湖北某某建设工程有限公司与武汉某某房地产开发有限公司、某某地产集团武汉有限公司执行异议之诉二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2025）鄂01民终4063号 上诉人（原审原告）：湖北某某建设工程有限公司，住所地：湖北省宜昌高新区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京大成（武汉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（武汉）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：武汉某某房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，湖北垦博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北垦博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：某某地产集团武汉有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***。 上诉人湖北某某建设工程有限公司（以下简称屹某戊公司）因与被上诉人武汉某某房地产开发有限公司（以下简称某乙公司）、某某地产集团武汉有限公司（以下简称某丙公司）执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2024）鄂0111民初9816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 屹某戊公司上诉请求：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2024）鄂0111民初9816号民事判决；二、改判支持屹某戊公司的一审诉讼请求，即撤销武汉市洪山区人民法院作出的（2024）鄂0111执异155号执行裁定书，并准许执行某丙公司名下位于武汉市洪山区**路**号（大洲村城中村改造Ｋ2地块二期）Ｓ10栋／单元1层商1号、1层商2号、1层商3号、1层商4号；Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商1号、1层商2号、1层商3号、1层商4号、1层商5号、1层商6号、1层商7号、1层商8号、1层商9号、1层商10号、1层商11号、1层商12号、1层商13号、1层商14号、1层商15号、1层商16号、1层商17号、1层商18号、1层商19号、1层商20号；Ｓ1栋／单元1层1商业号、1层3商业号、1层6商业号、1层7商业号、1层8商业号、1层9商业号的30套房产；三、判令本案一审、二审诉讼费及其他费用由某丙公司、某乙公司共同承担。 事实和理由：某乙公司并非诉争执行标的实际权利人，其不具备提出执行异议的主体资格。第一，从合同性质方面来说，某乙公司与某丙公司之间存在的是债权债务关系，而非物权关系。某乙公司提供的《大洲村Ａ包综合改造建设项目合作协议书》《武汉金科城项目商业回购协议》《补充协议》，不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当具备的形式要件。实际上，某乙公司与某丙公司之间存在的是债权债务关系，而非物权关系。某乙公司对某丙公司既不享有物权请求权，也不享有普通购房人的物权期待权，亦不具备提出执行异议的基础。在一审庭审中，屹某戊公司指出某乙公司与某丙公司签订的合作协议书约定了双方共同合作改造地块的条款，某乙公司以综合成本价获取商业用房，且存在未按时付款则视为放弃对应商业用房等约定，这充分表明该协议实质是合作开发利益的分配，而非正规购房合同。而回购协议是对合作协议书的细化，本质上是以房抵债协议，旨在消除双方债权债务关系。第二，从物权登记方面来说，某乙公司未办理过户登记，不享有物权。依据屹某戊公司提交的武汉市自然资源和规划局出具的不动产登记结果查询告知单，本案诉争的30套商铺清晰无误地登记在某丙公司名下。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定，某乙公司显然并非诉争执行标的的合法权利人，其无权对本案诉争标的提出执行异议。第三，某乙公司自行提供的证据也证明其非诉争执行标的实际权利人。某乙公司为了证明诉争执行标的是拆迁补偿安置房，需要发还给大洲村村民，其提供了《城中村综合改造房屋拆迁补偿安置合同》《门面确认书》《商铺产业还建证明书》等证据用以证明。但该组证据足以证明了某乙公司并非诉争执行标的的实际权利人。