中国某某资产管理股份有限公司某某公司、广东某某环保产业集团有限公司等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书

广东省高级人民法院 民事判决书 （2023）粤民终1947号 上诉人（一审原告、申请执行人）：中国某某资产管理股份有限公司某某公司。住所地：广东省广州市天河区。 负责人：于某。 委托诉讼代理人：***，广东法某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东法某律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、案外人）：广东某某环保产业集团有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东华某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东华某律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：河源市某某实业有限公司。住所地：广东省东源县**镇**路**号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京某某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东汉某律师事务所律师。 一审第三人：广东某某实业有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇。 法定代表人：***。 一审第三人：东莞市某某实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇。 法定代表人：***。 一审第三人：***，男，汉族，住广东省东莞市虎门镇。 一审第三人：***，男，汉族，住广东省东莞市虎门镇。 上诉人中国某某资产管理股份有限公司某某公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人广东某某环保产业集团有限公司（以下简称某乙公司）、河源市某某实业有限公司（以下简称某丙公司），一审第三人广东某某实业有限公司（以下简称某丁公司）、东莞市某某实业投资有限公司（以下简称某顿公司）、***、***申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省河源市中级人民法院（2022）粤16民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 某甲公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判继续执行某丙公司所有的位于东源县**镇**路**号**公寓**栋**号**房产；三、本案全部案件受理费由某乙公司、某丙公司承担。事实及理由：一、案外人若要排除抵押权人的执行，应符合消费者购房人的条件，适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定，一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定属于法律适用错误。某甲公司对涉案不动产享有抵押权，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第126条的规定，一般买受人不能排除抵押权的强制执行。案外人若要排除某甲公司对涉案不动产的强制执行，应属于消费者购房人，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定；《执行异议和复议规定》第二十八条规定的一般房屋买受人可以对抗执行的情形，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础，一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，其享有的权益不能排除抵押权人（无论是先买后抵，还是先抵后买）的执行，只能对抗普通债权人。一审法院按照《执行异议和复议规定》第二十八条规定的各项要件分析案外人对涉案不动产是否享有足以排除某甲公司强制执行的权益，属于法律适用错误。二、案外人不符合消费者购房人的条件，享有的权利不能排除抵押权人某甲公司的执行。（一）案外人购买的是酒店式公寓，非属住宅，已超出基本居住需要，不属于生存权特别保护的范畴，不是消费者购房人，享有的权利不能排除抵押权人某甲公司的执行。《执行异议和复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。法律之所以赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义，但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要。一审法院并未查明案外人购买涉案不动产的具体用途，也没有查明案外人所购涉案不动产是否系用于居住且名下有无其他用于居住的房产，直接认定案外人满足排除执行的各项条件，属于事实认定不清。