广州市丰泰人防工程有限公司、广州市番禺莲田钢结构实业有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市南沙区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0115民初4173号 原告：广州市丰泰人防工程有限公司，住所地广东省广州市南沙区榄核镇榄核大道109号之一，统一社会信用代码914401150941053719。 法定代表人：***，职务经理。 委托诉讼代理人：***，系广东***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，系广东***律师事务所律师。 被告：广州市番禺莲田钢结构实业有限公司，住所地广东省广州市南沙区榄核镇良地埠工业区，统一社会信用代码91440115721990665A。 法定代表人：***，职务监事。 委托诉讼代理人：***，均系北京大成（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，系北京大成（广州）律师事务所律师。 原告广州市丰泰人防工程有限公司（以下简称丰泰公司）诉被告广州市番禺莲田钢结构实业有限公司（以下简称莲田公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告丰泰公司的委托诉讼代理人***、***，被告莲田公司的委托诉讼代理人***，***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丰泰公司向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告返还租赁保证金人民币150000元；2.被告向原告支付租赁保证金占用利息（利息计算标准为：按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算，以750000元为基数，自2020年9月8日计算至2020年9月30日；以550000元为基数，自2020年10月1日计算至2021年1月26日；以450000元为基数，自2021年1月27日计算至2021年7月4日；以250000元为基数，自2021年7月5日计算至2021年11月23日；以150000元为基数，自2021年11月24日起计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月20日原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《厂房、写字楼租赁合同》，约定：甲方将位于广州市南沙区榄核镇新涌村工业开发区的全部厂房，租赁给乙方使用，其租赁物总占地面积约为9999.482㎡，其中乙方租赁面积约9999.482㎡，乙方实际使用面积以现状为准；租赁期限为1年，即从2019年3月1日起至2020年2月28日止，约定每月租金人民币250000元；本出租合同的租赁保证金为月租的三倍，即人民币750000元整。后双方于2019年12月19日签订《厂房、写字楼租赁合同补充协议》约定上述厂房延长租期至2020年8月31日止，并约定每月租金为人民币280000元。原、被告于2019年3月1日签订租赁合同之后，双方就租赁场地和所含租赁物进行了交接，并在厂房交接表上签字确认，详见证据《厂房交接表》，其中关于交接的4台“天车”（即桥式起重机，在一个工作循环中完成取料、运移、卸载等动作时交替工作的特种设备），被告在交接时仅称4台天车均检测“能用”。在厂房交接完成之后，原告根据《广东省特种设备安全管理条例》第二十条“禁止销售、出租有下列情形的特种设备及相关产品：……（二）未经检验或者检验不合格的”和《起重机械定期检测规则》第五条规定“在用起重机械检验周期如下：……（二）轻小型起重设备、桥式起重机、门式起重机、门座起重机、缆索起重机、桅杆起重机、铁路起重机、旋臂起重机、机械式停车设备每2年1次，其中吊运熔融金属和炽热金属的起重机每年1次。”的规定，向广州特种机电设备检测研究院提出对需要检测天车进行检测，并于2019年3月19日出具检测结果，根据《广州特征机电设备检测研究院特种设备检验意见通知书》的记载，其中编号为：重粵A600010937与重粤A600610935的两台天车均因设备无铭牌，检测过程中无法确定为本机而终止检测或检测不合格。同时被告公司的负责人之一***在两份检测报告中均签字确认，被告已明确知晓该2台天车存在的上述问题。原告在取得检测报告之后曾口头向被告提出异议，但被告对此忽略不理。直至2020年8月31日双方租赁合同到期后，被告负责人到案涉厂房对厂房及厂房内的电器、器械、水电费和租金等进行了交接并在《厂房交接表》上签字确认。后原告根据双方合同约定要求被告返还租赁合同保证金，被告却要求原告提供4台天车的合格检测报告以及对厂房部分硬件设施进行维修并且进行二次交接。原告就此问题于2020年9月2日书面告知被告，涉案的2台天车无法通过检测的原因非原告所致，且被告在租赁合同签订时就已知晓该事实。被告于2020年9月4日来函再次向原告提出对涉案2台天车进行维修及提供合格检测报告的无理要求，否则就以此为由拒绝退还原告租赁保证金。后经原告多次催要，被告退回租赁保证金人民币600000元，剩余150000元至今未返还。