某某、中国移动通信集团广东有限公司江门分公司等财产损害赔偿纠纷民事二审民事判决书

广东省江门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤07民终6961号 上诉人（原审原告）：***，女，1965年11月25日出生，汉族，身份证住址：广东省江门市新会区。 被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团广东有限公司江门分公司。住所地：广东省江门市。 负责人：**，职务总经理。 委托诉讼代理人：**招，广东森德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**璐，广东森德律师事务所实习律师。 原审第三人：江门市江海区江安纸业有限公司。住所地：广东省江门市江海区。 法定代表人：***。（未到庭） 原审第三人：***，男，1966年8月22日出生，汉族，户籍所在地：广东省江门市江海区。 上诉人***因与被上诉人中国移动通信集团广东有限公司江门分公司（以下简称“移动江门公司”）及原审第三人***、江门市江海区江安纸业有限公司（以下简称“江安纸业公司”）财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2022）粤0704民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1、维持一审判决第一项、第二项；2、撤销一审判决第三项，判决移动江门公司支付2017年6月19日至2021年5月31日的楼顶天面占用费83027元给***；3、移动江门公司承担本案一、二审的全部诉讼费。事实与理由：一、上诉人是案涉房地产的所有权人，被上诉人应当支付占用费给上诉人。上诉人于2017年5月31日经司法拍卖取得位于江门市××镇××路××号的案涉房地产权，并于2017年6月19日收到江海区人民法院送达的（2016）粤0704执351号之三《执行裁定书》，根据该裁定书的第一项裁定，以及《物权法》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条第二款等规定，案涉房地产权自拍卖成交裁定送达买受人时起转移，2017年6月19日上诉人已经是案涉房地产的所有权人。同时，依据《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、第八条的规定，上诉人于2017年6月19日已经享有案涉房地产的物权及相关权利，由于物权已发生转移和变更新业主，而且被上诉人一次支付五年租金给前业主，既不符合租赁市场交易习惯也违背常情常理，因此被上诉人应当从6月19日起支付占用费（租金）给上诉人而非前业主。二、被上诉人承诺从拍卖之日起支付租金（占用费）给上诉人，应当支付。2017年5月31日拍卖成交，上诉人马上告知了被上诉人，又在裁定送达后将《执行裁定书》交给被上诉人，并要求被上诉人支付楼顶天面的租金（占用费）给上诉人；对此，被上诉人于2017年6月21日回复上诉人并作出“从你拍得之日起开始计算，不会少你一分租金”的承诺，即被上诉人已经承诺从拍卖之日起支付租金（占用费）给上诉人。《民法典》第四百七十一条规定：“当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或者其他方式。”第四百七十九条还规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”第四百八十三条、第四百八十四条又分别规定“***效时合同成立”、“以通知方式作出的承诺，生效的时间适用本法第一百三十七条的规定。”而根据《民法典》第一百三十七条“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效”的规定，被上诉人从拍卖之日起支付租金给上诉人的承诺在2017年6月21日就已生效，该承诺是被上诉人的真实意思表示，内容合法有效，而且一直没有撤回，也不存在《民法典》第一百四十一条“撤回意思表示的通知应当在意思表示到达相对人前或者与意思表示同时到达相对人”规定的情形，因此被上诉人依法应当从2017年6月19日起支付租金给上诉人。基此，请依法支持上诉人的上诉请求。 移动江门公司辩称：案涉房屋楼顶，在被答辩人实际获得该房屋所有权前，原房屋产权人就已经将房屋楼顶出租给答辩人建设无线电通信基站，并已经按合同约定支付了全部的租金。