深圳某某股份有限公司与武汉某某科技有限公司、武汉某某置业发展有限公司等申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2025）鄂01民终3182号 上诉人（原审被告）：深圳某某股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***。 被上诉人（原审原告）：武汉某某科技有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***。 被上诉人（原审被告）：武汉某某置业发展有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区。 法定代表人：***。 被上诉人（原审被告）：武汉某某实业有限公司，住所地湖北省武汉市新洲区。 法定代表人：***。 上诉人深圳某某股份有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人武汉某某科技有限公司（以下简某丁公司）、武汉某某置业发展有限公司（以下简称某戊公司），武汉某某实业有限公司（以下简某己公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2024）鄂0112民初8018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年2月11日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 某甲公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判某甲公司就案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，中止对武汉市东西湖区**路**号**栋**单元**层**号房屋的执行；2．上诉费用由某丁公司承担。事实与理由如下：一、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。1．在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。某甲公司与某戊公司于2020年12月已经签订商品房买卖合同，于2020年12月21日签订商品房认购书。而某丁公司于2023年1月29日向武汉市东西湖区人民法院申请强制执行。武汉市东西湖区人民法院于2023年2月20日查封了案涉房屋。故某甲公司系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第一条规定。2．在人民法院查封之前已合法占有该不动产。某甲公司在支付119万购房款后便已经合法占用案涉房屋，且一直占用至今，武汉市东西湖区人民法院查封时间为2023年2月20日。某甲公司在人民法院查封之前已合法占有该不动产，符合第二条规定。3．已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。某甲公司于2020年12月26日向某戊公司支付了购房定金15万，另支付104万另一房屋购房款作为冲抵，共计支付了119万。案涉房屋工抵价为1498990元，某甲公司在某丁公司申请执行前便已经支付了79.38%的购房款。在人民法院出具（2024）鄂0112执异61号裁定后，也按人民法院的要求交付执行，支付剩余308990元购房款。某甲公司付款情况符合第三条规定。4．非因买受人自身原因未办理过户登记。某甲公司作为房屋买受人，且已经支付接近80%的购房款情况下，一直在积极推进房屋过户，但因某戊公司资金链断裂，经营状况极具恶化的情况，导致一直无法过户给某甲公司。某甲公司作为房屋买受人，属于权益被侵害的一方。本案一审中并无任何证据证明系因某甲公司原因未办理过户登记。二、一审法院举证责任分配不当。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条之规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中某甲公司并无任何过错，办理工抵也系合理处置某甲公司与某戊公司之间的工程债权。一审法院要求某甲公司举证证明对案涉房屋过户采取了积极行为，属于分配举证责任错误。 某丁公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。 某戊公司、某己公司未陈述意见。 某丁公司向一审法院起诉请求：1．判决对武汉市东西湖区**路**号**栋单元**层**号房屋可执行，并用查封的房产依法拍卖、变卖价款优先偿还欠付某丁公司的佣金2398164.82元；2．本案的诉讼费由某甲公司承担。 一审法院查明，某丁公司与某戊公司、某己公司服务合同纠纷一案，法院于2022年4月21日作出（2021）鄂0112民初9491号民事判决，判决某戊公司向某丁公司支付佣金2398164.82元及相应违约金，某己公司对上述债务承担连带责任。 某己公司对上述判决不服，上诉至武汉市中级人民法院，该院于2022年8月26日作出（2022）鄂01民终9558号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 某丁公司于2023年1月29日向一审法院申请强制执行。一审法院于2023年2月20日查封了某戊公司名下位于武汉市东西湖区金银湖办事处环湖三路9号武汉**栋**单元**层**号以及位于武汉市东西湖区**路**号**小区**期**栋**单元**层**号的房产，并于2023年7月18日作出（2023）鄂0112执439号之一执行裁定，终结本次执行程序。 某甲公司向一审法院提出异议，认为其与某戊公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，要求解除对武汉碧云天项目6幢1单元5层2号房的查封，一审法院于2024年6月24日作出（2024）鄂0112执异61号执行裁定，终止对武汉市东西湖区**路**号**栋**单元**层**号房屋的执行。 