原告与被告签订租赁合同及补充协议，双方成立租赁合同法律关系，现原告合同义务已履行完毕，而被告却提出无理要求拒绝向原告退还合同租赁保证金，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十九条及第七百一十二条之规定，涉案2台天车的维修检测是被告方的义务，被告不应以天车未修复损坏或未提供合格检测为由拒绝返还租赁保证金。 被告莲田公司辩称：1、因为原告不按照合同履行义务，不进行设备维修、年检及对租赁物的清洁等，导致被告直接经济损失，如维修年审清洁等费用8万左右。2、因为原告违约行为导致被告对后续出租造成影响，有一定的间接损失，多达100万，对该方面被告很难举证。3、本案件双方在租赁合同期满后退租过程中双方经过口头协商，达成扣15万元的口头协议。 经审理查明：被告持有位于广州市南沙区榄核镇新涌村工业开发区（厂房）、（**）、（电房）（以下简称涉案房产）的房产证，载明3个有房产证的厂房面积合计为3647.35平方米。 2018年11月20日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《厂房、写字楼租赁合同》（编号：LT2018001），载明：甲方将位于广州市南沙区榄核镇新涌村工业开发区的全部厂房，租赁给乙方使用，其租赁物总占地面积约为9999.482㎡,其中乙方租赁面积约9999.482㎡,乙方实际使用面积以现状为准，乙方已对上述租赁物的面积及其他现状进行了充分了解。本租赁物采取包租的方式，即租期内的租赁物由乙方自行管理、自行修缮、并承担修缮的全部费用；如因乙方未及时修缮造成的人身伤亡事故及财产损失概与甲方无关。租赁期限为1年，从2019年3月1日起至2020年2月28日止。本租赁合同生效后，2019年1月份起乙方可逐步搬入大型设备，乙方同意按租赁物的现状承租，2019年3月1日起正式起租。租金每月25万元，租赁合同的租赁保证金为月租金的三倍，即75万元。乙方应于本合同签订3日内，向甲方支付租赁保证金750000元。本合同租赁期限届满，在乙方已向甲方交清全部应付的租金，以及因本租赁行为所产生的一切费用、损失，并按本合同约定承担向甲方交还承租的租赁物、且履行完本合同所约定的全部义务后7日内，甲方向乙方退还租赁保证金。第七条专用设施、场地的维修、保养7.1乙方在租赁期间享有租赁物项下所属设施的专用权。乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本合同终止时，专用设施以正常运行状态随同租赁物一并归还甲方。甲方对此有检查监督权。7.2乙方对租赁物及项下的附属物负有妥善使用和维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。7.3乙方在租赁期限内应爱护租赁物及其附属设施，使用过程中租赁物及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，费用由乙方承担。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。第九条物业管理9.1乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日，将租赁物清扫干净，搬迁完毕；并按照双方约定的条件和时间，将租赁物交还给甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责。第十四条合同的终止14.1本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日前30日，向甲方提请到现场进行交接验收，验收合格后方可迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。14.2租赁物交还标准：①、乙方在使用期间，除征得甲方同意后对租赁物进行改建、加建的物体外，其余所有改变原状的都要恢复原状（在正常使用情况下而发生的变化除外）；②、乙方只能对其在租赁期间内投入的生产材料及余料、机械设备及生活、办公用品，在租赁期满后可予以迁出；其它一切建筑物、固定装潢物、机电设施、办公设施等，一律不能拆除或损坏。双方于2019年12月19日签订了《厂房、写字楼租赁合同补充协议》租赁期限从2020年3月1日起延长至2020年8月31日止，每月租金为28万元，共计168万元。双方**案涉租赁物包括上述三个产权证及没有产权证及建设工程规划许可证的面积为6352.132平方米，无产权证的部分包含搭建的铁皮棚和2000多平方米的空地。 2018年11月23日，原告向被告支付租赁保证金750000元。 原告提交的2019年3月1日的《厂房交接表》记载：2天车四台天车、两个遥控器，备注：天车2019年2月28日已请天车检修公司检修能用，交回时也必须检修能用。其中两处“能用”均为“合格”改写。被告的***和原告的行政部员工***在《厂房交接表》上签字确认。原告提交的广州特种机电设备检测研究院于2019年3月19日出具的检验意见通知书（2）记载，编号为：重粵A600010937与重粤A600610935的两台天车均因设备无铭牌，检测过程中无法确定是否为本机及未见起重机而中止检测。被告的***在两份检测报告中均签字确认。以及广州特种机电设备检测研究院检验意见通知书（1）记载的编号：重粤A600024049、重粤A600024048两台设备初步检验合格，允许使用。检测日期分别为2020年2月25日和2019年3月19日。