根据买卖不破租赁原则，《民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，在租赁合同到期前房屋权属的变更并不影响答辩人对于案涉房屋楼顶的合法使用权，对于已支付的租金如何分配和交接的问题，应由被答辩人与原房屋产权人协商解决。根据被答辩人提供的《执行裁定书》【（2016）粤0704执351号之三】，被答辩人取得案涉房屋所有权的时间是2017年5月31日。但原房屋产权人于2011年就已经将案涉房屋楼顶出租给答辩人建设无线电通信基站。按照双方签署的租赁合同（《江门江安基站房屋租赁协议》），租赁期为十年，自2011年6月1日起至2021年5月31日止，租金分两期支付，最后一笔租金答辩人已按合同第二条约定已于2016年支付完毕。根据买卖不破租赁原则，在租赁合同到期前，即2021年5月31日前，案涉房屋权属的变更并不影响答辩人的合法使用权。鉴于答辩人于2016年就已经支付完十年的全部租金，而且房屋权属的变更，原房屋产权人和被答辩人并未如实且及时告知答辩人，那么对于已经支付的租金如何分配和交接的问题，应由被答辩人和原房屋产权人自行协商解决。请依法驳回上诉，维持原判。 原审第三人***、江安纸业公司没有陈述意见。 ***向一审法院起诉请求：1、判令移动江门公司拆除和搬走在***楼顶天面上的全部加建物，修复损坏的楼面和承揽所有费用，并将占用的楼顶天面返还给***；2、判决移动江门公司支付楼顶天面的占用费108000元（从2017年6月20日起计算至2021年12月19日，按市场租金价每月2000元计算，2021年12月20日起的占用费按每月3000元计算至移动江门公司返还楼顶天面给***之日止）；三、判决移动江门公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：一、2011年间，第三人江安纸业公司出具委托书，委托第三人***与移动江门公司签订基站租赁合同并收取租金等。2011年5月19日，***（出租方）与移动江门公司（承租方）签订《江门江安基站租赁协议》，约定***将江门市××路××号楼顶天面出租给移动江门公司设立无线电通信基站，占用天面面积约为60平方米，用途为在楼顶天面设立一条移动通信超高杆和相关的配套设施；租期自2011年6月1日起至2021年5月31日止共10年；合同前五年每年租金20000元，后五年每年租金21000元；首期付款为移动江门公司在签订合同及收到***的租赁发票后20个工作日内需一次性交清前五年的租金共计100000元给***；第二期付款为2016年6月一次性支付合同后五年的租金105000元等。基站租赁协议签订后，移动江门公司于2011年6月24日、2016年4月28日通过银行转账分别支付租金100000元及105000元给***。二、2017年6月19日，一审法院向***送达（2016）粤0704执351号之三执行裁定书，裁定书裁定：1、江门市××镇××路××号房屋的所有权及土地使用权归买受人***所有。该房屋的所有权及土地使用权自本裁定送达给买受人***时起转移。2、买受人***可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。三、2017年6月21日21时20分，移动江门公司工作人员***与***微信联系，***发“那个***已收后五年租金，我公司律师准备发律师函给他，有回执后可取消此份合同，然后才能和***签定新合同，由于环节较多，可能迟几个月签，合同开始日期可从你拍卖之日起开始计算，不会少你一分租金，就是迟点，可否？2017年7月19日15时39分，***发了“武东场地租赁协议”模版给***。2020年6月29日11时28分，***发“***，不能发多一次法院礼江武东物业的判决书，目前我在草拟协议，近期会与你联系”。2020年7月20日，***发“***，我们需要上楼顶维护设备，能否通知一下看门的那个**”。四、2021年4月8日，第三人江安纸业公司向***出具授权委托书，授权委托书载明“位于江门市××路××号位置所有权属于我司所有，现将该位置租给江门移动公司设立无线电通信基站，并授权***为我司代理人，前往贵司代为签署《江门江安场地租赁协议》，并办理与该合同相关的事宜，该代表人的行为的法律责任由我司承担”。2021年4月22日，***（出租方）与移动江门公司（承租方）签订《江门武东基站移动通信基站租赁单项合同》，约定***向移动江门公司出租的租赁物为江门市××路××号楼顶天面，***同意移动江门公司在租赁物设备移动电话通信基站设备及配套设备等；租期自2021年6月1日起至2022年5月31日止共1年；租金不含税金额为25714.29元等。