某某与中国广电山东网络有限公司鱼台某某公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省鱼台县人民法院 民事判决书 (2024)鲁0827民初2512号 原告：***，男，1987年6月5日出生，汉族，住山东省鱼台县。 委托诉讼代理人：郑某，鱼台某某法律服务所法律工作者。 被告：中国广电山东网络有限公司鱼台某某公司，住所地山东省鱼台县。 负责人：张某。 委托诉讼代理人：李某某、李某，山东某某律师事务所律师。 原告***与被告中国广电山东网络有限公司鱼台某某公司（以下简称“某某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人郑某、被告某某公司的委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同义务，给付拖欠租金69333.33元及违约金（以69333.33元为基数，自合同到期日开始至清偿之日，按照银行贷款利率支付）；2诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方2016年2月24日签订房屋租赁合同，原告将坐落在位于鱼台县**镇**西门面房租赁给被告使用。合同约定租赁期限自2016年3月1日起至2023年7月31日止，年租金为16000元，支付方式为三年一付。合同履行后，被告仅支付48000元，下欠69333.33元未付，经原告数次索要未果，特诉至法院，请支持原告的诉讼请求。 某某公司辩称，1、原告诉称被告拖欠租金及违约金没有事实依据。2016年答辩人与***签订合同时，明确约定案涉房屋为***依法可出租的房屋，***为该房屋合法房地产权利人，租赁期间产权税由***依法缴纳，根据商事外观主义，答辩方有理由相信***为房屋所有权人即房主。合同签订后，2016年6月24日，答辩方工作人员施工时被***看到并报警，答辩方这才知道***并非房主，实际房主为***。因房主***不让答辩人使用，答辩人对承租的房屋未使用。房屋租赁合同10-1-4明确约定：甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应支付违约金。***通过租赁取得房屋使用权，转租给答辩人时，隐瞒房屋存在争议事实，答辩方交租金后无法使用，因此合同无法履行的责任在原告。2、原告的诉讼请求没有依据。原告提供的证据仅有一份原被告间的租赁合同，该证据无法判断原告对其租赁的房屋转租经过房主***同意，也无法判断租赁期限是否在原告有效使用期内，原告要求答辩人给付拖欠租金没有事实和法律依据。3、本案要求给付拖欠租金已过诉讼时效。因案涉房屋房主报警，答辩人才得知因***与***之间存在纠纷，原告出租给被告的房屋一直未能使用。原告***在此期间内也从未向被告主张过房租，本案已经超过三年的诉讼时效。综上，请依法驳回原告的所有诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院查明，（一）2016年2月24日，***（出租方、甲方）与某某公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于鱼台县**镇**西的房屋出租给乙方。甲方作为该房屋的合法的房地产权利人与乙方建立租赁关系。甲方于2016年2月27日向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2016年3月1日起至2023年7月31日止。租赁期限届满，甲方应主动帮助乙方续约，同等条件下乙方有优先续约权。年租金为16000元，支付方式为三年一付，至到期日止。合同还对租赁期间相关费用及税金、房屋使用要求和维修责任、房屋交付及返还的验收、房屋的转让与转租、合同的解除与终止等进行了约定。合同签订后，某某公司支付房款48000元，后未再支付房款。（二）济宁市公安局110接处警单显示，2016年6月24日16:42***报警称：老砦信用社对过有三人翻墙头进入其家，不知干什么的，已被其抓到，请求出警。出警情况：民警达到现场后，经了解情况，是安装网线的工作人员爬到了报警人家墙上施工，被报警人误会了，不再要求派出所处理了。（三）证人薛某出庭作证，称其曾系某某公司员工，亦系公司租赁***房屋的介绍人，公司租赁房屋后进行了装修、使用，***父亲多次向其催要租金，其再向公司汇报。最近一两年也向公司说过。 上述事实，有当事人陈述、证明、房屋租赁合同、济宁公安局110接处警单、证人证言等证据证明，本院予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。第七百二十四条规定，因租赁物权属有争议等非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。 本案中，案涉房屋系案外人所有，***将案涉房屋转租给某某公司，根据双方的房屋租赁合同约定，房屋租赁期限自2016年3月1日起至2023年7月31日止，年租金为16000元，租金三年一付。某某公司仅支付了三年的房租48000元，尚欠4年零5个月的房租（2019年3月1日-2023年7月31日）未支付。某某公司虽辩称原告***非房屋的合法权利人，租赁房屋无法使用，合同无法履行，但其未提供充分的证据予以证明，亦未提交证据证明其向原告要求解除合同，在被告没有证据证明房屋无法正常使用亦未主张解除合同的情况下，拒付租金没有法律依据，故对其观点本院不予采信。根据双方合同约定，某某公司应支付下欠的4年零5个月的房租，原告***主张租金69333.33元，符合法律规定，本院予以尊重。被告辩称原告的起诉超过诉讼时效，本院认为，根据原被告签订的《房屋租赁合同》显示，房租为三年一付，但并未明确约定具体支付的时间，且证人薛某曾系被告公司员工，其陈述原告父亲多次索要房租，其向公司多次汇报无果，另案涉房屋租赁合同于2023年7月31日到期，原告于2024年6月24日［诉前调案号：（2024）鲁0827诉前调2327号］提起本案诉讼并未超过法定的诉讼时效，故对被告的该辩称本院不予支持。被告逾期支付租金，原告主张的违约金符合法律规定，逾期付款违约金可自2023年8月1日起至欠款付清之日止，按照一年期市场报价利率计算。 综上所述，依照《最高人民法院时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条，第五百七十七条、第五百七十九条、第七百一十六条、第七百一十八条、第七百二十一条、第七百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第一百三十六条的规定，判决如下： 被告中国广电山东网络有限公司鱼台某某公司于本判决生效之日起十日内支付原告***租金69333.33元及逾期违约金（以69333.33元为基数，自2023年8月1日起至欠款付清之日止，按照一年期市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计767元，由被告中国广电山东网络有限公司鱼台某某公司负担。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省济宁市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二四年十月二十八日 法官助理*** 书记员***