某某等与焦作市智杰房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

河南省沁阳市人民法院 民事判决书 （2025）豫0882民初385号 原告（申请执行人）：江苏某有限公司，住所地：江苏省扬州市，统一社会信用代码：913210xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：赵某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王某某，北京某某律师事务所律师。 被告(执行案外人）：任某，女，1983年1月27日生，汉族，住河南省孟州市，身份证号：XXX。 委托诉讼代理人：花某某，河南某某律师事务所律师。 被告（被执行人）：焦作市某有限公司，住所地：河南省孟州市，统一社会信用代码：914108xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：王某乙，该公司执行董事兼总经理。 原告江苏某有限公司（以下简称某甲公司）与被告任某、焦作市某有限公司（以下简称某乙公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2025年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某甲公司委托诉讼代理人王某某，被告任某及其委托诉讼代理人花某某到庭参加诉讼，被告某乙公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某甲公司向本院提出诉讼请求：请求法院撤销（2024）豫0882执异95号裁定书，准予继续查封河南省焦作市孟州市河阳办事处东河雍大街0466号某房产。事实和理由：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。1、两被告之间未签订合法有效的书面买卖合同，不符合第二十九条第一项之规定。首先，李某某提供商品房买卖合同第15页签章处显示买受人为李某某，该商品房买卖合同系某乙公司与李某某签订，根据合同相对性原则，被告任某与案涉房屋并无任何关联，没有任何权利针对案涉房屋向法院提出执行异议。其次，房屋转让协议、收条仅为被告任某与李某某双方订立，上面并没有被告某乙公司盖章，暂且不论证据的真实性如何，根据合同相对性原则，该房屋转让协议不管是对被告某乙公司还是原告来说均没有任何效力，并且原告合理怀疑该协议系李某某与被告任某串通，恶意转让房屋，让名下无其他住房的被告任某来提执行异议，从而达到排除本案执行的目的。2、被告任某未提供购买房屋的付款凭证，仅凭被告某乙公司出具的收据无法确认房款已支付，收据显示所有款项均为“任某代李某某”付款，更加佐证了房屋的实际购买人为李某某，并非任某。同时，收据显示案涉房屋已付价款并未超过总价款的百分之五十，因此案涉房屋不能排除执行。二、退一步讲，即使依照第二十八条中止查封，被告任某也不符合条件，进而可以排除查封。首先，被告任某没有提供其与被告某乙公司之间针对案涉房屋签订的书面买卖合同。其次，案涉小区大部分业主已办理产权登记，说明案涉小区办理产权登记没有障碍，被告任某与李某某之前未办理过户登记完全系其自身怠于行使该权利。最后，由于被告任某或李某某并未支付全部价款，因此原告要求被告任某或李某某将剩余未付房款交付至法院。三、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。首先，被告任某并未入住案涉房屋，并且其也没有提供任何证据证明购房的目的是用于居住。其次，任某仅支付了部分价款，并未支付全部房屋价款，因此其房屋交付请求权也不能优先于原告享有的建设工程价款优先受偿权。综上，案涉房屋的权属归被告某乙公司，现诉至法院。 被告任某辩称，李某某与某乙公司于2015年8月12日签订贷款购房合同，任某与李某某于2018年12月13日签订房屋转让协议，约定将案涉房产出售给任某。故应驳回原告的诉讼请求。 被告某乙公司未予答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，认定如下：原告提交的证据1.2015年8月12日李某某与某乙公司的商品房买卖合同，2.2015年11月20日某乙公司出具的销售不动产统一发票办证联，3.维修基金专用票据，4.2018年12月13日李某某与任某的房屋转让协议，以及李某某为任某出具首付款116000元的收条，5.某乙公司给任某开具的从2019年11月6日起至2022年10月10日代付李某某贷款的收据14张，6.任某丈夫张某某通过邮政银行孟州市河雍营业所向某乙公司转款的转账记录，7.中国建设银行李某某账户还贷明细，8.不动产信息查询，9.李某某向信用社支付案涉房款的银行回单，10.案涉房屋登记备案信息查询，11.李某某与任某天然气过户合同、过户证明，上述证据客观真实、形式来源合法、与本案有关联性，且能够形成证据链条，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告某甲公司与被告某乙公司建设工程合同纠纷一案，焦作市中级人民法院于2021年7月1日作出（2021）豫08民初124号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被申请人某乙公司的93520190.68元银行存款或相等价值的其他财产。2021年7月20日孟州市不动产中心协助查封某乙公司所有的位于河南省焦作市孟州市某小区的共计156套房产（包含案涉房产），期限为三年（2021年7月20日起至2024年7月19日止）。