根据上述证据的内容和形式来看，某乙公司已与村民签订了拆迁补偿合同，且某乙公司已经实际支付了购房款，并已实际交付给村民，则本案的实际权利人应为拆迁还建的村民而非某乙公司，某乙公司当然不具备提出执行异议的主体资格。二、一审判决认定某乙公司符合执行异议复议规定第二十八条规定存在严重错误。第一，关于某乙公司是否为诉争执行标的的“买受人”。从某乙公司与某丙公司签订的《大洲村Ａ包综合改造建设项目合作协议书》来看，双方约定甲方（某丙公司）同意将开发的商业用房中15000平方米的权益归属乙方（某乙公司），且乙方需以商业用房综合成本价16000元／平方米的价格向某丙公司进行补偿，若某丙公司无法按照约定面积交付商业用房，则需按照50000元／平方米的价格进行补偿。这种约定方式表明，某乙公司在此合作中并非传统意义上的“房屋买受人”，其本质是合作开发利益的分配参与者，该商业用房的价格设定并非基于市场交易原则，而是合作利益分配的体现，具有明显的以房抵债性质。因此，某乙公司不符合执行异议复议规定第二十八条所定义的“买受人”范畴，不能依据该条规定排除法院对房产的执行。一审庭审中，屹某戊公司提交证据用于证明诉争标的合同备案价与某乙公司的回购价格差异巨大，差价明显，足以说明其交易并非正常市场购买行为。第二，关于某乙公司是否合法占有诉争执行标的。某乙公司虽在一审中提交了关于商铺物业管理费的收据作为其合法占有证明，但这些收据中明确载明付款人为某丙公司和其他个人，而非某乙公司自身。此外，根据武汉市洪山区人民法院于2023年12月4日对诉争执行标的进行的现场勘验记录，众多商铺处于空置状态，且多套商铺张贴了招租和出售信息，联系电话各异。从屹某戊公司代理律师现场调查的照片和录音来看，这些商铺的实际占有人声称与某乙公司无关，也并不知晓该公司。这些事实证据充分表明某乙公司并非诉争执行标的的实际控制人和合法占有者。另外，某乙公司所提供的证据仅限于某某集团股份有限公司湖北分公司出具的电子收款凭证，而缺乏任何形式的缴费凭证或汇款转账凭证。第三，关于某乙公司是否支付合理对价。本案中，诉争执行标的在2016年时单价约为50000元／平方米，而某乙公司却仅以16000元／平方米的价格进行回购，即便按照一审庭审时屹某戊公司提交的在武汉市城乡建设局官方网站查询到的诉争执行标的20000-40000元／平方米的合同备案价来看，某乙公司的回购价格也与市场价格存在巨大差异，并非真实的市场购买行为，更多的是一种基于合作关系的利益分配方式。第四，关于未办理过户登记是否为某乙公司的原因。本案中，某乙公司在明知某丙公司尚未取得预售许可证的情况下，仍与其签订房屋回购条款，此举本身就表明某乙公司在交易过程中未尽到应有的合理审慎义务。当诉争执行标的已经具备办证条件，并已登记于某丙公司名下时，某乙公司也未积极向某丙公司主张权利，签订正式的商品房买卖合同，并办理网签及备案手续，以及后续的办证过户手续。某乙公司虽称因某丙公司未将购房款汇入资金监管账户导致无法办理过户，但根据相关规定，买受人有义务将房款存入监管账户，且某乙公司未能提供证据证明其曾督促某丙公司履行相关义务，正是某乙公司的消极不作为，导致诉争标的被人民法院依法查封，该情形充分显示了某乙公司在整个过程中的严重过错，足以证明未办理过户是其自身原因造成，而非一审判决所认定的非因自身原因。 某乙公司辩称，某乙公司与某丙公司的协议合法有效，符合执行异议复议规定第二十八条，关于合法有效书面买卖合同的要件；首先，双方合作协议及回购协议，已经具备商品房买卖合同的实质内容，其次，协议性质并非以房抵债，而是基于合作开发的合法交易，未签订武汉市商品房买卖合同及备案办证，系因某丙公司未履行资金交付于资金监管账户所致，并非某乙公司的过错。某乙公司已经合法占有案涉商铺，符合执行异议复议规定第二十八条的第二项要件，首先，某乙公司已经缴纳案涉商铺的物业管理费，并实际占有了该房屋，其次案涉商铺经武汉某乙公司已实际交付给村民使用，最后屹某戊公司对占有的理解存在法律上的曲解，执行异议复议规定第二十八条规定的合法占有不限于无理控制，亦可体现为权利人对不动产的支配地位，某乙公司通过协议取得商铺所有权，并通过村民实际行使使用权，已构成合法占有；某乙公司已经支付全部的合理对价，不存在低价交易情形，某乙公司与某丙公司回购价格是基于合作协议的约定，符合交易习惯，双方所确定的1.6万元每平米的回购价，是基于某乙公司承担案涉地块的拆迁成本、环节、义务等。经协商确定，仅仅属于房屋建筑物的建设费用，根本不含楼面地价。