江苏某某建设工程集团有限公司、某某等执行异议之诉民事二审民事判决书

河北省廊坊市中级人民法院 民事判决书 （2025）冀10民终179号 上诉人（原审原告、申请执行人）：江苏某某建设工程集团有限公司，住所地：江苏省高邮市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京德恒（苏州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：***，男，1972年5月18日出生，汉族，住天津市武清区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：三河某某房地产开发有限公司，住所地：河北省三河市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，河北天枢律师事务所律师。 上诉人江苏某某建设工程集团有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人***、三河某某房地产开发有限公司（以下简称某乙公司）之间执行异议之诉一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2023）冀1028民初3471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人某甲公司委托诉讼代理人***、被上诉人***、某乙公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某甲公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由： 一、一审法院认为被上诉人***符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定予以排除执行的情，从而判决被上诉人***享有排除案涉房产执行的民事权益属于事实认定不清。上诉人认为根据该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，被上诉人***提供的《商品房买卖合同》为复印件，且合同签订日期为手写，因此不能证明其在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。判决书第五页第三段第六行“通过2018年9月8日至2018年12月29日期间被告***通过银行转账方式支付四次房款的记录，结合商品房买卖合同记载的签订时间，以及日常商品房买卖交易习惯，能够认定被告***与被告某乙公司形成商品房买卖合同关系并签订案涉房产买卖合同的时间发生于案涉房屋被采取查封措施之前”。上诉人从未见到被上诉人***的银行交易流水，也未予质证，因此即使被上诉人***向法院提交了银行交易流水，也不应当作为认定本案事实的依据。且被上诉人***提交的付款收据显示最早支付时间为2022年11月19日，再结合合同中签订日期为手写，上诉人合理怀疑该日期为被上诉人***事后填写并非2018年6月7日当日填写，因此不能证明其在贵院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，被上诉人***购买案涉房屋并非用于居住，不符合第二十九条第二项之规定。第二十九条及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释（2023）1号的相关规定，旨在保护商品房消费者的居住权。被上诉人***未能提供案涉房屋在法院查封前连续的水电气缴纳记录，因此，其必定还有其他用于居住的房屋，法院对案涉房屋的查封并未侵犯其居住权，对其工作生活没有丝毫影响。因此，其房屋交付请求权不能优先于上诉人享有的建设工程价款优先受偿权。第三，被上诉人***并未提供购买查封房屋的付款凭证即银行交易流水，不符合第二十九条第三项之规定。***提供的房款收据亦不能作为支付房款的凭证，因为收据是同为被告的某乙公司向***出具的，真实性存疑。 二、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，***也不符合排除执行的情形。案涉小区大部分业主已办理产权登记，说明案涉小区办理产权登记没有障碍。案涉房屋没有办理产权登记，完全是被上诉人***个人原因导致。因此，根据第二十八条第四项之规定，相应后果应自行承担。综上，案涉房屋的权属属于三河某某房地产开发有限公司，一审法院判决被上诉人***享有排除案涉房产执行的民事权益没有事实依据，上诉人特向贵院提起上诉，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。 三河某某房地产开发有限公司辩称，1.结合我方一审提交的合同显示二被上诉人签订合同的时间是2018年6月7日为案涉房屋查封之前；2.一审判决中已经明确一审法院核实了***的银行流水明细，而并非上诉人陈述的仅提供了收款收据。从银行流水可以看出双方合同形成时间为2018年；3.根据九民纪要释明，名下没有其他房屋可以理解为同一社区的市或县没有居住的房屋或者购买改善型的房屋；4.案涉房屋查封时间2022年4月25日，但是案涉项目整体于2023年底才开始陆续为业主办理产权证书，案涉房屋因已经被查封，故无法办理产权证书。 ***辩称，1、针对上诉人称没有见到我方的银行交易流水，该流水我在一审的时候已经提交给法官，今天我也带了该四份流水；2、对方所称的显示时间是最早是2022年11月19号，之前我方持有开发商给我提供的原始凭证，但是在2022年11月19号开发商给我们替换了之前收据，重新开了收据；3、关于对方所说涉案房屋水电缴纳情况，我已经开通了水电卡，水电缴纳情况庭下七日提交；4、没有办理房产证不是我的原因，因为房屋已经查封，无法办理；5、我是全款购买了房屋，我不是炒房，我是想真实居住，社保是2019年10月16号缴纳的，在廊坊没有其他住房。 江苏某某建设工程集团有限公司向一审法院起诉请求：1、准予继续查封大厂回族自治县潮白河孔雀城中央公园——锦绣园项目潮白河孔雀城4栋1单元3-0301号房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：该院在审理某甲公司与某乙公司建设工程施工合同纠纷一案中，某甲公司于2022年4月25日向该院申请财产保全，申请查封某乙公司名下的位于大厂回族自治县新开北街与友谊路交叉口的孔雀城中央公园锦绣园及孔雀城中央公园逸景园小区的房产，并提供担保。2022年4月26日，该院作出（2022）冀1028民初528号之一民事裁定书，裁定：“对被申请人三河某某房地产开发有限公司名下位于新开北街与××路××小区××房××小区的房产予以查封（在17280000元限额内）。查封期限三年”。后该院执行局以（2022）冀1028执保443号执行保全案件实施了查封，所查封的房产包括大厂回族自治县潮白河孔雀城中央公园——锦绣园项目潮白河孔雀城4栋1单元3-0301号房屋。查封后，***向该院提出书面执行异议，申请解除对位于大厂回族自治县潮白河孔雀城中央公园——锦绣园项目潮白河孔雀城4栋1单元3-0301号房屋的查封保全措施。该院依法受理后，于2023年9月25日作出（2023）冀1028执异45号执行裁定书，裁定“中止对位于大厂回族自治县潮白河孔雀城中央公园——锦绣园项目潮白河孔雀城4栋1单元3-0301号的预售商品房房屋的执行”。原告（申请执行人）某甲公司对裁定不服，提起本案诉讼。 另查明，2018年6月7日，被告某乙公司作为出卖人与被告***作为买受人签订《商品房买卖合同》，合同约定被告某乙公司将其开发的位于河北省廊坊市大厂回族自治县××栋××单元××层××号××商品房出售给被告（案外人）***，商品房用途为住宅，商品房建筑面积为104.52平方米，总金额为1305031元，付款方式为一次性付款（2019年2月23日前）。后***向被告某乙公司陆续支付房款。其中，2018年9月8日至2018年12月29日期间，被告***通过银行转账方式分四次向被告某乙公司支付房款72000元、252000元、262000元、72000元，共计658000元。2022年11月19日，被告某乙公司向被告***出具收款收据：收款收据（ＮＯ：003-0275085）记载主要内容“交款日期：2022-11-19；房号：三河某某房地产开发有限公司锦绣园4地下室＃1-105；客户姓名：***；单据编号：0275085；交款明细：款项类型-地下室款，交款方式-房款转入，收款金额-35093；金额：小写35093；付款人：***”；收款收据（ＮＯ：003-0275088）记载主要内容“交款日期：2022-11-19；房号：三河某某房地产开发有限公司锦绣园4＃1-301；客户姓名：***；单据编号：0275088；交款明细：款项类型-一次性房款、定金，交款方式-房款转入，收款金额-72000、72000、10000、136010；金额：小写290010；付款人：***”；收款收据（ＮＯ：003-0275089）记载主要内容“交款日期：2022-11-19；房号：三河某某房地产开发有限公司锦绣园4＃1-301；客户姓名：***；单据编号：0275089；交款明细：款项类型-一次性房款、定金，交款方式-房款转入，收款金额-52000、72000、20000、72000；金额：小写216000；付款人：***”。庭审中，被告某乙公司表示被告***已足额支付案涉房屋房款。 再查明，被告（案外人）***在大厂回族自治县无不动产登记记录。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是被告（案外人）***对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，被告***提供了商品房买卖合同、收款收据，以及本院核实被告***借记卡账户历史明细清单，用以证明其作为案涉房产的出卖人与被告***签订合同日期及被告***依约履行支付房款义务的情况，事实清楚、证据充分，本院予以认定。通过2018年9月8日至2018年12月29日期间被告***通过银行转账方式支付四次房款的记录，结合商品房买卖合同记载的签订时间，以及日常商品房买卖交易习惯，能够认定被告（案外人）***与被告（被执行人）某乙公司形成商品房买卖合同关系并签订案涉房产买卖合同的时间发生于案涉房屋被采取查封措施之前。故对原告主张案涉房产商品房买卖合同签订日期为手写无法证明在查封前已签订合法有效的书面买卖合同的诉讼主张，本院不予支持。