乐清市宏伟电子商务孵化园有限公司、永固集团股份有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省温州市中级人民法院 民事判决书 （2019）浙03民终5263号 上诉人（原审被告）：乐清市宏伟电子商务孵化园有限公司。住所地：浙江省乐清市柳市镇长虹村。统一社会信用代码913303825547676174。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***（系上诉人员工），男，1978年3月4日出生，住浙江省乐清市。 被上诉人（原审原告）：永固集团股份有限公司。住所地：浙江省乐清市经济技术开发区纬二十路328号。统一社会信用代码91330000145556296W。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，浙江乐泰律师事务所律师。 原审第三人：***，男，1968年5月14日出生，汉族，住安徽省寿县。 上诉人乐清市宏伟电子商务孵化园有限公司（以下简称宏伟公司）因与被上诉人永固集团股份有限公司（以下简称永固公司）、原审第三人***租赁合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初1264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 宏伟公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回永固公司一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由永固公司负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。***于2018年2月7日承租涉案房屋后就对房屋进行了公寓房的装修，该装修行为是在永固公司清楚了解并协助的情况下完成。永固公司的销售中心就在涉案房屋的一楼，长期有管理员工，曾收取过***的水费。***对涉案房屋的房间进行了墙体的水泥隔断，门口就是简易厨房，一看便知。公寓房的水电是一户一表，是永固公司安排公司员工和***一起进行安装。永固公司在宏伟公司与***签订租赁合同之后，在2018年3月协助安装了小型的载人电梯。在上述事实清楚的情况下，一审认定永固公司不知晓***对涉案房屋进行公寓房的改造，不符合事实。涉案房屋的改造行为发生在2018年2月至2018年6月期间，永固公司从未对***的改造行为提出异议，在***投入百万元装修而需永固公司在消防验收签字时，其才提出异议，明显违背诚实信用。永固公司甚至在拒绝签字后的2018年6月15日，收取了***2万元的水电押金，在2018年11月又收取了***5万多的水电费。宏伟公司在2018年2月与永固公司的员工***沟通修改合同问题，其表示合同不用修改，宏伟公司只管出租即可。双方争议的根本原因是永固公司不愿向宏伟公司提供产权证明，永固公司对于转租、房屋用途及内部改造都是同意的，所以其才在租金支付时间未到即2018年12月3日就向宏伟公司催讨2019年的租金。二、一审基于未经全面调查的事实所适用的法律错误。 永固公司辩称：一、涉案《房屋租赁合同》约定若宏伟公司转租，需获得永固公司的书面同意。永固公司在知晓宏伟公司将涉案房屋转租后，立刻在2018年12月要求解除涉案合同。双方当时并未约定宏伟公司需借用永固公司的电，在发现宏伟公司偷用电后，才结算了电费，宏伟公司为了后续能够继续用电而支付了2万元的保证金。永固公司销售中心的员工并不知晓涉案房屋出租的事宜，也不会将房屋租赁情况告知永固公司的管理人员。涉案合同对于电梯并无约定，永固公司将闲置的电梯维修好供其使用，并不代表永固公司同意宏伟公司改变涉案房屋用途。涉案厂房系经营场所，非用于居住的出租房，现***将涉案房屋出租给他人居住，永固公司不同意。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 ***述称：永固公司对于***改变涉案房屋结构、用途是明知的，且没有阻止。若永固公司不同意，***也不会继续装修。双方直到2018年12月才发生纠纷。 永固公司向一审法院起诉，请求：1.确认宏伟公司与***2018年2月7日、2018年2月28日所签订的二份《租赁合同》无效；2.解除双方之间于2017年8月11日所签订的《房屋租赁合同》。解除腾退前，期间的租金根据合同按实际算；3.宏伟公司及***限期腾退、恢复原状，房屋腾退和恢复原状所产生的一切费用由宏伟公司承担；4.宏伟公司支付永固公司违约金887520元，即（418800元*2年+450000元*8年）*20%。5.本案诉讼费由宏伟公司及***承担。诉讼过程中，永固公司释明第二项诉讼请求为：解除双方之间于2017年8月11日所签订的《房屋租赁合同》，期间的租金按《合同》约定计算至判决书生效之日止，判决生效后至实际腾退期间的租金损失参照《合同》的约定计算。 