某某、宜昌市百泰实业有限责任公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省宜昌市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂05民终1682号

上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1969年7月22日出生，住湖北省宜昌市西陵区。

委托诉讼代理人：吴超，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。

委托诉讼代理人：方云，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。

被上诉人（原审被告）：宜昌市百泰实业有限责任公司，住所地中国（湖北）自贸区宜昌片区城东大道21号（泰富大厦A座4楼）。统一社会信用代码91420500744625062G。

法定代表人：康喜华，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：曾群，湖北钧信律师事务所律师。一般授权代理。

原审第三人：中国一冶集团有限公司，住所地武汉市青山区36街坊（青山区工业路3号一冶科技大楼）。统一社会信用代码914201001777275556。

法定代表人：宋占江，该公司董事长。

原审第三人：武汉一冶建筑安装工程有限责任公司，住所地武汉市青山区36街坊1幢（中国一冶科技大楼）。统一社会信用代码914201077145695494。

法定代表人：易新虎，该公司党委书记。

上列两原审第三人共同委托诉讼代理人：施展，湖北楚贤律师事务所律师。一般授权代理。

原审第三人：湖北宇瑞建筑工程有限公司，住所地秭归县茅坪镇桔颂路26号-2-205号。统一社会信用代码91420527060675616G。

法定代表人：周功宇，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘雅莉，湖北千善律师事务所律师。一般授权代理。

