江苏某某建设工程集团有限公司、王某等执行异议之诉民事二审民事判决书

河北省廊坊市中级人民法院 民事判决书 （2025）冀10民终180号 上诉人（原审原告、申请执行人）：江苏某某建设工程集团有限公司，住所地：江苏省高邮市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京德恒（苏州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：王某，女，1982年3月29日出生，汉族，住广东省广州市白云区。 委托诉讼代理人：***，河北新新律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：三河某某房地产开发有限公司，住所地：河北省三河市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，河北天枢律师事务所律师。 上诉人江苏某某建设工程集团有限公司因与被上诉人三河某某房地产开发有限公司、王某执行异议之诉一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2023）冀1028民初3466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江苏某某建设工程集团有限公司委托诉讼代理人***、被上诉人三河某某房地产开发有限公司委托诉讼代理人***、被上诉人王某委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江苏某某建设工程集团有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决被上诉人王某享有排除案涉房产执行的民事权益属于事实认定不清。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第一，被上诉人王某提供的《商品房买卖合同》为复印件，签订时间为手写，并有明显的涂改痕迹，可以看出之前填写的时间为2023年10月18日。判决书第7页第三段第五行：“通过全部房款收款收据可以认定被告王某足额支付房款的时间节点为......能够认定王某与银燕公司形成商品房买卖合同关系并签订案涉房产买卖合同的时间发生于被告王某足额支付房款的期限内，即2018年5月1日至2018年5月12日期间”。上诉人认为房款收据与本案没有任何关联，由于收据系被上诉人银燕公司所出具，不排除两位被上诉人恶意串通伪造证据的可能，因此不能确认其真实性，更不能作为认定案涉房屋买卖合同签订时间的重要依据。综上，仅凭真实性存疑的收据及交易习惯就认定案涉房屋买卖合同的签订时间过于草率其次，被上诉人王某在庭审中明确表示“补签签订合同的时间是2023年10月18日”，根据合同落款时间2023年10月18日，再结合被上诉人王某提供的不动产查询证明以及向法院提出异议申请也是该时间，上诉人有理由怀疑被上诉人王某是在2023年10月18日前，提出执行异议申请的时候，意图修改落款时间，因此，合同签订的真正时间应当为被涂改之前的时间，即2023年10月18日。综上，被上诉人王某未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。第二，被上诉人王某购买案涉房屋并非用于居住，不符合第二十九条第二项之规定。第二十九条及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释（2023）1号的相关规定，旨在保护商品房消费者的居住权。被上诉人王某未能提供案涉房屋在法院查封前连续的水电气缴纳记录，并且其代理人在庭审中表示王某为长春市人，后来迁移到广州市的，因此，其必定还有其他用于居住的房屋，法院对案涉房屋的查封并未侵犯其居住权，对其工作生活没有丝毫影响。因此，其房屋交付请求权不能优先于上诉人享有的建设工程价款优先受偿权。第三，被上诉人王某并未提供购买查封房屋的付款凭证即银行交易流水，不符合第二十九条第三项之规定。王某提供的房款收据亦不能作为支付房款的凭证，因为收据是同为被告的银燕公司向王某出具的，真实性存疑。 二、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王某也不符合排除执行的情形。1、被上诉人王某在房产被法院查封前并未合法占有涉案房产。根据一审庭审中被上诉人王某的陈述目前案涉房屋仍未收房，因此其仍未实际占有案涉房屋，不符合二十八条第二项之规定。2、案涉小区大部分业主已办理产权登记，说明案涉小区办理产权登记没有障碍。被上诉人王某代理人在庭审中提到房屋现在仍未办理网签，这完全是其王某个人原因导致。因此，根据第二十八条第四项之规定，相应后果应自行承担。综上，案涉房屋的权属属于三河某某房地产开发有限公司，（2023）冀1028民初3466号判决书判决被上诉人王某享有排除案涉房产执行的民事权益没有事实依据，上诉人特向贵院提起上诉，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。 三河某某房地产开发有限公司辩称，1.结合我方一审提交的合同显示二被上诉人签订合同的时间是2018年5月6日为案涉房屋查封之前；2.