一审法院认定事实：2017年8月11日，双方签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，永固公司将位于乐清市的房屋租赁给宏伟公司使用，房屋性质为工业用地，面积4000平方米，其中880平方米为钢结构、出租面积不包含东幢楼1层，宏伟公司承租房屋用于电商电器生产装配销售使用，租赁期共10年，自2017年10月1日起至2027年9月30日止，年租金：第1年至第2年（2017年10月1日至2019年9月30日）418800元，第3年至第5年（2019年10月1日至2022年9月30日）450000元，第6年至第10年（2019年10月1日至2022年9月30日，注有误：应为2022年10月1日至2027年9月30日）根据市场行情，双方重新约定并达成一致价格。租金采取预付一年的方式，宏伟公司在每年9月1日前付清次一合同年租金，永固公司给予宏伟公司两个月装修免租期，即2017年8月1日至2017年9月30日。合同签订之日，宏伟公司应支付永固公司50000元定金。双方在合同中约定宏伟公司有下列行为的，永固公司有权解除合同，收回出租房屋：1.未经永固公司书面同意，转租、转借承租房屋或无正当理由闲置不用连续两年以上的；2.未经永固公司书面同意，拆改变动房屋结构；3.未经永固公司书面同意，改变合同约定的房屋租赁用途；4.拖欠房租累计三个月以上的；……。双方在合同中同时约定宏伟公司违反上述约定导致永固公司解除合同的，宏伟公司应按照合同总租金的20%向永固公司支付违约金，若支付的违约金不足以弥补永固公司损失的，宏伟公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。2017年8月25日，双方达成《补充协议》一份，主要约定租金付费下调推延至2018年1月1日开始计算等内容。 2018年2月7日，宏伟公司与***签订了一份《租赁合同》，约定将乐清市柳市镇长虹路东幢楼2-4层、长荣路的2-5层租给第三人住房使用，租赁期8年，自2018年5月1日至2026年4月30日，每年租金为146000元，***应在每年的5月1日前付清下一年租金。合同同时约定***如需对租赁物进行装修时费用自行承担，装修前应向宏伟公司提交具体的设计方案，装修时不得损坏房屋的主体结构等。 2018年2月28日，宏伟公司与***签订了另一份《租赁合同》，约定将乐清市柳市镇长虹路6间4层楼房中的2-5层租赁给***住房使用（包括楼梯电梯在内），合同约定租赁期8年，自2018年4月1日至2026年3月30日，每年租金为150000元，***应在每年的4月1日前付清下一年租金。合同同时约定***如需对租赁物进行装修时费用自行承担，装修前应向宏伟公司提交具体的设计方案，装修时不得损坏房屋的主体结构等。 上述合同签订后，***对厂房进行了装修，将厂房改建成100多间公寓房，并将其中的几十间公寓房陆续出租给案外人生活居住。***在装修时接用永固公司的电表，2018年6月15日，永固公司员工取了***20000元的电费押金，并出具了收款凭证。厂房改造装修完工后***申请消防验收，永固公司法定代表人拒绝在消防验收文件上签字。 2018年12月13日，永固公司向宏伟公司邮寄《解除合同通知书》一份，以宏伟公司擅自转租厂房给他人使用为由，要求解除合同。2019年1月4日，永固公司向宏伟公司邮寄《解除合同生效通知书》一份，以宏伟公司未对解除合同提出异议，认为合同解除已生效，要求宏伟公司于2019年1月25日前搬离厂房。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护，双方应严格按照合同约定行使各自的权利、履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、宏伟公司与***签订的二份《租赁合同》是否有效；二、双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除。关于争议焦点一，宏伟公司将涉案房屋转租给第***后，永固公司员工收取第三人水电押金20000元并出具了相关收据，据此可以认定永固公司知道或应当知道宏伟公司将涉案房屋转租给***。永固公司于2018年12月13日书面提出解除合同，即其在知道或应当知道宏伟公司将涉案房屋转租给***后超过六个月未提出异议，现永固公司主张宏伟公司未经其同意擅自转租涉案厂房给第三人，要求确认宏伟公司与***签订的二份《租赁合同》无效，不予支持。关于争议焦点二，首先，厂房转租后，承租人、次承租人应按照出租人、承租人签订的租赁合同约定的方法和房屋的性质使用房屋。本案的涉案房屋性质为工业用地，***在转租涉案房屋后通过铺设地板、设置隔墙等将厂房改造成设有厨卫的100多间公寓，***已将涉案房屋的主体结构进行了改变。永固公司与宏伟公司签订的租赁合同约定未经得永固公司书面同意，拆改变动房屋结构的，永固公司有权解除合同。***在庭审中陈述厂房改造装修完工后永固公司法定代表人拒绝在消防验收时签字，能够证明永固公司对***改造厂房的行为不认可。宏伟公司以及***未经永固公司同意将涉案厂房改成公寓，改变涉案厂房的主体结构，并在庭审中拒绝永固公司提出的在一个月内恢复原状的方案，构成根本违约。宏伟公司抗辩称***装修房屋时未改变房屋的主体结构，与事实不符，依法不成立。