某某等与焦作市智杰房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

河南省焦作市中级人民法院 民事判决书 （2025）豫08民终2733号 上诉人（原审原告、申请执行人）：江苏某有限公司，住所地江苏省扬州市高邮市。 法定代表人：赵某，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京德恒（苏州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：焦作市某有限公司，住所地河南省孟州市。 法定代表人：王某，执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告、案外人）：任某，女，1983年1月27日出生，汉族，住河南省孟州市31222。 上诉人江苏某有限公司（以下简称某乙公司）因与被上诉人焦作市某有限公司（以下简称某丙公司）、任某申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省沁阳市人民法院（2022）豫民终198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 某乙公司上诉请求：1、撤销河南省沁阳市人民法院作出的（2025）豫0882民初385号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决被上诉人任某享有排除案涉房产执行的民事权益属于事实认定不清、法律适用错误。一、本案存在严重的程序性错误。被上诉人任某在本案中提交的《商品房买卖合同》《销售不动产统一发票》证据均为复印件，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条明确规定无法与原件、原物核对的复制件、复制品不能单独作为认定案件事实的根据。因此，一审法院凭证据复印件判定任某享有排除执行的权益存在严重的程序性错误，在程序违法的前提下其所作出的判决也必然是错误的。二、被上诉人任某不符合第二十八条。1、被上诉人任某未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，不符合第二十八条第一项之规定。首先，任某提交的《房屋转让协议》根本无法确认其真实性，且因本案中任某提供的仅是案外人***与某丙公司签订的《商品房买卖合同》复印件，无法确认***与某丙公司之间存在商品房买卖关系，***有无权利将案涉房产转让给任某均是未知的。其次，《房屋转让协议》的落款时间为2018年12月13日，但在此之后部分收据上面载明的付款人仍为***，与任某主张的***已将房屋转让给她相互矛盾。一审法院在未进行实质审查的情况下，根本无法认定***与任某之间存在转让关系并判定任某享有物权期待权。判决书第7页第一段第18行“***将房屋转让给任某，任某对案涉房屋享有物权期待权”没有任何事实依据。2、被上诉人任某并没有在人民法院查封之前合法占有该房屋，不符合第二十八条第二项之规定。判决书第7页第一段第19行“在人民法院查封之前已合法占有该房屋”没有任何事实依据。首先，正如上文所述任某与***之间的协议真实性并未经过实质审查，二人存在恶意串通可能性，因此任某并没有“合法”占有的案涉房屋的法律基础。其次，被上诉人任某没有提供在法院查封之前案涉房屋的水、电、天然气的连续缴费记录，很明显其并未入住案涉房屋，更没有占有案涉房屋。3、被上诉人***没有支付全部价款，不符合第二十八条第三项。首先，任某提供的《收条》同样无法确认其真实性，且上面并未载明房款116000元是以现金方式交易的，任某也没有提供此笔款项的银行流水，如此大额交易全部用现金方式支付，显然不符合交易规则，该交易是否真实发生也未可知。因此仅凭《收条》在没有银行流水作证的情况下不能证明任某已经支付了案涉房款116000元，存在任某与***恶意串通损害上诉人利益的可能性。其次，判决书第6页第三段第12行“通过中国建设银行***账户还贷明细查询，按揭贷款还至2023年6月14日。之后某丙公司跑路，任某未再还款，现银行每月扣划某丙公司的保证金’可见***或任某均没有支付完全部的房屋价款，并且由于断供银行一直在划扣某丙公司的保证金，这种行为损害某丙公司的利益，进而损害上诉人的利益。4、被上诉人任某是因自身原因导致无法办理过户登记，不符合第二十八条第四项之规定。判决书第7页第一段倒数第2行“由于案涉房屋办理有抵押，在贷款未清偿前暂不能过户，因此未办理过户登记非因买受人自身原因”，这与前文所述的判决书中明确提到2023年6月14日之后任某就未再还款，存在明显矛盾。“贷款未清偿”明明就是因任某自身原因导致。三、本案不能适用第二十九条。该条法律规定是在房屋买受人与某甲公司直接签订房屋买卖合同的情况下才能予以适用，而本案中任某并没有与某丙公司签订直接签订商品房买卖合同，其提供的《商品房买卖合同》、收据及还款银行回单显示购房人均为***，更加佐证任某与某丙公司之间不存在任何法律关系，因此本案不能适用第二十九条之规定。四、即便适用第二十九条，被上诉人也不符合第二十九条的每一项规定。