上诉人***因与被上诉人宜昌市百泰实业有限责任公司（以下简称百泰公司）及原审第三人中国一冶集团有限公司（以下简称一冶集团）、武汉一冶建筑安装工程有限责任公司（以下简称武汉一冶建筑公司）、湖北宇瑞建筑工程有限公司（以下简称宇瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2021）鄂0591民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人吴超、方云，被上诉人百泰公司的委托诉讼代理人曾群，原审第三人一冶集团及武汉一冶建筑公司的共同委托诉讼代理人施展，原审第三人宇瑞公司的委托诉讼代理人刘雅莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判免除2020年2月至2020年10月16日租金1406419.77元（以165461.15元/月为基数，自2020年2月计算至2020年10月16日）；2、依法改判被上诉人赔偿上诉人违约金45.77万元及损失218.04万元；3、本案诉讼费用由被上诉人承担（不服金额为346.2737万元）。事实和理由：一、一审法院关于被上诉人不存在违约行为的认定错误，被上诉人出租的商铺不仅内部空间结构要符合安全标准，而且要确保建筑外立面不会对上诉人或者社会公众产生现实危害，否则，将导致上诉人无法合理有效利用租赁物，无法有效发挥物的价值。1、上诉人承租的涉案房屋面积5000余平米，涉案房屋所在的泰富广场位于宜昌高新区核心商圈，人员十分密集，该房屋一至四层为商业，五层及以上为住宅，是一栋整体建筑物。上诉人承租该栋建筑的一层、三层、四层用于经营高端商务KTV，前期投入装修资金和每年交付的租金和运营成本巨大，一审法院不能将一栋整体建筑割裂，简单认定五层以上外墙瓷砖脱落对一至四层的使用不产生影响，该认定不符合一般人的正常认知。2、被上诉人既是涉案房屋的开发商，又是出租合同的出租人，如果时间倒退到2012年7月19日上诉人与被上诉人磋商签订租赁合同的时候，若告知外墙脱落要维修，肯定没有一家商户会愿意承租涉案房屋。通过被上诉人与该建筑物的施工单位之间的诉讼案件可以了解到，涉案房屋在2008年就开始出现大量瓷砖空鼓，后出现过脱落伤人和车辆损毁的事实，显然被上诉人刻意隐瞒了建筑物存在重大安全隐患的相关事实，即使没有隐瞒，在客观上也已经形成了重大安全隐患。综上，被上诉人出租的涉案房屋存在安全隐患，导致上诉人无法完全有效使用房屋，被上诉人存在违约。二、一审法院关于上诉人与被上诉人之间的租赁合同目的能够实现的认定错误，一审法院认为上诉人经营困难主要是受新冠肺炎疫情影响更是没有任何事实和法律依据。1、一审法院认为大楼外墙维修不影响上诉人室内经营，上诉人无法接受这一主观认定。一审法院忽略了一个重要事实，第三人宇瑞公司进场对涉案房屋5层以上建筑物外墙进行维修时，对上诉人一至四层的外立面进行了包裹式包围，而且庭审中播放了几段现场录像，都可以还原现场，现场包裹上诉人承租商铺的脚手架写着“进入施工现场，请佩戴安全帽”的字样，试问消费者会进入施工现场而进入上诉人经营场所消费吗？很显然不可能！2、合同目的是否能实现，上诉人与被上诉人双方是否能继续履行原合同或者通过采取变更租金标准、延长租赁期限的形式继续履行合同，要结合合同双方此前的履行情况，以及合同不能继续履行的客观原因是什么进行分析。首先，一审查明，在新冠肺炎疫情之前，上诉人不拖欠被上诉人租金。因为被上诉人的建筑外墙存在安全隐患从而进行维修，上诉人多次向被上诉人发函，要求被上诉人就外墙质量问题和维修期限给予明确答复，但是被上诉人迟迟不予正面回复，前述，上诉人承租的商铺一年租金近200万元，不算前期投入2000万元左右的装修还有其他人力、营销费用，任何一家正常经营的企业都等不起，也耗不起。其次，一审庭审中播放的现场录像中，第三人宇瑞公司在现场放置的施工告知写明施工期为2020年5月16日至8月16日，但实际上到2020年12月份，该外墙脚手架都还在现场，被上诉人作为开发商都不知道到底还要修多久，何况是上诉人。上诉人对不能正常经营的现状到底要持续多久，直接决定涉案租赁合同是否能继续履行。再次，上诉人是在与被上诉人法定代表人见面提出要求延长租赁期限后被明确拒绝的情况下，才迫不得已提出解除合同。众所周知，新冠肺炎疫情发生后，各行业影响十分巨大，本案又加之被上诉人外墙质量问题施工迟迟无法给予正面答复，上诉人提出要求延长租赁期限合理合法，而且最高人民法院在新冠肺炎疫情后也出台相应的意见，鼓励租赁合同当事人通过变更租赁合同来减小各自损失。本案中，被上诉人既不同意延长租赁期限，又不对租赁物外墙维修进行正面答复，反而还多次发函索要租金，在此情形下上诉人唯有被迫提出解除合同，以减小自身的损失。综上，一审法院适用法律错误，没有全面考虑本案的客观实际情况，上诉人特向贵院提出上诉，恳请支持上诉请求。

