内蒙古筑业工程勘察设计有限公司、某某等民事二审民事判决书

内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院 民事判决书 （2023）内07民终863号 上诉人（原审原告、案外人）：内蒙古筑业工程勘察设计有限公司，住所地内蒙古自治区牙克石市林城路73号。 法定代表人：***，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，内蒙古桐坤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：***，男，1970年2月10日出生，汉族，个体经营者，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：***，内蒙古喆林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区额尔古纳市拉布大林防火站院内。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被上诉人（原审被告、被执行人）：***，男，1973年11月28日出生，汉族，额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司法定代表人，现住内蒙古自治区额尔古纳市。 上诉人内蒙古筑业工程勘察设计有限公司（以下简称筑业公司）因与被上诉人***、额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司（以下简称佳乐乐公司）、***执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2022）内0784民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行审理。本案现已审理终结。 筑业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除对筑业公司位于牙克石市××期××房产的查封；3.由***、佳乐乐公司、***承担本案诉讼费。事实与理由：一、筑业公司为佳乐乐公司做牙克石市瓷都佳苑小区的勘察与设计工作，至2018年8月，佳乐乐公司尚欠筑业公司勘察设计费1436000元，因佳乐乐公司无钱支付该笔费用，故2018年8月25日佳乐乐公司与筑业公司签订了《协议书》，该协议约定：佳乐乐公司将包括涉案房屋（瓷都佳苑二期4-1-401）在内的房屋网签给筑业公司抵顶勘察设计费用，并签订了商品房买卖合同书，故涉案房屋系筑业公司通过合法程序取得。因筑业公司与该小区物业公司对物业费及取暖费事宜有争议，故没有办理入住。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，佳乐乐公司与筑业公司签订了《商品房买卖合同》并办理了网签手续，是基于佳乐乐公司欠付筑业公司勘察设计费而顶账给筑业公司的房屋，筑业公司系合法取得该房屋，已经拥有该房屋的物权，优先于***的债权，筑业公司的物权足以排除执行。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符和物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。涉案房屋已经办理了网签，相当于物权预告登记，涉案房屋网签给了筑业公司并签订了《商品房买卖合同》，筑业公司已经取得涉案房屋的所有权，拥有了排除执行的实体权利。该网签系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同内容真实有效，网签备案是对房屋交易活动的监督管理行为，其性质相当于预告登记。法律、行政法规创设网签、备案、预告登记的立法目的都是为了保护权利人所享有的优先权、期待权等。网签备案应视为对房屋享有了准物权，具有公示作用，通过准物权的公示作用，相对一般债权具有一定的排他性，优先性，故能够排除额尔古纳市人民法院对涉案房屋的查封。相对于***对佳乐乐公司享有的一般债权而言，无论是从权利性质、权利产生的时间分析，筑业公司均享有优先权，且该权利足以排除查封执行。三、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，本案中筑业公司的法律地位相当于买受人，在人民法院查封之前，筑业公司于2020年5月26日签订商品房买卖合同，案涉房屋查封时间是2022年4月，所以在法院查封之前筑业公司已签订合法有效的书面买卖合同。在人民法院查封之前筑业公司已经合法占有案涉不动产。筑业公司已经支付房屋的全部价款。虽然没有办理不动产权证，但并非由筑业公司原因引起，系牙克石市人民政府和佳乐乐公司原因该房屋不能办理房屋产权证。从债权产生的时间顺序来说，筑业公司债权产生的时间是2010年，而***在2022年4月才申请法院查封，从时间顺位来讲筑业公司享有优先权。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持筑业公司的上诉请求。 ***辩称，一、案涉房屋登记在佳乐乐公司名下，筑业公司与佳乐乐公司虽签订了网签合同，但双方只存在合同之债关系，筑业公司不享有案涉房屋物权。物权预告登记是一项法律程序，筑业公司关于办理网签相当于物权预告登记，以及网签享有优先性、准物权的主张均没有法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定，筑业公司不是案涉房屋权利人，不能够排除法院查封。二、佳乐乐公司与筑业公司仅是以物抵债关系，不是房屋买卖合同关系，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条规定。依据最高人民法院裁判观点，以物抵债协议不同于房屋买卖合同，案外人不能依据以物抵债协议成立生效当然排除强制执行，如果以物抵债协议已经实际履行，抵债物的权属已发生变动，受领人有权主张排除抵债物的强制执行，否则，将不能对抗强制执行。因此，本案筑业公司不能排除强制查封。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 佳乐乐公司辩称，认可筑业公司的上诉请求及事实理由。 ***未发表答辩意见。 筑业公司向一审法院起诉请求：1.请求撤销额尔古纳市人民法院作出的（2022）内0784执异220号执行裁定书及额尔古纳市人民法院作出的（2022）内0784执恢234之一号执行裁定书；2.解除对筑业公司牙克石市××期××房产的查封（价值16万元）；3.由***、佳乐乐公司、***承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年8月25日，筑业公司与佳乐乐公司签订了协议书和商品房认购协议，约定甲方佳乐乐公司未能及时给付乙方筑业公司勘探设计费1436000元，甲方佳乐乐公司将以下房源抵顶设计费，包括本案涉及的瓷都佳苑二期4号楼1单元401室。