新疆某建筑安装工程有限责任公司、克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州中级人民法院 民事判决书 （2024）新30民终46号 上诉人（原审原告）：新疆某建筑安装工程有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州阿合奇县。 法定代表人：邵某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，新疆君协律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，新疆君协律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司，住所地新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州阿合奇县。 负责人：崔某，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，新疆***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，新疆***律师事务所实习律师。 上诉人新疆某建筑安装工程有限责任公司因与被上诉人克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿合奇县人民法院（2023）新3023民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年1月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新疆某建筑安装工程有限责任公司委托诉讼代理人***、***通过互联网参加庭审、被上诉人克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新疆某建筑安装工程有限责任公司上诉请求：1．撤销（2023）新3023民初640号民事判决，改判克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司向新疆某建筑安装工程有限责任公司偿还垫付款168000元及资金占用损失7728元，合计175728元。2．一审及二审的诉讼费由克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司承担。事实和理由：一、一审法院认定新疆某建筑安装工程有限责任公司为案涉土地的使用者，应承担变更后的土地出让金，系一审法院事实认定错误。案涉土地使用权取得的基础法律关系是《国有建设用地出让合同》，2013年8月15日新疆某建筑安装工程有限责任公司以合同基础取得了阿合奇县佳郎奇新区7170.36平方米土地的使用权，土地用途为办公楼建设，后在该土地上建设了综合办公楼，此时土地使用权人确系为新疆某建筑安装工程有限责任公司。2015年12月17日，克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司与新疆某建筑安装工程有限责任公司签订《房屋买卖合同》，克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司以5128300元的价格购买了案涉地上2096.69平方米房屋及对应面积土地使用权，且对应土地用途为办公用地。合同签订后新疆某建筑安装工程有限责任公司将上述房屋交给克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司，克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司自此依据该合同取得该房屋及房屋所在土地的使用权，并在合同签订之前即实际占有和使用，克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司自此成为了案涉办公用地的土地使用权人。2016年3月20日阿合奇县国土资源局通知将上述7170.36平方米土地用途由公共设施用地改为商业用地，需要补缴土地出让金664900元后办理相关权属证书。该出让金的补缴是基于《国有建设用地出让合同》中条件发生变化，而增加的合同义务，而新疆某建筑安装工程有限责任公司于2015年12月17日即将该合同权利义务一并转让给了克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司，自此对应补缴土地出让金的义务应当由克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司来承接。基于不补缴土地出让金无法办理不动产权属证书的现实考量，新疆某建筑安装工程有限责任公司为克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司垫付了增加的土地出让金168000元，克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司于2017年才取得了案涉土地的使用权证。因房屋买卖合同的基础关系导致案涉土地使用权主体发生变化，一审法院认为无论何时土地使用权人均为新疆某建筑安装工程有限责任公司，进而让新疆某建筑安装工程有限责任公司承担土地性质变更后的土地出让金，实属认定事实错误。二、新疆某建筑安装工程有限责任公司替克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司垫付了土地性质变更后的土地出让金，构成无因管理，克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司作为受益人应向新疆某建筑安装工程有限责任公司支付该垫付的土地出让金。从房屋买卖合同角度来看，双方签订的《房屋买卖合同》约定克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司以5128300元的价格购买了案涉土地及地上房屋，合同约定土地用途为土地交易中心办公用途，即支付的对价是办公用地性质的土地使用权及房屋。2016年3月20日案涉土地性质变更为商业用地，土地性质发生变化，克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司享有的案涉房屋及土地获得了增值效益，对此应当付出对价。克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司因新疆某建筑安装工程有限责任公司垫付的土地出让金取得了商业用地的不动产权证书，因新疆某建筑安装工程有限责任公司的行为获益，故克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司作为受益人应当向新疆某建筑安装工程有限责任公司返还为使克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司获得商业用地增值效益的利益而垫付的土地出让金168000元。综上所述，一审法院认定土地使用权人主体错误，进而导致裁判错误，请二审法院依法予以纠正。 