百泰公司辩称，因上诉人***在一审开庭前反复明确，其基于租赁合同关系起诉答辩人，而不同意追加原审第三人参加诉讼，不同意作为侵权纠纷，寻求诉讼救济，所以，本案仅就租赁合同纠纷展开审理，关于是否存在侵权，上诉人***的救济途径并未丧失，随时可以另案起诉。1、（2021）鄂0591民初6号判决书中第7面至第15面，依据法院查明认定的事实，答辩人不持异议。并强调部分事实（1）外墙砖脱落部位不是商业部分外墙，系四楼以上外墙砖脱落（四楼以下为玻璃幕墙），该部分外墙属于住宅业主共有；（2）对于住宅部分外墙脱落，普通情况下，系使用公共维修基金维修，即维修义务人系全体住宅业主；（3）本案因住宅外墙维修引起，有明确责任人。2、关于（2021）鄂0591民初6号判决书的法律适用，本院认为部分，答辩人同样不持异议。并强调部分观点。客观上看，上诉人***主要租赁面积有3、4楼，施工期间基本没有影响，其关门、停业系正常的市场风险，与外墙维修没有任何法律上因果关系。（1）2020年4月，“洗足行业”才允许经营，6月“卡拉OK特种行业”才允许经营，而原审第三人武汉一冶公司2020年5月16日才开始施工，2020年5月，四楼（洗足洗浴）即关门，2020年8月5日，三楼（卡拉OK夜总会）关门。由此可见，上诉人***经营的洗足洗浴、卡拉OK夜总会：场所在3、4楼，且属封闭经营行业，施工影响极小，造成营业困难是行业本身存在的风险。（2）执行法院在施工中采取了有效手段，在上诉人***租赁的一楼门口留有出入口，后来又在农行边增设出入口，完全可以保证顾客出入，对上诉人***没有影响。相比较，紧邻的农业银行、益丰大药房等商家经营场所全部在一楼，其在施工期间没有一天停业，可见，在执行法院的措施下，顾客的出入是有保证的。（3）解除合同系上诉人***长期拖欠租金，实在经营不下去的情况下向答辩人提出，答辩人考虑到上诉人***的实际情况，为了减少损失的情况下，同意其申请。答辩人从来没有主动要求解除合同，上诉人***一方面因自身原因提出解除合同请求，一方面又起诉答辩人要求赔偿违约损失，于法无据。

中国一冶集团有限公司、武汉一冶建筑安装工程有限责任公司共同述称，我们认为原审法院在认定事实和适用法律上均正确，本案的上诉人要求解除合同的原因是因为其经营不善欠缴租金，与外墙施工没有任何联系，其应自行承担因合同违约所产生的损失，没有权利向本案的被上诉人主张违约金及其他损失。

宇瑞公司述称，一、宇瑞公司维修施工情况；因受新冠肺炎疫情影响，一冶集团和武汉一冶暂时难以组织人员到宜昌施工，三峡坝区法院在执行过程中多次勘察现场，发现泰富广场1、2号楼剩余的外墙砖随时有脱落的可能，严重威胁社会公众的人身财产安全，情况紧急，经向社会公开招募相关施工资质的企业后，2020年5月15日，三峡坝区法院决定由宇瑞公司进场施工，并向宇瑞公司发《通知书》。2020年5月17日宇瑞公司进场施工，对泰富广场1、2楼外墙面修整工程搭建了安全防护棚，留有安全通道和1个出入口，满足车辆、人员通行，并经专家和监理单位对该安全防护施工方案进行了专家论证，7月1日在安全防护棚一侧又补开2个出入口方便人员进出。武汉一冶公司派员负责施工现场和安全监管。施工完毕后，2020年12月10日拆除全部架体。泰富广场5楼以上是外墙砖，1-4楼外墙为玻璃幕墙，不在维修范围。二、宇瑞公司的维修施工行为无过错。宇瑞公司应法院通知替代一冶集团和武汉一冶公司对案涉外墙进行维修，泰富广场附近行人、车辆较多，为防止外墙砖商空坠落，宇瑞公司制定了施工方案并经专家论证确定，有监理单位全程参与施工，其在泰富广场楼栋设有安全防护棚，是充分考虑了高层外墙砖进行修复时可能造成的安全影响，而采取的控制措施，并为减少施工对居民出行带来的不便及影响，在安全防护棚开设了三个安全通道出入口，行人、车辆在安全通道内均能通行和出入。综上，宇瑞公司认为一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

***向一审法院诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令免除2020年2月至泰富广场外墙脚手架全部拆除之日的租金（以165461.15元/月为基数，自2020年2月1日计算至2020年10月16日，金额为1406419.77元）；3.判令被告赔偿原告违约金45.77万元及损失218.04万元；4.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：一、房屋租赁的事实。

