郑某与福建某某房地产有限公司、福建省某某有限公司一审民事判决书

福建省福州市鼓楼区人民法院 民事判决书 （2022)闽0102民初9894号 原告：郑某，女，汉族，1968年8月28日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：***，福建合伦律师事务所律师。 被告：福建某某房地产有限公司，住所地福州市鼓楼区。 法定代表人：*** 被告：福建省某某有限公司，住所地连江县。 法定代表人：*** 委托诉讼代理人：滕某，男，汉族，1983年2月15日出生，住福建省福州市台江区 原告郑某与被告福建某某房地产有限公司（以下简称“某乙公司”）、福建省**某某有限公司（以下简称“某某公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2022年9月5日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告郑某委托诉讼代理人***，被告福建省**某某有限公司委托诉讼代理人滕某到庭参加诉讼，被告福建某某房地产有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑某向本院提出诉讼请求：1、依法确认郑某与福建某某房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、依法判令福建某某房地产有限公司、福建省**某某有限公司共同返还郑某购房定金50000元并支付郑某利息209611.2元（以50000元为基数，2004年10月15日至2019年8月19日按照中国**银行同期贷款基准利率的4倍计算；2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。暂计至2022年8月20日，实际应计至全部清偿之日止）；3、判令本案诉讼费由福建某某房地产有限公司、福建省**某某有限公司承担。 事实与理由：郑某于2004年10月15日与某乙公司（现已被吊销，但未注销）签订了《商品房买卖合同》。依合同约定，某乙公司将位于鼓楼区道**路**号“**单元以每平方米单价为2600元出售给郑某，合同总价为364000元。郑某签订合同时付定金伍万元，余款待房地产交易中心签证后银行按揭。上述《商品房买卖合同》某乙公司由其委托人***签字，并加盖某乙公司售楼专用章。定金伍万元系郑某以转账支付的方式汇入某某公司）内部施工班组工头***的账户，某乙公司给郑某开具了相应收款收据，收据上有其委托人***的签字并加盖某乙公司售楼专用章。 随后多年，郑某多次催促某乙公司交房，并愿意支付剩余款项。但时至今日，某乙公司仍未将房屋交付给郑某。 后经郑某多方查证：“**”项目系在原福州某某厂地块上拆迁建设，建成房屋部分用于原饼干厂职工拆迁安置。因开发商某乙公司开发资金不到位及债务纠纷等问题，导致项目停工烂尾，不能如期将安置用房交付福州某某厂，造成该厂职工多次**，引发社会矛盾。经福州市人民政府协调并在相关部门的监督下，诉争房又被公开出售，诉争房所有权证也已登记在他人名下。 郑某认为，某乙公司为解决自身开发资金不到位及债务纠纷等问题放任某某公司、***以自己的名义违规销售诉争房。某乙公司、某某公司、***三方恶意串通，以销售房屋为名，行套取工程款之实，损害了郑某的合法权益。据此，郑某与某乙公司签订的《商品房买卖合同》应归无效。 另，为维护郑某的合法权益，纠正某乙公司、某某公司的侵权行为，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，请求依法判决某乙公司、某某公司退还郑某定金50000元并支付郑某利息损失209611.2元（以50000元为基数，2004年10月15日至2019年8月19日按照中国**银行同期贷款基准利率的4倍计算；2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。暂计至2022年8月20日，实际应计至全部清偿之日止）。 某乙公司同意某某公司以某乙公司的名义对外销售商品房，导致合同无效是某乙公司、某某公司造成，所以某某公司与某乙公司共同承担还款责任。 某某公司辩称，一、郑某与某乙公司签定《商品房买卖合同》的时间及支付定金时间均为2004年10月5日，案涉房产被福州市建设局组织的公开出售时间为2005年，故郑某本案起诉已超过诉讼时效。 二、案涉房产买卖（或本案郑某主张的侵权行为）与某某公司无关：郑某举示的证据——《商品房买卖合同》可以证明，该买卖合同当事人为郑某与某乙公司，没有某某公司；郑某举示的证据——《收款收据》可以证明，5万元定金的收款人是某乙公司。某某公司没有参与案涉房产买卖的任何一个环节。 三、***与某某公司没有劳动关系，其在案涉《商品房买卖合同》中的作用是某乙公司的代理人，也没有证据可以证明***收取了5万元定金。 综上，郑某本案主张没有事实及法律依据，且其起诉已经超过诉讼时效。 某乙公司未提交书面意见及证据。 