上海漕河泾开发区园艺发展有限公司等诉上海天际体育发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）沪一中民二（民）终字第1467号

上诉人（原审被告、反诉原告）上海临港漕河泾生态环境建设有限公司（原名上海漕河泾开发区园艺发展有限公司）。

委托代理人万能，上海一曼律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司。

委托代理人喻曼，上海祺道律师事务所律师。

委托代理人程晨，上海祺道律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）上海天际体育发展有限公司。

委托代理人马铭蔚，上海虹桥正瀚律师事务所律师。

委托代理人章嘉艺，上海虹桥正瀚律师事务所律师。

上诉人上海临港漕河泾生态环境建设有限公司（以下简称临港公司）、上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司（以下简称漕开发总公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月29日受理后，依法组成合议庭于2014年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人上海临港漕河泾生态环境建设有限公司的委托代理人万能，上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司的委托代理人程晨，被上诉人上海天际体育发展有限公司（以下简称天际体育）的委托代理人章嘉艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，漕开发总公司为本市田林路（建筑面积1386.69平方米）房屋所有权人。2006年漕开发总公司与临港公司签订资产委托经营管理协议书，授权临港公司对包括上述房产在内的漕河泾公园经营管理。2007年4月漕开发总公司向上海市电力公司超高压输变电公司申请后，当月27日，临港公司（出租方、甲方）、普立谋咨询（上海）有限公司（以下简称普立谋公司，承租方、乙方）签订房屋租赁合同（以下简称租赁合同）及补充条款。约定乙方向甲方租赁本市田林路作为高尔夫球练习场（以下简称系争高尔夫场地）等相关配套经营使用，月租金人民币（下同）25，000元。每三年在上一年租金的基础上递增5%，租金按每三个月为一期支付，先付后用。除首期租金外，乙方应在每期开始前向甲方支付下期租金，甲方应在收到款项后的5日内出具租金发票供乙方入账。甲方保证在2007年9月1日前将改造完成的房屋交付乙方使用，甲方同意给予乙方一个月的免租期。合同租赁期限为十年，自2007年10月1日起至2010年9月31日为固定租期，若因甲方延迟交付该房屋，则租赁期相应顺延。在任一租赁期满前6个月，甲方接到乙方书面续租要求后，租赁合同的租期自动予以延续。乙方于本合同生效后三日内向甲方支付租赁保证金75，000元，租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲、乙双方同意，有下列情形的，一方可书面通知另一方解除合同。1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后仍未交付的；……5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、乙方逾期不支付租金累计超过3个月的；……租赁期间，非本合同规定的情况一方擅自解除本合同，应按提前收回（退租）天数的租金的一倍向对方支付违约金。同日，漕开发总公司作为见证方在租赁合同上盖章。同年11月22日，临港公司与普立谋公司签订协议，约定停车位价格为260元／位、办公室租赁价格为3，000元／月，自2007年6月8日开始支付，并交付10，000元押金。甲方出租给乙方座落于漕河泾开发区公园内网球场用房物业南间二间及东南侧平台办公房（以下简称办公房），建筑面积55＋15平方米，物业管理费每月130元，水费3元／吨。

2008年1月3日，临港公司向普立谋公司开具金额为7，020元的发票，普立谋公司于当月15日支付上述7，020元。同年4月1日，临港公司向普立谋公司开具金额为2，340元的发票，普立谋公司于5月13日支付上述2，340元。

2008年6月2日，临港公司与普立谋公司签订移交单，确认临港公司于当日向普立谋公司交付租赁教学房屋钥匙4套共计12把。同年10月1日，临港公司（甲方）与天际体育（乙方）签订租赁关系转移确认书，临港公司确认天际体育承担临港公司与普立谋公司签订的原租赁合同乙方的所有权利和义务。

2010年7月1日，临港公司与天际体育签订《租赁合同-补充协议》，约定甲方已将房屋、场地等交付给乙方使用，自2009年1月1日起计算租金；考虑到天际高尔夫的体育项目经营状况受金融危机影响及实际经营时天然气候制约因素，甲方将在合同租赁期内每年优惠场地租赁费5万元，乙方实际支付2009年度场地租赁费25万元，其他条款均按原租赁合同执行。