如果将楼面地价7000元，加上回购成本价1.6万元，案涉商铺的实际对价，应该为2.3万元每平米，某乙公司通过货币债权抵偿已经支付了案涉商铺的全部对价；未办理商铺过户登记，系因某丙公司的过错所致，并非某乙公司的原因，某丙公司将所收商铺款至今并没有汇入项目的资金监管账户，导致无法备案，对此武汉市洪山区房地产企业和市场服务中心明确回复，案涉项目属于资金监管的范围，因某丙公司未申请解除监管，且未存入购房款，才导致案涉商铺无法备案，进而办理相关不动产登记；某乙公司作为拆迁安置主体，享有排除执行的优先权益，案涉商铺是用于履行对大洲村村民的拆迁安置义务，涉及到民生权益，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题规定第七条被拆迁人享有的安置权，优先于其他债权，即使未过户，某乙公司仍作为安置义务主体，享有排除执行的权利。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 某丙公司辩称，一审判决无误，请求驳回上诉，维持原判。 屹某戊公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销武汉市洪山区人民法院作出的（2024）鄂0111执异155号执行裁定书；并准许执行某丙公司名下位于武汉市洪山区**路**号（大洲村城中村改造Ｋ2地块二期）Ｓ10栋／单元1层商1号、1层商2号、1层商3号、1层商4号；Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商1号、1层商2号、1层商3号、1层商4号、1层商5号、1层商6号、1层商7号、1层商8号、1层商9号、1层商10号、1层商11号、1层商12号、1层商13号、1层商14号、1层商15号、1层商16号、1层商17号、1层商18号、1层商19号、1层商20号；Ｓ1栋／单元1层1商业号、1层3商业号、1层6商业号、1层7商业号、1层8商业号、1层9商业号的30套房产；2.本案诉讼费及其他费用（包括但不限于保全费、公告费等）由某丙公司、某乙公司共同承担。 一审经审理查明：2022年7月22日，一审法院就屹某戊公司与某丙公司合同纠纷一案作出（2022）鄂0111民初122号民事调解书，调解书确认的主要内容：1.截止2022年6月21日，某丙公司下欠屹某戊公司本金800万元，资金占用费780164.38元；2.自2022年6月22日起至实际清偿之日止，某丙公司以欠付本金为基数，按照12%的年利率向屹某戊公司支付资金占用费；3.某丙公司偿还的款项优先清偿本金；4.本案的诉讼费42843元由某丙公司承担。 因某丙公司未按生效法律文书履行给付义务，屹某戊公司于2023年2月1日向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院于2023年6月6日依法查封某丙公司名下位于武汉市洪山区**路**号（大洲村城中村改造Ｋ2地块二期）的案涉30套房产。2023年8月18日，某乙公司对执行标的提出书面异议。2024年7月2日，一审法院作出（2024）鄂0111执异155号执行裁定书，载明：“在本院执行（2023）鄂0111执765号申请执行人湖北某某建设工程有限公司与被执行人某某地产集团武汉有限公司合同纠纷一案中，案外人武汉某某房地产开发有限公司向本院提出书面异议，请求撤销本院2023年6月6日作出的（2023）鄂0111执765号协助执行通知书，并解除该协助执行通知书项下的财产查封措施……经审查查明，本院于2023年2月1日立案受理，执行案件案号为（2023）鄂0111执765号。执行中，本院于2023年6月5日作出（2023）鄂0111执765号执行裁定书，裁定查封被执行人名下位于武汉市洪山区**路**号（大洲村城中村改造Ｋ2地块二期）Ｓ10栋／单元1层商1号、1层商2号、1层商3号、1层商4号；Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商1号、1层商2号、1层商3号、1层商4号、1层商5号、1层商6号、1层商7号、1层商8号、1层商9号、1层商10号、1层商11号、1层商12号、1层商13号、1层商14号、1层商15号、1层商16号、1层商17号、1层商18号、1层商19号、1层商20号；Ｓ1栋／单元1层1商业号、1层3商业号、1层6商业号、1层7商业号、1层8商业号、1层9商业号的30套房产（以下简称案涉商铺），并向武汉市自然资源和规划局送达了（2023）鄂0111执765号协助执行通知书。异议人知悉后遂提出本次异议。另查明，2016年4月26日，某甲地产集团股份有限公司与异议人签订《大洲村Ａ包综合改造建设项目合作协议书》，某乙地产集团股份有限公司对目标地块进行竞买摘牌并在竞得后进行开发经营，同时，双方同意，某甲地产集团股份有限公司摘牌后对目标地块所负的拆迁、补偿、安置及还建等义务等均转让由异议人承担。某甲地产集团股份有限公司同意所开发的商业用房中有15000平方米归异议人所有。同年6月10日，某甲地产集团股份有限公司、被执行人、异议人签订《合同权利义务转让协议》，某甲地产集团股份有限公司将前述《大洲村Ａ包综合改造建设项目合作协议书》中的权利义务一并转让给被执行人。