某某、广州城市更新集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2022）粤01民终25104号 上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1991年9月12日出生，瑶族，住广东省连州市。 委托诉讼代理人：***，广东尚智和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州城市更新集团有限公司，住所地广东省广州市荔湾区花地大道中228号广州市荔湾区宜车城汽车配件市场2层2109-72号。 法定代表人：***，职务：董事长。 委托诉讼代理人：***，女，1980年10月10日出生，住广东省广州市白云区，系该公司员工。 上诉人***因与被上诉人广州城市更新集团有限公司（以下简称城市更新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2022）粤0106民初21370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年11月1日立案受理后，依法组成合议庭，经双方当事人同意进行书面审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、五项，驳回城市更新公司对***的全部诉讼请求；二、支持***在一审反诉中的全部诉讼请求；三、本案诉讼费用全部由城市更新公司承担。事实和理由：1、一审法院依据***延付1个多月租金的事实认定***违约，属于认定事实、适用法律错误。在新冠疫情爆发且恰逢春节长假前后及双方协商减免租金未被催租的情况下，***迟延1个多月支付租金是合理行为，且符合租赁行业习惯，不应认定为违约，更不应认定该行为达到足以解除合同的程度。2、一审法院认定***交付案涉商铺钥匙的行为是***违约退租行为，推定***递交解除合同申请书的第三天即2022年2月27日为***交付钥匙时间，不符合事实及双方的真实意思表示。***自始至终无违约弃租的意思表示。依行业习惯及法律规定，城市更新公司接受***交付的案涉房屋钥匙且不提出任何异议，应认定为其通过行为表示接受“所欠租金请以租赁保证金冲抵”的条件达成解除合同的合意。退而言，如果城市更新公司不同意通过合意解除合同，应在合理时间答复***，退还钥匙，通知***继续履行合同，但城市更新公司却立即将案涉商铺租赁给“***小笼包”，应认定其违约而非***违约，其不应从欺诈诱导的过错行为中获利。3、一审法院以***无证据证明城市更新公司作出同意解除合同的意思表示进而错误认为***违约，此项举证责任应在城市更新公司，其无证据证明***违约，应承担举证不能的责任。4、一审法院认为即使没收保证金后仍不足以覆盖城市更新公司的免租期损失和重新招租空置期损失，认定事实错误，对***不公平。城市更新公司不仅没有损失，相反是获利，“***小笼包”由于可使用原有租赁房屋全部装修而交纳了10多万元进场费。***投入近20万元装修成本，遭受重大损失。5、2022年1-2月突发的新冠疫情对***的餐饮经营造成重大影响，依法应适用不可抗力条款，一审法院认为属于可预见的商业风险是错误的。6、关于国有租赁房屋减免租金问题，一审法院认定事实不完整，未对此重要内容进行评述，违反程序，损害***的抗辩权利，显失公平。依据相关政策文件，***完全有条件享受减免政策，应认定减免2个月租金以抵扣***所欠全部租金。7、一审法院采纳城市更新公司以其为国有企业为由防止国有资产流失的意见，倾向于维护其利益，对***极不公平。 城市更新公司二审无答辩。 城市更新公司于2022年6月2日向一审法院起诉请求：一、***支付城市更新公司租金54102.7元（自2022年1月4日至2月27日）。二、***支付迟延支付租金的违约金12875.02元（自2022年1月6日起，暂计至2022年4月12日）。三、城市更新公司没收***租赁保证金69440元。四、***承担本案诉讼费用、保全费。 ***反诉请求：一、城市更新公司向***返还租赁保证金69440元；二、城市更新公司向***支付资金占用利息（以69440元为基数，按照LPR的1倍即年化利率3.85%，自2022年2月25日起计至付清）。 一审法院认定事实：城市更新公司原名称为“广州市东建实业集团有限公司”，2021年2月5日变更为现名称“广州城市更新集团有限公司”。 2020年12月25日，城市更新公司作为甲方，***作为乙方，签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：第二条甲方同意将坐落在天河区某某街某某号某某房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积99.83平方米。第三条租赁期限2020年12月28日至2021年2月27日，月租金0元；2021年2月28日至2021年12月27日，月租金29949元。租金按月结算，由乙方每月的第5日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方。…第四条乙方向甲方交纳69440元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。…第七条乙方的权利和义务：1．依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的千分之三向甲方支付违约金。 同日，双方又签订了《广州市房地产租赁合同商铺租赁合同补充合同》，补充约定2.1租赁期限及租金、递增率如下：租赁期限2020年12月28日至2021年2月27日，月租金0元；2021年2月28日至2021年12月27日，月租金29949元；2021年12月28日至2022年12月27日，月租金30848元。