因佳乐乐公司未履行协议书确定的义务，筑业公司向牙克石市人民法院提起诉讼，2021年4月25日，牙克石市人民法院作出判决，确定佳乐乐公司给付筑业公司635212元。2020年5月26日双方网签商品房买卖合同，因物业费等问题，筑业公司未入住。2017年3月23日，该院立案受理了***诉佳乐乐公司、***民间借贷纠纷一案，2022年8月18日，作出（2020）内0784执恢234号之一执行裁定书，查封了涉案房产4-1-401室。2022年10月17日，筑业公司向该院提出执行异议，要求解除查封。该院于2022年10月21日作出（2022）内0784执异220号执行裁定书，驳回筑业公司的异议请求。筑业公司不服，提起执行异议之诉，要求对牙克石市瓷都佳苑二期小区4-1-401室解除查封。 一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案争议的主要焦点为：筑业公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条关于“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定，本案应首先审查筑业公司是否系涉案房产的权利人。经查明，案涉房屋并未办理物权登记，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项关于“（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，结合本案的已经查明的事实和现有证据，无法认定筑业公司系本案涉案房产的权利人。其次，虽然筑业公司与佳乐乐公司签订协议书，经法院判决确定佳乐乐公司承担给付设计费，并网签商品房买卖合同，但未占有案涉房产，该行为实质为以物抵债。以物抵债是以消灭当事人之间的金钱债务为目的，房屋买卖合同仅是以物抵债的履行方式，并不能改变筑业公司在本质上系普通金钱债权人的地位。案涉房屋并不是筑业公司为了居住而消费购买的房屋，筑业公司系基于以物抵债而拟受让不动产的受让人。在完成不动产法定登记之前，该以物抵债行为并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。筑业公司依据其与佳乐乐公司之间签订的协议书和法院判决而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的规定，不动产物权以登记为公示生效要件。本案中，筑业公司未实际占有案涉房屋，且未进行登记，所以不能认定筑业公司取得案涉房屋所有权。故筑业公司的现有证据不足以证实其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，筑业公司的诉求缺乏事实和法律依据。综上所述，筑业公司的诉讼请求证据不足，该院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决：驳回内蒙古筑业工程勘察设计有限公司的诉讼请求。案件受理费3500元，由内蒙古筑业工程勘察设计有限公司负担。 二审中，各方当事人未提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据双方当事人的诉辩主张及一二审查明的事实，本案争议的主要焦点为：筑业公司对案涉牙克石市瓷都佳苑二期小区4-1-401室是否享有足以排除强制执行的民事权益。 筑业公司主张因佳乐乐公司欠付其勘察设计费，将案涉房屋抵顶给筑业公司，筑业公司因此取得案涉房屋物权，能够排除强制执行。本院认为，因佳乐乐公司欠付筑业公司勘察设计费，经双方协商，约定以房屋（包括案涉房屋）抵顶佳乐乐公司欠付的勘察设计费,佳乐乐公司与筑业公司签订了《协议书》《商品房认购协议》《商品房买卖合同》。由此可知，《协议书》《商品房认购协议》《商品房买卖合同》本质上为以物抵债协议。该三份协议以消灭当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产的交付仅系以物抵债的履行方式。本案审查筑业公司是否享有排除执行的权利，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条关于“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定。根据债的平等性原则，基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”筑业公司，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的规定，不动产物权以登记为公示生效要件，案涉房屋并未登记在筑业公司名下，在完成不动产权属转移登记之前，筑业公司没有取得案涉房屋所有权，不能据此而排除对该不动产的强制执行。另外，筑业公司主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其享有排除执行的权利。对此本院认为，如前所述，佳乐乐公司与筑业公司签订的协议等本质上为以物抵债性质，并未从金钱债权债务关系转化形成以买卖不动产为目的的房屋买卖合同法律关系。故，筑业公司主张本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于筑业公司主张案涉房屋网签在筑业公司名下，网签备案相当于预告登记，视为准物权，具有优先性，能排除法院查封问题。对此本院认为，不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为。是房地产行业的主管部门为监管区域内房地产交易情况而进行的一种监督管理措施，在一定程度上能够防止一房二卖等情况的发生,增强房屋买卖合同的公信力。但商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动的性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。因此，筑业公司对案涉房屋仅办理网签登记，而未办理预告登记，故不足以排除本案的强制执行。筑业公司以网签备案相当于预告登记，视为准物权，具有优先性为由排除强制执行的主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，筑业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3500元，由上诉人内蒙古筑业工程勘察设计有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年四月二十七日 法官助理*** 书记员*** 附：本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。