赖某;江西某万源家具有限公司;江西某有限公司;邱某;吴某租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省赣州市中级人民法院 民事判决书 （2025）赣07民终4996号 上诉人（原审原告）：江西某有限公司，住所地：江西省赣州市南康区，统一社会信用代码：913607xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：黄某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭某，女，1997年4月15日生，汉族，住江西省赣州市南康区，系该公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：廖某，男，1993年3月14日生，汉族，住江西省赣州市南康区，系该公司员工，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：江西某家具有限公司，住所地：江西省赣州市南康区，统一社会信用代码：913607xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：赖某，系该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：赖某，男，1983年4月12日生，汉族，住江西省赣州市南康区。 被上诉人（原审被告）：邱某，男，1980年3月15日生，汉族，住广东省博罗县。 被上诉人（原审被告）：吴某，男，1979年4月29日生，汉族，住江西省赣州市南康区。 上诉人江西某有限公司（以下简称：“某甲公司”）因与被上诉人江西某家具有限公司（以下简称：“某乙公司”）、赖某、邱某、吴某租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2025）赣0703民初1161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年9月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 某甲公司上诉请求：1.撤销一审判决第5项，改判被上诉人自《南康家具集聚区标准厂房租赁合同》解除之日起按合同月租金标准双倍（即211305.43元/月）向上诉人支付房屋租金，直至被上诉人实际搬离之日止，履行保证金96751.2元不予退还；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉共同承担。事实与理由：1.一审法院漏判了上诉人的第二项诉讼请求，将房屋占用费定性为违约责任的一种，混淆了法律概念，实际上上诉人主张的仍是房屋租金。一审法院以上诉人起诉的时间为合同解除时间并无不妥，但租赁合同解除前，按合同约定支付租金、合同解除之日起至承租人搬离之日止，仍然应当计算租金，且不应当低于合同约定的月租金标准。2.一审判决只支持起诉前的租金，未支持租赁合同解除后新产生的租金，损害了上诉人的合法权利，对上诉人不公平；因上诉人无法预见被上诉人何时搬离厂房，故以“房屋占用费”的名义主张合同解除后的租金，符合常理。 被上诉人某乙公司、赖某、邱某、吴某均未提交答辩意见。 某甲公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原告、被告某乙公司双方签订的《南康家具集聚区标准厂房租赁合同》，并判令被告某乙公司立即交还租赁物。2、判令被告某乙公司自合同解除之日按合同月租金标准双倍即211305.43元/月向原告支付房屋占用费，直至被告实际搬离之日止，且履约保证金96751.2元不予退还。3、判令被告某乙公司向原告支付2024年4月1日至2024年10月31日期间所欠租金674275.01元，此后租金以105652.71元/月计算至租赁合同解除之日止。4、判令被告某乙公司自2024年3月26日起以每月欠缴厂房租金为基数按12.4%/年向原告支付违约金27560.6元(暂计算至2024年10月31日)，此后违约金以674275.01元为基数按12.4%/年计算至被告实际清偿之日止。5、判令被告赖某、邱某、吴某对被告某乙公司的上述债务承担连带清偿责任。6、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告某甲公司与被告某乙公司双方签订了《南康家具集聚区标准厂房租赁合同》，双方约定由被告承租原告位于南康区龙回半岭家具集聚区12#厂房11单元，租赁面积为9672.12㎡（当庭变更为产证面积9668.72㎡），租期自2020年7月1日至2025年6月30日，免租期3个月。租赁合同第14条约定，被告拖欠租金……累计达两期的，或一年内未按期足额支付租金累计达两次的，原告可以解除合同，收回厂房，并不予退还已付租金及保证金。合同第10.6、10.7条约定:租金按10元/㎡/月标准收取，前二年内租金不上涨，第三年开始，每一年的租金以上一年租金为基数递增3%，租金按月支付，被告应于每月25日前支付下个月租金;第22.2条约定:若被告拖欠租金、水费、电费或其他相关费用，每逾期一天被告应向原告支付未付款1%的滞纳金，且原告有权采取一切合法措施进行催收或追缴、追偿。租赁合同第21条:合同提前终止或有效期届满，双方未能达成续租协议的，被告应于终止之日或租赁期限届满之日迁离厂房，并将厂房返还原告，被告逾期不迁离或不返还厂房的，应向原告加倍支付租金。2019年6月1日至2021年12月31日，被告享受在合同价基础上减免4元/㎡/月的租金政策减免。截至2024年10月31日，尚欠原告租金674275.01元。另查明，被告赖某、邱某、吴某为被告某乙公司股东，2024年6月20日，被告赖某、邱某、吴某签订承诺书，对某乙公司欠缴原告的租金承担连带清偿责任。 一审法院认为，原、被告签订的厂房租赁合同均系双方真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务。一审法院认为，原、被告签订的厂房租赁合同均系双方真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告诉请解除原告与被告某乙公司签订的《南康家具集聚区标准厂房租赁合同》，判令被告某乙公司立即交还租赁物一审法院予以支持。被告某乙公司租赁原告厂房后应按合同约定支付租金，原告诉请被告支付欠付租金894275.01元一审法院予以支持。