2018年4月17日，异议人与被执行人签订了《武汉金科城项目商业回购协议》，载明双方2016年4月26日签订《大洲村Ａ包综合改造建设项目合作协议书》，约定被执行人所开发的‘武汉金科城’项目中共计15000平方米的商业用房归异议人所有，异议人向被执行人支付补偿款。异议人回购的商业用房平均单价为16000元／㎡，建筑面积约为15000平方米，购房款含税总价暂定为24000万元。协议签订后3个工作日内，异议人向被执行人支付回购房款12.5%的预付款，共计3000万元；异议人应在被执行人取得对应商业用房预售许可证且收到被执行人所给相应预售许可证复印件后60日内，分批次向被执行人支付每次预售范围内归属异议人的商业用房所对应的房款。异议人所回购商业用房取得《商品房预售许可证》后3日内，被执行人应通知异议人（含异议人指定作为产权登记的分户人）办理签约手续。异议人在被执行人通知后3日内提供签约人名单，被执行人在异议人提供分户人签约名单且异议人付清对应的商业用房房款后30日内与异议人提供的分户人就已付清房款的商业用房签订《武汉市商品房买卖合同》，并办理《武汉市商品房买卖合同》备案手续，但被执行人仍只按原合作协议及本协议向异议人收取补偿款（房款），同时异议人支付的补偿款（房款）即作为异议人代各分户人支付的房款，而不重复向各分户人收取《武汉市商品房买卖合同》中约定的商业用房的出售款。该《武汉金科城项目商业回购协议》附件中的《武汉某乙公司回购金科城商铺明细表》载明了商铺共211个，以及相应的楼栋号、面积、商铺楼层。经本院组织异议人、申请执行人、被执行人现场勘验，执行中查封的案涉商铺所在的Ｓ1栋、Ｓ7栋、Ｓ8栋、Ｓ10栋实际共有商铺数量与《武汉某乙公司回购金科城商铺明细表》中所载个数一致。2018年3月30日至2020年10月30日期间，异议人共向被执行人支付回购款141164480元；2020年12月30日，被执行人以票据押金冲抵异议人应付的商铺欠款92855333.1元；2021年8月13日，被执行人向异议人开具《收款收据》载明‘商铺回购款7144666.90元’，同月31日，异议人并以‘应收金科拆迁还建款冲抵购买金科商铺欠款7144666.90元’记入会计账簿。2023年10月7日，异议人与被执行人签订《债务抵偿确认书》确认在2021年8月13日，被执行人以应支付给异议人的到期拆迁还建费票据押金7144666.9元等额抵偿被执行人应向异议人收取的7144666.9元商铺回购款债权。以上异议人支付的回购款、冲抵款项共三笔，金额合计241164480元。还查明，自2023年2月开始，案涉商铺陆续由不同的案外人向某某集团股份有限公司湖北分公司缴付门面物业服务费。经审查最终裁定：中止对登记在被执行人某某地产集团武汉有限公司名下的位于武汉市洪山区**路**号（大洲村城中村改造Ｋ2地块二期）Ｓ10栋／单元1层商1号、1层商2号、1层商3号、1层商4号；Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商1号、1层商2号、1层商3号、1层商4号、1层商5号、1层商6号、1层商7号、1层商8号、1层商9号、1层商10号、1层商11号、1层商12号、1层商13号、1层商14号、1层商15号、1层商16号、1层商17号、1层商18号、1层商19号、1层商20号；Ｓ1栋／单元1层1商业号、1层3商业号、1层6商业号、1层7商业号、1层8商业号、1层9商业号的30套房产的执行。”屹某戊公司不服上述裁定，遂提起本案诉讼。 2024年1月11日，某乙公司以合同纠纷为由将某丙公司、某丙地产集团股份有限公司诉至一审法院，一审法院于2024年7月26日作出（2024）鄂0111民初813号民事判决书。该判决书查明的事实：2016年4月26日，某某集团（甲方）与某乙公司（乙方）、案外人湖北某某房地产开发有限公司（以下简称某丁公司）（担保人）签订一份《大洲村Ａ包综合改造建设项目合作协议书》（以下简称《项目合作协议》），该协议约定：甲方（或甲方向乙方书面告知其所指定的甲方所设全资子公司）拟通过摘牌方式成为大洲村城中村改造开发用地中的一宗地块大洲村Ａ包Ｋ1、Ｋ2、Ｋ3的开发主体，将在某某村委会、乙方支持下参与大洲村城中村改造；乙方与某某村委会已就协助大洲村进行城中村综合改造达成相关协议，并向某某村委会支付了部分村级土地费等费用，尤其是乙方股东在城中村改造拆迁还建上具有丰富的经验。对此双方同意，由乙方负责承担本协议约定的城中村改造项目动、拆迁及建设还建房安置村民等的义务；如甲方摘牌取得目标地块Ｋ1、Ｋ2、Ｋ3，甲方同意所开发的商业用房中有15000平方米归乙方所有；甲方在目标地块上所开发的第一层和第二层中有9000平方米的商业用房归乙方所有（其中第一层与第二层各一半面积），但乙方对所分得的商业用房应按综合总成本价16000元／平方米对甲方进行补偿。