江苏省建安建设集团有限公司、白城市港原地产置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

吉林省白城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）吉08执异6号 案外人：***，女，1966年4月15日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 案外人：***，男，1958年2月1日生，汉族，住福建省福清市。 案外人：***，男，1962年4月29日生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 三案外人委托诉讼代理人：***，浙江光正大（**）律师事务所律师。 申请执行人：江苏省建安建设集团有限公司，住所地江苏省南京市定淮门大街11号B座5层。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，吉林柴庆律师事务所律师。 被执行人：白城市港原地产置业有限公司，住所地吉林省白城市经济开发区纯阳路1044号。 法定代表人：***，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：**，***合律师事务所律师。 在本院执行江苏省建安建设集团有限公司（以下简称建安公司）与白城市港原地产置业有限公司（以下简称港原公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人***、***、***对执行位于白城市新一街以东、向阳街以西、新华路以南、新一路以北白城建材家居物流产业园5#楼（居然之家）（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2023年2月17日举行了听证，***及其委托诉讼代理人***，建安公司委托诉讼代理人***，港原公司委托诉讼代理人**参加了听证，***、***经本院合法传唤未到庭，现已审查终结。 案外人***、***、***称，请求中止对案涉房屋的执行并解除查封。事实与理由：本院于2021年12月22日查封案涉房屋，并于2022年9月20日裁定评估、拍卖案涉房屋，但案涉房屋于2019年9月30日由港原公司出售给其当时的共11名债权人，同时签订了《居然之家白城店整体商场买卖合同》，合同总价3.08亿元，并以债权债务抵消的方式结算了全部合同价款，同时港原公司与11名债权人签订了《债务结算清单》，同日，11名债权人签订《债权转让协议》，其中8人将对港原公司的合同权益转让给***，转让后***占比50%，***占比40%，***占比10%。签订合同后港原公司即与***、***、***进行案涉房屋的交接。在此期间，***、***、***为经营案涉房屋，特于2020年6月15日专门成立了白城市安信企业管理有限公司（以下简称安信公司），该公司持股比例即为***、***、***对案涉房屋所享有的权属比例。案涉房屋交接时属于未完工状态，***、***、***为此投入大量资金进行装修、整改和完善（消防、水电、热力、结算人工费、材料费、工资等）。经过***、***、***案涉房屋的装修建设，白城市居然之家商场于2021年11月13日正式开业，现已实际经营至今。***、***、***的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条，应可排除执行，具体理由为：一、在查封之前已经签订合法有效的买卖合同。1、关于本案合同性质问题。本案双方所签订的合同性质为买卖合同，并非以物抵债协议。**“以物抵债”与买卖合同的区别，不能单纯看给付形态是否发生变化，还需要结合立约目的等进行综合考虑。给付形态发生变化虽然是以物抵债的特征之一，但不是唯一特征（否则第三人代为履行、债的抵消等等都将被不当的纳入以物抵债范畴）。而且前述给付形态发生变化，指的是对原有之债（例如本案所涉民间借贷）的给付形态发生了变化。也就是以“物”代替了“货币”作为清偿借款债务的手段，单纯的以物抵债其目的完全在于清偿原借款债务。但是结合本案实际情况来看。立约主要目的显然不是为了清偿借款债务，而是为了购买房产，其中构成以物抵债嫌疑的，其实只是支付方式为借款与购房款相互抵销条款，属于债的抵销而已，而支付方式只是买卖合同其中一部分，并非全貌，双方买卖合同还涉及装修、交付、办证、合作商衔接、违约责任等等一系列问题。显然不是“以物抵债”可以简单概括。退一步来说，即便认为是以物抵债，理论上也有多种形态，按照本案情况来说，亦无法否认在双方之间存在买卖合同关系的事实。按照原《中华人民共和国合同法》第一百三十条（《中华人民共和国民法典》第五百九十五条）对“买卖合同”所下的定义：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付对价的合同”。本案双方所签订的《居然之家白城店整体商场买卖合同》完全符合上述标准。因此不管合同内容是否包含了原债务清偿（准确的来说是“结算后抵销”）的意思，双方之间建立买卖关系的意思表示真实清楚、要件齐备、内容未违反法律效力性强制规定。所以，应当按双方主要意思来认定本合同为买卖合同。再退一步来说，即便是“以物抵债”，根据最高人民法院现在的司法实践，亦不影响执行异议成立。具体可参考最高人民法院“（2016）最高法民申79号”案例。2、关于预售许可证问题。关于所涉商品房是否已经取得预售许可证，首先有待港原公司作为建设方和出卖方进行举证说明。其次，无论案涉房屋有无取得预售许可证，即便未取得预售许可证，其过错也并不在于***、***、***，不是***、***、***原因所造成，而是港原公司在经营中出现特殊情况所致。其三，相关房产买卖是在经开区政府部门许可，甚至鼓励促成下，由***、***、***公开购买的，而且已经实际交付使用至今，众多商户已经入驻经营。相关部门在客观上实际已经许可买卖。不宜以没有取得预售许可证为由否认合同效力。对此，最高人民法院“（2018）最高法民申4007号裁定书”“（2019）最高法民申4746号裁定书”可资参考。3、关于合同签订时间。首先，对于合同落款时间的形成过程，当事人已经当庭做了合理说明。其次，从居然之家白城店开业时间，以及其他证明交付事实的证据，按常理也足以推定，本案合同一定在查封之前就已经签订。