张某甲与某甲公司、某乙公司,某丙公司案外人执行异议之诉一案

河北省秦皇岛市中级人民法院 民事判决书 （2026）冀03民初3号 原告（案外人）：***，女，1976年11月12日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区万晟华府小区8栋2单元602号。。 委托诉讼代理人：杨某，男，系***丈夫,1971年9月28日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区军工里31栋2单元12号。。 被告（申请执行人）：中国建筑第八工程局有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区。。 法定代表人：周某，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京德恒（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京德恒（天津）律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：某乙公司，住所地河北省秦皇岛市海港区燕山大街万晟华府2栋1-402室。。 法定代表人：于某，总经理。 委托诉讼代理人：许某，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：邱某，女，系公司员工。 第三人（被执行人）：某丙公司，住所地辽宁省瓦房店市。。 法定代表人：宋某，执行董事。 原告***与被告中国建筑第八工程局有限公司、第三人某乙公司、某丙公司（以下简称某丙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2026年1月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告***及委托诉讼代理人杨某，被告某甲公司委托诉讼代理人***、***及第三人某乙公司委托诉讼代理人许某、邱某到庭参加诉讼，第三人某丙公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1、请求判令排除对（2024）冀03执保15号案件中位于秦皇岛市海港区万晟华府小区8栋2单元602室房屋的执行；2、本案的案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2022年6月1日，原告与第三人某乙公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买第三人某乙公司开发的位于秦皇岛市海港区万晟华府小区8栋2单元602室房屋，该房屋总价款为1741737元。合同签订前后，原告按约支付了全部购房款。2023年12月，原告正式入住上述房屋居住至今，在此期间原告多次向第三人某乙公司提出办理网签及不动产权登记手续，但因第三人某乙公司内部管理问题至今未能办理。后因被告某甲公司与第三人某乙公司、第三人某丙公司建设工程施工合同纠纷一案，被告申请保全第三人某乙公司的财产，秦皇岛市中级人民法院于2024年6月18日向某中心作出（2024）冀03执保15号协助执行通知书，查封了上述房屋。原告依法提出书面异议，但秦皇岛市中级人民法院作出（2025）冀03执异109号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告在人民法院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已全额支付全部价款且未办理过户登记非原告自身原因，原告对案涉房屋享有的物权期待权依法优先于被告享有的普通金钱债权，足以排除强制执行。为维护原告合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 某甲公司辩称，一、***不符合《异议复议规定》第二十八条规定的排除强制执行的要件，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。首先、本案中***虽然主张在法院查封前已签订买卖合同并实际占有了案涉房屋，但***其提交的证据证明其分别于2022年1月30日、6月1日向某甲转账139万，且转账非***转账，案涉房屋某乙公司与***、大元建设2022年8月签订工抵房，在某乙公司抵房前，***便向某甲转账，其未能证明向某甲转账的原因，也未说明时间存在冲突的原因，未能证明其已将全部购房款支付给了某乙公司，某乙公司也未向***出具收到相应购房款的收据和发票，因此，***主张已全额支付购房款的事实缺乏关键证据支持，不符合法律规定的条件。