一审判决中已经明确一审法院核实了王某的银行流水明细，而并非上诉人陈述的仅提供了收款收据。从银行流水可以看出双方合同形成时间为2018年；3.根据九民纪要释明，名下没有其他房屋可以理解为同一社区的市或县没有居住的房屋或者购买改善型的房屋；4.案涉房屋查封时间2022年4月25日，但是案涉项目整体于2023年底才开始陆续为业主办理产权证书，案涉房屋因已经被查封，故无法办理产权证书。 王某辩称，一审法院适用法律并无不当。一、按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条来说，其内容规定了三项内容，第一是在查封前有书面合同，本案中王某认可商品房买卖合同是补签的，但在此合同之前是有一份合同的，开发商在双方签订此合同时将原有的购房合同收回了。按照生活常理，购置房产不仅属于家庭大额支出，房地产企业也需要规范经营，双方在交易时肯定是存在相应的书面的合同，不可能只有口头协议。而且我方也提供了项目签约签呈和收据，完全可以说明在购房付款时存在购房合同。因此本案符合该条第一款规定。第二是所购房产用于居住且无其他房产，在一审庭审中，王某提交了房产证明，证明在大厂只有一处房产，如果上诉人认为王某有其他房产，应当出示相关证据。第三是己支付房款超过总价款的50%，本案房款总价款为1242895元，王某已经支付了1242895元，系房款的100%，故符合第三款的规定。二、一审法院不仅适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，而且主要适用了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中第二条，该条款明确说明了消费者以居住为目的购房并支付全部房款的，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。因此即使上诉人对王某购买的房屋进行查封，但因为王某已经足额支付了房款，且房屋性质属于居住用房，故其房屋交付请求权也优于上诉人的建设工程价款优先受偿权，也应当予以解除查封。三、上诉人所提出各项异议的解释。1、关于上诉人提出的修改落款时间，我方在一审时已经作出解释，是在补签合同时的笔误，上诉人所查封的同时间，房屋也是在同时补签的合同。2、上诉提出的付款问题，我方不仅提交了开发商银燕公司的收据，而且也提供了交通银行的交易明细单，在2018年5月11日，王某一次性向银燕公司支付房款1274709元，此款包括房款、地下室款等，足以说明在查封之丽，王某足额支付了全部房款。3、关于收房居住问题，王某确实得知了小区内其他住户办理了交付手续，但与此同时，王某也得知该房屋被上诉人查封，现法院未将房屋解封，王某不可能收取房屋并进行居住，否则就是违反了法院的查封裁定，只有在解除查封后才能进行装修和居住。因此上诉人此种说法明显是不合法的。综上，王某为普通消费者，购房房屋也是为了居住使用，在购买时全额支付了房款，如果该房屋不能交付，将对其家庭造成重大影响，我方依据最高人民法院的司法解释，认为王某享有的房屋交付权利大于其他债权等，故应当对该房屋予以解封，保证王某的合法权利。 江苏某某建设工程集团有限公司向一审法院起诉请求：1、依法撤销（2023）冀1028执异132号执行裁定书，准予继续查封大厂回族自治县潮白河孔雀城中央公园——逸景园项目潮白河孔雀城15栋2单元5-0501号房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：本院在审理兴厦公司与银燕公司建设工程施工合同纠纷一案中，兴厦公司于2022年4月25日向本院申请财产保全，申请查封银燕公司名下的位于大厂回族自治县新开北街与友谊路交叉口的孔雀城中央公园锦绣园及孔雀城中央公园逸景园小区的房产，并提供担保。2022年4月26日，本院作出（2022）冀1028民初528号之一民事裁定书，裁定：“对被申请人三河某某房地产开发有限公司名下位于新开北街与××路××小区××房××小区的房产予以查封（在17280000元限额内）。查封期限三年”。后本院执行局以（2022）冀1028执保443号执行保全案件实施了查封，所查封的房产包括大厂回族自治县潮白河孔雀城中央公园——逸景园项目潮白河孔雀城15栋2单元5-0501号房屋。查封后，王某向本院提出书面执行异议，申请解除对位于大厂回族自治县潮白河孔雀城中央公园——逸景园项目潮白河孔雀城15栋2单元5-0501号的查封保全措施。本院依法受理后，于2023年11月20日作出（2023）冀1028执异132号执行裁定书，裁定“中止对位于大厂回族自治县潮白河孔雀城中央公园——逸景园项目潮白河孔雀城15栋2单元5-0501号的预售商品房房屋的执行”。原告（申请执行人）兴厦公司对裁定不服，提起本案诉讼。 另查明，2018年5月1日至2018年5月12日期间，被告（案外人）王某作为买受人向被告银燕公司作为出卖人支付购房定金及房款、地下室款共计1284761元，被告银燕公司向被告（案外人）王某出具收款收据，同时双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，被告银燕公司将其开发的位于河北省廊坊市大厂回族自治县××栋××单元××层××号××商品房出售给被告（案外人）王某，商品房用途为住宅，商品房建筑面积为103.55平方米，总金额为1242895元，付款方式为一次性付款（2018年5月12日前）。