1、被上诉人任某未在法院查封之前与某丙公司签订合法有效的书面买卖合同，不符合第二十九条第一项之规定。任某提供的《商品房买卖合同》复印件第15页签章处显示买受人为***，该商品房买卖合同系某丙公司与***签订，这一事实也被一审法院予以确认（判决书第7页第一段第17行）。那么根据合同相对性原则，任某与案涉房屋并无任何关联，任某亦没有任何权利针对案涉房屋向法院提出执行异议。2、被上诉人任某所购商品房系并非用于居住，不符合第二十九条第二项之规定。正如前文所述，任某没有提供在法院查封之前案涉房屋的水、电、天然气的连续缴费记录，很明显其并未入住案涉房屋且其也没有提供任何证据证明其购房的目的是用于居住。3、被上诉人任某支付价款没有超过案涉房款百分之五十，不符合第二十九条第三项之规定。首先，任某提供的房款收据亦不能作为支付房款的凭证，因为收据是同为被告的某丙公司向***出具的，与任某没有任何关系。其次，收据显示所有款项均为“任某代***”付款，说明任某仅仅是代替***付款，更加佐证了房屋的实际购买人为***，并非任某。最后，收据显示案涉房屋已付价款并未超过总价款的百分之五十，因此根据第二十九条案涉房屋不能排除执行。综上，案涉房屋的权属属于焦作某有限公司，（2025）豫0882民初385号判决书判决被上诉人任某享有排除案涉房产执行的民事权益没有事实依据，上诉人特向贵院提起上诉，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。 某丙公司未提交答辩意见。 任某辩称，请求驳回上诉，维持原判。 某乙公司向一审法院起诉请求：请求法院撤销（2024）豫0882执异95号裁定书，准予继续查封河南省焦作市孟州市某东河雍大街0466号碧水云天3号楼1单元22层31222号房产。 一审法院认定事实：原告某乙公司与被告某丙公司建设工程合同纠纷一案，焦作市中级人民法院于2021年7月1日作出（2021）豫08民初124号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被申请人某丙公司的93520190.68元银行存款或相等价值的其他财产。2021年7月20日孟州市某甲某丙公司所有的位于河南省焦作市孟州市碧水云天的共计156套房产（包含案涉房产），期限为三年（2021年7月20日起至2024年7月19日止）。2021年12月30日作出（2021）豫08民初124号民事判决书，判决：一、某丙公司于本判决生效之日起十日内支付某乙公司43725168.4元及利息（利息以43725168.4元为基数，自2015年8月31日至2019年8月19日以中国人民银行确定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止以中国某公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回某乙公司的其他诉讼请求。案件受理费509401元，鉴定费975000元，由被告某乙公司负担790392元，由某丙公司负担694009元。原被告均不服该判决，上诉至河南省高级人民法院，河南省高级人民法院于2022年11月4日作出（2022）豫民终198号民事判决书，判决：一、维持焦作市中级人民法院（2021）豫08民初124号民事判决诉讼费、鉴定费承担部分；二、撤销焦作市中级人民法院（2021）豫08民初124号民事判决第二项；三、变更焦作市中级人民法院（2021）豫08民初124号民事判决书第一项为：某丙公司于本判决生效之日起十日内支付某乙公司工程折价补偿款43725168.4元及利息（利息以37195218元为基数，自2016年12月31日至2018年12月30日以中国人民银行确定的同期同类贷款利率计算，以43725168.4元为基数，自2018年12月31日至2019年8月19日以中国人民银行确定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止以中国某公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回某乙公司的其他诉讼请求。二审案件受理费某丙公司预交260426元，由某丙公司承担233226元，由某乙公司承担27200元；某乙公司预交32467元，由某乙公司承担。判决生效后，被告未履行，原告某乙公司向焦作市中级人民法院申请执行，2023年5月11日焦作市中级人民法院作出（2022）豫08执715号之六执行裁定书，裁定：本案执行标的为43725168.4元及相应利息，实际执行到位965515.9元。在本次执行程序中，穷尽财产调查措施，未发现被执行人有其他可供执行的财产，终结本次执行程序。2023年9月25日焦作市中级人民法院发函为节约司法资源，方便快速执行，将焦作市中级人民法院（2022）豫08执715号案件移送至沁阳市人民法院执行。2024年7月4日本院作出（2023）豫0882执2524号之二执行裁定书，裁定：续查封被执行人某丙公司名下所有位于孟州市某乙碧水云天的63套房产（包含案涉房产），查封期限为三年。2024年7月9日孟州市自然资源和规划局协助执行（其中52户已办理预告抵押登记）。 