其次，***未能提供证据证明案涉房屋未能办理网签及过户登记的原因是某乙公司原因，即便如其所述，其在2022年6月与某乙公司签订了商品房买卖合同，并于2023年12月入住，但从其签订商品房买卖合同至2024年6月法院查封案涉房屋前，其并未提供证据证明其在长达两年的时间内，有要求过某乙公司办理网签备案手续，亦未通过任何有效方式督促某乙公司履行过户义务。因此，***主张案涉房屋未办理过户登记系某乙公司过错无事实依据。(2021)冀04民终3960号民事判决书认为:关于是否支付购房款的问题，李某上诉称其向王某要借款支付王某购房款，王某将款项直接付给王某，本案中李某虽然提交了向王某转款的银行记录，但该款项的性质并不明确，且该款并非转给王某，也无王某向王某支付相关款项的充分证据，故李某关于支付购房款的主张不能成立。关于未办理过户登记的原因问题，李某称2014年12月26日双方达成以房抵债协议，当日王某将房屋交付，未办理过户不属于自身过错的问题,李某提交的以房抵债协议中约定2015年1月31日前办理房屋过户，但王某于2015年12月15日与某丁公司签订《反担保抵押合同》，将涉案房屋抵押给该公司，并于2015年12月29日办理了抵押登记，自2018年4月24日案涉房屋又被法院查封。李某对王某在案涉房屋上办理抵押登记的行为并未有积极的行为提出异议，也未提交充分证据证明在法院查封前长达4年多的时间内其以积极行为主张房屋过户，故李某不能证明非因其自身原因未办理过户登记。二、***要求本案受理费由某甲公司承担无事实依据。如前所述，案涉房屋并非***所有，其诉请不应得到支持，其要求某甲公司承担诉讼费无事实依据。另，即便法院判决解除对案涉房屋的执行，诉讼费也应当由其自行承担，某甲公司基于工程欠款起诉某乙公司，且债权已经生效判决予以确认，案涉房屋登记在某乙公司名下，某甲公司申请查封某乙公司名下资产并无任何过错，***作为完全民事行为能力人，怠于要求某乙公司办理网签手续及过户手续，导致案涉房屋对外公示的信息仍在某乙公司名下，其应当对此承担责任。综上所述，***的诉请无事实与法律依据，应当驳回其全部诉讼请求。 某乙公司述称，第三人某乙公司与原告2022年6月1日签订商品房买卖合同属于事实，2022年6月22日与大某和***签订三方抵房协议也属于事实，日期有变化是我公司与大某和***签订抵房协议谈某，只是我司延迟导致，但抵房协议为事实。2、秦皇岛万达项目二期于2024年10月办理完初始登记，可以现售网签，在这之前，我司无资金推送无法为案涉房屋办理网签手续。在2022年6月1日至2024年10月原告多次催促我公司办理房屋网签手续，大某、某甲也多次与我公司催促办理房屋网签手续，案涉房屋确实是因为我公司原因在被告申请保全之前无法办理网签手续。 某丙公司未提交书面陈述意见。 原告***围绕诉讼请求提交以下证据： 证据一、某乙公司出具的《工抵情况说明书》以及某乙公司与某戊公司、***签订的《以房抵款协议书》。证明案涉房屋为工抵房。 证据二、***、杨某、张某乙转款给某甲的银行流水4份。证明是某甲出让的，我付的款。 证据三、商品房买卖合同、住宅质量说明书、住宅使用说明书、交款收据。证明房屋由***购买。 证据四、物业费收据。证明房屋由***购买并使用。 证据五、房屋水费、燃气费、电费、取暖费缴费凭证。证明原告从2023年6月入住至今。 证据六、申请证人某甲出庭作证。证明我们分两笔转给某甲钱，我们从某甲手中购买的房屋。 证据七、***与某甲《房屋买卖协议》。证明房款抵账给某甲。 证据八、某甲与杨某（***丈夫）《房屋买卖三方协议》共1页。证明某甲出让。 证据九、某甲出具的《收条》。证明某甲出让。 证据十、旭日家居生活馆销售合同。证明2022年12月10日房屋装修完毕，家具入场。 证据十一、能基家具签单定货合同。证明2022年12月15日橱柜入场安装的事实。 证据十二、燃气使用证明。证明2024年2月27日开通燃气并使用至今的事实。 被告某甲公司对原告***提交证据发表质证意见：对证据一，真实性无原件，无法核对，不认可证明目的，工抵情况说明和抵房协议书均是某乙公司将房屋抵给某戊公司。对证据二，真实性认可，不认可证明目的。原告向案外人某甲转账不能证明是购买案涉房屋的购房款。且根据证人出庭表述，其2022年3月才委托中介公司销售案涉房屋，***第一笔款项转账时间为2022年1月30日，时间明显存在冲突。