某丁公司对此不服，向一审法院提起诉讼，请求如诉称。 一审另查明，某戊公司（发包方、甲方）与某甲公司（承包方、乙方）签订《【武汉】花样年【碧云天项目8-10＃楼公区及室内批量】精装修工程施工合同》，约定承包范围碧云天项目8-10＃楼公区及室内批量精装修工程，开工时间2021年1月23日，竣工时间2021年10月30日，合同含税固定总价22698328.31元等内容。 2023年7月28日，某戊公司与某甲公司签署《项目结算书》，载明实际应支付乙方款项22186755.51元，结算办理完毕前已支付金额18158662.64元，质量保修款667928.41元，结算后应付款3360164.46元。某甲公司在该结算书尾部承包商处加盖公章，发包方处显示有某戊公司经办人、审核人及相关人员签字。 一审还查明，2020年12月25日，某甲公司向某戊公司账户转账300000元，摘要：抵房款3弘洋卢浮公馆551821。 2020年12月26日，某戊公司（甲方、出卖人）与某甲公司（乙方、买卖人）就武汉碧云天项目第6幢1单元5层2号房签订《商品房认购书》。 同日，某戊公司向某甲公司出具房号为碧云天1-502，收款事由为定金，金额为150000元的销售收款收据。 某戊公司（出卖人）与某甲公司（买受人）就武汉碧云天项目第6幢1单元5层2号房签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定该套商品房总价款1498990元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金150000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应当在2020年12月26日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款150000元应当于2020年12月26日前支付，第二期房价款1348990元应当于年月日前支付。合同还约定了其他内容。 2022年5月5日，某甲公司向某戊公司出具《情况说明》，载明：“我司于工抵贵司碧云天项目Ｇ6-1-603、Ｇ6-1-502两套单位，工抵成交价分别为1496900元、1498900元，截至目前，Ｇ6-1-603已于2021年6月30日更名给客户***，***已按揭放款，具体情况如下：工抵方深圳某某股份有限公司工抵房号Ｇ6-1-603工抵价1496900工抵已付款1496900剩余应付款0更名客户***更名客户已付款1040000应退款1040000；工抵方深圳某某股份有限公司工抵房号Ｇ6-1-502工抵价1498990工抵已付款150000剩余应付款1348990更名客户／更名客户已付款／应退款／备注工抵款不齐，未更名。现拟将Ｇ6-1-603单位未退款项104万转至Ｇ6-1-502单位，冲抵该单位应付未付款项，由此产生的任何纠纷由我公司承担，与贵司无关。特此委托。” 2024年8月16日，某甲公司出具《情况说明》，载明其于2020年12月25日实际支付的定金为300000元，原因是其工抵房为2套，603号房和502号房，每套房屋150000元定金，本案争议标的为502号房。 一审审理中，某甲公司陈述，当时签工抵的时候没有完工，所以不具备过户条件，没有过户。没有过户的原因经庭后核实，某庚公司人员变动太大了，没有核实到原因。房屋的交付是没有手续的，案涉房屋现在由我司实际占用并使用。 一审法院认为，本案的争议焦点为某甲公司就案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，某甲公司在一审法院查封之前已经与某戊公司签订了《武汉市商品房买卖合同（预售）》，按照合同约定支付了定金150000元，剩余房价款1348990元未约定支付时间，某甲公司实际占用至今。根据某甲公司于2022年5月5日出具的《情况说明》，案涉房屋备注“工抵款不齐，未更名”，案涉房屋工抵价为1498990元，已付款150000元，剩余应付款1348990元，Ｇ6-1-603号房屋应退款1040000元冲抵案涉房屋未付款项后，仍有308990元未付。现有证据无法证明某甲公司就案涉房屋过户采取了积极行为，且并非其原因导致未办理过户手续，故某甲公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权利。 某戊公司、某己公司经一审法院合法传唤未到庭，依法可以缺席判决。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，缺席判决：一、准许执行某戊公司名下位于武汉市东西湖区**路**号**栋**单元**层**号房屋；二、驳回某丁公司的其他诉讼请求。一审案件受理费80元（某丁公司已预交），由某甲公司负担。 二审期间，各方当事人未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明事实相同。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个条件同时具备才符合享有足以排除执行民事权益的法定要件。某甲公司陈述“房屋没有办理交付手续，没有自然人入住，没有缴纳过物业费、水电费。”故某甲公司现有证据不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有使用案涉房屋。另，某甲公司于2022年5月5日出具的《情况说明》载明，案涉房屋备注“工抵款不齐，未更名”，按照某甲公司的陈述，现仍有308990元房款未付，故某甲公司不符合已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的条件。综上，某甲公司认为其就案涉房屋享有足以排除执行的民事权益的上诉理由于法无据，亦缺乏证据支撑。本院不予采纳。 综上，某甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费收取80元，由深圳某某股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年五月十二日 法官助理*** 书记员***