2012年7月5日，临港公司向天际体育发关于终止《租赁合同》的通知（以下简称终止合同的通知），内容为：“上海天际体育发展有限公司：上海漕河泾开发区园艺发展有限公司在2007年4月28日与普立谋咨询（上海）有限公司（现：上海天际体育发展有限公司）签订《租赁合同》，实施至今。现根据上海市国资委的精神，按照漕河泾开发区总公司关于对高压线下经营网点进行‘撤点整改’的要求。公司经研究决定，从2012年07月15日起终止与贵公司签订的《租赁合同》，包括《租赁合同》的补充条款、2007年11月22日签订的协议和2010年07月01日签订的租赁合同-补充协议。我公司希望贵公司配合撤销经营网点工作小组的工作，在2012年07月01日至09月30日的三个月内，做好资产清点（包括会员卡等）和移交经营场所等准备工作。在2012年10月01日至10月31日的一个月内，做好资产和经营场所移交工作。我公司会认真听取和尊重贵公司的合理要求，共同维护我们双方一直以来良好的合作关系。特此通知”。

其后，天际体育向原审法院提起诉讼，要求判令临港公司、漕开发总公司继续履行租赁合同及补充条款、租赁合同补充协议、2007年11月22日签订的协议。

临港公司、漕开发总公司则提起反诉，要求判令：1、确认临港公司与普立谋公司于2007年4月27日签订的租赁合同、于2007年11月22日签订的协议及临港公司与天际体育2008年10月1日签订的租赁关系转移确认书、2010年7月1日签订的租赁合同-补充协议于2012年7月15日解除；2、天际体育搬离并返还本市田林路房屋及附属土地及漕河泾开发区公园内网球场用房物业南间（两间）及东南侧平台；3、天际体育支付截止至2013年3月31日欠付的田林路房屋及附属土地使用费6，250元，并支付自2013年10月1日（2013年4月1日至2013年9月30日已经支付）起至实际搬离之日止的使用费，按726.03元／天计；4、天际体育支付截止至2013年3月31日欠付的漕河泾开发区公园内网球场用房物业南间及东南侧平台的使用费3，150元，并支付自2013年10月1日（2013年4月1日至2013年9月30日已经支付）起至实际搬离之日止的使用费，按103.56元／天计；5、天际体育支付截止至2013年1月28日逾期支付田林路房屋及附属土地租金违约金119，526.26元；逾期支付漕河泾开发区公园内网球场用房物业南间及东南侧平台租金违约金29，871.45元；支付以9，400元为本金，按日千分之一计，自2013年1月29日起计算至判决生效之日止的违约金；6、天际体育支付解除合同违约金50，466.67元。

2012年12月14日，天际体育向临港公司发函，指出按照双方之前租赁合同的交易惯例，由临港公司先行开具租金发票后天际体育支付租金，而2012年7月5日临港公司发终止合同通知，未开具租金发票，故天际体育被迫行使先履行抗辩权。现天际体育已收到临港公司开具的租金发票，为继续履行租赁合同，天际体育将支付相关租金。当日，天际体育向临港公司支付金额为155，610元的银行转账支票。

原审另查明，2009年11月天际体育与上海茂钱金工贸有限公司（以下简称茂钱金公司）签订高尔夫教学场地租用协议一份，约定茂钱金公司向天际体育租用宜山路1101号天际体育中心高尔夫教学用场地建筑面积约249平方米，租期2009年11月20日到2012年11月19日，共三年。2010年10月，天际体育（甲方）与茂钱金公司（乙方）签订高尔夫教学场地租用终止协议，乙方于2010年10月15日将宜山路1101号天际体育中心高尔夫教学场地交还给甲方，甲方对乙方不拆除已投入的装修设施等补偿15，000元，并放弃对租金差额的追偿权。

原审审理中，根据临港公司、天际体育双方制作的明细表，双方对历年来天际体育支付系争场地租金及办公房租金等费用的支付日期及已付金额均予以确认，临港公司认为实际支付日期均晚于租赁合同及租赁合同-补充协议中的相关约定，至2013年3月时止，天际体育逾期付款天数累计达1669天及4960天，应支付违约金累计达119，351.26元及29，707.65元；天际体育则提出，双方自租赁合同签订履行至今均是临港公司先开具发票，天际体育收到发票后按照发票金额支付费用，三年多来，临港公司从未提出异议，天际体育少支付临港公司的租金共计3，150元系临港公司开具发票计算错误导致。原审审理中，临港公司确认收取天际体育支付的系争场地租金及办公房租金等至2013年9月30日止，天际体育表示因涉诉，暂停向临港公司支付租金等，待诉讼结束后，愿意按照合同约定及时支付。