2012年7月19日，出租方百泰公司（甲方）与承租方***（乙方）签订《租赁合同》（合同编号：泰富一期20120701），约定甲方将其位于宜昌市方，房屋建筑面积共计约5486平方米，其中一层约289.3平方米、三层约3261.1平方米、四层约1935.7平方米。房屋产权证号为宜市房权证西陵区（开）字第0302378、0317950、0317952号。合同约定交房标准及配套设备设施为：甲方为房屋现状出租（毛坯房），并提供租赁房屋范围内的现有设备设施供乙方经营使用，保证出租房屋主体结构符合使用安全。室内装修消防改造及由乙方安装设备的维修保养、特种设备年检办证等均由乙方自理。合同第二条对租赁价格、递增及支付方式等进行了约定，主要内容为：租赁费用及房租、配套设备设施费及物业管理费为25元／平方·月（此金额为甲方税后金额，相应税金由乙方承担）。租赁费自第3年起按每年环比递增7%的方式计算。合同签订五日内，乙方一次性支付300000元作为履约保证金，乙方同时预交一季度房租及配套设备设施费411450元，合计711450元。房租及配套设备设施费采取先付后用方式支付，在每季度末10日前支付下一季度费用，起租日为2012年12月29日。合同第三条对于附属设施设备中的消防、水电、电梯、中央空调以及招牌广告进行了约定，其中消防、水电均由乙方自行与相关部门联系并承担费用；电梯、空调均由乙方自行采购安装，产权归乙方所有，租赁期满后乙方可自行拆除移走并恢复原始结构；关于招牌广告的约定内容为：甲方无偿提供乙方租赁区域外立面给乙方使用，乙方安装招牌广告前需经当地相关部门许可方可施工，施工过程不得破坏原有主体结构。甲方要求统一设置广告牌，属乙方租赁广告位需报广告方案给甲方审查通过方可进场施工安装，不属乙方广告位由甲乙双方另行协商广告位租赁事宜。乙方投资安装的招牌广告产权归乙方所有，租赁期满后乙方可自行拆除移走，但需将结构恢复至原始交付状态。合同第四条对租赁期限、用途及交付方式等进行了约定，主要内容为：租赁期限自2012年7月29日至2021年12月28日，用途为开办休闲、娱乐、餐饮类经营项目，交付时间为2012年7月30日前，交付标准为交付日现状交付，签署移交清单。双方还约定免租期为合同签订之日至2012年12月29日（乙方承诺的开业时间）。合同还对甲、乙双方的权利义务、争议解决等事项进行了约定，其中第六条第6项中约定：租赁期满后或因乙方责任导致合同解除的，依附于房屋的装修及附属设施归甲方所有。合同第八条对违约责任进行了约定，主要内容为：租赁期内乙方逾期交纳费用的，每逾期一天按逾期费用总额的千分之一支付甲方滞纳金；租赁期内乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方按本年年租赁费20%的额度向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租赁费，每逾期一日按每日1000元向甲方支付违约金，一年内乙方拖欠租赁费累计达30天以上的，甲方有权解除合同并不退还押金；租赁期满或合同解除十日内，乙方应及时移交该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付日房租及配套设备设施费5倍的占用费。该条中还列明了乙方违约的情形，并在第6项中约定除上述有关违约的条款外，凡因一方责任导致合同被迫变更或因无法履行而解除的，违约方按照当年房租及配套设备设施费总额的20%支付对方作为损失赔偿。原告***租赁房屋后，将一楼设为大堂，三楼用于开设“大公馆”ＫＴＶ，四楼用于开设“一露阳光”（“温足堂”）足浴，并自行加装了电梯和空调。该房屋一至四楼外墙均为玻璃幕墙，原告对房屋内部进行了装饰装修，加装了隔音墙、隔音棉等隔音设施，并在三面玻璃幕墙上安装了广告牌。在合同履行过程中，因原告***拖欠租金，双方于2015年5月12日签订《租赁合同补充协议》，约定甲方即百泰公司同意乙方即***退还一部分租赁房屋，面积为402平方米，在2015年4月30日前完成退租部分房屋交接，并于交接次日按退租后的实际面积计算房租。甲方同意将乙方所缴纳的押金30万元用于抵扣乙方所欠房租，抵扣后乙方必须在2015年7月28日前交清房租。双方在补充协议中对双方权利义务部分条款调整为：乙方延迟缴纳租金的，每逾期一日按逾期费用总额的千分之二计收滞纳金；乙方延迟缴纳租金达7日或累计达30日的，视为乙方放弃租赁，租赁合同自动解除，甲方无需就解除合同另行通知乙方；合同解除后，乙方在七日内退场并返还房屋，若延迟返还则每日按50元／平方米价格支付占用费，直至撤场交房；其他违约责任不变。