合同签订后，移动江门公司于2021年6月24日通过银行转账向***支付租金25714.29元。 上述事实，有委托书、江门江安基站租赁协议、资金汇划补充凭证、客户收付款入账通知、送达回证、执行裁定书、微信聊天记录、授权委托书、江门武东基站移动通信基站租赁单项合同、银行回单及法庭审理笔录等证实。 一审法院认为：本案为财产损害赔偿纠纷。一、关于移动江门公司是否应拆除和搬走在江门市××镇××路××号××楼顶天面的加建物，修复损坏的楼面和承担修复费用，并将楼顶天面返还给***的问题。根据***提交的送达回证及执行裁定书，***于2017年6月19日取得江门市××镇××路××号房屋的所有权。而移动江门公司在诉讼中提出因与江安纸业公司签订的《江门武东基站移动通信基站租赁单项合同》所约定的租期将于2022年5月31日届满，同意拆除和搬走在江门市××镇××路××号××楼顶天面的加建物，因此一审法院对***要求拆除和搬走楼顶天面的加建物，将楼顶天面返还给***的诉讼请求予以支持。关于修复损坏楼面的问题。移动江门公司认为房屋楼顶天面的受损与其楼顶机房没有直接关联，而引起楼面漏水的原因很多，有房屋老化、管道破裂、房屋维护不当、自然损耗等。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，***在诉讼中未能举证证明楼顶天面的受损与移动江门公司的机房设备等存在关联，应承担不利的后果，故对***要求移动江门公司修复损坏的楼面和承担相关费用的诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于移动江门公司是否应支付房屋楼顶天面占用费108000元给***的问题。***虽于2017年6月19日取得江门市××镇××路××号房屋的所有权，但根据查明的事实，***受第三人（原房屋所有人江门市江海区江安纸业有限公司）的委托与移动江门公司签订《江门江安基站租赁协议》，由***将江门市××路××号房屋楼顶天面出租给移动江门公司设立无线电通信基站，租期自2011年6月1日起至2021年5月31日止共10年，合同前五年每年租金20000元，后五年每年租金21000元，移动江门公司已根据协议约定于2011年6月24日、2016年4月28日通过银行转帐分别支付租金100000元及105000元给***。因此，移动江门公司已取得涉案房屋楼顶天面的使用权至2021年5月31日。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条关于“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”的规定，移动江门公司有权使用房屋楼顶天面至2021年5月31日。因移动江门公司已支付了房屋楼顶天面计至2021年5月31日前的租金，故***再行主张2021年5月31日前的房屋楼顶天面租金，于法不合，不予支持。根据查明的事实，***在2017年6月19日取得江门市××镇××路××号房屋的所有权后，与移动江门公司工作人员***沟通涉案房屋的楼顶天面的租赁问题。根据***与***的微信聊天记录，***已告知移动江门公司其是涉案房屋楼顶天面的所有人（新业主），双方已在协商涉案房屋楼顶天面的租赁问题，从聊天记录中的2020年6月29日11时28分，***发“***，能否发多一次法院礼东武东物业的判决书，目前我在草拟协议，近期会与你联系”。2020年7月20日，***发“***，我们需要上楼顶维护设备，能否通知一下看门的那个**”内容可看出，***已将取得房屋所有权的法律文书发给移动江门公司，移动江门公司并清楚知道***已取得涉案房屋的控制权。移动江门公司抗辩***无向其提供取得涉案房屋所有权的法律文书，并且涉案房屋仍登记在第三人江安纸业公司名下，故不能判断***是否为涉案房屋的所有权人，但在本案纠纷中，***已将取得房屋所有权的法律文书发给移动江门公司，法律文书明确载明“江门市××镇××路××号房屋的所有权及土地使用权归买受人***所有。该房屋的所有权及土地使用权自本裁定送达给买受人***时起转移”，因此，涉案房屋并不因房屋的登记未变更而影响所有权的转移，移动江门公司对此仍有存疑的，可向法院查询核实房屋所有权的变动情况。移动江门公司在清楚知道***已取得涉案房屋所有权的情况下仍与***签订《江门武东基站移动通信基站租赁单项合同》，自2021年6月1日起继续租赁涉案楼面至2022年5月31日止，并支付租金25714.29元实属错误，应承担相应的过错责任。