绿地集团森茂园林有限公司与上海建工集团股份有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院 民事判决书 （2024）辽02民初25号 原告（案外人）：某某集团某某园林有限公司，住所地上海市青浦区重固镇赵重公路。 法定代表人：林某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，上海市君悦律师事务所律师。 被告（申请执行人）：某某集团股份有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区福山路。 法定代表人：杭某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王某某，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张某，女，该公司员工。 第三人（被执行人）：大连某某置业有限公司，住所地辽宁省大连市中山区港隆路。 法定代表人：徐某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，辽宁扶抟律师事务所律师。 原告某某集团某某园林有限公司（以下简称“某某森茂公司”）与被告某某集团股份有限公司（以下简称“某某公司”）、第三人大连某某置业有限公司（以下简称“某某置业公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2024年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某森茂公司的委托诉讼代理人***，被告某某公司的委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。第一次开庭审理时，第三人某某置业公司的委托诉讼代理人***、李某某到庭参加诉讼。后，第三人某某置业公司撤换委托诉讼代理人，第二次开庭审理时，其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某森茂公司向本院提出诉讼请求：1、排除对案涉10套房屋（共计10套，具体指位于大连市中山区某某路XX号大连绿地中心项目A2号楼1单元162x、162x、171x、172x、172x、180x、180x、181x、181x、182x）的执行；2、确认案涉房屋（共计10套）所有权归原告所有；3、判令被告承担案件的诉讼费用。事实及理由：因被告（申请执行人）某某公司与第三人（被执行人）某某置业公司存在建设工程施工合同纠纷，2023年3月15日上海国际经济贸易仲裁委员会作出（2023）沪贸仲裁字第0458号裁决书，并依法立案执行，执行案号为（2023）辽02执501号。另外，仲裁中被告某某公司申请财产保全，于2021年7月30日查封了包括案涉十套房屋在内的相关财产。该查封已转为执行中的查封。案涉十套房屋系某某森茂公司在2017年以应收工程款抵充房款所得，在人民法院查封前己签订《抵款协议书》及《商品房买卖合同》并委托***将房屋对外出租经营。因被执行人未注销银行抵押，至今无法办理房屋过户。案涉房屋己非被执行人某某置业公司所有，某某森茂公司请求解除对案涉房屋的查封，并向大连市中级人民法院提出书面异议。大连市中级人民法院于2023年11月3日作出（2023）辽02执异1040号执行裁定，以某某森茂公司提交的商品房买卖合同没有签订时间，仅有收据无法证明完成支付购房款等为由，以不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定予以驳回。某某森茂公司于2023年11月15日收到上述裁定书。事实上，某某森茂公司于2017年2月与第三人等签署了《抵款协议书（四方协议)》，并实际支付了大连绿地中心18套房屋的购房款。后该等房屋实际交付给某某森茂公司后，某某森茂公司实际占用该房屋并对外出租收益，均能证明某某森茂公司符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，请求判如所请。 某某公司辩称，不同意原告某某森茂公司的诉讼请求。理由：法院对港隆路12号1单元1622（大连绿地中心A2号楼1单元1622室）等十套房屋的财产保全措施正确。一、某某森茂公司无权依据《执行异议和复议规定》第二十八条提出执行异议。《执行异议和复议规定》第二十八条不属于第二十七条的特殊规定。关于某某公司和某某置业公司的仲裁案件，已有生效裁决书确认某某公司对案涉工程具有优先受偿权，根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据最高院的多份生效文书载明的裁判规则可知，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容不包括《执行异议和复议规定》第二十八条规定。二、即使认定《执行异议和复议规定》第二十八条是第二十七条的特殊规定，某某森茂公司也不满足《执行异议和复议规定》第二十八条的四个条件。首先，某某森茂公司未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。某某森茂公司提交的《商品房买卖合同》中显示的法定代表人是***，经查询，***于2022年8月4日开始担任某某森茂公司的法定代表人，而某某公司与某某置业公司仲裁案件首次查封是在2021年7月，因此可以确认某某森茂公司是在法院查封之后签订的合同，不符合一般不动产买受人物权期待权的构成要件。其次，某某森茂公司提交的证据不足以充分证明其已经支付全部价款。（1）虽然某某森茂公司提交了《网上银行电子回单》，但由于整个抵房主体属于绿地集团的关联公司，某某公司无法判断交易是否真实，无法证明是某某森茂公司提供的回单是用于购买案涉房屋的购房款；（2）某某森茂公司提交的《购买大连房产的申请》显示某某森茂公司的法定代表人***于4月27日才同意以房抵债，而某某森茂公司于2月27日即支付款项，明显不符合常理，故某某森茂公司支付的款项并非是购房款，亦不满足一般不动产买受人物权期待权的构成要件。