2016年7月4日，百泰公司（甲方）与***（乙方）、宜昌高新区大公馆娱乐会所（经营者刘某）（丙方）就拖欠租金及后续租金给付事宜协商并达成和解协议，约定甲方同意租金适当减少，乙方今后严格按照付款计划支付租金，若有拖延情况则按照原合同处理。协议附有租金未清明细和付款计划，付款计划中列明了2016年6月30日至合同期满即2021年12月28日，每月租金支付的时间及金额，其中2020年每月租金标准为165461.15元，2021年每月租金标准为172079.6元。2016年7月4日，一审法院作出（2016）鄂0591民初401号民事调解书，对上述协议予以确认。

二、欠付费用的事实。

双方庭审中确认截至2019年12月（含当月）之前的房租原告***已经付清。被告自认原告最后一次支付房租的时间为2020年4月30日，金额为159097.26元，该笔费用应计入2020年1月的房租，该月租金标准为165461.15元，原告尚欠该月房租6363.89元未付清，此后的房租原告也一直未付。对于欠付房租的金额，被告百泰公司提交了明细表，载明：2020年2月1日至5月16日属于新冠肺炎疫情期间，被告减半收取房租，此期间原告欠付房租金额为297255.27元（含1月的欠费6363.89元）；2020年5月17日至12月9日（双方在中房协调解中心达成调解的次日），被告按全额标准收取租金，此期间原告欠付房租金额为1120865.85元，合计1418121.12元。此外，截至2020年10月30日原告还欠付水电费27438.46元。2020年6月15日，百泰公司向***发出《催缴通知》，载明截止2020年6月14日，原告欠付2020年1月1日至5月31日期间的房租668208.49元，并产生违约金137000.00元、滞纳金41575.30元，合计846783.79元，并考虑新冠肺炎疫情影响，要求原告在2020年6月25日前缴纳一半租金即334104.25元，剩余欠付租金双方协商解决。该通知于2020年7月9日被退回，后张贴于原告租赁的房屋大门。2020年9月11日，百泰公司再次发出《催缴通知》，载明截止2020年9月11日，原告欠付2020年1月1日至8月31日期间的房租1164591.94元。该通知由原告代理人于2020年9月18日代为签收。

三、房屋维修的事实。

本案所涉房屋位于泰富大厦一层、三层和四层，该大楼建设单位为被告百泰公司，施工单位为第三人一冶集团和武汉一冶建筑公司，2008年12月25日大楼竣工验收，2009年大楼外墙出现大面积空鼓及饰面砖脱落，后施工单位进行了维修。2018年10月27日，该大楼外墙砖再次脱落并造成行人受伤及车辆损毁，政府相关部门致函百泰公司要求其整改，并消除隐患，百泰公司于2018年11月联系宜昌市泰珑物业有限责任公司对外墙脱落的饰面砖进行清理，并支付工程款10万元，后于2019年2月13日向武汉一冶建筑公司发函，协商彻底解决外墙砖遗留问题，但未果。2019年4月，百泰公司向本院起诉一冶集团和武汉一冶建筑公司，要求其承担前期维修、维护费用10万元，并继续维修泰富广场一期1、2号楼外墙面砖及防水，消除隐患。在该案中，本院根据百泰公司申请依法委托第三方鉴定机构广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对该大楼外墙工程质量进行鉴定，鉴定机构作出仲恒鉴字【2019】第（SW1056-1）号、第（SW1056-2）号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为该房屋外墙饰面砖大面积脱落系施工质量问题，与工程质量存在因果关系。一审法院于2019年8月13日作出（2019）鄂0591民初368号民事判决书，判令该案被告一冶集团和武汉一冶建筑公司立即返工、修理泰富广场1、2号楼全部外墙砖及防水，消除外墙砖空鼓、脱落的安全隐患，并支付百泰公司20万维修费用。被告不服该判决，上诉至宜昌市中级人民法院，二审中双方达成和解，宜昌市中级人民法院于2019年10月8日作出（2019）鄂05民终2761号民事调解书，主要内容为：一冶集团和武汉一冶建筑公司承担全部外墙砖及防水的返工、修理责任，百泰公司前期产生的维修费20万元等费用由其自行承担。