…2.6.1乙方在签订本合同时应向甲方支付69440元作为乙方执行本合同之租赁保证金。合约期内上述保证金由甲方保管，租赁期满或本合同经双方协商提前终止后，在乙方未违约、已清缴租金、管理费、电费、电话费等所有乙方应缴费用并交回相关凭证及清空场地后，甲方在14个工作日内将以上保证金无息退还乙方。2.6.2非因甲方原因，乙方在租赁期内单方提出解约的，上述保证金不予退还。…5.1乙方逾期交租，除应补交租金外，还应从逾期之日起按欠租总额的每日千分之三向甲方缴纳违约金。乙方拖欠租金达30天（含），甲方有权解除合同，并没收乙方租赁保证金。 ***未支付2022年1月4日至2月27日的租金，经计算为30848元/月÷31天×24天＋30848元。城市更新公司主张54102.7元未超过核算金额。 2022年2月21日，***通过微信向城市更新公司委托的商铺租赁事宜管理人“陈先生”发送题目为“小微个体户减免6个月房租”的新闻链接。“陈先生”回复“这个见到了，未有文件下达。”2月22日，双方就租赁是否可以临租进行协商未果。2022年2月23日，双方再次进行协商，“陈先生”向***发出《申请》模板，并说“按这个吧”。***提出“铺位以后还是由我们经营，等评估价出来之后，按评估价来我们接着经营，国家疫情免租三个月也应该给了我们吧”。“陈先生”回复“那免租文件我们还未有收到，到时候按执行细则执行”。对上述聊天内容，***主张双方协商一致解除了租赁合同，因此对方向其发送了退租申请的模板，即微信聊天中的《申请》。城市更新公司对此予以否认，主张***以经营不善为由，提出退租。因城市更新公司为国有企业，任何决定都需要流程审批，故“陈先生”向其提供了《申请》模板。城市更新公司从未答复同意解除租赁合同。 2022年2月24日，***向城市更新公司发出《新冠疫情<房屋租赁合同>解除通知书》，载明“自开业以来，由于受到新冠××疫情的影响，以及本小区作为政府贫困人群安置小区，居民消费能力相对薄弱，加上租金严重偏高，我们的经营一直处于严重亏损状态，苦苦支撑一年。当前新冠疫情此起彼伏，肆虐蔓延，党中央，国务院和地方各级政府高度重视，纷纷启动重大突发公共卫生事件一级响应。在疫情没有彻底消除之前，生意将非常惨淡，员工工资和高昂的铺租让我店面临着难以为继的危机与困境。基于新冠疫情的不可抗力性，以及我方继续履约确实艰难，根据《民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”又根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的”故我方申请与贵司协商解除《房屋租赁合同》，从2022年2月份开始及以后的租金和管理费及其他相关费用不再支付，并要求将全部保证金抵扣相应的经营期。” 关于商铺交付时间。城市更新公司主张其收到《新冠疫情<房屋租赁合同>解除通知书》后，***在未经答复的情况下，自行撤场，于2022年2月28日交付了钥匙。***主张其2022年2月24日发出《新冠疫情<房屋租赁合同>解除通知书》后，于当天撤场并交付了钥匙。经一审法院当庭询问，双方均无证据证明实际交付时间。 另查明，2022年5月20日，广州市人民政府国有资产监督管理委员会发布了《广州市国资委关于做好2022年市属国企房屋减免租金工作的通知》（穗国资规【2022】5号），载明…二、减免标准4.在2022年1月1日至12月31日内的有效租赁合同，按规定减免租金。5．对承租的国有房屋，普遍免除3月份至5月份租金，累计免除3个月租金；…17．对符合减免条件承租方存在欠缴租金的情况，须按合同约定补交相应租金或双方协商抵扣相应欠缴租金后，再按规定给予减免租金。 ***主张其2022年初疫情更加趋紧，经营难以为继，多次协商未果。2022年2月22日被告知无法减免，须退租，随后双方达成退租约定。双方以协商方式解除案涉房屋租赁合同关系，并完成了案涉商铺移交，要求城市更新公司退还租赁保证金69440元及利息。 一审法院认为，城市更新公司和***双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房地产租赁合同商铺租赁合同补充合同》，是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，双方成立房屋租赁合同关系。 关于商铺交付时间。双方均无证据证实，考虑《新冠疫情<房屋租赁合同>解除通知书》发出后，双方需要合理的时间进行商铺移交的准备，合理时间酌情认定以3天为宜，认定***于2022年2月27日交还案涉租赁商铺。***未支付2022年1月4日至2月27日的租金，经计算为30848元/月÷31天×24天＋30848元，城市更新公司主张54102.7元未超过核算金额，予以支持。 关于违约金。***抗辩其受新冠疫情影响经营困难，且国家有相关减免政策，并非主观恶意违约。对此分析认为，双方订立合同时，新冠疫情已经爆发将近一年。国家各级行政部门一直提倡国民做好疫情防护。我国至今也从未宣布新冠疫情大流行结束。***在签订租赁合同从事餐饮经营时，对新冠疫情的影响应当有所预见。案涉商铺所在区域也未曾在2021年度或2022年度被划定为中高风险地区或风控区管控区。因此，本案中，新冠疫情对餐饮的影响属于可以预见的商业风险。从双方微信聊天记录可知，实际上城市更新公司也积极在政策允许的条件下给予***免租及优惠，承诺“免租文件到时候按执行细则执行”。即使***符合减免政策，城市更新公司主张按文件下发后执行也符合国有企业工作要求，并非***所述的拒绝协商拒绝予以免租。***以新冠疫情为由及自己符合减免政策拒付租金主张自己不构成违约，理据不足，不予采纳。***应支付逾期支付租金的违约金。然而，合同约定违约金标准日千分之三高于4倍LPR值，违约金标准过高。根据公平原则，酌情调整为年利率6%进行计算。