原审审理中，法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争场地装饰装修现值的造价进行鉴定，鉴定时，双方对起始营业时间和结束时间存在争议，鉴定结果为：1、若一期起始时间按2008年2月起为有效时间，结束时间为2013年10月为有效时间，则装饰装修的现值为658，526.42元；2、若一期起始时间按2008年2月起为有效时间，结束时间为2012年7月为有效时间，则装饰装修的现值为814，349.89元；3、若一期起始时间按2009年1月起为有效时间，结束时间为2012年7月为有效时间，则装饰装修的现值为928，653.68元；4、若一期起始时间按2009年1月起为有效时间，结束时间为2013年10月为有效时间，则装饰装修的现值为766，331.39元。

原审认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案租赁合同及租赁合同-补充协议等均为当事人真实意思表示，临港公司对系争场地及办公房等标的物享有合法的使用收益权，故其为出租人，天际体育通过签订合同概括承受普立谋公司在原合同中的权利、义务并实际使用标的物，成为承租人，本案一系列租赁合同的主体为临港公司及天际体育，双方受租赁合同的约束。漕开发总公司作为标的物所有权人和合同见，不直接与天际体育发生租赁关系，不应作为合同的一方主体享有权利、履行义务。

租赁合同的期限由双方当事人在合同中约定，不得超过二十年。本案租赁合同的补充条款中明确约定，本合同租赁期为十年，前三年为固定租期，延迟交房的，则租赁期相应顺延。在补充条款中有如下约定：“在任一个租赁期满前6个月，甲方接到乙方书面续租要求后，本租赁合同的租期自动予以延续；……”，对此条款的理解，临港公司及天际体育出现争议。根据租赁合同的目的，结合双方约定三期租金分期递增等其他条款，法院认为，该争议条款是赋予承租方在一个租期届满时选择续租与否的权利，并不能成立“不提出书面要求即放弃续租”的默示推定；况且，双方在第一个租期届满后以实际行为（提升租金）继续履行原合同。故临港公司以天际体育未提出书面要求，固定期限合同即变更为不定期租赁，无充分依据，法院不予采信。

合同有效成立后，任何一方都不得随意解除合同。我国合同法规定合同的解除分为法定和约定。本案租赁合同中，相关解除权约定：“乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；乙方逾期不支付租金累计超过3个月的；甲方可书面通知乙方解除合同”。关于承租人擅自转租，根据最高人民法院相关司法解释的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。由于合同解除权是形成权，该司法解释规定了形成权行使的除斥期间为六个月。本案天际体育与茂钱金公司的转租合同早在2010年10月即终止，且不论临港公司对天际体育的转租行为是否知晓或应当知晓，临港公司在2013年1月才行使解除权，已超过权利行使期限，法院难以支持。其次，关于天际体育是否逾期支付租金、场地费等。合同法第九十四条第三项规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，相对方享有合同解除权。十年期的租赁合同履行是一个动态、长期的过程，天际体育作为承租人，其最主要的义务就是支付租金，临港公司明知天际体育延迟支付租金累计已达到4700余天，却在合同履行三年多天际体育提起诉讼后，方才提起反诉行使合同解除权，显然毫无合理性，有违常理。从双方近四年的履行情况来看，无论是高尔夫球场租金还是办公房租金，均是天际体育在收到临港公司开具的发票后一定期限，按照发票金额进行支付，这种租金支付方式虽不同于合同约定，却已形成一种默契，临港公司从未以任何形式表示反对，即便是2012年7月发的终止合同通知中亦未提及，故法院认为天际体育先前支付租金的方式并不构成违约。临港公司如对此种支付方式有异议，认为应当严格按照合同约定来支付，亦应以适当的方式向天际体育提出，并给予宽限期，才得以行使合同解除权。据此，临港公司以天际体育逾期支付租金等请求解除租赁合同，法院亦不予支持。天际体育在诉讼结束后，仍应当按照合同相关条款的约定，及时、足额支付租金。