乙方应在甲方取得上述商业用房预售许可证且收到甲方所给相应预售许可证复印件后60日内，向甲方全额支付该批次预售范围内归属乙方的商业用房所对应的价款，若未按期全额支付，则差额部分按每日万分之三计算违约金，违约金由乙方支付给甲方。如果超过6个月仍未全额付款，则视为乙方主动放弃该批次未付款部分所对应的商业用房，甲方可另行销售；甲方另外将临仁和路沿线所建的房屋的地上第1-6层面积为6000平方米的集中商业用房归乙方所有，但乙方应按综合总成本价16000元／平方米对甲方进行补偿。乙方应在甲方取得上述商业用房预售许可证且收到甲方所给预售许可证复印件后60日内，向甲方全额支付该批次预售范围内归属乙方的商业用房所对应的价款，若未按期全额付款，则差额部分按每日万分之三计算违约金，违约金由乙方支付给甲方；前述商业用房甲方应按同一批次其余甲方销售部分商业用房配置标准交付，在乙方已全额付清前述商业用房对应价款的前提下，在房屋竣工备案后30日内向乙方交付（但不得迟于甲方向其他购房人交付的时间），如果商业用房所在建筑物是分期竣工备案的，则甲方应按前述期限分期交付；如果在目标地块上的项目全部完工后2个月内，且在乙方已全额付清前述商业用房对应价款的前提下，甲方向乙方不交或少交商业用房，则应按未交付商业用房的面积乘以50000元／平方米积据实赔偿乙方损失；若一方违约，违约方除按约定承担违约责任外，还必须承担守约方向违约方主张权利而产生的合理调查费用、律师代理费、业务费、审计费、交通费、餐饮费、住宿费及其他与追溯违约方责任有关的所有费用；本协议约定的违约金或赔偿金的金额如超过实际损失的，超过部分作为惩罚性违约金，如因一方违约另一方主张违约金的，对是否产生实际损失的事实及损失大小等，不需再举证，违约方自愿放弃因违约金过高要求调整的权利；***同意作为乙方的担保人，为乙方履行本协议中违约金和利息的两项支付义务提供保证担保；某丁公司同意作为乙方的担保人，对乙方履行本协议义务提供连带保证担保。该协议还对双方的其他权利义务进行了约定。 2016年6月10日，某某集团（转让方）与某丙公司（受让方）、某乙公司（第三方）签订一份《合同权利义务转让协议》，该协议主要内容约定：此前转让方与第三方已就武汉市大洲村城中村改造项目签订了《项目合作协议》。现转让方根据原合同第五条第6项的约定，有意将原合同中的权利与义务一并转让，且已指定受让方作为项目公司对目标地块［大洲村城中村改造整体项目中的Ａ包Ｋ1、Ｋ2、Ｋ3地块］（竞买／取得土地证）；转让方将其在原合同项下的权利义务一并转让给受让方，受让方替代转让方在原合同中的主体地位成为原合同中的甲方，享有原合同中的权利并承担原合同中的义务；转让方现作为保证人担保受让方按期履行原合同义务，保证第三方某乙公司原合同中的债权实现，并愿承担连带担保责任。保证期间分别为原合同中受让方的各项债务履行期满之日起两年。 2018年4月17日，某丙公司（甲方）与某乙公司（乙方）签订一份《武汉金科城项目商业回购协议》（以下简称《回购协议》），该协议主要内容约定：鉴于甲、乙双方于2016年4月26日签订了《项目合作协议》，约定甲方所开发“武汉金科城”项目中共计15000平方米的商业用房归乙方所有，乙方向甲方支付补偿款。现双方就乙方按照《项目合作协议》约定实现商业用房所有权的目的，采用回购商业用房的方式订立本协议；乙方回购的商业用房平均单价为16000元／㎡，建筑面积约为15000平方米，购房款含税总价暂定为24000万元；本协议签订后3个工作日内，乙方向甲方支付回购款12.5%的预付款，共计3000万元；乙方应在取得对应商业用房预售许可证且收到甲方所给相应预售许可证复印件后60日内，分批次向甲方支付每次预售范围内归属乙方的商业用房所对应的房款；乙方所回购商业用房取得《商品房预售许可证》后3日内，甲方应通知乙方（含乙方指定作为产权登记的分户人）办理签约手续。乙方在甲方通知后3日内提供签约人名单，甲方在乙方提供分户人签约名单且乙方付清对应的商业用房房款后30日内与乙方提供的分户人就已付清房款的商业用房签订《武汉市商品房买卖合同》，并办理《武汉市商品房买卖合同》备案手续，但甲方仍只按原《项目合作协议》及本协议向乙方收取补偿款（房款），同时乙方支付的补偿款（房款）即作为乙方代各分户人支付的房款，而不重复向各分户人收取《武汉市商品房买卖合同》中约定的商业用房的出售款；甲方收取乙方支付的商业用房回购价款时，应向乙方开具收据，否则乙方有权顺延付款时间。在甲方与乙方指定的分户人办理商业用房交付手续时，甲方向乙方指定的分户人开具税务部门核定的合规税务发票（代收代缴费用及物业管理费用除外），但甲方的开票金额以乙方实际支付的回购价款总额为限；乙方和乙方指定的分户人应在向甲方开具《分户人名单》且付清相应的房款之日起30日内，与甲方就已付清房款的商业用房签订《武汉市商品房合同》，逾期未签署《武汉市商品房合同》，导致的迟延交房责任由乙方承担。