对证据三，真实性认可，证明目的不认可，质量使用说明书载明房屋房号是6-2-602号，与原告主张不一致，***本次提交的房款收据显示时间为2022年6月1日，但是该收据编号为0010157，而其提供某乙公司出具的水费收据编号为0009299，该水费收据是2022年7月1日出具的，出具时间在后的收据编号反倒在出具时间在前的收据编号，时间存在明显的冲突。我方怀疑房款的收据是本案诉讼时后补的。这也与秦皇岛中院2025冀03执异109号案件中法院认定的在出具该裁定前某乙公司未向***出具收到购房款的收据和发票吻合。质量说明书和使用说明书加盖某乙公司公章编号是1303021055745，而某乙公司与大某签订的工程合同加盖公章编号为130××××****××，两个公章编号不一致。对证据四，物业费收据真实性认可，对证明目的不认可，仅证明***向物业缴纳费用，不能证明该房屋为***购买并使用。对证据五，电费户主是富晟置业，与***无关，取暖费与燃气费既不能证明是案涉房屋也不能证明为***缴费。对证据六，证人证言的真实性认可，根据证人陈述，其2022年3月委托中介销售房屋，但其2022年6月份才与***确认抵顶案涉房屋，而***第一笔款项是2022年1月就已经支付，是在某甲确认抵顶案涉房屋并委托中介销售之前，因此该笔款项不能证明是案涉房屋的购房款。且即便如原告提交证据一工抵情况说明载明的某乙公司与2022年1月28日将房屋抵顶给大某，原告1月30日便交费，时间过于紧迫，且与证人陈述时间相矛盾。另外证人作证时陈述某乙公司与大某之间抵房协议是由于某乙公司走流程，所以时间比较靠后，但证人与某戊公司之间抵房不涉及某乙公司，其与***签订的房屋买卖协议仍旧在2022年6月份，由此可知证人陈述2022年5-6月份其才与大某确认抵顶案涉房屋是客观真实的时间。对证据七，真实性认可，证明目的不认可，根据该买卖协议，***与某甲直到2022年6月15日才签订抵房协议，***2022年1月30日便向某甲付款，该付款不应认定为是案涉房款。对证据八，真实性认可，证明目的不认可。根据***和某甲的房屋买卖协议，某甲2022年6月才购买案涉房屋，且根据某甲出庭陈述，其2022年3月左右才委托中介出售案涉房屋，***也是从中介处知晓该房屋信息，而该三方协议签订时间为2022年1月，时间明显矛盾。对证据九，真实性、证明目的不予认可，某甲2022年6月才购买案涉房屋，收据出具时间早于某甲购房时间。对证据十、证据十一、证据十二，真实性认可，证明目的不认可。 第三人某乙公司对原告***提交证据发表质证意见：对证据一，真实性认可，证明目的认可。对证据二，真实性认可，证明目的认可。对证据三，真实性认可，证明目的认可。但住宅质量说明书中房号确实是我公司笔误，将8-2-602号写成6-2-602号。对证据四，真实性认可，证明目的认可。对证据五，真实性认可，证明目的认可。对证据六，证人证言真实性认可，证明目的认可。对证据七到证据十二，真实性认可，证明目的认可。 被告某甲公司未提交证据。 第三人某乙公司、某丙公司未提交证据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告某甲公司与被告某乙公司、某己公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2024年9月6日作出（2024）冀03民初14号民事判决书，判决：一、被告某乙公司于本判决生效之日起十日内给付原告中国建筑第八工程局有限公司工程款157703301.94元，并支付逾期利息（以157703301.94元为基数，自起诉之日至本判决确定的履行期限内实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算）;二、原告中国建筑第八工程局有限公司对整个案涉项目在被告某乙公司欠付的建设工程价款范围内享有优先受偿权；三、驳回原告中国建筑第八工程局有限公司其他诉讼请求。某乙公司不服本院作出的一审判决，向河北省高级人民法院提出上诉，河北省高级人民法院于2024年12月23日作出（2024）冀民终1624号民事判决书，判决：一、维持河北省秦皇岛市中级人民法院（2024）冀03民初14号民事判决第二、三项；二、变更河北省秦皇岛市中级人民法院（2024）冀03民初14号民事判决第一项为：某乙公司于本判决生效之日起十日内给付中国建筑第八工程局有限公司工程款157693301.94元，并支付逾期利息（以157693301.94元为基数，自起诉之日至本判决确定的履行期限内实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算）。 