某某、瑞安市耀光建筑工程有限公司等委托代建合同纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} .MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省瑞安市人民法院 民事判决书 （2022）浙0381民初7719号 原告：***，男，1986年8月12日出生），汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：***，浙江安瑞律师事务所律师。 被告：瑞安市耀光建筑工程有限公司，（统一社会信用代码：9133038173842036X0），住所地浙江省锦佳华庭1号楼1单元601、602室。 法定代表人：***。 被告：***，男，1957年2月2日出生），汉族，住浙江省象山县。 上述二被告共同委托诉讼代理人：***，浙江瑞越律师事务所律师。 被告：瑞安市汀田街道建光村股份经济合作社（统一社会信用代码：N2330381582650600B），住所地浙江省瑞安市汀田街道建光村老人公寓。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，浙江司策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江司策律师事务所律师。 原告***与被告瑞安市耀光建筑工程有限公司（以下简称“耀光公司”）、***、瑞安市汀田街道建光村股份经济合作社（“建光村合作社”）委托代建合同纠纷一案，本院于2022年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人***，被告***及其与耀光公司共同委托诉讼代理人***、被告建光村合作社委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案审理过程中，原告申请追加建光合作村为本案被告。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求（变更后）：1．三被告立即向原告交付房屋；2．被告耀光公司、***向原告***支付因其逾期交房所产生的违约金132053元（以已付建房款543430元为基数，按日千分之一自2021年9月1日起计算至实际交付之日止）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系“瑞安市汀田街道建光村A、C团块旧村改建工程”的拆建户。2019年9月23日，原告作为甲方与被告耀光公司（***）作为乙方签订了《建房款缴纳协议书》的代建协议，协议约定：“甲方***的房屋面积为146.65平方米／套，购房套数⑴，因其购房安置面积214.46平方米，另多出来的67.81平方米，返还3000元／平方米，共203430元；每平方米建房款4100元，合计总价款397835元；付款时间和金额为：第一期金额为19万元，第二期金额为5万元，第三期金额为5万元，第四期金额为5万元，第五期在工程验收之后支付5％的款项，金额为57835元；交房时间为2021年8月底，如乙方的原因无法按时交房，则按每户交房款的每天千分之一的罚款”。协议签订后，原告依约向被告支付了建房款34万元，加上被告按3000元／平方米回购67.81平方米的建房款203430元，原告共向被告支付了建房款543430元，而被告却未能依约向原告交付房屋。故此，被告应依约向原告交付符合条件的房屋并支付因逾期交房所产生的违约金。因建光村合作社系案涉建光村A、C地块旧村改造工程与被告耀光公司、***进行对接的单位，原告***等村民的部分建房款也由建光村合作社代为向耀光公司、***转交，故与本案诉讼具有法律上的利害关系，申请追加为被告。 被告耀光公司、***共同答辩称，代建协议违反强制性规定，应属无效，该份合同未经耀光公司盖章，未经其确认、追认。该协议不具有让原告相信的权利外观，此外***亦未取得签订案涉协议的授权，原告认为属于表见代理的构成要件，不应予以采纳；案涉项目被告并未向原告或其他建房户主张4500元／平方米的建房款，被告只向建光村经济合作社主张审价的工程款，不会向原告个人或其他建房户主张。4500元／平方米的建房款系村里指挥部向原告及其他建房户主张，与被告并无关联；案涉项目已于2021年11月5日通过竣工预验收。2022年1月29日，已进行造价审定。房屋钥匙也已交付给姐妹物业，最早的业主已于2021年12月28日已办理交接手续。