某服务(湖南)有限公司;何某物业服务合同纠纷一审民事判决书

湖南省株洲市天元区人民法院 民事判决书 （2025）湘0211民初10035号 原告：中建智慧城市服务（湖南）有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区。 法定代表人：别某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南人和（株洲）律师事务所律师。代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：***，湖南人和（株洲）律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。 被告：何某，女，1966年10月16日出生，汉族，住湖南省武冈市，公民身份号码：XXX。 委托诉讼代理人：黄某，男，1966年7月3日出生，汉族，系被告何某之夫，住湖南省武冈市，公民身份号码：XXX。代理权限为特别授权。 原告中建智慧城市服务（湖南）有限公司（以下简称某公司）与被告何某物业服务合同纠纷一案，本院于2025年11月13日立案，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***、***，被告何某及其委托诉讼代理人黄某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2021年1月1日至2024年12月31日期间的物业费11,610.72元（2021年1月1日至2023年6月30日按90%计算，2023年7月1日至2024年12月31日按70%计算）及违约金1161.07元（按拖欠物业费的总金额的10%计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。 被告何某辩称：1.涉案房屋自2019年6月收房至今处于毛坯空置状态，符合空置房的法定认定条件。株洲市发展和改革委员会、株洲市住房和城乡建设局《关于贯彻实施湖南省物业服务收费管理办法》的通知（株发改发（2023）50号）第三条明确规定，株洲市城区已办理房屋交付手续但未入住、未使用的毛坯房、全装修房，物业费均按不超过70%交纳，且该标准系对省级政策的合法细化与落实，自2023年7月1日起执行。株洲市先后于2019年发布的株发改发（2019）27号文中第一条第（六）款、2023年7月1日发布的株发改发（2023）50号文中第三条均明确规定空置房的物业服务费按不超过70%交纳，足以说明这比例完全符合株洲市的实际，也完全符合湘发改价费规（2022）271号文件中第十五条第（五）款规定“空置房物业服务收费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定”的文件精神。根据株洲市物业收费政策执行沿革，2019年4月1日起实施的《株洲市城区物业服务收费实施意见》（株发改发（2019）27号）已明确高层住宅空置房物业费按70%收取，2021年至2022年5月期间虽因政策过渡未强制，但2022年5月省级政策出台后，株洲市仍延续既往优惠精神，且市发改委2023年9月官方回复已明确2023年7月前空置房可依法享有优惠。原告不但擅自将2022年5月15日颁布实施的湘发改价费规（2022）271号文件中“不超过90%”收取的规定曲解为按90%收取，而且单方面要求空置房业主对该文件颁布实施之前的物业费也按90%交纳，违反株洲市明确的70%标准，属于擅自提供收费标准的违规行为，答辩人有权拒绝支付超额部分费用。2.答辩人始终具有履行缴费义务的意愿，多次主动与原告沟通，但原告拒绝合规协商，导致答辩人无法按合规标准履行缴费义务，答辩人无恶意拖欠物业费情形；且原告在催缴过程中，存在电话威胁、恐吓答辩人的违法情形，故答辩人有权拒绝承担违约金；3.原告未完全履行《前期物业服务协议》的义务，降低小区服务标准，如小区主要出口无人立岗值守、外来人员不用刷脸、门禁或登记，外来车辆随意出入小区地下车库等。综上，请求驳回原告要求答辩人按90%标准支付2021年1月1日至2023年6月30日期间的空置房物业费的诉讼请求，该期间物业费应按株洲市70%标准计算以及要求答辩人支付违约金、承担诉讼费的诉讼请求。 本院经要素式庭审，认定如下要素事实： 一、涉案房屋位于湖南省株洲市天元区，建筑面积为146.6㎡，房屋产权人为被告何某。 二、原告某公司（乙方）与被告何某（甲方）于2019年6月30日签订《前期物业服务协议》，约定甲方选聘乙方对本小区提供物业管理服务，甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积高层住宅每月每平方米2元计收；物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日按应付物业服务费3‰交纳违约金。 三、被告拖欠了原告2021年1月1日至2024年12月31日期间的物业费11,610.72元【按（146.6平方米×2元/月/平方米×2021年1月1日至2023年6月30日即30个月×0.9折）＋（146.6平方米×2元/月/平方米×2023年7月1日至2024年12月31日即18个月×0.7折）计算】。 四、湖南某有限公司于2024年4月17日更名为中建智慧城市服务（湖南）有限公司。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告依约为被告提供了物业服务，被告未依约支付物业费，系违约，应承担继续履行支付物业费11,610.72元的义务。关于被告辩称2021年1月1日至2023年6月30日期间的空置房物业费应按株洲市70%标准计算的意见。根据2021年1月1日起实施的《株洲市发展和改革委员会、株洲市住房和城乡建设局关于印发的通知》（株发改发[2020]158号）第一条第五项“鼓励物业服务企业对业主未居住产生的物业费进行减免”、2022年5月15日起实施的《湖南省发展和改革委员会、湖南省某、湖南省市场监督管理局关于印发的通知》（湘发改价费规[2022]271号）第十五条第一款第五项“业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定”、2023年7月1日起实施的《株洲市发展和改革委员会、株洲市住房和城乡建设局、株洲市市场监督管理局关于贯彻实施的通知》（株发改发[2023]50号）第三条“业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续，但未入住或暂未使用的毛坯房......交纳物业服务费时，物业服务费按不超过70%交纳”之规定，本院认为被告的上述答辩意见，于法无据，故不予采纳。 关于被告辩称原告未完全履行《前期物业服务协议》的义务，如小区主要出口无人立岗值守、外来人员不用刷脸、门禁或登记，外来车辆随意出入小区地下车库等，首先，原告提供了相关证据证明其尽到了物业服务义务；其次，被告未提供充分有效的证据予以证明原告未履行物业服务合同约定的核心义务，存在根本违约情形，即便原告的服务存在一般性瑕疵，也不宜以此为由拒交物业服务费，故被告的该意见不能成立，本院不予采纳。 关于违约金。原告在提供物业服务期间确实存在一些瑕疵，原告应当加强与业主的沟通，被告并非恶意拒绝缴纳物业费，故对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。 本院特别强调指出，物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、限被告何某于本判决生效之日起五日内向原告中建智慧城市服务（湖南）有限公司支付物业费11,610.72元； 二、驳回原告中建智慧城市服务（湖南）有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费120元，减半收取计60元，由原告中建智慧城市服务（湖南）有限公司负担5元，被告何某负担55元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，有能力执行而拒不执行，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二六年一月十九日 法官助理实习*** 书记员*** 附本案适用法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。