庭审中，原告表示重粤A600024049、重粤A600024048两台设备经检验合格是可以正常使用的，其它两台设备有问题，**部门不允许使用。被告认为中止检测的两台设备本身是没有问题的，中止检验的意思是需要事后核实所以先中止。双方在庭审中确认上述的四台天车年检系由原告办理。 双方在庭审中确认使用登记证编号重粤A600010937租赁前检验合格时间为2017年4月11日，其后检验合格的日期为2021年2月2日；使用登记证编号为重粤A600024049租赁前检验合格时间为2017年的12月5日，其后检验合格的日期在2020年2月25日；使用登记证编号为重粤A600010935租赁前检验合格时间是2014年6月30日，其后检验合格的时间为2021年2月2日；使用登记证编号重粤A600024048租赁前检验合格日期2015年10月10日，其后检验合格的日期是2019年3月19日；确认天车需两年进行一次年检。 原告于2020年8月25日向被告出具《关于办理厂房交接通知函》，要求莲田公司于8月25-26日安排人员现场办理厂房交接。2020年8月26日，被告出具交接通知函表示于2020年8月31日办理交接，并附上具体的交接事项，其中四台天车有效期内定期检验报告原件，并需现场专业检修人员检修合格。 2020年8月31日，双方签署《厂房交接表》，记载：空调：1台柜机无接电，2台挂机拆下墙坏，3台挂机无法试，遥控器无；天车：仅交回四个天车遥控器，其它都无交接，四台天车在现场；楼梯口：上三楼楼梯口堵上了，请修复；围墙、地面玻璃：厂房内、外围墙、厂房内地面、仓库玻璃损坏处需要更换及修复；自动门：两个自动门损坏需修复；垃圾：厂房、**楼、厂房大门外，围墙内大量垃圾未清理；雨棚：中间大门边雨棚部分损坏需修复；墙板：围墙外墙板请摆放整齐。原告在《厂房交接表》上提出异议：厂房外围墙自然倒塌和厂房大门外的水泥堆垃圾非原告的问题。被告则认为是原告的问题。 原告于2020年9月2日向被告出具《关于租赁保证金限期退还的通知函》，表示对《厂房交接表》中记载的设备使用功能遭到损坏不负责任，该损坏是上一期租户（华南泵业厂）的历史遗留问题，请求被告收到通知函7日内退还75万元租赁保证金。被告于2020年9月4日向原告出具《关于继续履行厂房交接手续的通知函》，要求原告完成整改后通知被告进行二次交接验收。被告于2020年10月29日、2020年12月31日向原告出具《关于催促继续履行厂房交接手续的通知函》和《关于办理厂房交接手续的通知函》，**原告经多次通知未整改，要求原告于2021年1月4日前整改完毕验收，否则未完成部分被告自行处理，费用由原告承担。原告的行政人员***于2020年12月11日在微信聊天记录中向被告员工发送《莲田厂房维修》的费用清单上签字表示同意从原告支付的租赁租赁保证金中扣除支付上述的维修费用，包括1、外围墙修补（含入口通道围墙）14700元，2、外围墙混凝土柱（或钢柱）2200元，3、地面补平、整平、渣土清运18000元、4、办公、**、厂区垃圾清运、清洁6000元，5、自动门维修（保证运行良好）8000元，6、拆二楼通三楼及补玻璃500元，合计49400元。双方在庭审中确认上述前墙、地面、电动门的后续维修由原告方于2021年1月27日完成维修，被告未支付维修费。 被告提交的《微信聊天记录》（2021年2月5日）和《行车修理发票》显示：行车存在多处损坏需要维修，广州中得力机械设备有限公司向被告开具修理故障行车修理费6000元的发票。被告与广州中锝机械设备有限公司签订《起重机械服务协议》，该协议内容载明：广州中锝机械设备有限公司为被告提供车间LH10T和LH5T起重机的检测，以及为另外两台Ｌ×××**起重机提供维修保养服务，项目总价为30000元，广州中锝机械设备有限公司向被告开具30000元修理费发票。庭审中，被告**天车维修费用是2021年2月1日转账20000元，2021年3月1日转账12200元，合计32200元，其中使用登记证编号重粤A600010935和重粤A600010937两台天车年检费30000元，2200元是天车维修费。 被告提交的证据2020年10月22日《微信聊天记录》和***于2022年4月26日开具的《清理垃圾发票》显示：涉案厂房存在垃圾，被告寻找人员清理垃圾，***于2022年4月26日向被告开具的清理垃圾的发票8000元。被告*****因收购被告的废钢材等物质，以货款抵销8000元垃圾清理费。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性及关联性不予确认，认为被告的微信聊天时间为2020年10月22日，发票开具时间为2022年4月26日，且垃圾清理费8000元过高，不符合常理，存在开具虚假发票的可能。被告**垃圾清理于2020年10月份实施。 2020年12月27日，被告与广东***设备有限公司（原名广东顺德***机械有限公司）签订《厂房、写字楼租赁合同》，月租金为82000元，租期为9年，自2021年2月1日起至2030年1月31日止。免租期1个月，即从2021年1月1日起至2021年1月31日止。2021年3月10日，被告与广东***设备有限公司签订《关于延长免租期的协议书》，其中载明：由于被告租赁物内地面不平、电动大门损坏未修好等原因，双方协商后，被告同意免租期延长半个月至2021年2月14日。原告主张地面不平、电动门损坏不会影响租赁物的正常使用，被告延长新租户半个月免租期没有依据。 