某甲公司于2024年3月14日向本院提出申请，本院于2024年4月16日作出（2024）冀03民初14号民事裁定，裁定冻结被申请人某乙公司、某己公司名下的银行存款162304997.15元，如银行存款不足，则查封其相应价值的财产。2024年4月22日本院作出（2024）冀03执保15号执行裁定，裁定冻结被申请人某乙公司、某己公司名下的银行存款162304997.15元或查封被申请人等值财产。依据本裁定，本院于2024年6月18日向某中心作出（2024）冀03执保15号协助执行通知书，查封了某乙公司名下包括位于海港区万晟华府小区8-2-602室的不动产。 2025年8月12日，案外人***对本院作出的（2024）冀03执保15号执行裁定不服，提出书面异议。本院于2025年12月19日作出（2025）冀03执异109号执行裁定，裁定驳回案外人***的异议请求。***不服该执行裁定，2026年1月9日向本院提起案外人执行异议之诉。 2022年6月1日，***与某乙公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该协议约定，***购买了某乙公司开发的海港区秦皇岛万达广场项目（二期）B5.7-9号楼8号楼2-602号房屋，房屋面积137.04平方米，房屋单价12709.7元，总价款1741737元。2022年1月30日***通过秦皇岛银行股份有限公司迎宾路支行的账户向某甲转账共计70万元。某甲出具收到杨某购房定金柒拾万元的收条。2022年6月1日***通过某银行秦皇岛迎宾支行的账户向某甲转账6万元；杨某通过秦皇岛银行股份有限公司迎宾路支行的账户向某甲转账共计53万元；张某乙通过某银行迎宾支行向某甲转账10万元,某甲出具收到买房人杨某购买万达8-2-602剩余房款陆拾玖万元整收条。上述转账共计139元。同日，某乙公司为***出具收到房款1741737元的收据。2022年7月1日某乙公司向***交付案涉房屋、《住宅使用说明书》以及《住宅质量说明书》，***对案涉房屋装修使用。2022年7月1日某乙公司向***出具收到8-2-602号房屋水费564元的收据。2022年7月5日某公司秦皇岛分公司出具收到8-2-602***的企业管理服务*物业管理服务费4111.20元增值税普通发票。2024年2月7日，***办理了万晟华府小区8栋2单元602号房屋的某庚公司燃气民用户使用证，用户编码为1091148459。 2022年1月3日，某甲（甲方）与杨某（乙方）签订《房屋买卖三方协议》，该协议约定甲方将秦皇岛市海港区万晟华府8-2-602号房屋出卖给乙方，该房屋建筑面积约137平方米（地产签约时如面积有变化，双方互不找补）。此房售价壹某，甲方负责将此房更名到乙方名下，乙方全款买此房。乙方自行承担此房的公共维修基金，契税。甲方承诺在春节过后，地产正式上班7个工作日内带领乙方去地产办理更名手续，将此房办理到乙方名下。乙方同时给付甲方购房尾款。签订本协议时乙方支付甲方购房定金柒拾万元整……。 2022年6月15日***与某甲签订《房屋买卖协议》，该协议约定***将万晟华府小区8-2-602号、面积为137.04元的房屋转让给某甲，某甲从售楼处签订购房协议，房款为1741737元。协议下方标注此房款用于抵顶万达项目某集团与某辛公司某甲工程款。庞某乙、某甲签名纳印。 2022年8月3日某乙公司与某戊公司、***签订了《以房抵款协议书》，该协议约定经三方协商，***与某乙公司签署购房合同，***向某乙公司购买购房合同约定的商品房即某乙公司所属的商品房，并以某乙公司在工程合同项下未向某戊公司支付的工程款（即秦皇岛万达广场销售物业消防一标段工程工程合同工程款）冲抵***应向某乙公司支付的购房款。***在某乙公司所属商品房内，购买的商品房总计一套，总房款为1741737元，该房屋具体详见本协议附件《房屋销售清单》。该房屋销售清单显示,房屋为8号楼8-2-602，房屋建筑面积137.04平方米，房屋单价12709.7元，总价款1741737元。 另查明，2018年12月14日某乙公司与某戊公司签订《秦皇岛万达广场销售物业消防一标段工程工程合同》，该合同约定某戊公司分包秦皇岛万达广场销售物业消防一标段工程，合同总价款为28279912元。 2022年1月28日某乙公司出具的《工抵情况说明书》，我司某乙公司与某壬公司签订的《秦皇岛万达广场销售物业消防一标段工程工程合同》，现工程已全部完工，经业主、监理、设计、总承包商共同验收合格，取得消防验收合格意见书。现我司开发的秦皇岛万达广场住宅一套（房号：8-2-602，面积137.04平米，单价12709.7/平方米，总价1741737元），房款用我司应付某壬公司的工程款进行支付，因临近春节，抵房流程年后办理。 