另查明，2024年12月12日，任某、***提出执行异议，本案审查期间，异议申请人***以案涉房屋已经由实际住房人任某提出异议，故申请撤回对该案的异议申请。本院于2024年12月26日作出（2024）豫0882执异95号执行裁定书：一、解除对河南省焦作市孟州市某东河雍大街0466号碧水云天3号楼1单元22层31222号房产的查封；二、中止对上述房产的执行。 又查明，2015年8月12日，***作为买受人与作为出卖人的某丙公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，约定房屋总价款364767元，当日支付首付款109767元，剩余房款255000元办理银行按揭。2015年11月20日，某丙公司为***出具的364767元销售不动产统一发票办证联。案涉房屋登记备案在***名下。2018年12月13日，***作为甲方与作为乙方的任某签订房屋转让协议，第三条约定房屋总价款364767元，甲方已付首付及月供193677元，剩余月供由乙方每月按期偿还。本协议生效，乙方一次性付给甲方房款116000元。2018年12月17日，***为任某出具房屋首付款116000元的收条。按任某陈述，因***还款账户出现问题，某丙公司要求任某将按揭贷款还至公司，由某丙公司出具收据，目前任某保存的收据并不完整，通过中国建设银行***账户还贷明细查询，按揭贷款还至2023年6月14日。之后某丙公司跑路，任某未再还款，现银行每月扣划某丙公司的保证金。任某名下除案涉房屋外无其他居住房屋。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条：“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余的价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，***与某丙公司签订了商品房买卖合同，并且进行了备案登记。其次，***将房屋转让给任某，任某对案涉房屋享有物权期待权，在人民法院查封之前已合法占有该房屋。第三，虽然案涉房屋办理有按揭贷款，但并不影响某丙公司已全部收取购房款的事实，因按揭贷款产生的金融借款合同与商品房买卖合同是两个法律关系。第四，由于案涉房屋办理有抵押，在贷款未清偿前暂不能过户，因此未办理过户登记非因买受人自身原因。综上所述，任某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告某乙公司请求撤销（2024）豫0882执异95号民事裁定书并对案涉房屋继续执行，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条、第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决：驳回原告江苏某有限公司的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告江苏某有限公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，申请执行人异议之诉。本案的争议焦点在于任某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。”第十六条规定：第十六条人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的“非因案外人自身原因”：......（四）已办理买卖合同网签备案；......。本案中，案涉房屋系***从被执行人某丙公司购买，再由***转卖给任某。因此，也应当综合分析任某从***处概括继受的相关权益。2015年8月12日，***与某丙公司签订房屋买卖合同，2018年12月13日，任某与***签订房屋转让协议，任某与某丙公司之间虽未重新签订书面合同，但应视为***对其合同权利义务的概括转移。因此，案涉合同合法有效且签订时间早于人民法院查封的时间。关于房款的支付，***向某丙公司支付109767元首付款，任某向***支付116000元首付款，剩余房款以***办理按揭贷款的方式由银行支付给某丙公司，可以视为案涉房款已支付完毕。***与任某签订完买卖合同后已将房屋交付给任某装修居住，案涉房屋在查封前已由任某实际占有居住。且案涉房屋已登记备案至***名下，***已将后续权利义务转让给任某，该登记备案可作为任某主张权利的依据。可以认定为“非因案外人自身原因”未办理过户。因此，案外人任某要求排除执行的主张符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条规定的情形，一审法院支持其排除强制执行的请求，并无不当。 综上所述，江苏某有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由被执行人焦作市某有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十月三十一日 [核对位置] 法官助理*** 书记员***