原告提交银行流水佐证被告分四次向原告退还租赁保证金600000元，其中被告于2020年10月1日向原告转账200000元；于2021年1月27日转账100000元；于2021年7月5日转账200000元；2021年11月24日，***向***转账100000元。双方确认被告尚有150000元租赁保证金未退回给原告。 被告庭审中主张应扣除原告租赁保证金的项目和费用包括：1、维修和年检天车费用36000元；2、被告委托他人清理垃圾费用8000元；3、后续新租户从租涉案厂房的延长免租期损失41000元，以及被告代为履行相关义务，清理厂房及承租给新的租户时间往后延长的费用即半个月租金125000元，交接之后清理厂房以及天车维修检验的问题，所以导致我们在租给下一任租户的时候，中间有接近四个月的空置厂房的时间的损失。 本院认为，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案适用民法典的规定。 因被告出租给原告的租赁物包括有合法产权部分和无产权及建设工程规划许可证的部分建筑物及空地，案涉合同因部分违反法律法规的强制性规定而部分无效，有合法产权部分的租赁合同关系系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。 案涉合同约定租赁期限届满，在原告已向被告交清全部应付的租金，以及因本租赁行为所产生的一切费用、损失，并按本合同约定承担向被告交还承租的租赁物、且履行完本合同所约定的全部义务后7日内，被告向原告退还租赁保证金；同时约定原告交还租赁物时除被告同意改建、加建部分外，其余所有改变原状的都要恢复原状。在2020年8月31日交接过程中，被告对原告交还的租赁物存在争议，并且其后多次要求原告对质量问题进行维修和天车年检后交付，逾期则由被告自行维修，费用由原告承担。原告陆续维修至2021年1月27日，而被告已经在2020年12月27日与第三方签订租赁合同，将租赁物于2021年1月1日出租给第三方，并因维修延长免除租金半个月，因此被告抗辩应扣除被告与第三方延长免租期的租金41000元，本院予以支持。被告于2020年12月27日才重新签订租赁合同，约定于2021年1月1日起重新出租；同时被告在原告未及时维修的情况下，未履行避免损失扩大的义务，在本院已支持抵销延长免租期租金41000元的情况下，被告抗辩租赁保证金抵销重新签订合同空置期间的租金损失125000元，本院不予支持。 关于垃圾清理费，案涉合同约定合同期满，原告需将租赁物清扫干净，被告提供***个人开具的8000元垃圾清理费发票佐证，但该发票开具时间为2022年4月26日，与垃圾清理时间相距较远，且被告主张垃圾清理费用抵销***拖欠被告的货款，并没有提供实际支付或抵销的凭证，原告主张垃圾清理费过高，但原告的员工在《莲田厂房维修》中同意在租赁保证金中抵扣办公、**、厂区垃圾清运、清洁6000元，故本院酌情确定垃圾清理费为6000元。 关于维修天车和年检费用。案涉合同约定原告需对租赁物内专用设施的维护、保养、年审，保证合同终止时专用设施以正常运行状态随同租赁物一并返还。被告交给原告的部分天车未按期年检，原告分别在2019年3月19日和2020年2月25日对四台天车申请年检，但两台天车因没有铭牌及未见天车而中止年检，未能年检的原因不可归责于原告，原告组织年检至租赁合同期满尚在两年期限内，被告抗辩扣除两台天车年检费30000元，缺乏依据，本院不予支持。合同约定以正常状态的专用设施进行返还，被告抗辩天车质量问题产生维修费2200元应当在租赁保证金中扣除，本院予以支持。 综上，抵销上述费用后，被告应当退还原告剩余的租赁保证金100800元。案涉合同约定租赁期满在原告已向被告交清全部应付的租金，以及因本租赁行为所产生的一切费用、损失，并按本合同约定承担向被告交还承租的租赁物、且履行完本合同所约定的全部义务后7日内，被告向原告退还租赁保证金。根据查明的案情，天车于2021年2月5日开始维修，被告与第三方于2021年3月10日约定延长免租期至2021年2月14日，本院酌情确定被告应当于2021年2月14日后的7日内返还，但被告至今未返还原告剩余租赁保证金，对原告造成相应的损失，原告主张被告支付利息损失，于法有据，本院予以支持。被告应支付的利息以100800元为本金，自2021年2月22日至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算。对原告主张超过上述本金、期间的利息主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告广州市番禺莲田钢结构实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市丰泰人防工程有限公司返还租赁保证金100800元及2021年2月22日至付清之日止的利息（以100800元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告广州市丰泰人防工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3778元，由原告广州市丰泰人防工程有限公司负担1517元，由被告广州市番禺莲田钢结构实业有限公司负担2261元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 员　　王　健 二〇二三年七月二十七日 法官助理　　*** 书 记 员　　***