该《回购协议》的附件《平面图》载明：某乙公司回购的商铺面积共计15375.92平方米，共计211个商铺，并载明以上商铺面积为预测面积，实际面积以主管部门实测为准。 2019年6月20日，某丙公司（甲方）与某乙公司（乙方）签订一份《补充协议》，该协议主要约定：双方于2018年4月17日签订的《回购协议》第一条第1款变更为乙方回购的商业用房平均单价为16000元／㎡，建筑面积约为15072.78平方米（上述面积为预测面积，详见附件一，实际面积以主管部门实测为准）；购房款含税总价暂定为241164480元；原合同第二条第1款变更为，乙方所购商业用房在2021年11月30日之前享有一次更名权，但乙方最迟应于2021年11月30日前向甲方提供分户人签约名单。该协议的附件一《商铺明细表》载明：商铺号分别为Ｓ1、Ｓ7、Ｓ9、Ｓ10、Ｓ11、Ｓ12、Ｓ13、Ｓ14、Ｓ15，预测建筑面积共计15072.78平方米，总价241164480元，套数189套，最晚交付时间为2021年10月23日。 上述协议签订前后，某乙公司于2018年3月30日向某丙公司转账30000000元，于2019年6月20日转账18291680元，于2019年7月26日转账29602880元，于2019年10月30日转账14495040元，于2019年11月25日通过票据背书的方式，向某丙公司背书转让金额共计2940000元的42张票据，于2019年12月2日转账11220480元，于2020年6月30日转账10000000元，于2020年8月10日转账10000000元，于2020年9月29日转账10000000元，于2020年10月30日转账4614400元，以上银行转账均备注为购房款。以上银行转账及票据背书金额共计141164480元。 2020年12月31日，某丙公司（甲方）与某乙公司（乙方）、***（丙方）、某丁公司（丙方）签订一份《大洲村Ａ包综合改造建设项目合作协议书之补充协议（七）》（以下简称《补充协议七》），该协议主要约定：甲乙双方根据原合同约定分别于2018年4月17日及2019年6月20日就大洲村Ａ包综合改造建设项目中15000平方米的商业用房签订了《回购协议》及《补充协议》，乙方回购的本项目商业用房的总价款为241164480元（暂定含税总价，最终金额以商业用房实测面积计算为准），截至2020年12月30日，乙方已向甲方支付回购款141164480元，余回购款100000000元未支付；根据原合同约定，甲方应支付的本项目拆迁还建费用为4461282000元，截至2020年12月29日甲方共计支付本项目拆迁还建费用4326058920元，减去按照本补充协议第三条第1款约定的抵销方式支付的92855333.1元后，甲方剩余未支付的本项目拆迁还建费用为42367746.9元；鉴于甲方于2020年12月30日新收到金额为618226154元的湖北省农村集体经济组织统一收款收据，甲方依据原合同应返还乙方票据押金92855333.1元，同时，乙方依据回购协议应付给甲方商业用房回购款100000000元。甲乙双方同意，因双方互负债务，甲方依据原合同应返还给乙方的票据押金92855333.1元与乙方依据回购协议应付给甲方的商业用房回购款中的92855333.1元于2020年12月31日抵销，前述债务抵销后，视同为甲方履行了返还票据押金92855333.1元的义务，同时乙方在92855333.1元的范围内就回购协议约定的回购款完成支付义务；甲乙双方按照本条第1款约定抵销后，乙方依据回购协议未付的回购款金额为7144666.9元，若届时乙方依据回购协议约定按照商业用房实测面积计算后，其应付给甲方的金额与回购协议约定的暂定金额有差异的，由双方另行结算，多退少补。 2021年8月13日，某丙公司向某乙公司出具一份《收款收据》，该收据载明某丙公司收到某乙公司支付的商铺回购款7144666.9元。 2023年10月7日，某丙公司（甲方）与某乙公司（乙方）签订一份《债务抵偿确认书》，双方确认：一、在2021年8月13日，甲方以应支付给乙方的到期拆迁还建费票据押金7144666.9元债务，等额抵偿甲方应向乙方收取的7144666.9元商铺回购款债权；二、经前述抵偿后，视为甲方向乙方支付了拆迁还建费票据押金7144666.9元，同时，也视为乙方向甲方支付了7144666.9元商铺回购款；三、甲方应向乙方出具7144666.9元商铺回购款的收款收据。 2023年8月3日，某乙公司与某丙公司针对回购的154套商业用房完成网上签约。154套商铺分布于Ｓ1、Ｓ7、Ｓ8、Ｓ9、Ｓ10、Ｓ11、Ｓ12、Ｓ13、13、15栋。 