再次，未办理房屋过户登记显然系某某森茂公司自身原因导致。本案中，《抵款协议书》、《商品房买卖合同》无签订时间，即使根据收据的收款日期认定为2017年2月，而法院查封是在2021年7月中旬，时隔四年多时间。法院查封前，经某某公司至大连房地产交易中心网站查询，确认Ax号楼x单元162x室等案涉房屋仍处于可售状态，充分说明某某森茂公司与某某置业公司并未履行《抵款协议书》，也未办理网签或过户手续。在此情况下，某某森茂公司未能举证与某某置业公司在法院查封前已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请，且经登记机构受理；也未能举证有其他合理、客观的、“非因案外人自身原因”而导致房屋无法过户的理由，某某森茂公司无法证明其已积极、主动、有效地主张自己的权利，故无权依据《执行异议和复议规定》第二十八条提出执行异议。 某某置业公司述称，同意原告某某森茂公司的诉讼请求，应当确认某某森茂公司对案涉十套房屋享有所有权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方提交的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 被告某某公司与第三人某某置业公司建设工程施工合同纠纷一案，上海国际经济贸易仲裁委员会于2023年3月15日作出（2023）沪贸仲裁字第0458号裁决书，裁决：某某置业公司向某某公司支付款项人民币169,923,049.60元；某某置业公司向某某公司支付逾期利息人民币9,759,646.16元；自2022年10月1日起，某某置业公司以本金人民币169,923,049.60元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）上浮50%计算，向某某公司支付逾期利息至实际支付日止；某某公司在某某置业公司欠付人民币136,923,049.60元工程款项范围内有权对大连绿地中心Bxx地块项目工程以折价、拍卖所得款项优先受偿；……该裁决书现已生效。某某公司于2023年4月19日向本院申请执行。另，仲裁中某某公司申请财产保全，大连市中山区人民法院于2021年7月30日查封了包括案涉十套房屋在内的相关财产。 在案件执行过程中，某某森茂公司作为案外人就案涉房屋提起执行异议，本院于2023年11月3日作出（2023）辽02执异1040号执行裁定，裁定驳回某某森茂公司的异议请求。某某森茂公司不服，提起本案执行异议之诉。 原告某某森茂公司提交《商品房买卖合同》及《抵款协议书（四方协议）》、《关于用东北应收工程款购买大连房产的申请》，以证明其于2017年以应收工程款抵充房款购买案涉十套房产，同时提供《网上银行电子回单》、《关于代付款的情况说明》及《收据》，证明房款来源及缴纳的事实。另，原告某某森茂公司提交《租赁合同》，《银行回单》、授权委托书等，以证明其自2018年3月20日起已实际取得案涉房屋并对外出租获取租金至今。 本院确认的上述事实，有（2023）沪贸仲裁字第0458号裁决书、（2023）辽02执异1040号执行裁定书、《商品房买卖合同》、《抵款协议书（四方协议）》、《关于用东北应收工程款购买大连房产的申请》、《网上银行电子回单》、《关于代付款的情况说明》、《收据》、《租赁合同》、授权委托书、和解协议书及当事人陈述等在案为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，某某公司经仲裁裁决确认其对执行标的享有建设工程价款优先受偿权，某某森茂公司作为案外人，应当就其符合《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容及对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第二十八条和第二十九条分别规定了案外人的“物权期待权”和“消费者生存权”成立的条件，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条的规定。但对第二十七条“除外”内容具体指向，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位，此为执行异议之诉的本质所在。实践中，对“消费者生存权”优先保护，“建设工程价款优先受偿权”次之，然后是“抵押等担保物权”，最后是“一般债权”。“物权期待权”虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得的物权，本质上仍属于债权请求权，虽优先于普通债权，但劣后于担保物权等。《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容包括第二十九条，但不包括第二十八条。本案中，某某森茂公司购买案涉房屋但至今未办理产权，对案涉房屋仅享有“物权期待权”，且不属于第二十九条规定的“消费者生存权”，较某某公司享有的建设工程价款优先受偿权不具有优先性，某某森茂公司主张依据第二十八条排除某某公司对案涉房屋强制执行，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百零九条、第三百一十条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告某某集团某某园林有限公司的诉讼请求。 案件受理费96,675元（原告某某集团某某园林有限公司已预交），由某某集团某某园林有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员任娲 二〇二四年十月八日 书记员*** 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百零五条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百零九条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。