收款收据（ＮＯ：003-0139391）记载主要内容“交款日期：2018-5-1；房号：三河某某房地产开发有限公司逸景园15＃2-501；客户姓名：王某；单据编号：0139390；交款明细：款项类型-定金，交款方式-房款转入，收款金额-10000；金额：小写10000；付款人：王某”；收款收据（ＮＯ：003-0139789）记载主要内容“交款日期：2018-5-12；房号：三河某某房地产开发有限公司逸景园15＃2-501；客户姓名：王某；单据编号：0139789；交款明细：款项类型-一次性房款，交款方式-ＰＯＳ刷卡，收款金额-52；金额：小写52；付款人：王某”；收款收据（ＮＯ：003-0139790）记载主要内容“交款日期：2018-5-12；房号：三河某某房地产开发有限公司逸景园15＃2-501；客户姓名：王某；单据编号：0139790；交款明细：款项类型-一次性房款，交款方式-电汇，收款金额-1232843；金额：小写1232843；付款人：王某”；收款收据（ＮＯ：003-0139792）记载主要内容“交款日期：2018-5-12；房号：三河某某房地产开发有限公司逸景园15地下室＃1-222；客户姓名：王某；单据编号：0139792；交款明细：款项类型-定金，交款方式-房款转入，收款金额-41866；金额：小写41866；付款人：王某”。庭审中，被告银燕公司对单据号为ＮＯ：003-0139391、ＮＯ：003-0139789、ＮＯ：003-0139790三张收款收据表示认可，系案涉房屋足额房款1242895元。 再查明，被告（案外人）王某在大厂回族自治县无不动产登记记录。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是被告（案外人）王某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，被告王某提供了商品房买卖合同及补充协议、通过转账方式支付房款凭证及房款收款收据等，用以证明其作为案涉房产的买受人依约履行支付房款义务的情况，事实清楚、证据充分，本院予以认定。通过全部房款收款收据可以认定被告王某足额支付房款的时间节点为2018年5月1日至2018年5月12日期间，且房款收款收据记载房屋坐落、房款数额、支付方式等能够与双方签订的商品房买卖合同的主要内容相互印证、互为补充，结合日常商品房买卖交易习惯，能够认定被告（案外人）王某与被告（被执行人）银燕公司形成商品房买卖合同关系并签订案涉房产买卖合同的时间发生于被告王某足额支付房款的期限内，即2018年5月1日至2018年5月12日期间。故对原告主张案涉房产商品房买卖合同签订日期有明显修改无法证明在查封前已签订合法有效的书面买卖合同的诉讼主张，本院不予支持。被告（案外人）王某与被告（被执行人）银燕公司签订的案涉房产商品房买卖合同先于该房产被查封之前，该商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；被告（案外人）王某购买案涉房产的用途为住宅，并提供大厂回族自治县不动产登记查询结果，能够认定所购商品房用于居住及被告（案外人）王某名下无其他用于居住的房屋；且被告（案外人）王某已足额支付全部房款。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”法律规定；且根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持……”规定，被告（案外人）王某作为商品房消费者，基于对案涉房产的物权期待权和交付请求权，亦可享有优先权。故被告（案外人）王某享有足以排除强制执行的民事权益，本院作出的（2023）冀1028执异132号执行裁定书于法有据，并无不当。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告江苏某某建设工程集团有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告江苏某某建设工程集团有限公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院认定事实与一审一致。 本院认为，一审，被上诉人银燕公司、王某先后提交的《商品房买卖合同》及补充协议、银行流水交易记录、大厂回族自治县不动产登记记录查询结果等证据，能够相互印证，且银行流水交易记录具有较强客观性，已足以证明其对涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件，上诉人以王某提交的《商品房买卖合同》签署日期部分有涂改为由，不能成为否定该合同效力的正当理由。 综上所述，江苏某某建设工程集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.00元，由江苏某某建设工程集团有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年四月七日 书记员***