河北某某工程技术有限公司与某某（廊坊）电气集团有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民事判决书 （2024）冀1091民初1204号 原告：河北某某工程技术有限公司，住所地：河北省廊坊市广阳区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，河北拓石律师事务所律师。 被告：某某（廊坊）电气集团有限公司，住所地：河北省廊坊经济技术开发区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，天津京滨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，天津京滨律师事务所律师。 原告河北某某工程技术有限公司与被告某某（廊坊）电气集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任形式，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告某某（廊坊）电气集团有限公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，本院现已审理终结。 原告河北某某工程技术有限公司向本院提出如下诉讼请求：一、依法判令被告退还原告保证金212500元；二、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2021年3月，原、被告签订了《厂房租赁协议书》，约定被告将廊坊经济技术开发区金源东道22号厂房租赁给原告使用，租赁期限自2021年3月8日至2024年3月7日，年租金850000元。合同签订后，原告向被告支付了212500元作为租赁保证金。2023年11月27日，原告通知被告提前终止租赁合同，原告于2023年12月21日完成了搬离，并于2023年12月21日共同对房屋状况进行了退房交接核验。2023年12月29日，原告向被告递交催款函，要求被告退还押金212500元，但被告拒绝退还。原告认为，双方签订的《厂房租赁协议书》已解除，原告已将租赁物返还给被告，被告应当根据合同约定退还保证金。为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望依法判如所请。 被告某某（廊坊）电气集团有限公司辩称，一、原告河北某某工程技术有限公司诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。原告诉讼请求要求答辩人退还保证金212500元，没有事实和法律依据。原告与答辩人于2021年签订厂房租赁合同书，约定原告租赁廊坊市经济技术开发区××道××号厂房使用，同时约定了该厂房的租金等费用，在合同第四条：违约责任1、中约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本合同，收回厂房，保证金不予退还，并且不承担任何违约责任：Ａ、乙方利用甲方厂房进行非法活动，损害公共利益的：Ｂ、乙方拖欠甲方租金、水电费等相关费用超过10天的;Ｃ、擅自改变厂房用途的；Ｄ、擅自改变或损坏厂房主体结构的；Ｅ、擅自将厂房转租经第三人的。”在原告实际租赁使用该房屋过程中，对厂房主体结构进行调整私自搭建改变原厂房主体结构，已经构成违约，无权要求答辩人退还保证金。同时，在签订租赁合同后，原告存在拖欠水电费、租金的情形，按照上述合同中违约条款约定，拖欠租金、水电等费用超过10天的，答辩人同样有权终止本合同，收回厂房，保证金不予退还。二、原告河北某某工程技术有限公司应赔偿答辩人一个月租金作为违约金，至今原告仍未支付。按照本案中双方约定合同，原告应在提前终止合同前90日通知答辩人，但实际上原告根本未依照合同履行通知义务,仅提前一个月提出终止合同，答辩人无法享有合同约定提前90天通知解除的预期合同利益，因此造成答辩人不可预见的厂房空置，预期利益受到巨大损失，按照90天租期折算原告应赔偿3个月租金的损失。按照合同约定原告应赔偿答辩人一个月租金作为违约金。同时，因其对原有厂房结构的改变造成房屋交接后,答辩人厂房的再次出租造成了极大影响。因此，原告其违约行为造成的违约金及损失均应当予以赔付，答辩人保留继续追索的权利。综上所述，原告诉讼请求没有事实和法律依据,依法应当予以驳回。 经双方当事人举证、质证及当庭陈述，本院查明如下事实：2021年3月原、被告签订《厂房租赁合同书》一份，合同约定：被告将位于廊坊开发区××道××号厂房出租给原告，租期自2021年3月8日至2024年3月7日，年租金850000元，季度租金212500元。租金每季度支付一次，原告提前30个工作日向被告支付下季度租金，水电费每月查表抄表收取。原告应自合同签订之日起，3个工作日内向被告一次性支付212500元保证金。履行完合同所约定的责任后10个工作日内，被告退还原告不计息。双方就违约责任亦作出明确约定。 合同签订后，原告于2021年3月5日向被告交纳了212500元保证金。 2023年11月27日原告向被告发送了《厂房租赁终止申请通知》，通知中载明原告因资金紧张，决定提前停止对厂房车间及办公区的使用，计划于12月底彻底搬离完毕。 2023年12月21日原、被告双方对案涉厂房进行查验。 至原告起诉时，被告未退还原告保证金212500元。 本院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方应遵照履行。2021年11月27日原告通知被告终止厂房租赁，被告未提表示异议，双方于2021年12月21日完成对案涉厂房查验，庭审中查明厂房已空置原告未再使用。案涉厂房处于被告可控制状态，原告基本交还义务已完成。据此双方之间签订的《厂房租赁合同》解除。被告抗辩称双方未签署《交房情况确认函》，原告未完成厂房交付。因双方合同中并未约定终止租赁时需要办理书面交接，被告的该项抗辩不能成立，本院不予采纳。 关于原告主张的退还保证金212500元，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定：“……合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失……”。原告向被告交纳保证金，目的是为了确保原告履行租赁义务，现双方租赁关系已解除，保证金应予返还。被告辩解称原告对厂房的主体结构进行改造，构成违约，保证金不予退还。被告提交的视频、照片证明了原告搬离后厂房状态，未进一步提交证据证明案涉厂房出租前原始状态，不能证实原告改变房屋主体结构的事实，其该项辩解理据不足，本院不予采纳。 对于被告要求原告赔偿3个月租金损失的问题，原告未在终止合同前90日书面通知被告违反了合同约定，按约应赔偿被告一个月租金作为违约金。庭审后原告表示同意支付一个月租金补偿被告损失，本院照准。被告未就其主张的损失提交证据，应承担举证不能的法律后果。扣除违约金70833元后，被告应返还原告保证金141666元。 综上所述，依照《中华人民共和民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、《最高人民法院关于适用第九十条之规定，判决如下： 被告某某（廊坊）电气集团有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告河北某某工程技术有限公司保证金141666元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4488元，由被告某某（廊坊）电气集团有限公司负担3133元，原告河北某某工程技术有限公司负担1355元，此款于本判决生效后三日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院诉讼服务中心递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年九月二十九日 书记员***