2020年1月10日，百泰公司依据调解书向一审法院申请强制执行，一审法院在执行过程中，经现场勘查发现该大楼现剩余的外墙砖随时有脱落可能，严重威胁社会公众的人身财产安全，裁定要求一冶集团和武汉一冶建筑公司对剩余外墙砖予以铲除，铲除部分防水予以返修并用油漆予以修复。后因新冠肺炎疫情影响，一冶集团和武汉一冶建筑公司无法开展维修，一审法院依法委托第三人宇瑞公司负责上述维修工程施工。宇瑞公司接到一审法院通知后，于2020年5月17日开始搭建脚手架，对玻璃幕墙以上（即五楼以上）的外墙进行维修施工，2020年12月10日脚手架全部拆除，施工全部结束。施工期间，宇瑞公司自一楼开始向上搭建脚手架，并为一楼商户留出了安全通道，与原告***租赁房屋相邻的药店、银行均正常营业。

四、解除租赁关系的事实。

2020年，原告***因疫情停业期间的房租减免及房屋维修造成损失的赔偿等事宜，多次向百泰公司发函，其中落款时间为2020年7月16日的《再次联系函》提出：1.要求就疫情期间的房租进行减免；2.对于自2020年5月16日起宇瑞公司开始维修并建立封闭式围挡严重影响原告方复工复产和使用租赁房屋问题，认为维修施工的原因是泰富大厦房屋存在质量问题，百泰公司应对此负责，并要求百泰公司组织评估鉴定单位对因房屋维修对原告造成的损失进行评估确认，并告知维修施工的工期。落款时间为2020年8月21日的《第三次工作联系函》中载明四楼于2020年5月关门停业，一至三楼在亏损几个月后于2020年8月5日被迫关门停业，原告在该联系函中提出的要求与前次函件一致，并请求延长经营期限或给予赔偿。原告***委托律师向百泰公司发出了落款时间为2020年8月28日的《律师函》，内容与前述函件基本一致。上述三份函件均由百泰公司员工向永亮签收，时间均为2020年9月18日。

