广东恒溢建筑工程有限公司等与南雄市盈泰房地产开发有限公司执行异议之诉一审民事其他

广东省南雄市人民法院 民事判决书 （2025）粤0282民初1677号 原告（申请执行人）：广东某有限公司，住所地：广东省东莞市，统一社会信用代码：914419xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：莫某。 委托诉讼代理人：陈某，北京某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄某，北京某律师事务所律师。 被告（执行案外人）：陈某，男，汉族，住广东省南雄市，身份证号码：XXX。 委托诉讼代理人：罗某，系陈某的妻子。 被告（执行案外人）：罗某，女，汉族，住广东省南雄市，身份证号码：XXX。 第三人（被执行人）：南雄市某甲有限公司，住所地：广东省南雄市，统一社会信用代码：914402xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：胡某。 委托诉讼代理人：官某，广东某律师事务所律师。 第三人（被执行人）：南雄市某乙有限公司，住所地：广东省南雄市，统一社会信用代码：914402xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：黄某。 委托诉讼代理人：官某，广东某律师事务所律师。 原告广东某有限公司与被告陈某、罗某，第三人南雄市某甲有限公司、南雄市某乙有限公司执行异议一案，本院于2025年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东某有限公司的委托诉讼代理人陈某、黄某，被告罗某，第三人南雄市某甲有限公司、南雄市某乙有限公司的委托诉讼代理人官某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告广东某有限公司提出诉讼请求：1.撤销（2025)粤0282执异X号执行裁定书；2.准许执行南雄市人民法院（2024)粤0282执保XXX号执行裁定书对位于南雄市（价值750000元，参考（2023）粤02执恢XX号之二广东省韶关市中级人民法院执行裁定书中载明的同X楼查封房产变卖流拍价作价）3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因与南雄市某甲有限公司（下称某甲公司）、南雄市某乙有限公司（下称某乙公司）的建设工程合同纠纷向某仲裁委员会申请财产保全，请求查封某甲公司、某乙公司名下价值91843278.54元的财产。2024年3月29日，南雄市人民法院作出（2024)粤0282财保X号民事裁定，查封某甲公司名下包括位于南雄市（下称案涉房屋）在内的财产。后被告陈某、罗某对查封案涉房屋提出执行异议，南雄市人民法院于2025年4月18日受理异议申请，并于2025年4月25日送达原告受理通知书及异议申请书、证据材料。南雄市人民法院于2025年4月28日作出（2025)粤0282执异X号执行裁定书，裁定中止执行案涉房屋并于2025年4月30日送达原告。原告认为该裁定程序严重违法，认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、本案案外人异议涉及物权期待权等实体权利，案情复杂，应当通过听证查清购房真实性、付款情况等事实。南雄市人民法院未组织听证也未听取原告意见、未对被告购房合同、付款结清凭证等证据进行质证的情况下，直接裁定中止执行属于程序违法，应予以撤销。根据《最高人民法院关于人民法院执行公开的若干规定》第十二条中规定：“人民法院对案外人异议、不予执行的申请以及变更、追加被执行主体等重大执行事项，一般应当公开听证进行审查；案情简单，事实清楚，没有必要听证的，人民法院可以直接审查。…”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条亦规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第十二条条文理解“执行听证范围可以包括以下几类：1.案外人提出执行异议的案件。根据我国《民事诉讼法》第227条规定，案外人在执行过程中对执行标的提出异议的，应当提出书面异议，由执行法院在15日内审查，异议成立、不成立的分别作出中止执行和驳回异议的裁定。该条是基于对执行标的物享有实体权利而提出异议，属于实体上的执行救济，对该类异议，一般应当举行听证，对异议案件进行审查从而作出裁决。”以及参照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条“执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。人民法院审查案外人异议、复议，应当公开听证。”从上述规定可知，案外人异议属于重大执行事项，且本案案情复杂，涉及对案涉房屋的实体权利，法院应当依法组织听证程序。且原告作为申请保全人，依法享有对异议人主张及证据进行质证、辩论的权利，南雄法院仅于2024年4月25日通知原告受理执行异议案件，既未听取原告意见，亦未组织听证程序，未告知相应诉权，未组织对被告证据进行质证、被告证据材料未核实真实性的情况下，南雄法院自送达受理通知之日起仅1个工作日就径自作出裁定，剥夺原告诉讼程序参与权和辩论权，属于重大程序违法，严重损害原告合法权益，应予以撤销。 二、南雄法院作出的（2025）粤0282执异X号执行裁定书对本案关键事实认定不清，法律适用错误，应予以撤销。1.南雄法院认定被告名下仅有案涉房屋一处住宅的事实不清，依据不充分。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项，排除执行的必要条件之一是“买受人名下无其他用于居住的房屋”。首先，南雄法院依据南雄市自然资源局的不动产登记资料认定被告名下无其他房产，但在被告的证据材料中原告未能看到该份材料。