合同是市场经济中交易的基本法律形式，合同双方的法律地位平等，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。漕开发总公司与临港公司明知高尔夫球场围网地处高压线下仍将系争场地租赁给天际体育并签订长达十年的租赁合同，其应当对市场风险有一定的预判和认知。临港公司于2012年7月5日发的终止合同的通知不能产生解除合同的效力。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，于二〇一四年五月六日作出判决：一、上海临港漕河泾生态环境建设有限公司与上海天际体育有限公司之间的2007年4月27日签订的租赁合同、2007年11月22日签订的协议、2010年7月1日签订的租赁合同-补充协议继续履行；二、上海天际体育有限公司于判决生效之日起十日内向上海临港漕河泾生态环境建设有限公司支付截止2013年3月31日本市田林路房屋及附属土地欠付租金共计3，125元；三、上海天际体育有限公司于判决生效之日起十日内向上海临港漕河泾生态环境建设有限公司按65，625元／季度支付自2013年10月1日起至判决生效之日止关于本市田林路房屋及附属土地的租金；四、上海天际体育有限公司于判决生效之日起十日内向上海临港漕河泾生态环境建设有限公司按9，450元／季度支付自2013年10月1日起至判决生效之日止关于漕河泾开发区公园内网球场用房物业南间二间及东南侧平台办公房的租金；五、驳回上海临港漕河泾生态环境建设有限公司、上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元、反诉案件受理费2，252元、鉴定费65，000元（由上海天际体育有限公司预付），合计67，332元，由上海临港漕河泾生态环境建设有限公司、上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司负担。

原审判决后，临港公司、漕开发总公司不服，上诉于本院，诉称：原审遗漏了关于2010年9月30日以后需按约定续约及被上诉人逾期支付租金的事实；被上诉人擅自转租、逾期支付租金累计数千日远超3个月，上诉人有权解除合同；双方的租赁合同期限自2010年10月1日起转为不定期，上诉人随时可以解除合同。此外，原审委托鉴定不当，判决金额计算亦有误。据此，请求二审撤销原审判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求。

被上诉人天际体育辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审审理中，两上诉人出示了关于“园弧办公区域”的三份函件及一份说明，欲证明其不知道、也不同意被上诉人的转租行为。被上诉人天际体育认为上述材料不属于二审新的证据，亦不能证明上诉人主张的事实，故不予认可。

本院经审查，对上述材料的证据效力不予确认。

经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，本案双方当事人的争议焦点在于上诉人临港公司、漕开发总公司主张解除系争租赁合同的理由是否成立。上诉人认为被上诉人存在逾期支付租金累计数千余日的重大违约行为，同时未经允许擅自转租，故其有权解除合同。对此本院认为，系争租赁合同约定：租金按每三个月为一期支付，先付后用，承租方应在每期开始前向出租方支付下期租金，出租方则在收款后七日内开具发票入账。但双方在合同实际履行过程中，系由被上诉人在收到上诉人开具的发票后一定期限，按照发票金额进行支付。就此不同于合同约定的支付方式，双方客观上即按此履行并长期延续，被上诉人付清了全部租金，上诉人也未就此提出异议表示不予接受。基于以上事实，上诉人现再以原合同条款主张解除合同，缺乏充分依据。同时，被上诉人承租系争房屋及场地后进行了转租，且与次承租人的转租合同业已履行完毕。在长达数年的时间里，作为上诉人对此始终不知情不认可，显与常理不符，原审对此不予采信，本院亦予认同。本院注意到，在上诉人临港公司向被上诉人发出的终止合同的通知中，其对于以上两节解除合同的事实、理由均未提及，仅表示根据上海市国资委精神、按照漕开发总公司的要求对高压线下经营网点进行“撤点整改”，可见双方此前就系争合同的履行一直保持着较好的、顺畅的合作关系，上诉人对被上诉人之前的承租行为并不提出异议。至于上诉人另主张至2010年10月之后双方属于不定期租赁关系，原审对此已作明确阐述，本院亦予认同，故不再赘述。关于租金计算标准，原审法院已考虑合同约定每三年在上一年基础上递增5%的因素，亦与双方此前的金额计算相符。另外，鉴于上诉人原审中坚持解除合同，在征询被上诉人意见后，原审法院对涉及合同解除后果的装饰装修事宜委托鉴定，尚无不当。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币2，332元，由上诉人上海临港漕河泾生态环境建设有限公司、上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司共同负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　庞闻淙

代理审判员　　许　京

代理审判员　　蒋辉霞

二〇一四年七月九日

书　记　员　　周璐珺

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……