综上，双方在查封之前已经签订合法有效的买卖合同；二、在查封之前已经合法占有案涉房屋。首先，该事实由***、***、***所提供的一系列证据可以证实，其中《白城日报》的报道、水电费用凭据等等都具有很高证明力。其次，港原公司作为出卖人也认可房屋已经转移占有的事实。其三，***、***、***为经营该产地而成立了安信公司，其股东为***、***、***。其四，交付之后，***、***、***又自投资金进行了装修。其五，居然之家白城店开业至今是几乎众所周知的事实，法院若认为有必要亦可以进一步现场了解相关事实；三、已经交付全部购房款。本案双方签订合同后，已经以债务抵销的方式履行了付款义务，由结算凭证以及港原公司当庭认可等予以证实。从建安公司主张以物抵债观点以及当庭抗辩事实来看，并未否认之前借款事实，相应借款本金及利息均属于***、***、***合法金钱债权，而且相应款项已经被港原公司投入本项目的开发建设，由于借款交付早于买卖合同，因此才有债务抵销的必要，债的抵销不过是之后签订的买卖合同中购房款的一种支付形态，并不违反法律规定。因此建安公司认为***、***、***没有支付款项是不成立的；四、非买受人原因未能办理过户登记。商品房按照规定，需要先行以房开名义办理初始登记，再行向买受人办理分割转移登记。本案房产由于建安公司和港原公司之间的纠纷，导致至今未能办理初始登记。因此，在客观上无法办理转移登记。其次，***、***、***也急于办理过户登记，已经多次催促申请建安公司和港原公司加快办证，但是由于两者纠纷，导致办证被拖延。因此，属于非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，***、***、***之异议足以排除执行。而且鉴于案涉房屋已经投入实际使用，如果被拍卖将对整体经营业态和商户利益造成极其重大且不可挽回的伤害，不利于社会稳定。***、***、***提供了《居然之家白城店整体商场买卖合同》《债务结算清单》《港原公司港国贸年1号公函》《白城日报2021年11月16日版》、水电票据和装修款支出票据若干、安信公司企业公示信息等相关证据予以证明。 建安公司称，请求驳回***、***、***的异议申请。一、《居然之家白城店整体商场买卖合同》复印件没有日期，而当庭提供的原件有日期，真实性存疑，不能确定合同日期是否在法院查封前。案涉房屋至今未验收备案，未取得《商品房预售许可证》和《商品房销售许可证》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，未取得《商品房预售许可证》的房屋买卖合同应认定为无效合同，因此《居然之家白城店整体商场买卖合同》是无效合同；二、《居然之家白城店整体商场买卖合同》实际上是以物抵债合同法律关系而并非买卖合同法律关系。在***、***、***提交的异议申请中也自认该合同是以案涉房屋抵偿了债务。在***、***、***提交的证据中也能够证实是以物抵债法律关系；三、《居然之家白城店整体商场买卖合同》交易标的物并不是用于居住的房屋，而是用于商业经营的商场，而且***、***、***也存在其他用于居住的房屋；四、《居然之家白城店整体商场买卖合同》是以物抵债合同，因此***、***、***并没有实际支付价款，更不存在支付价款超过合同约定总价款的百分之五十的情形。综上，***、***、***提出的异议理由不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定，应当予以驳回。 港原公司称，***、***、***在申请书中讲明的事实及理由均是真实的，《居然之家白城店整体商场买卖合同》是双方真实意思表示，依法应当得到法律保护，由于该合同形成于查封之前，并对***、***、***提供的证据均无异议，因此***、***、***的请求应当得到人民法院支持。 本院查明，港原公司（甲方）与***、***、***、***、**、**宽、陈成猛、***、***、***、***（乙方）于2019年9月30日签订《居然之家白城店整体商场买卖合同》，约定甲方将案涉房屋整体出卖给乙方，总价款308,000,000元，付款方式为甲方向乙方的借款作为购买案涉房屋的资金，待结算后多还少补。当日，双方又签订债务结算清单，约定将港原公司欠乙方债务共计343,674,926元购买案涉房屋，超出部分，按比例打折，此后不再计息，待案涉房屋产权证领取之后，乙方此前所有的借据借条自动失效。甲方：***，乙方：***、***、***、**、**宽、陈成猛、***、***，丙方：***、***，三方签订《债权转让协议书》，同意将乙方对《居然之家白城店整体商场买卖合同》的全部权利转给甲方行使，转让后***占50%，***占40%，***占10%。***、***、***在延长举证期限届满前未向本院提交案涉房屋已经登记在港原公司名下的相关证明材料及商品房预售许可证明等。 另查明，建安公司与港原公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年9月27日立案后，于2021年12月22日作出（2021）吉08民初87号民事裁定书查封案涉房屋，期限为三年，并于同日作出（2021）吉08民初87号民事判决书，判决港原公司于判决生效后十日内给***公司工程款55001050元及利息等，该判决生效后，建安公司向本院申请执行，本院于2022年7月13日立案执行，在执行过程中，于2022年9月20日作出（2022）吉08执90号之一执行裁定书裁定评估、拍卖案涉房屋的一、二层。 本院认为，在金钱债权执行中，案外人可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条之规定对执行标的提出排除执行异议，但该条适用的前提是“买受人对登记在被执行人名下的不动产”提出异议，案外人***、***、***在延长举证期限届满前未向本院提交案涉房屋已经登记在港原公司名下的相关证明材料，本案不能适用该条款，故其依据《执行异议和复议规定》第二十八条排除执行的主张不成立，对其请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回***、***、***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长　　姜轶伟 审判员　　*** 审判员　　樊　杰 二〇二三年三月二十九日 书记员　　***