合同约定租金支付日期为每月5日前支付，城市更新公司主张两个月的违约金计算依次从2022年2月5日及2022年3月5日开始计算违约金至2022年4月12日未超出合同约定，予以支持。经计算，2022年1月4日至2022年1月27日期间的租金23254.64元（计算：54102.64元-30848元）对应的违约金计算为23254.64元×6%÷365天×96天=366.98元。2022年1月28日至2022年2月27日期间的租金30848元对应的违约金计算为30848元×6%÷365天×65天=329.61元。两项合计696.59元。 关于城市更新公司要求没收保证金69440元。关于解除租赁合同的原因。***并无证据证明城市更新公司作出同意解除租赁合同的意思表示。相反，***在《新冠疫情<房屋租赁合同>解除通知书》明确提出申请协商解除。商铺交付行为仅是租赁合同关系终止后承租方的合同义务，并无法证实合同解除的原因。因此，***迟延支付租金并提前退租构成违约。城市更新公司因***提前解约，原约定合同期6年仅履行了1年又2个月。保证金金额69440元约为两个月租金，实际上仍不足以全部覆盖城市更新公司给予的免租期损失和重新招租空置期的损失。合同约定“2.6.2非因甲方原因，乙方在租赁期内单方提出解约的，上述保证金不予退还。”“乙方拖欠租金达30天（含），甲方有权解除合同，并没收乙方租赁保证金。”城市更新公司要求没收保证金69440元合法合情合理，予以支持。对***反诉要求退还保证金及支付利息不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，于2022年9月20日作出判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，***支付城市更新公司2022年1月4日至2月27日租金54102.7元；二、自本判决生效之日起7日内，***支付城市更新公司迟延支付2022年1月4日至2月27日租金的违约金，违约金计算至2022年4月12日金额为696.59元；三、确认城市更新公司依约没收***保证金69440元；四、驳回城市更新公司其他诉讼请求；五、驳回***反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3028元，由城市更新公司负担243元，***负担2785元；反诉受理费785元，由***负担。 经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。 二审中，***向本院提交案涉商铺现场照片一张作为新证据，拟证明城市更新公司将案涉商铺租赁给案外人经营“***小笼包”，且基本上沿用***的原有装修。城市更新公司质证称，对该证据的真实性、合法性无异议，关联性不认可，“***小笼包”并未沿用***原有装修，从该照片可看出两个商铺装修存在诸多不同之处；***单方弃铺解除合同，给城市更新公司造成免租期损失和重新招租空置期的损失，不存在因此获利的情形；***所称“***小笼包”由于可使用原有租赁房屋而缴纳10多万元进场费没有证据支撑，纯属虚构。 本院认为，***二审提供的证据不能证实其所要证明的内容，且对本案的实体处理不构成实质性影响，本院不予采纳。 双方签订的案涉房屋租赁合同及补充合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。在合同履行过程中，***欠付租金，并以新冠××疫情影响为由向城市更新公司提出减免租金并发出解除合同通知书，本案中现有证据并不能证明双方协商一致解除合同，一审法院认定***单方提前解除合同，并无不当。***欠租期间案涉商铺所在区域并未爆发严重疫情或采取限制经营的防控措施，其提出减免租金也未得到城市更新公司的同意，故一审法院认定***构成违约，判令***向城市更新公司支付所欠租金及迟延交租违约金，并对违约金标准予以调整，并无不当，本院予以维持。 鉴于疫情时有发生，***承租案涉商铺经营餐饮行业不可避免会受到一定影响，城市更新公司作为出租方本应与租户共克时艰、共渡难关，体现国有企业的担当精神，并且***欠租时间较短，也积极与城市更新公司沟通减免租金，并非恶意违约，故本院认为城市更新公司应酌情向***退还一半保证金为宜。一审法院对此处理欠妥当，本院予以纠正。双方在补充合同中约定合同终止后无息退还保证金，***主张城市更新公司支付占用保证金期间的利息，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，***的上诉请求部分成立，本院予以支持；其他上诉请求理据不足，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广东省广州市天河区人民法院（2022）粤0106民初21370号民事判决第一、二项； 二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2022）粤0106民初21370号民事判决第三、四、五项； 三、广州城市更新集团有限公司自本判决生效之日起7日内向***退还保证金34720元； 四、驳回广州城市更新集团有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回***的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费3028元，由广州城市更新集团有限公司负担243元，***负担2785元；反诉受理费785元，由***负担400元，广州城市更新集团有限公司负担385元。二审案件受理费2812元，由***负担2035元，广州城市更新集团有限公司负担777元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年十二月十九日 书记员*** ***