宏伟公司、***同时抗辩称在***装修房屋时永固公司法定代表人到现场看过，且永固公司在***装修期间加装了电梯，供***使用，永固公司知道并允许***将涉案房屋改造成公寓对外出租。一审认为宏伟公司提供的微信聊天记录显示双方沟通协商安装电梯的时间早于宏伟公司、***签订的第一份租赁合同时间，永固公司安装电梯的行为不能推定其知晓并同意***改造房屋主体结构，宏伟公司的抗辩不成立。其次，厂房转租后，承租人、转租人应按照出租人、承租人签订的租赁合同约定的方法、用途使用房屋。双方签订的租赁合同约定租赁用途仅为电商电器生产装配、销售使用，未经永固公司书面同意改变合同约定的房屋租赁用途的，永固公司有权解除合同。作为次承租人的***将涉案厂房转租给案外人用于居住生活，属于擅自改变合同规定的租赁用途，构成根本违约。宏伟公司以其公司为电商园，电商园的配套需要人员居住为由主张***将厂房改造成供人居住生活的公寓不违反合同约定的租赁用途，依法不成立。综上所述，永固公司要求解除双方间的《房屋租赁合同》，于法有据，予以支持。按照双方签署的租赁合同及其补充协议约定，宏伟公司应于2019年1月1日前支付2019年的租金418800元，现宏伟公司已逾期三个月未支付，构成违约。涉案房屋已转租给***，***作为次承租人在庭审中请求代宏伟公司支付拖欠的租金以抗辩永固公司的逾期支付租金合同解除权成立，永固公司以此为由要求解除合同，不予采纳。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的租赁合同解除后，宏伟公司应当将租赁物返还给永固公司，返还的租赁物应当符合按约定或者租赁物的性质使用后的状态。现永固公司要求宏伟公司、***限期腾退，恢复原状，并由宏伟公司支付腾退、恢复原状的一切费用，予以支持。腾退之前，宏伟公司应当按合同约定支付永固公司拖欠的自2019年1月1日起至合同解除生效日的租金，以及按原合同约定的租金标准支付永固公司自合同解除生效次日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。双方签订的租赁合同约定宏伟公司未经永固公司书面同意拆改变动房屋结构、改变租赁用途的，永固公司有权解除合同，宏伟公司应按照合同总租金的20%向永固公司支付违约金。现永固公司提出按照（418800元/年*2年+450000元/年*8年）*20%支付违约金887520元，一审认为涉案合同的违约金约定明显过高，结合房屋实际租赁期未达二年，一审酌定为按二年租金的20%即（418800元/年*2年）*20%支付违约金167520元。 综上所论，永固公司要求解除合同以及要求宏伟公司支付违约金、拖欠的租金、腾退前的房屋占用费、要求宏伟公司、***恢复原状、腾退房屋以及宏伟公司支付房屋腾退、恢复原状费用的诉请，有事实和法律依据，予以支持。宏伟公司抗辩应继续履行合同，证据不足，理由也不充分，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十六条、第十七条、第十八条之规定，于2019年7月18日判决：一、解除永固公司与宏伟公司在2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》。二、宏伟公司、***应于判决生效之日起三十日内将坐落于乐清市柳市镇长虹工业区（房权证：温房权证乐清市字第××号）的房屋恢复原状并腾退、返还给永固公司，房屋腾退、恢复原状所产生的费用由宏伟公司负担。三、宏伟公司应于判决生效之日起三十日内支付永固公司拖欠的自2019年1月1日起至判决生效之日止按《房屋租赁合同》约定的当年租金标准计算的租金，并支付自判决书生效次日起至实际腾退房屋之日止按《房屋租赁合同》约定的当年租金标准计算的房屋占用费。四、宏伟公司应于判决生效之日起三十日内支付永固公司违约金167520元。五、驳回永固公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14832元，减半收取7416元，由永固公司负担3806元，由宏伟公司负担3610元。 二审期间，永固公司、***均未提供新的证据。宏伟公司 提供了以下证据：1.电梯设备买卖合同，证明永固公司对***改造房屋主体、改变租赁用途明知且给予配合；2.宏伟公司与***的短信记录，证明本案的争议关键是租金的纠纷问题；3.居住出租房屋治安、消防、计生管理责任书及浙江省流动人口居住信息管理系统截图，证明永固公司在2018年6月就知晓***将房屋改变租赁用途，用于对外出租的事实；4.保单，证明***为了办理涉案房屋消防验收购买了保险；5.照片，证明永固公司明知涉案房屋用于出租。永固公司认为宏伟公司提供的证据1与本案不具有关联性，永固公司对于宏伟公司转租及***改变房屋用途的事实并不知晓；证据2并非新证据，恰好证明永固公司于2018年12月3日催讨租金时才知晓涉案房屋转租的事实；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议；证据4不能作为涉案房屋消防验收合格验收的依据，合法性有异议；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审查认为，宏伟公司提供的证据1仅能证明电梯的购买时间，并不能证明永固公司对于***变更涉案房屋用途是明知的；宏伟公司提供的证据2并非二审新的证据；证据3无原件，亦不足以证明宏伟公司的待证事实；证据4并非二审新的证据；证据5仅能证明涉案房屋的现状，并不能证明宏伟公司的待证事实，故本院对上述证据均不予采信。 