克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，法律适用得当，依法应予维持。一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条和第四十五条的规定，新疆某建筑安装工程有限责任公司作为土地使用者和房地产开发企业，因当向国土资源部门缴纳土地出纳金，只有缴纳土地出让金后才能进行房屋销售，因此缴纳土地出让金是新疆某建筑安装工程有限责任公司销售房屋前应承担的法定义务，克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司作为购房者，不承担缴纳土地出让金的义务，克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司按照购房合同缴纳购房款就已经履行了自己的义务，新疆某建筑安装工程有限责任公司要求克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司补缴土地出让金没有事实和法律依据。二、克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司作为购房者按照合同约定缴纳购房款，新疆某建筑安装工程有限责任公司就应当依法交付房屋和办理产权证书，新疆某建筑安装工程有限责任公司为克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司办理房屋产权证书是其应当履行的合同义务，不存在无因管理的事实。三、克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司购买房屋时，合同中明确约定是用于办公和销售图书，合同签订后也是用于办公和销售图书，并且该房屋买卖合同已经履行完毕。新疆某建筑安装工程有限责任公司无权要求克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司承担合同以外的义务。因此请求人民法院予以驳回新疆某建筑安装工程有限责任公司上诉请求，维持原判。 新疆某建筑安装工程有限责任公司向一审法院起诉请求：1．判令克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司向新疆某建筑安装工程有限责任公司偿还垫付款168000元以及资金占用损失7728元，合计175728元；2．本案诉讼费由克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司承担。 一审法院认定事实：2013年8月15日，新疆某建筑安装工程有限责任公司与阿合奇县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让人阿合奇县国土资源局将阿合奇县佳朗奇新区7170.36平方米土地出让给受让人新疆某建筑安装工程有限责任公司，土地用途为公共设施用地，并约定国有建设用地使用权出让年期为50年，出让价款每平方米281.12元，总计2015630元。2014年1月9日，新疆某建筑安装工程有限责任公司向阿合奇县国土资源局交纳土地出让金2015630元，新疆某建筑安装工程有限责任公司在该土地上建设综合办公楼。2015年12月17日，新疆某建筑安装工程有限责任公司与克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司签订《房屋买卖合同》，合同约定新疆某建筑安装工程有限责任公司将综合办公楼一层112号530.03平方米、二层203号645.50平方米、三层304号424.95平方米、库房102号496.21平方米，共计2096.69平方米房屋出售给克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司，房屋单价为每平方米2445.90元，总金额是5128300元。克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司于2015年7月27日向新疆某建筑安装工程有限责任公司支付1000000元；于2016年2月2日向新疆某建筑安装工程有限责任公司支付3000000元；于2017年3月14日向新疆某建筑安装工程有限责任公司支付1128300元，以上分三次向新疆某建筑安装工程有限责任公司支付完毕全部价款5128300元。因土地重新审计，阿合奇县佳朗奇新区7170.36平方米土地根据审计结果要求需补交土地出让金664900元，新疆某建筑安装工程有限责任公司于2016年3月29日向阿合奇县国土资源局缴纳补交土地出让金664900元。克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司于2017年1月1日依法取得新疆某建筑安装工程有限责任公司综合办公楼一层、二层、三层以及库房共计2096.69平方米房屋的不动产权证。 一审法院认为，本案的争议焦点为：克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司应否向新疆某建筑安装工程有限责任公司支付新增土地转让金168000元。根据法院查明的事实，新疆某建筑安装工程有限责任公司与阿合奇县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定阿合奇县国土资源局将阿合奇县佳朗奇新区7170.36平方米国有土地出让给新疆某建筑安装工程有限责任公司进行开发建设，新疆某建筑安装工程有限责任公司基于该合同于2014年4月29日依法取得上述土地的国有土地使用权证，新疆某建筑安装工程有限责任公司作为该土地使用者，已向阿合奇县国土资源局交纳土地出让金2015630元，在本案中，新疆某建筑安装工程有限责任公司主张增加的土地出让金是在新疆某建筑安装工程有限责任公司应缴纳的土地出让金基础上变更增加，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金。”新疆某建筑安装工程有限责任公司作为土地使用者应向阿合奇县国土资源局交纳土地出让金，因此土地出让金变更后增加的部分也应由出让合同中受让人新疆某建筑安装工程有限责任公司承担。新疆某建筑安装工程有限责任公司与克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司签订了《房屋买卖合同》，合同中约定房屋价款为5128300元，克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司已经按约向新疆某建筑安装工程有限责任公司全额支付完毕购房款，房屋买卖合同中未约定克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司支付土地出让金事宜，新疆某建筑安装工程有限责任公司要求克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司交纳土地出让金无事实依据，克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司不应承担新疆某建筑安装工程有限责任公司已支付的新增土地出让金。