（二）案外人是通过以物抵债方式购买涉案不动产，其本质为金钱债权人，不享有物权期待权，不适用《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条的规定，也不符合建设工程价款优先受偿权的条件，不能排除某甲公司的执行。第一，根据最高院《九民纪要理解与适用》的观点：“以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，以物抵债不适用该司法解释（即《执行异议和复议规定》）第二十八、二十九条的规定”，以物抵债的债权人本质为金钱债权人，不享有物权期待权，不适用《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条的规定。本案案外人与被执行人某丙公司之间的“房屋买卖关系”是从其他债权关系转化而来，案外人不是作为普通消费者直接购买某丙公司开发的商品房，而是通过以物抵债的方式取得，目的在于消灭其他债权债务关系，根据上述意见，案外人不适用《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条的规定，不能排除某甲公司的执行，一审法院认定案外人适用《执行异议和复议规定》第二十八的规定属于法律适用错误。第二，案外人仅提供抵房协议，没有提供具体基础债权合同、合同具体履行凭证等债权基础文件，也没有提供证据证明债权涉及的工程就是建设涉案不动产所在工程、已在法定期限内行使建设工程价款优先受偿权，一审法院直接认定案外人与某丙公司之间存在真实工程款债权债务关系、债权符合建设工程价款优先受偿权条件，并进而认定案外人的债权优先于某甲公司的抵押权，属于事实认定不清、适用法律错误。第三，退一步讲，即使案外人的债权符合建设工程价款优先受偿权条件，案外人权利优先范围也应仅及于拍卖涉案不动产建筑物本身的价款，不应及于拍卖涉案不动产所在土地使用权部分的价款。本案所涉执行案，拍卖的是涉案不动产的整体，包括建筑物和所在土地使用权，而案外人的权利并不及于土地使用权，因此一审法院认定案外人的权利有权排除抵押权人某甲公司的执行属于事实认定不清、适用法律错误。综上，案外人不属于消费者购房人，不满足《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，享有的权益不足以排除某甲公司的执行，请求依法改判。 某乙公司答辩称：一、某乙公司基于合理信赖合法取得案涉房产，没有证据显示所谓与某丙公司恶意串通的行为。二、某乙公司就案涉房产折价优先受偿，符合建设工程价款优先受偿权的行使条件。某乙公司用于冲抵房款的工程款均来源于案涉房产所在楼栋不可分割的基础工程，与案涉楼栋属于整体工程。请求驳回上诉，维持原判。 某丙公司答辩称：一、本案事实符合最高院《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定。本系列案涉案业主在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，也实际交付了相应价款并合法占有涉案不动产。涉案业主并非因自身原因未办理过户登记。一审法院依据前述规定认定涉案业主就涉案房产享有足以排除某甲公司强制执行的民事权益的判决并无不妥。二、涉案业主属于《九民纪要》规定的“商品房消费者”。根据《九民纪要》第125条规定，“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解的问题，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（2023年4月20日起施行）第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”某丙公司对涉案房产已于2010年取得商品房预售许可证，涉案房产的房产用途为商住，故涉案房产均具有商品房性质且涉案业主亦符合《九民纪要》第125条“商品房消费者”的条件，属于商品房消费者。三、有关涉案业主享有的工程款债权应优先于某甲公司的抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定；“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”有关涉案房产涉及购房款和工程款的抵兑，根据上述规定，建设工程承包人的建设工程优先受偿权优先于抵押权，故有关涉案业主的工程款债权应优先于某甲公司的抵押权，其对涉案房产享有足以排除某甲公司强制执行的民事权益。综上，请求驳回上诉，维持原判。 某甲公司一审起诉请求：一、撤销河源市中级人民法院（2021）粤16执异×号执行裁定；二、继续执行某丙公司位于东源县**镇**路**号**公寓**栋**号**房产；三、诉讼费用由某乙公司、某丙公司负担。 一审法院查明：某丙公司是涉案不动产项目（位于广东省东源县**镇**路**号，包括××国际酒店、酒店公寓、别墅等）房产的房地产开发公司，其于2010年对涉案不动产取得商品房预售许可证。 本案涉及的不动产是××国际公馆酒店公寓×栋×3、×4、×5、×6、×7、×8、6×4、6×5号共8套房产，房产用途为商住。某乙公司与某丙公司于2013年10月签订6份《商品房买卖合同》，抵购××国际公馆酒店公寓中的×栋×3、×4、×5、×6、×7、×8号6套房产。某乙公司已向某丙公司开具相应的设备货款发票。某丙公司向某乙公司出具《收款收据》，确认收到购房款。