2022年6月，已完成交房义务。案涉A、C地块交流群实际上就是建房户群，相关建房款缴纳、建房事宜、交房通知均在该群发布。原告本人也在群里也看到交房通知，但因自身原因并未前去交房。即便协议有效，2021年12月28日已经竣工验收，因原告未全面履行交付房款义务。协议约定的4100元／平方米仅为土建费用，而非最终的造价。案涉地块系建光村合作社为主体的自筹的工程项目，该项目于2012年进行立项并于2015年初由江西建工第二建筑有限公司进场施工。后因指挥部自身未做好地块政策处理及符合三通一平条件导致无法正常施工，江西建工第二建筑有限公司无法承受损失与指挥部解除合同并退出。指挥部后找到被告要求承接项目。被告耀光公司于2018年3月与建光村合作社签订《建设工程施工合同》，后双方又于2018年5月20日签订《施工补充合同》；案涉协议书中第5点约定系如乙方的原因即因被告***的原因造成无法按时交房，才需要每天交纳房款的千分之一作为罚款。案涉工程于2018年6月25日取得施工许可证，约定工期700个日历天，原应于2020年5月25日竣工，于2021年8月底交房。后因指挥部临时出入口未开通导致桩基施工延期3个月，公交车站主要出入口及新建生活区、办公区和临时道路导致基础施工工期延误4个月，附属施工顺延6个月，指挥部发包的配电工程延误7个月，疫情延误2个月，总共延误22个月，故案涉工程只要于2023年6月底前交房即可。然案涉工程于2021年11月5日完成预验收，于2021年11月16日竣工验收，并于2021年11月18日提交竣工验收报告，于2022年1月29日进行造价审定。故两被告不存在违约行为，不需要赔偿。 被告建光村合作社：1．案涉纠纷属于合同纠纷，原告的请求权基础基于其与***签订的缴纳协议书主张交付和违约责任，应根据合同相对性确定被告是否适格。被告建光村合作社并非案涉协议书合同向对方，也没有与原告约定交付时间，且案涉合同签订时建光村合作社对协议约定的交付内容不知情，同时被告***与原告签订合同，仅仅是基于案涉工程土建部分与原告就房款进行约定，在另案庭审中，被告***表示，该合同并非代理建光村合作社与拆建户签署，故该协议不约束建光村合作社。原告基于合同纠纷追加建光村合作社没有事实、法律依据；2．原告已于2022年8月10日申请追加被告建光村合作社作为第三人参加诉讼，认可被告并非合同向对方。现法庭辩论终结后，原告又以同样理由追加被告建光村合作社为被告参加诉讼，不符合司法解释规定的追加被告及增加诉讼请求应在法庭辩论终结前提出。恳请法庭依法予以驳回。3．案涉项目由部分村民参与的自筹自建旧村改造项目，拆建户选举产生瑞安市汀田街道建光村旧村改造（A、C团块）指挥部，由指挥部负责整个旧村改造房屋建设相关事宜，被告建光村合作社在案涉项目中仅是充当协助方，如以自己的名义统一办理旧村改造审批手续，以自己名义作为发包方对外签订建设工程合同，以自己名义统一办证等工作，被告只在具备登记条件时按指挥部要求协助办理有关房屋权属登记手续，而不是负有交付房屋的义务。只要拆建户根据指挥部统计计算的金额缴纳建房款，指挥部自然会向各村民交付房屋，事实上只要由缴齐建房款的建房户均已拿到房屋，后续答辩人在具备登记条件时会按规定流程协助办理房屋权属登记手续。4．案涉协议无效。合同签订主体为拆建户与***，并不是如上述所讲，原告与其他拆建户将旧村改造工程交由被告建光村合作社统一审批、对外签订建设工程合同、办证等，由指挥部具体负责房屋建设事宜，故收取拆建户建房款的主体应为指挥部，签订缴纳建房款协议的主体应为被告建光村合作社，而非***。且耀光公司并未签章确认，协议方并无相关代建资质，该协议违反法律规定，双方签订的协议无效。即便协议有效，根据协议约定的内容，原告应分五期交付建房款，但原告仅交付四期建房款，亦未全面履行先付义务。此外根据协议内容，原告与另两被告约定的建房款实为对工程土建部分费用进行约定，而案涉项目工程建房款项除土建造价外，还包括附属配套设施建设费用及指挥部因建房产生的相关费用等，实际的建房款应以最终核算成本后分担到各拆建户为准，故原告等拆建户并未按照要求按时缴纳建房款项，导致被告建光村与耀光公司产生建设工程纠纷，目前案件正在审理，只有该案件审结后才能核定确定最终成本，指挥部正是考虑到各拆建户未按预算的建设成本预缴建房款才未向包括原告在内的拆建户交付房屋，否则一旦交付后续交付工作和催讨建房款工作难以进行。 原告在举证期限内提供了如下证据： 证据1．原告身份证，证明原告诉讼主体资格； 证据2．