本院经审理认定事实如下：2004年10月15日，某乙公司（出卖人）与郑某（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：郑某购买位于鼓楼区道**路**号**座**单元号房，商品房单价为2600元，总金额364000元；付款采用分期付款，签订合同时付定金伍万元，余款待房地产交易中心签证后银行按揭；交付期限：出卖人应当在2005年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人处加盖福建某某房地产有限公司售楼专业章，委托代理人处***签字盖章。当日，***向郑某出具《收款收据》，确认收到****定金5万元，《收款收据》上加盖有福建某某房地产有限公司售楼专业章。 2005年1月5日，福州市中级人民法院作出协助执行通知书，解除对被执行人某乙公司位于鼓楼区道**路**号**楼**未竣工的在建工程房产的查封。 2005年6月8日，***向福州市建设局、**某某有限公司出具《保证书》：根据现存的票据以及本人和工作人员的回忆、核对、确定只有未退购房款36户，共计人民币240.6万元（详见登记表），保证以上数据真实、可靠、没有隐瞒……我当全力配合市建设局和**某某公司处理“烂尾楼”问题，以及工程的扫尾工作。积极筹措资金退还购房款，请上级领导谅解我的难处和困难，下拨工程款以解燃煤之急。***自制登记表确认预收郑某房号**金额50000元。 2011年11月7日，福州市中级人民法院作出（2011）榕民终字第2361号民事判决：原审判决查明，2004年11月15日，***以某乙公司名义与原告签订《商品房买卖合同》，合同加盖福建某某房地产有限公司售楼专用章（***自认该公章为其私刻）及***的签名，本院确认一审查明的事实属实。 《商品房买卖合同》签订后，至今案涉房屋未交付给郑某，预收购房款亦未退还给郑某。庭审中经询问，郑某陈述50000元定金通过转账给***个人账户，一直等到2021年路过房子的时候经人打听才得知房子没了。 上述事实有当事人庭审陈述及提交的证据在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《商品房买卖合同》效力问题；二、关于购房款返还主体的认定问题。 针对争议焦点一，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。因此，双方约定买卖案涉房产是否违反法律和行政法规的强制性规定，是本院审查的重点。郑某主张在其购买案涉房产时，案涉房产处于查封阶段，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，应属无效。对此本院认为，一、违反效力性强制性规定导致合同无效，而判断规定是否属于效力性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预，综上上述规定属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定。二、《商品房买卖合同》是双方当事人当时的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，而案涉房产存在被查封的障碍可能导致房产不能办理过户，属于合同履行不能的问题，不影响买卖合同的效力，故郑某请求确认《商品房买卖合同》无效，本院不予支持。 针对争议焦点二，另案生效判决已确认***私刻印章以某乙公司名义与购房人签订《商品房买卖合同》，与***保证书中自认预收郑某购房款50000元未退还的事实相印证，郑某未提供证据证明***出售案涉房产的行为经某乙公司授权，郑某亦确认款项转至***个人账户，未经过某乙公司账户，故郑某诉请某乙公司返还郑某购房款50000元及利息，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。郑某主张某乙公司同意某某公司以某乙公司对外销售商品房为由要求某某公司承担共同还款责任，对此，本院认为，郑某提供《施工工程承包协议书》证明某某公司可代售本项目商品房，所售房款由某某公司收纳作为某乙公司每月应支付或预付的工程款，但郑某未提供协议书原件予以核对，且郑某支付的购房款未经过某某公司账户，不符合协议书代售房屋代收房款的约定，某某公司亦非《商品房买卖合同》的相对人，郑某未提供证据证明某某公司参与案涉房产买卖过程，故郑某无权要求某某公司返还购房款及利息。 某乙公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃其抗辩权利，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条规定，判决如下： 驳回郑某的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5194元，公告费560元，由郑某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年一月十六日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。