被告（案外人）***与被告（被执行人）某乙公司签订的案涉房产商品房买卖合同先于该房产被查封之前，该商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；被告（案外人）***购买案涉房产的用途为住宅，并在申请执行异议过程中提供大厂回族自治县不动产登记查询结果，能够认定所购商品房用于居住及被告（案外人）***名下无其他用于居住的房屋；且通过本院核实被告（案外人）***借记卡账户历史明细清单及被告某乙公司出具的收款收据，能够认定被告***已支付超过案涉房屋总价款百分之五十的房款。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”法律规定；且根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持……”规定，被告（案外人）***作为商品房消费者，基于对案涉房产的物权期待权和交付请求权，亦可享有优先权。故被告（案外人）***享有足以排除强制执行的民事权益，本院作出的（2023）冀1028执异45号执行裁定书于法有据，并无不当。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：驳回原告江苏某某建设工程集团有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告江苏某某建设工程集团有限公司负担。 本院二审期间，***提交银行流水一份，证明其已经支付购房款的真实性。江苏某某建设工程集团有限公司质证称，该证据在一审中就已经存在，但是其放弃自己的诉讼权利，未能进行庭审，一审法院未将证据交由上诉人质证，不能作为裁判的依据，现在二审提供并非新证据，并且该证据一共有四页，流水总共金额相加是658000元，但是案涉房屋的总购房款是1305031元，因此其支付购房款并未达到总房款的50%，因为***还存在地下室款和房款的总金额为1340124元，因此扣除地下室款之后，所以购房款未达到50%。此外其到目前为止也未提供商品房买卖合同的原件供上诉人质证。另，上诉人想要说明，***在举证环节说的地下室房款收据，并证明某乙公司称需要缴纳完地下室房款才能案涉房屋的房产证，说明案涉房屋办理不动产登记手续没有任何障碍，只是由于某乙公司故意给***制造障碍，才导致案涉房屋没有及时办理房本，虽然***未能提供该证据，但是其当庭陈述能够证明当时未能办理产权证的真实原因。 三河某某房地产开发有限公司质证称，对该证据的真实性认可，虽然该银行流水不完整，但是经代理人与某乙公司核实***确以足额缴纳了购房款。 庭审结束后，***补充提产了《ＰＯＳ签购单》及银行交易流水、微信界面截图、手机截图、中国银行借记卡照片、大厂回族自治县不动产登记记录查询结果、《商品房买卖合同》等，证据其对涉案房屋享有排除执行的合法权利。某甲公司质证称，对《ＰＯＳ签购单》及银行交易流水ＰＯＳ签购单真实性、合法性、关联性均不予认可。ＰＯＳ机签购单均没有显示付款人且部分签购单已经无法看清收款方，不能证明签购单系支付案涉房屋的购房款，且ＰＯＳ机消费可以在付款人付款后再操作退款，因此ＰＯＳ机签购单不能作为***支付房款的凭证。银行交易流水真实性认可，证明目的不认可。银行流水显示被上诉人***支付给三河某乙公司的总金额为984000元（包含地下室款项），案涉房款金额为1305031元，地下室款金额为35093元，因此被上诉人支付的房款应为948907元（984000-35093＝948907元），其并未支付全部购房款。即使最终案涉房产排除执行，***应***也应当将剩余房款缴至法院，而不应当再支付至三河某乙公司。对微信界面截图、手机截图、中国银行借记卡照片真实性、关联性及证明目的不予认可，与本案并无任何关联。对大厂回族自治县不动产登记记录查询结果实性、合法性、关联性予以认可，但是其仍需要提供其配偶的不产登记查询证明，若其配偶名下有房产，说明其购买案涉房犀并非为居住。对商品房买卖合同实性、合法性、关联性均不予认可，该合同的落款日期为手写，而***一审提交的收据时间为2022年11月19日，说明***在交三河银燕房款时既未开具收据，也未签订书面商品房买卖合同，而是事后在补签的合同上将日期填写为2018年6月7日，上诉人要求***将商品房买卖合同原件留存法庭，并向法庭申请对该份商品房买卖合的形成时间进行鉴定。***无论适用二十八条还是二十九条排除本案执行，在查封之前签订书面商品房买卖合同均系必备条件，而本案除了***手填的日期外，没有其他证据能够证明在查封之前就已签订书面商品房买卖合同。此外，因两个被上诉人利益一致、答辩意见一致，也不排除两者在查封后补签合同的情况。故，请求法庭对上诉人鉴定申请慎重考虑并予以准许。 本院认定其他事实与一审一致。 本院认为，一审、二审中，被上诉人某乙公司、***先后提交的认购协议书、《商品房买卖合同》及补充协议、银行流水交易记录、大厂回族自治县不动产登记记录查询结果等证据，能够相互印证，且银行流水交易记录具有较强客观性，已足以证明其对涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件，上诉人以***提交的《商品房买卖合同》签署日期为手写，不能成为否定该合同效力的正当理由，对其要求二审法院鉴定该手写部分形成时间，本院亦不予准许。 综上所述，江苏某某建设工程集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.00元，由江苏某某建设工程集团有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年四月七日 书记员***