深圳某有限公司;武汉某甲有限公司;武汉某丙有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市东西湖区人民法院 民事判决书 （2025）鄂0112民初15404号 原告：深圳某有限公司。 法定代表人：楼某，董事长。 委托诉讼代理人：邹某，男，公司员工。 被告：武汉某甲有限公司。 法定代表人：王某，总经理。 委托诉讼代理人：方某，女，公司员工。 被告：武汉某丙有限公司。 法定代表人：王某，执行董事。 原告深圳某有限公司（以下简称某乙公司）诉被告武汉某甲有限公司（以下简称某丙公司）、武汉某丙有限公司（以下简称某甲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2025年9月5日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，由审判员独任并公开开庭进行了审理。原告某乙公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼；被告某丙公司、被告某甲公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告某乙公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还购房款1,190,000元，并向原告支付资金占用损失103,045.85元（以1,190,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准，自2022年12月26日至计算至清偿之日止，暂计至2025年7月18日为94,322.62元）；2．判令被告某甲公司对上述债务承担连带责任；3．判令两被告承担本案的诉讼费、保全费。 事实与理由：原告与被告某丙公司于2021年1月23日签订《【武汉】某某【某某项目8-10#楼公区及室内批量】精装修工程施工合同》，约定原告承包范围某某项目8-10#楼公区及室内批量精装修工程，开工时间2021年1月23日，竣工时间2021年10月30日，合同含税固定总价22,698,328.31元。合同履行过程中，被告某丙公司要求以工抵房的方式支付工程款，工抵房源为案涉项目GX-X-XX3及XX2号房，原告按被告某丙公司要求，每套房支付15万定金，共支付了30万定金。GX-X-XX3工抵完成后，原告将该房产卖给了案外人蒋某，蒋某将购房贷款104万支付给了被告某丙公司。被告某丙公司未将该购房款退还给原告，将该104万转化为GX-X-XX2号房的购房款，要求不再工抵购房款。并与原告就GX-X-XX2号房签订了《商品房预售合同》，约定该套商品房总价款1,498,990元。故原告已支付15万定金及104万元购房款，合计已支付119万。剩余30万购房款未支付，是因被告某丙公司欠付原告工程款3,360,164.46元[经贵院（2023）鄂0112民初11892号判决确认]，故原告未支付剩余购房款，与被告某丙公司沟通要求将工程款债权与购房款冲抵。但因被告某丙公司经营问题，此后也一直未办理过户手续。2023年2月20日，贵院因（2023）鄂0112执439号案件查封了案涉房屋。原告申请执行异议后，贵院于2024年6月24日作出了（2024）鄂0112执异61号民事裁定，中止执行。2024年7月15日，武汉某乙有限公司对上述执异裁定不服提起诉讼。2025年1月14日贵院作出（2024）鄂0112民初8018号民事判决书，判令准许对案涉房屋的执行。2025年5月12日，武汉市中级人民法院作出（2025）鄂01民终3182号民事判决书，维持一审原判。至此，案涉房屋GX-X-XX2已被案外人武汉某乙有限公司执行，案涉购房合同已无法履行。故原告要求被告某丙公司退还购房款119万元。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条的规定，因被告违约导致原告无法取得房屋，应当退还原告购房款，且赔偿原告在此期间购房款资金占用的损失利息。被告某甲公司作为被告某丙公司的全资母公司，如无法证明两被告财产相互独立，则应当由被告某甲公司承担连带付款责任。且被告某丙公司与被告某甲公司均因失信到被执行案件限制高消费，面临大量诉讼案件，被强制执行案件标的超4亿元。债务清偿能力难以保障。根据合同约定，本合同履行过程中如产生争议，则向房屋所在地法院起诉。因案涉房屋坐落于武汉市某西湖区某某农场某某大队，因此特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告某丙公司书面辩称，一、原告无权要求被告退还购房款或支付资金占用损失。（一）某某项目X-X-XX2房屋（下称“案涉房屋”）的买卖没有完成、导致因另案被执行完全系原告原因造成，与被告无关。1、原告未按购房合同及时支付完购房款导致未及时办理案涉房屋过户并被查封。原、被告就案涉房屋签署的《武汉市商品房买卖合同（预售）》第七条明确约定了原告应于2020年12月26日前分2期支付该商品房全部价款，而原告仅支付119万元，剩余308,990元直至2022年7月15日案涉房屋所在的6号楼完成竣备、直至2023年2月20日案涉房屋被武汉市东西湖区人民法院查封两年多的时间原告均未向被告支付，被告多次催促原告补齐余款，原告均不配合。