安排的房地产估价师唐启淮及王洪云同志在估价助理人员勘察现场之后，也到估价对象所处位置进行了实地查勘，并留有查勘笔录，因***当时未在现场，其提出“估价师未到场”的异议，可以理解，但与事实不符。估价人员在实地查勘时对估价对象所在楼盘进行了详细的调查、了解。该估价对象无小区环境、无消防通道、无停车场等配套设施；估价对象部分住宅房屋存在采光不足的情况，其余采光较好的则为6-7楼；楼盘内的门市小部分作为住宅或库房使用，其余均为空置，无成交记录，几乎毫无商业价值，且估价人员了解到此楼盘难以办理房产证等相关证件。所以，根据估价人员现场了解到的住宅房屋交易情况，结合估价对象难以变卖的实际情况及保守估价和有利于查封对象拍卖、变现的原则作出的此次评估，未达到异议人心理预期属正常情况。

本院审查查明的其他事实与四川省渠县人民法院审查查明的事实一致。

本院认为，成都倍谊房地产估价有限公司系专业评估机构，异议裁定将其列为案外人有误，本院予以纠正。针对复议申请人***的异议理由，评估机构已书面作出详细说明并在异议审查中出庭说明；四川省渠县人民法院针驳回***的异议请求也进行了充分说理，并援引明确的法律规定，本院经审查并无不当。现***又以相同理由申请复议，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项的规定，裁定如下：

驳回***的复议申请，维持四川省渠县人民法院（2018）川1725执异10号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　　王继跃

审判员　　陈　洁

审判员　　谭　兴

二〇一八年十一月五日

书记员　　熊书平