某乙公司于2013年11月1日对该6套房产进行验收确认收楼。于2016年2月17日，某乙公司与某丙公司补签订《合同货款冲抵购房款协议》。又于2015年8月31日，某乙公司与某丙公司签订《工程款冲抵购房款协议》，抵购某丙公司××国际公馆酒店公寓6×4、6×5号2套房产，并于2015年10月10日签订《商品房买卖合同》，购买该2套涉案房产。同时某丙公司向某乙公司出具《收款收据》，确认收到购房款。某乙公司还提供了其于2015年6月与广东省某某公司签订《债权转让协议书》，受让广东省某某公司对某丙公司享有的146.79万元工程款债权。广东省某某公司向某丙公司开具相应的工程款发票。合同签订之后，某乙公司与河源市某某国际酒店有限公司签订《××国际公馆公寓物业托管合同》，约定将涉案房产交由河源市某某国际酒店有限公司托管，某乙公司获得固定收入至2020年1月。商品房买卖合同约定办理过户手续期限届满后，某丙公司未办理过户手续，某乙公司多次催促某丙公司，同时就逾期办证向河源市人民政府集体信访、向东源县不动产登记中心递交材料等。 某丙公司因向中国某某股份有限公司某分行（以下简称河源×行）贷款，于2012年8月14日将包括涉及本案不动产在内的在建工程抵押给河源×行，并办理抵押登记手续。 河源×行诉某丙公司、某丁公司、某顿公司、***、***金融借款合同纠纷一案，一审法院作出（2016）粤16民初×3-1号、×4-1号民事裁定，查封涉案不动产，并于2016年7月12日采取查封措施。一审法院于2018年7月27日作出（2016）粤16民初×3号、×4号民事判决，判令某丙公司向河源×行偿还借款本金54333万元及利息，河源×行对某丙公司名下的涉案不动产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，某某公司等对上述债务承担连带责任。 判决生效后，河源×行申请强制执行，案号为（2020）粤16执×6号、×7号。2019年1月13日，河源×行将上述债权转让给某甲公司。一审法院裁定变更某甲公司为申请执行人，还裁定评估拍卖涉案不动产。某乙公司提出异议，请求中止对涉案不动产的执行，一审法院经审查作出（2021）粤16执异×号中止对涉案不动产执行的裁定。某甲公司不服该裁定，提起本案执行异议之诉。 一审法院认为，本案是申请执行人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。” 本案争议的问题是某乙公司就执行标的（即××国际公馆酒店公寓×栋×3、×4、×5、×6、×7、×8、6×4、6×5号共8套房产）是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认为某乙公司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应当驳回某甲公司的诉讼请求。理由如下： 一、本案是某甲公司申请执行某丙公司等被执行人债务纠纷过程中产生的执行异议，适用《执行异议和复议规定》的规定及其它相关规定。《执行异议和复议规定》第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第28条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第29条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 本案还涉及工程款债权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第36条的规定，商品房消费者的权益优先于建设工程承包人，建设工程承包人的建设工程优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、结合上述查明的事实和相关规定，一审法院认定如下： （一）某乙公司在查封之前已与某丙公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且该《商品房买卖合同》是房地产管理部门提供的广东省建设厅和广东省工商行政管理局联合制定的规范文本，作为购房者签订合同时有理由相信订立的《商品房买卖合同》是规范的、合法的。某乙公司先后在2013年、2015年与某丙公司签订八份《商品房买卖合同》，签订买卖合同时，涉案房产已于2010年取得商品房预售许可证，且涉案房产没有查封（查封时间是2016年7月12日），即在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 （二）某乙公司在查封之前已合法占有涉案房产。某乙公司提供的《业主验收记录表》、《××国际公馆公寓物业托管合同》等证据，足以认定某乙公司在查封之前已合法占有涉案房产。 （三）某乙公司在查封之前已支付房产全部价款。某乙公司于2013年10月与某丙公司就6套涉案房产签订了买卖合同，购房款共368万元。某乙公司与某丙公司于2010年5月签订《机电设备购销合同》，某乙公司在购房时对某丙公司享有398.06万元债权。某乙公司与某丙公司于2016年2月签订《合同货款冲抵购房协议》，约定抵销双方同等价款债权债务，某乙公司已向某丙公司出具相应的设备货款发票。某乙公司于2015年10月和某丙公司签订《商品房买卖合同》，再次购买2套涉案房产，价款为126.11万元。