原告从买卖合同签订到案涉房屋被查封有非常充足的时间完成补齐尾款、网签备案、过户、占有并使用房屋等动作，有足够的时间和机会避免案涉房屋被查封或至少能让原告的执行异议被支持。原告为案涉项目施工单位，相比于一般购房人，对被告的经营情况更加清楚，但原告或许基于不愿意支付现金、不愿意收房支付物业费等自身的顾虑，在明知被告经营状态极差的情况下，仍然未按买卖合同按时支付购房款，导致不能及时办理案涉房屋过户，让案涉房屋仍登记在被告名下处于被查封的风险之中，因此，原告对于买卖合同无法正常履行、案涉房屋被查封存在重大过错。2、原告未实际占有该房屋，怠于履行自身权利导致其在执行异议中败诉。原告未积极支付全部案涉房屋购房款，不积极完成案涉房屋过户，在案涉房屋具备交付条件后仍不积极占有房屋，是导致案涉房屋在另案中被执行的全部原因。（二）原告未按买卖合同约定付款，应向被告支付逾期付款违约金。根据买卖合同第八条逾期付款责任第2款第3段“出卖人根据本合同的约定选择不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”，原告欠付被告购房款308,990元，欠款日期自2020年12月27日，暂计算至2025年11月30日为【1799】天，固原告应向被告支付逾期付款违约金【308,990元*万分之二*1799天=111,174.61元】，此金额为暂计数，实际以实际付清之日止。原告暂计算至2025年11月30日的逾期付款违约金已与被告已付款基本一致，被告认为，扣除原告应付逾期付款违约金，原告已无可主张返还的款项。（三）如法院支持原告退还购房款，将对被告造成经济损失。案涉房屋买卖发生在2020年底，而案涉房屋查封发生在2023年，2020年底年至今，房地产市场日渐低迷，房价持续下跌，案涉房屋买卖合同约定的总价款为1,498,990元，约150万，单价13,915.62元/㎡，但案涉房屋二拍总价仅55.6万元，总价为买卖合同总价的37%。如判定被告按原告已付款119万全额返还且还需额外支付资金占用损失，对被告将造成很大经济损失，且不公允。被告不应因原告迟延付款而承担经济损失。（四）案涉房屋仍在拍卖中，二拍已于2025年9月21日在京东拍卖平台流拍，如贝壳不接受以物抵债，该房屋可能解封，原告仍可继续完成与被告的工抵手续。案涉房屋尚在执行过程中，存在解封的可能，案涉买卖合同并不能确定不能履行，原告无权主张被告返还相应购房款。综上，请人民法院依法驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年12月25日，某乙公司向某丙公司转账300,000元，摘要：抵房款3MM公馆551,821。 2020年12月26日，某丙公司（甲方、出卖人）与某乙公司（乙方、买受人）就武汉某某项目第X幢X单元X层2号房签订《商品房认购书》。同日，某丙公司向某乙公司出具房号为某某X-XX2，收款事由为定金，金额为150,000元的销售收款收据。 某丙公司（出卖人）与某乙公司（买受人）就武汉某某项目第X幢X单元X层2号房签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定该套商品房总价款1,498,990元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金150,000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应当在2020年12月26日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款150,000元应当于2020年12月26日前支付，第二期房价款1,348,990元应当于年月日前支付。出卖人应当在2021年12月30日前向买受人交付该商品房。合同还约定了其内容。 2021年1月23日，某丙公司（发包方）与某乙公司（承包方）签订了一份《武汉某某某某项目8-10#楼公区及室内批量精装修工程施工合同》，约定某乙公司承接位武汉某某某某项目8-10#楼公区及室内批量精装修工程施工等内容。2023年7月27日，某丙公司与某乙公司签署《项目结算书》，确认实际应支付22,186,755.51元，结算办理完毕前已支付18,158,662.64元，质量保修款667,928.41元，结算后应付款3,360,164.46元。 2022年5月5日，某乙公司向某丙公司出具《情况说明》，确认：某乙公司工抵某丙公司某某项目GX-X-XX3、GX-X-XX2两套单位，工抵成交价分别为1,496,900元、1,498,900元。截至目前，GX-X-XX3已于2021年6月30日更名给客户蒋某，蒋某已付款1,040,000元，应退款1,040,000元；GX-X-XX2工抵价1,498,990，工抵已付款150,000元，剩余应付款1,348,990元。现拟将GX-X-XX3单位未退款项104万转至GX-X-XX2单位，冲抵该单位应付未付款项。 2022年7月15日，武汉某某6#取得竣工备案表。 