还查明，***与杨某于2001年5月8日在某记处登记结婚。 以上事实均由当事人提交的证据及陈述在卷予以佐证。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为案外人***对案涉万晟华府小区8-2-602室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人主张排除执行需证明在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。因此***需符合该条规定的四个要件才能排除执行。 关于查封前已签订合法有效的书面买卖合同的要件。本案中，原告***与第三人某乙公司于2022年6月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于《住宅使用说明书》以及《住宅质量说明书》登记的房号为6-2-602号，第三人某乙公司已作出合理解释，确认《住宅使用说明书》以及《住宅质量说明书》登记的6-2-602号房号系工作人员录入笔误，实际交易标的即为被查封的8-2-602室房屋，该瑕疵不影响双方真实房屋买卖合意及合同整体效力。案涉房屋查封时间为2024年6月18日，案涉买卖合同签订时间早于法院查封时间，符合查封前成立合法有效书面买卖合同的法定要件。 关于查封前已合法占有案涉不动产的要件。根据原告提交的燃气开通证明、物业费缴费票据、水费、燃气费、取暖费缴费凭证、装修及家具采购合同等证据，结合当事人庭审陈述，能够形成完整证据链，证实原告对案涉房屋进行装修、缴纳各项居住费用，并于2023年12月正式入住持续合法占有使用案涉房屋至今。上述占有、使用、缴费行为均发生在2024年6月18日法院查封案涉房屋之前，原告已实际、合法占有案涉不动产，满足合法占有的法定要件。被告抗辩电费户主登记为某乙公司，仅能证明水电初始登记主体为开发商，属于商品房交易常见现象，不能否定原告实际居住、占有房屋的客观事实，被告该项质证意见无事实依据，本院不予采纳。 关于原告已足额支付全部购房款的要件。案涉房屋为工抵房，交易模式区别于普通商品房直接向开发商付款的模式，本案完整交易情况清晰，某乙公司因欠付某戊公司工程款，以案涉房屋抵顶工程款，后经层层流转，最终由原告***受让案涉房屋权益。结合***与某甲《房屋买卖协议》、某乙公司三方《以房抵款协议书》、证人某甲出庭证言、原告及亲属、案外人向某甲的转账流水、某甲收款凭证、某乙公司出具的购房款收据，能够相互印证，原告基于案涉工抵房的特殊交易流程，向某甲支付购房款项，合计支付对应案涉房屋全款，某乙公司亦对收款事实、抵房交易事实予以认可，确认原告已全额付清案涉房屋总价款。工抵房交易中磋商、付款与书面协议签署时间存在先后差异，属于合理交易情形，被告虽不认可，但未提交相反证据予以佐证，其抗辩意见本院不予采纳。综上，本院认定***已足额支付案涉房屋全部购房款。 关于非因原告自身原因未办理过户登记的要件。根据某乙公司陈述，案涉项目直至2024年10月才完成初始登记，在此之前案涉房屋客观上不具备网签及不动产过户登记条件。同时，某乙公司、证人某甲均能够证实，自合同签订后，***多次主动催促办理网签及过户手续，已尽到普通购房者合理的催告义务。案涉房屋未能办理产权过户，系因开发商项目手续、内部管理等自身原因导致，并非***怠于主张权利或存在其他过错。被告援引的另案案情与本案事实存在本质区别，其相关抗辩理由不能成立。据此，本案符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件。 关于诉讼费用负担问题。因被告申请查封案涉房屋引发本案诉讼，现原告主张排除执行的诉讼请求依法成立，本案案件受理费应由败诉方承担。 综上，原告***对案涉房屋享有的民事权益，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除法院强制执行的情形，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行某乙公司名下的位于海港区万晟华府小区8-2-602室的不动产。 案件受理费20476元，由中国建筑第八工程局有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 本院（2025）冀03执异109号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长***审判员***审判员*** 二〇二六年六月二十六日 书记员***