被告基本信息、户籍证明，证明被告诉讼主体资格； 证据3．《建房款缴纳协议书》、建房款统一收款收据、银行账户交易明细，证明原告已按合同约定履行支付建房款的义务； 证据4．电话录音及文字记录，证明被告***要求原告等建房户按4500元／平方米缴纳建房款，并且至今未交付房屋的事实； 被告耀光公司、***在举证期限内提供了如下证据： 证据5．施工许可证，证明案涉工程于2018年6月25日才正式开工的事实； 证据6．施工联系单，证明因被告建光村合作社原因导致工期延误的事实； 证据7．住建局文件，证明因受疫情影响，按照实际准予工期延误的事实； 证据8．工程竣工验收报告，证明案涉工程于2021年11月18日竣工验收合格的事实； 证据9．通知、微信聊天记录，证明被告于2022年3月19日通知业主前来办理交房手续，且被告于同年6月21日再次通知的事实； 证据10．房屋交付联系单，证明各业主从2021年12月就陆续办理交付手续的事实； 被告建光村合作社在庭后提供了如下证据： 证据11．《建光村A、C地块旧村改造协议书》、《瑞安市汀田街道建光村A、C地块旧村改造房屋补偿安置协议书》、瑞安市城中村改造分配定位名单审查备案表、建光村旧村改造建设备案名单，证明房屋系建光村旧村改造分配。 对于各方当事人没有争议的事实和证据，本院予以采信。对于各方存在争议的事实和证据，本院认证如下：对于原告提供的证据3，被告耀光公司、***对真实性无异议，但认为合法性有异议，协议无效，耀光公司不知情，不予认可，对收款收据、缴款明细无异议，5万元是交给***再转至村里再转至耀光公司；被告建光村合作社对协议书真实性无异议，但认为协议是无效的，对收款收据、交款明细无异议。对于证据4，被告耀光公司、***认为该份证据形成于2022年6月15日起诉后，刻意为之，且对话当事人并非本案原告，事实是指挥部让***交4500元，并非***。建光村合作社对该证据不知情，预算在4500元／平方米左右，以审计结果为准。对被告耀光公司、***提供的证据5，原告对真实性无异议，但认为许可证记录的工期为700天，但截至目前已经1500天；被告建光村合作社无异议。对证据6，原告认为记载的施工时间内容不真实，耀光公司未得到原告及其他村民的确认。指挥部代表签字是伪造的。第一份联系单出具在协议书之前，应以协议书为准，第二份联系单是在延误之后再由原告签字，应该在延误初期由原告签字，建光村合作社签字行为属于恶意，延误的原因应当经原告确认才生效，故对真实性存疑；被告建光村合作社对该份证据真实性无异议，但认为并非完全系建光村合作社的原因，受疫情影响和其他原因。对证据7，原告对真实性、合法性没有异议，但认为无法证明被告合理延误的事实；建光村合作社无异议。对证据8，原告认为应以备案时间为准；建光村合作社无异议。对证据9，原告认为内容系建光村民村民日常聊天内容，通知人为指挥部人员，无法完成实际交房义务；建光村合作社无异议，认为可以证实指挥部指挥长确实发布通知，但原告未积极配合。对证据10，原告对该证据均有异议，认为该证据由指挥部、物业单方制作，无法证明待证事实；建光村合作社无异议，认为部分业主已办理了入住手续，且按4500元／平方米缴纳建房款。对被告建光村合作社提供的证据11，原告无异议，被告耀光公司、***表示不清楚。 本院认为，原告提供的证据不足以证实建光村合作社与原告已约定建房款的事实。本院在说理部分具体阐述。 本院认定事实如下：2011年8月25日，建光村合作社作为甲方与原告母亲作为乙方签订了《建光村A、C地块旧村改造协议书》，约定将乙方父亲名下坐落于兴华西路72号房屋、附属用房及土地，全部交由甲方统一拆除、收回，实施旧村改造。2011年9月25日，建光村合作社作为甲方与原告作为乙方签订了《瑞安市汀田街道建光村A、C地块旧村改造房屋补偿安置协议书》，约定：乙方须按甲方的规定和施工进度，分期按时向甲方交纳建房款……一期在基础完成时交总额30％；二期在主体完成三层时交纳总额30％；三期在结顶时交纳总额30％（具体交款时间由甲方根据工程进度确定），余款在竣工验收合格与安置定位后，按竣工审计结算确定的实际建设费用结清；……双方根据《实施细则》规定的办法进行安置房建房款结算……。2018年3月13日，被告***以被告耀光公司的名义承包瑞安市汀田街道建光村A、C地块旧村改造工程（一期），并与被告建光村合作社签订《施工合同》。合同约定：工程内容为土建及安装等工程，工期700天，签约合同价125111716元。