还查明，某丁公司与某丙公司、某戊公司服务合同纠纷一案，本院于2022年4月21日作出（2021）鄂0112民初9491号民事判决，判决某丙公司向某丁公司支付佣金2,398,164.82元及相应违约金；某戊公司对上述债务承担连带责任。某戊公司不服提出上诉，该院于2022年8月26日作出（2022）鄂01民终9558号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 2023年1月29日，某丁公司向本院申请强制执行。本院于2023年2月20日查封了某丙公司名下位于武汉市东西湖区武汉某某X栋/单元X层2号以及位于武汉市东西湖区的房产，并于2023年7月18日作出（2023）鄂0112执439号之一执行裁定，终结本次执行程序。 某乙公司向本院提出异议，认为其与某丙公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，要求解除对武汉某某项目X幢X单元X层2号房的查封，本院于2024年6月24日作出（2024）鄂0112执异61号执行裁定，中止对武汉市东西湖区某某X栋/单元X层2号房屋的执行。某丁公司不服，向本院提起执行异议之诉，要求判决对武汉某某项目X幢/单元X层2号房屋可执行等。本院于2025年1月14日作出（2024）鄂0112民初8018号民事判决，判决准许执行某丙公司名下位于武汉市东西湖区某某X栋/单元X层2号房屋。某乙公司不服提出上诉，武汉市中级人民法院于2025年5月12日作出（2025）鄂01民终3182号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 另查明，《武汉市不动产登记结果查询告知单》显示，武汉市东西湖区某某X栋/单元X层2号房屋于2022年10月27日首次登记至某丙公司名下。截至2026年1月5日仍登记在某丙公司名下，权利状态未抵押，已查封；本院依据某丁公司的申请查封了该房屋，查封时间为2023年2月20日至2026年2月19日，查封类型为预查封登记，其后又发生其他多轮查封。 某甲公司系某丙公司唯一股东。 本院认为，原告某乙公司与被告某丙公司基于工抵签订案涉《商品房买卖合同（预售）》，原告某乙公司已支付了案涉房屋购房款119万元。依据查明的案涉房屋被案外人执行查封后，虽然原告某乙公司提出了执行异议，但是最终案涉房屋被准许执行，客观上原告某乙公司已经无法取得房屋，合同目的根本无法实现。被告某丙公司抗辩拍卖尚未成交、可能解封的意见，然其未提交解封的证据，且即便某丁公司的执行查封被解除，根据房查信息可知，案涉房屋上仍存在多轮查封，实际仍无法完成过户，该抗辩意见不能成立。被告某丙公司还抗辩原告某乙公司未按约付清购房款、存在违约并称多次催款，但是并未提交证据证明，且合同约定被告某丙公司的交房时间为2021年12月30日前，而案涉房屋取得竣备的时间是2022年7月15日，被告某丙公司就案涉房屋的交付亦存在违约情形，案涉房屋市场价值的变化也并非原告某乙公司之过，故本院对意见不予采纳。综上，原告某乙公司虽未要求解除合同，但其要求退还购房款已经隐含合同解除的意思表示，基于前述认定，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已具备法定解除的条件，故对原告某乙公司要求退还购房款1,190,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于资金占用损失，原告某乙公司就以房抵款达成合意并签署《商品房买卖合同（预售）》，合同解除前不具备退款条件，且原告某乙公司在（2024）鄂0012民初8018号案件审理过程中亦表明其占有使用案涉房屋，应当其并不存在所谓的资金占用损失，故对原告某乙公司此项诉讼请求，不予支持。 被告某甲公司作为被告某丙公司唯一股东，未举证其个人财产与公司财产相独立，应对公司债务承担连带责任。 被告某丙公司、被告某甲公司经本院合法传唤、无正当理由未到庭，视为其自愿放弃相应的诉讼权利，不影响本案正常审理，依法可缺席判决。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十九条、《中华人民共和国公司法》第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条的规定，判决如下： 被告武汉某甲有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告深圳中天精装股份有限公司退还购房款1,190,000元； 被告武汉某丙有限公司对被告武汉某甲有限公司前述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告深圳某有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16,446元（原告深圳某有限公司预交），由原告深圳某有限公司负担936元，被告武汉某甲有限公司、武汉某丙有限公司共同负担15,510元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二六年三月五日 书记员***