本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院另认定，宏伟公司法定代表人与永固公司员工***于2018年2月7日通过微信沟通修改涉案合同有关转租的约定，永固公司员工***回复“合同不用改，你只管出租就好了，我们也希望你能经营好，有利润”。永固公司自认其门市部在涉案房屋一层。 本院认为，涉案《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行己方义务。永固公司以宏伟公司未获得其书面同意将涉案房屋转租为由要求解除涉案租赁合同，并要求确认宏伟公司与***签订的两份《租赁合同》无效，但其员工***在2018年2月7日通过微信表示宏伟公司可自行出租，说明永固公司同意宏伟公司对外转租，故永固公司以上述理由解除涉案租赁合同，不成立，一审法院驳回永固公司要求确认宏伟公司与***签订的两份《租赁合同》无效的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 关于永固公司以宏伟公司拖欠租金超过三个月为由要求解除涉案租赁合同应否获得支持的问题。宏伟公司拖欠涉案房屋2018年10月1日至2019年9月30日的租金超过三个月，但***在本案一审中表示愿意代宏伟公司支付租金，故依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款之规定，一审法院对***愿意代宏伟公司支付租金以对抗永固公司合同解除权的抗辩予以支持，并无不当，本院予以维持。 关于永固公司以涉案房屋用途改变未经其书面同意为由要求解除涉案租赁合同应否获得支持的问题。涉案房屋一层系永固公司的门市部，永固公司曾向***收取押金，且***在装修改造涉案房屋时接用永固公司的电表等事实清楚。上述事实足以说明永固公司对于***改造涉案房屋用以出租给案外人居住的事实明知且未予制止。永固公司辩称对于***如此规模的装修改造行为毫不知情，明显不符合常理，本院不予采信。然而，涉案房屋的土地使用权性质为工业用地、用途为非居住，涉案《房屋租赁合同》约定仅作为电商电器生产、装配、销售使用，若改变用途，需获得永固公司书面同意。现宏伟公司转租给***改造为公寓房并出租给他人生活居住，涉及消防安全等重要问题，且至今没有证据证明该变更涉案房屋用途的行为已获得永固公司书面同意，一审法院据此支持永固公司关于解除涉案租赁合同的诉讼请求，符合维护公共安全的原则，本院对此予以维持。至于***方与案外人就本案所涉房屋建立的租赁关系，应由***方为主负责清理完毕，宏伟公司承担协助配合等义务。涉案《房屋租赁合同》约定宏伟公司就违约行为应当按照合同总租金的20%支付违约金，一审酌情按二年租金的20%计算违约金为167520元，并无不当。 租赁合同解除后，宏伟公司及***负有腾空并返还租赁物的义务，一审判决宏伟公司及***腾空、返还涉案房屋的处理原则正确。但永固公司在明知***改造涉案房屋并变更用途的情况下，未及时制止，且收取押金、给予供电等协助行为，对本案现状的形成及扩大损失部分存在过错，并考虑到方便执行等问题，故涉案房屋应由永固公司自行恢复原状并承担由此产生的费用。对一审关于由宏伟公司、***恢复原状并由宏伟公司承担恢复原状所产生之费用的判决，本院予以纠正。 依据涉案《房屋租赁合同》合同约定，宏伟公司应于2019年1月1日前支付涉案房屋2018年10月1日至2019年9月30日的租金但一审判决宏伟公司支付拖欠的2019年1月1日起的租金及占有使用费、***在本案一审中表示愿意代宏伟公司支付租金但一审未判决其与宏伟公司共同承担向永固公司支付租金的义务，均有不当。鉴于永固公司并未对此提起上诉，故本院不予纠正。 综上，宏伟公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求成立的部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初1264号民事判决第一项、第三项、第四项及诉讼费负担部分； 二、撤销浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初1264号民事判决第二项、第五项； 三、乐清市宏伟电子商务孵化园有限公司、***应于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于乐清市柳市镇长虹工业区（房权证：温房权证乐清市字第××号）的房屋，并返还给永固集团股份有限公司； 四、驳回永固集团股份有限公司其他诉讼请求。 二审案件受理费7220元，由上诉人乐清市宏伟电子商务孵化园有限公司负担6220元，由永固集团股份有限公司负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二〇年一月七日 法官助理*** 书记员***