综上，***诉请移动江门公司支付涉案房屋楼顶天面占用费，一审法院对自2021年6月1日计起的占用费予以支持。***主张2021年12月19日前的楼顶天面占用费按市场租金每月2000元计算，2021年12月20日起的占用费按每月3000元计算，但没提供依据，故一审法院参照移动江门公司与***的合同租赁价计算，即2021年6月1日起的占用费按每月2142.86元（25714.29元／12个月＝2142.86元）计算。因***主张2021年12月19日前的楼顶天面占用费每月按2000元计算在一审法院认定应按2142.86元计算的范围内，是***对其权利的处分，应予准许。据此，移动江门公司应向***支付的占用费为2021年6月1日起至2021年12月19日止的占用费按每月2000元计算；2021年12月20日起至返还楼顶天面给***之日止的占用费按每月2142.86元计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条、第一千一百六十五条第一款、第一千一百六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下：一、移动江门公司拆除和搬走位于江门市××镇××路××号××楼顶天面的加建物，将楼顶天面返还给***；二、移动江门公司支付江门市××镇××路××号房屋的楼顶天面占用费（自2021年6月1日起至2021年12月19日止的占用费按每月2000元计算；自2021年12月20日起至返还涉案房屋楼顶天面给***之日止的占用费按每月2142.86计算）给***；三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2460元（***已预交），由***负担2060.48元，移动江门公司负担399.52元。***预交的一审案件受理费2460元，由一审法院退回399.52元，移动江门公司应向一审法院补缴一审案件受理费399.52元。 二审期间，双方均没有提交新证据。 一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为：本案属于财产损害赔偿纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合诉辩双方的意见，归纳本案二审争议的焦点为：***主张移动江门公司支付涉案房屋楼顶天面在2017年6月19日至2021年5月31日期间的租金的依据是否充分。 ***于2017年6月19日取得涉案房屋江门市××镇××路××号房屋的所有权，而涉案房屋楼顶天面在***取得房屋所有权之前已由原所有权人***出租给移动江门公司设立无线电通信基站，租期自2011年6月1日起至2021年5月31日止共10年，移动江门公司已根据协议约定于2011年6月24日、2016年4月28日通过银行转帐分别支付前5年租金100000元及后5年租金105000元给***。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条关于“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”的规定，移动江门公司已支付了房屋楼顶天面计至2021年5月31日前的租金，其有权使用房屋楼顶天面至2021年5月31日。***称移动江门公司曾承诺向其支付租金，但从移动江门公司工作人员***发给***的微信内容“那个***已收后五年租金，我公司律师准备发律师函给他，有回执后可取消此份合同，然后才能和***签定新合同，由于环节较多，可能迟几个月签，合同开始日期可从你拍卖之日起开始计算，不会少你一分租金，就是迟点，可否？”来看，双方仅仅是针对如何重新签订合同和支付租金进行协商，最终移动江门公司并未明确同意再向***支付租金。此外，移动江门公司与原所有权人***在合同中约定先支付租金后使用租赁物的租赁方式，并没有违反交易习惯或者常理。综上，***再行主张移动江门公司支付2021年5月31日前的房屋楼顶天面租金，缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1875.67元（已由上诉人***预交），由***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　黄煜文 审 判 员　**中 审 判 员　*** 二〇二三年三月七日 法官助理　*** 书 记 员　***