2023年3月16日，一审法院以（2023）鄂0111执保229号执行文书（申请执行人为武汉市三江自控成套某某公司），查封了某丙公司名下位于洪山区**路**号**村**村**栋**单元**层**号**号：鄂（2022）武汉市洪山不动产权第0**2号］、13栋／单元1层商8号［权证号：鄂（2022）武汉市洪山不动产权第0**1号］、13栋／单元1层商9号［权证号：鄂（2022）武汉市洪山不动产权第0**0号］、13栋／单元1层商10号［权证号：鄂（2022）武汉市洪山不动产权第0**8号］、13栋／单元1层商12号［权证号：鄂（2022）武汉市洪山不动产权第0**6号］、13栋／单元1层商11号［权证号：鄂（2022）武汉市洪山不动产权第0**7号］、13栋／单元1层商13号［权证号：鄂（2022）武汉市洪山不动产权第0**5号］、13栋／单元1层商14号［权证号：鄂（2022）武汉市洪山不动产权第0**4号］、13栋／单元1层商15号［权证号：鄂（2022）武汉市洪山不动产权第0**3号］的商铺，以上共计9套商业用房。 针对上述查封措施，某丙公司于2024年6月28日向一审法院提出执行异议，要求解除对上述9套商业用房的查封。 2023年5月26日，一审法院以（2023）鄂0111执保424号执行文书（申请执行人为武汉市某某电气工程有限公司），查封了某丙公司名下位于洪山区**路**号（大洲村城中村改造Ｋ2地块二期）Ｓ10栋／单元3层商1号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**9号］的商铺。 针对上述查封措施，某丙公司于2024年7月12日向一审法院提出执行异议，要求解除对上述1套商业用房的查封。 2023年6月6日，一审法院以（2023）鄂0111执765号执行文书（申请执行人为湖北某某建设工程有限公司），查封了某丙公司名下位于洪山区**路**村**村**栋**单元**层**号**号：鄂（2020）武汉市洪山不动产权第0**7号］、Ｓ1栋／单元1层3商业号［权证号：鄂（2020）武汉市洪山不动产权第0**6号］、Ｓ1栋／单元1层6商业号［权证号：鄂（2020）武汉市洪山不动产权第0**5号］、Ｓ1栋／单元1层7商业号［权证号：鄂（2020）武汉市洪山不动产权第0**4号］、Ｓ1栋／单元1层8商业号［权证号：鄂（2020）武汉市洪山不动产权第0**3号］、Ｓ1栋／单元1层9商业号［权证号：鄂（2020）武汉市洪山不动产权第0**2号］、Ｓ10栋／单元1层商1号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**4号］、Ｓ10栋／单元1层商2号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**0号］、Ｓ10栋／单元1层商3号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**3号］、Ｓ10栋／单元1层商4号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**2号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商1号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**6号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商2号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**5号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商3号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**9号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商4号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**4号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商5号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**3号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商6号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