2020年9月30日，原告***与被告百泰公司法定代表人康喜华见面协商，原告提出延长租期，被告不同意，原告为减少损失，避免合同履行陷入僵局，提出解除合同，被告予以同意，但双方未及时办理房屋交接手续。2020年10月16日，原告的代表张诗尧将一套租赁房屋钥匙十七把（含大公馆和温足堂）交给被告公司员工向永亮，向永亮出具了收条。张诗尧于当天出具《承诺》，内容为：“因外墙脚手架未拆除，大公馆、温足堂的空调主机、电梯无法搬离，现承诺在脚手架拆除、搬离后一周内搬走空调主机，贰拾天内搬走电梯”。2020年10月21日，张诗尧在《闭店物业手续办理流程表》写明：“于2020年10月23日全部退场（除空调外机、电梯外）”，向永亮写明：“经请示同意延迟到2020年10月23日办理交接手续”。2020年12月8日，百泰公司作为申请人，***作为被申请人，在中房协调解中心达成（2020）中房协调宜字第3号调解协议，主要内容为：2020年双方因外墙施工，导致合同履行产生争议，经调解达成如下协议：一、***确认已将宜昌市城东大道21号泰富大厦房屋退还给百泰公司，百泰公司可拆除装修使用该房屋；二、双方关于房屋租金、违约金、交接时间、拆除费用、装修、经营损失等租赁合同履行中的其他争议，均通过诉讼方式解决。在此期间，***自行委托湖北华融土地房地产资产评估有限公司（以下简称“华融评估公司”）对租赁房屋装饰装修重置价进行评估，评估项目包括电梯、一楼大厅、三楼大公馆娱乐会所、四楼温足堂足浴会所、给排水改造、电器改造、设计费用、垃圾清运和材料运输，该公司于2020年12月4日进行了现场勘查，2020年12月16日出具评估报告，结论为上述项目装饰装修评估总价为218.04万元。***于2020年12月4日向湖北省宜昌市三峡公证处申请对评估公司对上述房屋内装饰物品勘查测量及清点的过程进行保全证据公证，公证处依法受理，2020年12月15日，该公证处作出（2020）鄂宜昌三峡证字第5529号《公证书》，证实华融评估公司制作的装修明细表系现场勘测制作，与原件相符，并有现场照片及录像附后。上述评估及公证，产生评估费70000.00元、公证费5400元，***已支付。

一审法院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷，原告***提起合同之诉，主张解除其与被告百泰公司签订的《租赁合同》，并要求被告免除租金、支付违约金并赔偿损失，本案法律事实均发生在民法典施行前，应当适用合同法及相关司法解释的规定。本案并非侵权之诉，一冶集团、武汉一冶建筑公司及宇瑞公司在本案中作为无独立请求权第三人依法不承担相应责任。原、被告双方对《租赁合同》及相关补充协议的效力均无异议，均认可该合同实际已经解除，对此予以确认。对于解除合同的时间，原告认为系退还房屋钥匙的时间即2020年10月16日，被告认为系双方当事人见面协商原告提出解除合同的时间，即2020年9月30日。原告庭审中承认在2020年9月30日提出了解除合同的要求，强调解除合同是迫于无奈。解除合同与交付房屋钥匙属于不同的法律事实，两者具有逻辑上的先后顺序，解除合同在前，退还房屋钥匙在后，根据查明的事实，原、被告双方在退还房屋钥匙之前已经达成解除合同的一致意见，故双方房屋租赁合同解除的时间应为2020年9月30日。对于合同解除的原因以及被告百泰公司是否承担违约责任，系双方争议的焦点。原告***主张解除合同的原因有两点，一是受新冠肺炎疫情影响，疫情期间未使用房屋；二是因房屋出现质量安全问题，第三人对房屋进行维修影响原告复工复产和使用房屋，认为被告百泰公司作为房屋开发商和出租人应当承担违约责任并赔偿损失。被告百泰公司答辩意见中对疫情期间房租减免提出了方案，并认为房屋质量问题发生在五楼以上公共部分，不属于双方合同约定的租赁房屋范围，不存在违约，认为原告应当向第三人提起侵权之诉。

一、关于疫情期间租金的减免问题。原告***第二项诉请中免除租金的时间段涵盖有疫情期间，该期间被告百泰公司辩称为2020年2月1日至5月16日，与原告证人刘某所述时间基本一致，本院予以确认。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中关于合同案件的审理第6条之意见，承租非国有房屋用于经营、疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。且参考《湖北省人民政府办公厅关于印发应对新冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》的相关内容：减免中小微企业房租，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。疫情发生后全国各地也相继出台了疫情期间租金减免政策，尤其对个体工商户、中小微企业减免租金予以了大力支持，助力复工复产、营造好的营商环境，并视具体情况对给予租户减免租金的出租方，根据其申请在当年房产税、城镇土地使用税上给予相应的困难减免的政策优惠照顾，也兼顾了出租方的利益。结合本案具体案情，根据公平原则，本院酌定免除原告***欠付被告百泰公司2020年2月1日至5月16日期间的房屋租金，即581782.75元（165461.15元×3个月＋165461.15元÷31天×16天）；