关于违约责任，原告诉请自合同解除之日按照合同月租金标准双倍即211305.43元/月向原告支付房屋占用费及自2024年3月26日开始按照LPR的四倍年利率12.4%计算违约金标准过高，因原告诉请租金系逐月累加产生，一审法院支持被告自2024年11月1日起，以674275.01元为基数，按照2024年10月20日的一年期LPR3.1%上浮50%即年利率4.65%计付违约金至还清之日止。履约保证金96751.2元因被告违约缴纳租金不予退还。被告赖某、邱某、吴某签订承诺书，对某乙公司欠缴原告的租金承担连带清偿责任，故原告诉请被告赖某、邱某、吴某对上述债务承担连带清偿责任一审法院予以支持。被告邱某、吴某经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼，视为对诉讼权利的放弃，应当自行承担法律后果。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第六百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决：一、原告江西某有限公司与被告江西某家具有限公司签订的《南康家具集聚区标准厂房租赁合同》于2024年10月31日解除；二、被告江西某家具有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西某有限公司支付租金674275.01元；三、被告江西某家具有限公司自2024年11月1日起，以674275.01元为基数，按照年利率4.65%向原告江西某有限公司支付违约金至还清之日止；四、被告赖某、邱某、吴某对上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、被告江西某家具有限公司向原告江西某有限公司缴纳的履约保证金96751.2元不予退还；六、驳回原告江西某有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5893元，由某家具有限公司负担。原告已预交的案件受理费5893元，由一审法院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费5893元，逾期不缴纳的，一审法院依法强制执行。 二审中，某甲公司向本院提交新证据：《南康家居集聚区企业退园审批表》，拟证明被上诉人某乙公司于2025年6月3日申请退园，陆续把东西搬走了。 被上诉人某乙公司、赖某、邱某、吴某均未提交质证意见。 本院经审查后认为，某甲公司提供的新证据来源合法，能够达成其主张的证明目的，本院予以采信。 本院经审理查明，根据《南康家居集聚区企业退园审批表》的记载，某乙公司于2025年6月3日申请退园，自愿搬离案涉厂房，园区主管单位经审定，该企业执行2024年、2025年6元/㎡/月的租金标准。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，关于被上诉人欠付租金数额的问题。某甲公司二审提供了新证据证实被上诉人实际于2025年6月3日申请搬离园区并陆续空出厂房，说明被上诉人实际使用或占用案涉厂房截止时间应为2025年6月3日，则被上诉人应当支付租金至2025年6月3日；结合案涉厂房面积为9668.72㎡，赖某、邱某、吴某于2024年6月20日签署承诺书确认截至2024年6月30日尚欠租金510414.88元，及《南康家居集聚区企业退园审批表》中记载该企业执行2024年、2025年6元/㎡/月的租金标准、某甲公司一审变更诉讼请求认可被上诉人在一审起诉后已支付220000元租金等事实，被上诉人欠付租金应为934352元【510414.88元+6元/㎡/月×9668.72㎡×11个月零3天-220000元】。 关于违约责任承担的问题。经查，本案双方在《南康家具集聚区标准厂房租赁合同》中既约定了履约保证金，又同时约定了违约金，现被上诉人欠付租金构成违约，某甲公司已经主张了不予退还履约保证金，其资金占用损失已经得到了一定弥补，而某甲公司并不能举证证明被上诉人在退园前欠付租金造成的资金占用损失远高于该数额，故本院对于某甲公司主张的被上诉人退园前违约金不予支持，但被上诉人2025年6月3日搬离园区后仍未支付租金，其占用资金的事实持续存在，本院对2025年6月3日之后的违约金酌定以欠付租金934352元为基数按2025年5月20日的一年期LPR即年利率3%标准予以支持。 综上所述，江西某有限公司二审提交了新证据证明其上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江西省赣州市南康区人民法院(2025)赣0703民初1161号民事判决第一项、第四项； 二、撤销江西省赣州市南康区人民法院(2025)赣0703民初1161号民事判决第五项； 三、变更江西省赣州市南康区人民法院(2025)赣0703民初1161号民事判决第第二项：被上诉人江西某家具有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人江西某有限公司支付截至2025年6月3日的租金934352元； 四、变更江西省赣州市南康区人民法院(2025)赣0703民初1161号民事判决第第三项：被上诉人江西某家具有限公司自2025年6月3日起，以934352元为基数，按照年利率3%向上诉人江西某有限公司计付违约金至还清之日止； 五、驳回上诉人江西某有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5893元，由被上诉人江西某家具有限公司、赖某、邱某、吴某负担。上诉人江西某有限公司预交一审案件受理费5893元，由一审法院予以退回。被上诉人江西某家具有限公司、赖某、邱某、吴某应在本判决生效之日起七日内向一审法院交纳诉讼费5893元，逾期未交纳的，一审法院依法强制执行。 二审案件受理费20885元，由被上诉人江西某家具有限公司、赖某、邱某、吴某负担15000元，由上诉人江西某有限公司负担5885元。上诉人江西某有限公司预交二审案件受理费20885元，由本院退回15000元，被上诉人江西某家具有限公司、赖某、邱某、吴某应在本判决生效之日起十五日内向本院缴纳案件受理费15000元，逾期不缴纳的，本院依法强制执行。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十月二十九日 法官助理*** 书记员*** 书记员曾慧