同年5月20日，双方签订《施工补充合同》，合同约定：项目总建筑面积为28841㎡，另地下室一层约7000㎡；合同价为125111716元，以实际发生的工程为准，鉴于该部分工程已由江西建工第二建筑有限责任公司施工，被告同意江西建工第二建筑有限责任公司施工的工程量归原告结算；承包范围：土建工程、桩基围护、水电安装、市政工程、景观绿化工程、装修及装饰工程、消防工程；工期总日历天数700天；……被告需完成三通一平工作及具备开工条件，保证原告在2017年11月20日正式进场施工，如因被告原因造成不能进场施工的，被告全额退还保证金，并按月利率1.5％计算向原告支付利息，计息时间从2015年5月18日起；合同价格按本项目建设过程中所有实际发生费用和各种支出确定。2018年6月25日，案涉工程获得建筑工程施工许可，2021年11月5日通过预验收。2022年1月28日，浙江中正工程项目管理有限公司对案涉工程造价进行审定，审定价109644319元，被告已支付工程款45263758.9元。此外，被告建光村合作社分别于2019年6月4日、2019年8月29日、2021年11月15日向原告耀光公司出具关于确认新建生活区、办公区临时道路费用、围护桩加固费用、配电工程延期费用、桩基施工延期、基础施工延期费用工程签证单、施工联系单，计5957822元。2019年9月23日，原告作为甲方与被告耀光公司（***）作为乙方签订了《建房款缴纳协议书》，协议约定：甲方***的房屋面积为146.65平方米／套，购房套数⑴，因其购房安置面积214.46平方米，另多出来的67.81平方米，返还3000元／平方米，共203430元；每平方米建房款4100元，合计总价款397835元；房屋实际面积以房管局测绘为准。（另施工内容包括小区红线以内的门窗、绿化、道路、围墙、配电房、下水道都包括在4100元／平方米里面）不包括配套费用。付款时间和金额为：第一期金额为19万元，第二期金额为5万元，第三期金额为5万元，第四期金额为5万元，第五期在工程验收之后支付5％的款项，金额为57835元；交房时间为2021年8月底，如乙方的原因无法按时交房，则按每户交房款的每天千分之一的罚款。如甲方原因造成无法交房，由甲方负责。与乙方无关。被告***在乙方处签字捺印，见证方处盖有瑞安市汀田街道建光村A、C地块城中村改造项目指挥部印章。原告已陆续支付建房款543430元。2022年3月起，瑞安市汀田街道建光村A、C地块城中村改造项目指挥部多次通知包括原告在内的建房户交纳剩余建房款。部分建房户已缴纳剩余建房款并办理入住手续。经双方确认，原告分配到的房屋为坐落于瑞安市汀田街道建光嘉苑1幢1单元1402室，建筑面积为145.76平方米，现登记在瑞安市汀田街道建光村股份经济合作社名下，产权证号为浙（2022）瑞安市不动产权第XXXX号。 本院认为，本案的争议在于谁负有案涉房屋的交付义务及是否存在逾期交房的违约行为。首先，原告与被告建光村合作社订立的旧村改造房屋拆迁安置协议书为有效合同，故案涉房屋交付主体为建光村合作社。原告认为应按《建房款缴纳协议书》约定的标准进行结算，但该协议书签订的主体并非建光村合作社，故原告主张按此结算不能成立。建光村合作社辩称因原告未按要求交纳建房款导致无法交付房屋，但鉴于双方在安置协议书中未约定原告预缴的建房款标准，且本案所涉旧村改造建设工程已经竣工验收合格并抽签定位，已符合房屋交付条件。而建光村合作社至今未明确应缴建房款标准，也未在本案中提出主张，故双方就建房款标准的争议，建光村合作社在核算之后可另案进行主张。原告已按该协议履行拆除房屋及支付大部分建房款的义务，建光村合作社应履行其向原告交付安置房屋的义务。其次，被告建光村合作社系交付房屋的主体，故原告主张被告耀光公司、***支付逾期交房的违约金，于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、被告瑞安市汀田街道建光村股份经济合作社于判决生效之日起二十日内向原告***交付坐落于瑞安市汀田街道建光嘉苑1幢1单元1402室房屋，建筑面积为145.76平方米； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 案件受理费2941元，减半收取1470.5元，由原告***负担（已缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省温州市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员    *** 二○二三年二月二十四日 代书记员    ***