新疆某建筑安装工程有限责任公司与克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司签订《房屋买卖合同》在2015年12月17日，在《中华人民共和国民法典》实施以前，且发生新增土地出让金的事实也在《中华人民共和国民法典》实施以前，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。”因此，本案应适用《中华人民共和国合同法》等民法典实施前的法律、司法解释规定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。新疆某建筑安装工程有限责任公司与阿合奇县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，阿合奇县国土资源局将国有土地使用权出让给新疆某建筑安装工程有限责任公司，新疆某建筑安装工程有限责任公司应当按照合同约定向国土资源局交纳土地出让金，且新疆某建筑安装工程有限责任公司作为房地产开发者，取得土地使用权是前提条件，只有交纳土地出让金取得国有土地使用权才能进行房地产开发、交易，因此交纳土地出让金的主体应为土地受让人即新疆某建筑安装工程有限责任公司。新疆某建筑安装工程有限责任公司与克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司签订的《房屋买卖合同》中并未约定克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司需要承担土地出让金事宜，合同中明确购房款为5128300元，克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司已经向新疆某建筑安装工程有限责任公司全额支付完毕，新疆某建筑安装工程有限责任公司也已交付房屋，双方均已履行合同义务，对新疆某建筑安装工程有限责任公司要求克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司支付新增土地出让金168000元的诉求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第五十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，遂判决：驳回新疆某建筑安装工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费1907.28元，由新疆某建筑安装工程有限责任公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 一审查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。 本院另查明，2014年4月29日，新疆某建筑安装工程有限责任公司取得国有土地使用权证。新疆某建筑安装工程有限责任公司与克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司签订的《房屋买卖合同》第十二条约定，出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，因出卖人承担全部责任。第二十五条约定，该房屋仅用于办公场所和销售书籍，严禁用于餐饮行业。 本院认为，本案二审双方争议焦点是：克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司是否应向新疆某建筑安装工程有限责任公司支付168000元及资金占用损失费用7728元。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第一款和第三款规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”本案新疆某建筑安装工程有限责任公司基于《国有建设用地使用权出让合同》取得阿合奇县佳朗奇新区7170.36平方米土地使用权，其在该幅土地上进行房屋建设的行为属于房地产开发。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条、第三十九条规定，土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。因此，新疆某建筑安装工程有限责任公司作为土地使用权受让人以及房地产开发者，其是交纳土地出让金的主体，并且新疆某建筑安装工程有限责任公司在转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。新疆某建筑安装工程有限责任公司于2014年4月29日取得国有土地使用权证后，2015年12月17日与克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司签订《房屋买卖合同》，双方系房屋买卖合同关系，克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司已按合同约定全额支付完毕房款，新疆某建筑安装工程有限责任公司也已交付房屋，并办理了不动产权证，双方合同已经履行完毕，新疆某建筑安装工程有限责任公司无权再要求克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司承担合同以外的义务；此外，案涉《房屋买卖合同》中并未对克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司需要承担新增土地出让金等事宜进行约定，并且根据《房屋买卖合同》第十二条约定，新疆某建筑安装工程有限责任公司为克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司办理房屋产权证书系其作为出卖人应当履行的合同义务，房屋用途也符合合同约定即现用于办公和销售书籍，不存在克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司因新疆某建筑安装工程有限责任公司无因管理行为而受益的事实，新疆某建筑安装工程有限责任公司补交土地出让金不构成对克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司的无因管理。故，克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司无法定及约定义务需承担新疆某建筑安装工程有限责任公司后补交的土地出让金，新疆某建筑安装工程有限责任公司要求克州某书店有限责任公司阿合奇县分公司支付土地出让金168000元及资金占用损失7728元，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，新疆某建筑安装工程有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3814.56元，由新疆某建筑安装工程有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员***多*** 二〇二四年二月二十九日 法官助理*** 书记员***