西安天工建筑装饰工程有限公司、西安西电光电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

西安市莲湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）陕0104民初15712号

原告：西安某某光电缆有限责任公司，住所地西安市。

法定代表人黄俊，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：蔡荣洁，上海市XX城（西安）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李昊，上海市（西安）律师事务所律师，（未出庭）

被告：西安某甲建筑装饰工程有限公司，住所地西安市。

法定代表人雷晓玲，该公司总经理。

委托诉讼代理人：马闻乐，陕西海普睿诚律师事务所律师。

原告西安某某光电缆有限责任公司（以下简称某某光电缆公司）与被告西安某甲建筑装饰工程有限公司（以下简称某甲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年11月1日立案后，依法适用普通程序独任审理程序公开开庭进行了审理。原告某某光电缆公司委托诉讼代理人蔡荣洁及被告某甲公司委托诉讼代理人马闻乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某光电缆公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠租赁费121006元并支付违约金60503元；2.判令被告承担原告因房屋着火的房屋损失30万（房屋加固修复的费用126102.08元、后租赁公司进行加固后委托鉴定机构对加固后是否符合安全标准进行鉴定产生的鉴定费12000元、剩余金额为至今未能出租产生的租金损失）;3.诉讼费、保全费、保全保险费、鉴定费等实现债权的合理费用由被告承担。事实与理由：原被告2019年3月15日签订租赁合同，约定被告承租原告厂区内原水处理办公楼，租期为2019年5月1日至2022年4月30日。合同签订后原告交付房屋，2019年3月17日被告装修时木材阴燃引起火灾事故，造成房屋毁损无法使用。后原被告于2019年8月1日签订补充协议，约定原租赁合同的租期推迟到2019年10月1日执行，其他条款不变。2019年10月8日被告交纳了三个月租金，但未依约对房屋进行修缮，也再未交纳剩余房租。为避免损失扩大，原告于2020年8月6日通知被告解除合同，并要求被告补交房屋租金并赔偿损失。

被告某甲公司辩称，一、原告自始至终未将涉案房屋交付于被告，租赁合同签订后第三日发生火灾，原告没有任何证据证明在发生火灾前已经交付房屋；二、涉案房屋属于违章建筑，双方签订的租赁合同无效，因该合同未实际履行，原告未完成交付，原告的诉请缺乏事实与法律依据；三、火灾原因不明，火灾发生于原告厂区内，原告应当对火灾原因承担举证责任，被告当时不在现场，原告不配合消防部门调查致使火灾原因未查清，应由原告自行承担举证不利之后果；

四、租赁合同违约金过高，即使被告承担责任，原告诉请也不符合相关法律规定。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，火灾原因并非被告责任，原告从未将符合消防规定和安全生产条件的房屋交付原告，租赁合同从未实际履行，涉案房屋系违章建筑，未取得建设工程规划许可证，不属于法律保护的合法财产权益，应当驳回原告全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事由人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2019年3月15日原告（出租人甲方）与被告（承租人乙方）签订租赁合同，约定原告将原水处理办公楼租赁给乙方用于办公，租赁期限三年自2019年5月1日至2022年4月30日，第一年月租金8670元，第二年月租金9180元，第三年月租金9690元，租金交纳方式为每季首月5日前交纳当季租金，违约责任约定乙方逾期交纳租金的，应再支付所欠租金50%的违约金。同日签订《生产安全管理协议》约定乙方对在租赁场地及房屋内进行生产经营活动发生的安全事故承担全部责任，乙方因工作需要对租赁场所进行施工、装修时，必须在施工前在原告处办理备案审批，经审批同意后方可施工。2019年3月17日零时许涉案租赁楼发生火灾，造成房屋损毁。事故没有消防部门处理结论。2019年8月1日原被告达成补充协议，约定将租赁期推迟到2019年10月1日执行，原合同各项条款不变，租赁楼房的加固由被告承担。2019年8月27日原告通知被告自2019年9月1日起执行房屋租赁合同，按月收取租金。2019年10月8日被告支付了2019年10月1日至2019年12月31日的房租26010元，2020年5月9日被告支付了10000元。2020年8月6日原告发函通知被告自函件送达之日起解除租赁合同，同年8月13日被告回函称不承担任何责任。

案件审理中陕西华信项目管理有限公司对失火房屋毁损加固、修复至满足正常使用状态费用进行评估鉴定为126102.08元，鉴定费用为60000元。

本院认为，原告提交房屋产权证证明涉案租赁房屋在产权证图表上标注为23幢号，故应认定为合法建筑，原被告之间的租赁合同有效。租赁楼在2019年3月17日发生火宅时，被告租赁期尚未开始，原告也没有举证证明已将租赁楼交付给被告使用，亦无证据证明火灾系被告装修时引起，故请求被告赔偿因房屋着火的房屋损失30万没有依据，本院不予支持。后原被告双方签订补充协议，将租期推迟至2019年10月1日起执行，且约定租赁楼的加固由被告承担，被告也支付了第一个季度的房租，故被告以房屋无法使用为由拒付之后的房租本院不予支持。关于涉案租赁合同解除时间，被告主张于2020年5月解除依据不足，而原告于2020年8月6日发函解除租赁合同可认定为解除时间，被告应依约支付租赁合同解除之前拖欠的房租，但原告按照未付租金的百分之五十主张违约金过高，根据本案合同履行情况本院调整为以当季应付租金为基数按日万分之四计算自该季首月6日至8月6日期间的违约金（见附表），2020年5月9日被告支付的10000元原告认可为租金故应予冲抵。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、本判决生效后十日内，被告西安某甲建筑装饰工程有限公司支付原告西安某某光电缆有限责任公司2020年1月1日至2020年8月6日房租52368.06元以及违约金3282.6元；

二、驳回原告西安某某光电缆有限责任公司要求被告西安某甲建筑装饰工程有限公司赔偿因房屋着火的房屋损失30万的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。

案件受理费8522元，由原告西安某某光电缆有限责任公司承担7540元，被告西安某甲建筑装饰工程有限公司承担982元。鉴定费用60000元由原告西安某某光电缆有限责任公司承担。保全费2928元、保全保险费1500元由被告西安某甲建筑装饰工程有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判员　　钱毅斌

二〇二二年十月十四日

书记员　　叶娟娟

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