二、关于百泰公司是否存在违约责任问题。本院认为被告百泰公司对于房屋质量问题及其维修对原告经营造成的影响不应承担违约责任，理由如下：一是从合同权利义务来看，被告百泰公司依约完成了租赁房屋的交付义务，满足约定的交付标准。原告所述房屋质量问题即外墙砖脱落，发生在大楼的外墙区域，该外墙部分属于业主共有部分，不在合同约定的租赁房屋范围内，且外墙砖脱落在五楼以上，双方租赁房屋位于一至四楼，外墙均为玻璃幕墙，不存在外墙砖脱落，原告以房屋质量存在问题为由主张被告违约，与事实不符；二是从原告合同目的实现来看，原告所经营的业务均位于室内，大楼外墙的维修不影响其经营内容的开展，其合同目的能够实现，原告对于外墙的利用仅限于设置了广告牌，该区域不属于合同约定的租赁房屋的范围，且合同约定外墙由原告无偿使用，被告并未从中获利，原告以此主张被告违约并无合同依据；三是从诉的性质来看，原告主要以房屋维修施工对其经营产生影响为由，要求被告承担违约责任，混淆了合同与侵权两种法律关系，原告如认为其经营受到维修施工的影响，可依法另案解决。综上，结合原告部分经营楼层关门时间在前而外墙维修在后的事实，本院认为原告主要受疫情影响，导致经营困难而停止营业，双方合同解除的原因并非被告违约，原告作为承租方在履行合同过程中拖欠租金，构成违约，其主张被告违约要求免除包括疫情期间在内的房屋租金以及支付违约金、赔偿损失的诉请，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条规定，判决：一、解除原告***与被告宜昌市百泰实业有限责任公司在2012年7月19日签订的《租赁合同》，解除时间为2020年9月30日；二、免除原告***欠付被告宜昌市百泰实业有限责任公司2020年2月1日至5月16日期间的房屋租金581782.75元；三、驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费19578元（减半收取，原告已预交），由原告***负担。

二审期间，当事人均没有提交新证据。

经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：

一、上诉人***于本案中主张的是违约责任，即被上诉人百泰公司因不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定应承担相应的民事责任。但***提交的证据不能证明百泰公司在履行双方的租赁合同过程中存在违约行为，即便百泰公司根据生效的法律文书申请执行，被执行人在对房屋（涉案租赁物之外的部分）进行维修施工过程中对***的经营产生影响，也属侵权行为。故一审对***基于认为百泰公司存在违约行为所主张的相应违约责任不予支持正确，本院予以维持。

二、关于***主张的租金免除问题。

1、关于***主张的2020年2月1日至5月16日期间的租金，一审已根据疫情防控的相关规定判决予以免除；

2、关于***请求免除2020年5月16日至10月16日期间的租金，因百泰公司不存在违约行为，一审对之不予支持并无不当，本院予以维持。

三、关于***主张的违约违约金45.77万元及损失218.04万元的问题。

1、关于违约金45.77万元。***提交的证据不能证明百泰公司存在违约行为，该请求本院不予支持；

2、关于损失218.04万元。***主张的218.04万元损失实为其对承租的房屋进行装饰装修的评估总价，根据双方签订的租赁合同“租赁期满后或因乙方（***）责任导致合同解除的，依附于房屋的装修及附属设施归甲方（百泰公司）所有”之约定，***的该项请求没有合同与法律依据，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费34502元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　唐兆勇

审判员　　赵春红

审判员　　关俊峰

二〇二一年七月十五日

书记员　　于　凡