2021年12月30日作出（2021）豫08民初124号民事判决书，判决：一、某乙公司于本判决生效之日起十日内支付某甲公司43725168.4元及利息（利息以43725168.4元为基数，自2015年8月31日至2019年8月19日以中国人民银行确定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止以中国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回某甲公司的其他诉讼请求。案件受理费509401元，鉴定费975000元，由被告某甲公司负担790392元，由某乙公司负担694009元。原被告均不服该判决，上诉至河南省高级人民法院，河南省高级人民法院于2022年11月4日作出（2022）豫民终198号民事判决书，判决：一、维持焦作市中级人民法院（2021）豫08民初124号民事判决诉讼费、鉴定费承担部分；二、撤销焦作市中级人民法院（2021）豫08民初124号民事判决第二项；三、变更焦作市中级人民法院（2021）豫08民初124号民事判决书第一项为：某乙公司于本判决生效之日起十日内支付某甲公司工程折价补偿款43725168.4元及利息（利息以37195218元为基数，自2016年12月31日至2018年12月30日以中国人民银行确定的同期同类贷款利率计算，以43725168.4元为基数，自2018年12月31日至2019年8月19日以中国人民银行确定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止以中国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回某甲公司的其他诉讼请求。二审案件受理费某乙公司预交260426元，由某乙公司承担233226元，由某甲公司承担27200元；某甲公司预交32467元，由某甲公司承担。判决生效后，被告未履行，原告某甲公司向焦作市中级人民法院申请执行，2023年5月11日焦作市中级人民法院作出（2022）豫08执715号之六执行裁定书，裁定：本案执行标的为43725168.4元及相应利息，实际执行到位965515.9元。在本次执行程序中，穷尽财产调查措施，未发现被执行人有其他可供执行的财产，终结本次执行程序。2023年9月25日焦作市中级人民法院发函为节约司法资源，方便快速执行，将焦作市中级人民法院（2022）豫08执715号案件移送至沁阳市人民法院执行。2024年7月4日本院作出（2023）豫0882执2524号之二执行裁定书，裁定：续查封被执行人某乙公司名下所有位于孟州市河阳办事处某小区的63套房产（包含案涉房产），查封期限为三年。2024年7月9日孟州市自然资源和规划局协助执行（其中52户已办理预告抵押登记）。 另查明，2024年12月12日，任某、李某某提出执行异议，本案审查期间，异议申请人李某某以案涉房屋已经由实际住房人任某提出异议，故申请撤回对该案的异议申请。本院于2024年12月26日作出（2024）豫0882执异95号执行裁定书：一、解除对河南省焦作市孟州市河阳办事处东河雍大街0466号某房产的查封；二、中止对上述房产的执行。 又查明，2015年8月12日，李某某作为买受人与作为出卖人的某乙公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，约定房屋总价款364767元，当日支付首付款109767元，剩余房款255000元办理银行按揭。2015年11月20日，某乙公司为李某某出具的364767元销售不动产统一发票办证联。案涉房屋登记备案在李某某名下。2018年12月13日，李某某作为甲方与作为乙方的任某签订房屋转让协议，第三条约定房屋总价款364767元，甲方已付首付及月供193677元，剩余月供由乙方每月按期偿还。本协议生效，乙方一次性付给甲方房款116000元。2018年12月17日，李某某为任某出具房屋首付款116000元的收条。按任某陈述，因李某某还款账户出现问题，某乙公司要求任某将按揭贷款还至公司，由某乙公司出具收据，目前任某保存的收据并不完整，通过中国建设银行李某某账户还贷明细查询，按揭贷款还至2023年6月14日。之后某乙公司跑路，任某未再还款，现银行每月扣划某乙公司的保证金。任某名下除案涉房屋外无其他居住房屋。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条：“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余的价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，李某某与某乙公司签订了商品房买卖合同，并且进行了备案登记。其次，李某某将房屋转让给任某，任某对案涉房屋享有物权期待权，在人民法院查封之前已合法占有该房屋。第三，虽然案涉房屋办理有按揭贷款，但并不影响某乙公司已全部收取购房款的事实，因按揭贷款产生的金融借款合同与商品房买卖合同是两个法律关系。第四，由于案涉房屋办理有抵押，在贷款未清偿前暂不能过户，因此未办理过户登记非因买受人自身原因。综上所述，任某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告某甲公司请求撤销（2024）豫0882执异95号民事裁定书并对案涉房屋继续执行，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条、第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 驳回原告江苏某有限公司的诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告江苏某有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年七月二十二日 书记员***