其次，南雄市自然资源局的不动产登记资料仅反映南雄市内的房产信息，未涵盖被告可能在其他地区的房产；再者，法院也未调查被告是否存在以他人名义代持房产的情形。综上，贵院认定被告名下仅有案涉房屋一处住宅的事实存在重大瑕疵。2.法院未适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审理，仅依据第二十九条审理属于法律适用错误。且本案中，根据被告提供的证据，被告声称已入住，但未提供证据其实际占有时间早于查封日，被告未能举证证明在查封前已合法占有案涉房屋，法院也未对此进行调查，直接支持被告的异议申请存在事实认定不清。三、不动产遵循登记对抗主义，“预告登记”并非所有权的物权登记，法律外观的条件上被告仍不是所查封房屋的所有权人。原告与第三人存在建设工程合同纠纷，原告严格按照程序申请保全并提供担保，南雄法院查封保全在第三人某甲公司名下的案涉房屋，合法合理，不存在保全过错，故责贵院应准予执行案涉房屋。如贵院解除案涉房屋查封，导致被保全财产价值减损、影响原告未来债权实现的，原告将依法追究贵院的赔偿责任。综上，贵院裁定程序违法、事实认定不清、法律适用错误，严重损害原告的合法权益。恳请贵院依法撤销原裁定，准许继续执行案涉房屋，已维护司法公正。 被告陈某、罗某辩称，查封房屋的日期是在我买房之后，在查封前我已经全部付清了房款，也进行了网签。 第三人南雄市某甲有限公司、南雄市某乙有限公司辩称，与庭前提交的书面答辩状一致，本案房屋在原告申请查封之前就已出售并已网签备案给了被告陈某和罗某，且两被告已结清案涉房屋的房款，原告物权申请财产保全查封执行；原告查封案涉房屋的案件，是原告向某仲裁委员会提起的仲裁申请的财产保全案件，并不属于执行案件，该案件是原告在某仲裁院提供虚假证据被重裁撤销裁决并驳回仲裁申请后，原告又以同样的案由恶意向某仲裁委员会提起仲裁申请，并恶意查封第三人南雄市某甲有限公司、南雄市某乙有限公司的案件；（2025）粤0282执异X号案件事实清楚，证据确实充分，应予以维持原裁定。为维护第三人以及被告的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告广东某有限公司在2024年3月20日向某仲裁委员会申请财产保全，对第三人某甲公司和某乙公司名下价值91843278.54元财产进行保全，2024年3月29日本院作出了（2024）粤0282财保X号民事裁定书，和（2024）粤0282执保XXX号裁定书，对本案中被告陈某和罗某的南雄市商品房进行了查封，查封时间至2027年3月28日。被告陈某和罗某于2025年4月16日对（2024）粤0282执保XXX号裁定书提出书面财产保全异议申请书，请求法院立即解除涉案房屋的查封保全措施，本院于2025年4月18日对该执行异议申请进行受理。并于2025年4月28日作出（2025）粤0282执异X号裁定书，裁定中止对于两被告涉案房屋的执行。原告广东某有限公司对该裁定不服，提起本案的执行异议之诉。 对于本案中的涉案房屋，被告陈某和罗某在2020年5月20日与第三人南雄市某甲有限公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》，在2020年6月10日经过南雄市某的备案，在2020年8月6日办理了涉案房屋的预告登记，权利人为被告陈某和罗某。该房屋总价967893元，在2020年5月20日之前，被告陈某和罗某已按照合同约定支付了房屋总价58.67%的购房款567893元，剩余的400000元其中的303000元由被告罗某在2020年8月19日在中国银行贷款并支付，剩余的97000元由被告陈某和罗某在2020年8月21日韶关市某贷款并支付。在2022年1月3日第三人南雄市某甲有限公司向被告陈某、罗某发放了交楼通知书，被告罗某在2022年5月14日签署了收楼确认书完成了该房屋的交付。根据被告罗某提供的水电交费记录自2023年3月份已入住。目前该房屋尚未竣工结算，没有办理最终的产权登记。 本院认为，该案件为执行异议之诉，本案的争议焦点在于被告陈某、罗某是否享有足以排除涉案强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院在2024年3月29日作出查封裁定之前，被告陈某、罗某已经与第三人南雄市某甲有限公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》，并将房屋款项全部付清给第三人南雄市某甲有限公司，在查封裁定之日前已经收楼并居住使用至今，同时根据南雄市自然资源局不动产登记信息查询结果，除案涉房屋外，被告陈某、罗某名下在南雄市无其他房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”在2020年8月6日被告陈某、罗某办理了涉案房屋的预告登记。综上被告陈某、罗某享有排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”本案中，对于案涉房屋的事实清楚，权利义务关系明确，不存在争议较大，因此无需进行听证。因此，（2025）粤执异X号裁定书程序合法合规，法律适用正确，并无不当。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最某关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十九条、第三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条、第三百一十一条的规定，判决如下： 驳回原告广东某有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告广东某有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年七月二十二日 书记员邱扬