某乙公司于2015年6月与某丙公司污水处理厂工程的承包某某环境工程装备总公司签订《债权转让协议书》，受让广东省某某公司对某丙公司146.79万元债权。某乙公司与某丙公司依据于2015年8月签订《工程款冲抵购房款协议》，约定抵销双方同等价款债权债务。广东省某某公司根据某丙公司对案涉房产的交付情况向某丙公司出具相应的工程款发票。某丙公司开庭时确认91位系列案的业主都支付了相应的房产对价。上述事实可以证实某乙公司在法院查封案涉房产前已付清了涉案房产价款，且是因某丙公司拖欠某乙公司和广东省某某公司的工程款，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第36条的规定，承包人的建设工程优先受偿权优于抵押权和其他债权。某甲公司认为上述事实不足以证实某乙公司付清全部价款，不能排除某丙公司可能与91位业主存在相互承认的故意。一审法院认为某甲公司该抗辩意见理由不成立，特别是河源市某某国际酒店有限公司已为某乙公司支付了涉案房产的多年收益，也可以证实某乙公司已付清房款的事实。 （四）非因某乙公司自身原因未办理过户登记。从本案查明事实来看，未办理过户登记的原因是存在在建工程抵押，该原因不是某乙公司自身原因。本系列案业主通过向政府有关部门反映办证诉讼，充分说明业主积极主张其权益。 综上所述，某乙公司取得涉案房产是善意的，某乙公司为案涉房产抵兑的房款是工程款债权，不是普通债权，工程款债权优先于某甲公司的抵押权，符合《执行异议和复议规定》第27条、第28条、第29条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第36条的规定，某乙公司就执行标的享有足以排除某甲公司强制执行的民事权益。 一审法院判决：驳回某甲公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由某甲公司负担。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院二审查明：2010年，东源县××局与河源×行、某丙公司曾签订一份《商品房预售款专用帐户监管协议书》，明确某丙公司应要求购房人将预售款直接存入在河源×行开设的商品房预售款监控专户。 某乙公司与某丙公司2016年2月签订的《合同货款冲抵购房协议》第三条第3款明确：以约定的6套房产冲抵货款3680004元后，某丙公司还欠某乙公司合同货款300586元，应按原合同约定继续履行支付义务。 某乙公司与某丙公司2015年8月签订的《工程款冲抵购房款协议》第三条第3款明确：以约定的2套房产冲抵工程款1261069元后，某丙公司还欠某乙公司工程余款206826.25元，应按原合同约定继续履行支付义务。 本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉案件。争议的焦点问题是某乙公司对案涉8套房屋是否具有排除强制执行的权利。 关于以合同货款冲抵购房款所涉的××国际公馆酒店公寓中的×栋×3、×4、×5、×6、×7、×8号6套房屋。本案的证据显示，由于某丙公司对某乙公司欠付货款，因此，以上述6套房屋冲抵所欠的大部分货款，双方因此而签订了《合同货款冲抵购房款协议》《商品房买卖合同》并由某丙公司向某乙公司出具《收款收据》，确认收到购房款。因此，某乙公司就上述6套房屋与某丙公司之间成立商品房买卖合同法律关系，上述协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应有有效。而且某乙公司已通过物业托管形式在查封之前已合法占有涉案房产，因此，一审判决依据《执行异议和复议规定》第28条的规定排除抵押权人某甲公司的强制执行并无不当，某甲公司对此的上诉无理，本院不予支持。 关于以工程款冲抵购房款抵购某丙公司××国际公馆酒店公寓6×4、6×5号2套房屋。本案的证据显示，由于某丙公司欠付某乙公司受让的工程款，因此，以上述2套房屋冲抵所欠的大部分工程款，双方因此而签订了《工程款冲抵购房款协议》《商品房买卖合同》并由某丙公司向某乙公司出具《收款收据》，确认收到购房款。上述法律行为的本质是以房屋抵冲工程款债权。由于工程款债权优先于抵押权，对上述2套房屋，如果仅以表面的房屋买卖合同关系认定某乙公司不属于法律上的消费者购房人，也不能证明系以居住为目的购买该房屋予以强制执行，则会造成不合情理的不公平，因此，某乙公司主张排除某甲公司的强制执行，理据充分，一审判决对此予以支持并无不当。另外，由于案涉工程属于同一个项目规划板块，因此，案涉工程是否精确属于对案涉房屋的施工不应影响工程款优先权的行使。某甲公司对此的上诉，理据不足，本院不予支持。 至于某甲公司上诉提出本案所涉执行案拍卖的是涉案不动产的整体包括建筑物和所在土地使用权，而案外人的权利并不及于土地使用权的主张，不符合不动产房地合一的原则，本院亦不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，处理正确，可以维持。某甲公司上诉无理，应予驳回。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人中国某某资产管理股份有限公司某某公司承担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年一月十日 书记员***