**2号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商7号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**1号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商8号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**0号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商9号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**9号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商10号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**8号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商11号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**3号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商12号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**7号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商13号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**6号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商14号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**5号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商15号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**4号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商16号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**3号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商17号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**2号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商18号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**2号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商19号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**8号］、Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商20号［权证号：鄂（2021）武汉市洪山不动产权第0**1号］的商铺，以上共计30套商铺。 2023年9月5日，一审法院作出（2023）鄂0111执恢467号执行裁定书（申请执行人湖北某某建设工程有限公司），裁定评估、拍卖被执行人某丙公司名下位于武汉市洪山区**路**号**村**村改造项目（金科城Ｋ2一期）的上述30套商铺。 2023年11月1日，一审法院作出（2023）鄂0111执恢467号之一执行裁定书，该裁定载明：“……2023年6月6日，以（2023）鄂0111执765号查封了被执行人某某地产集团武汉有限公司名下位于武汉市洪山区**路**号**村**村改造项目（金科城Ｋ2一期）的商铺，但第三人武汉某某房地产开发有限公司提出了异议，故暂不具备处置条件……裁定如下：终结武汉市洪山区人民法院（2022）鄂0111民初122号民事调解书的本次执行程序。” 2024年7月2日，一审法院作出（2024）鄂0111执异155号执行裁定书，裁定中止对登记在某丙公司名下的位于武汉市洪山区**路**号（大洲村城中村改造Ｋ2地块二期）Ｓ10栋／单元1层商1号、1层商2号、1层商3号、1层商4号；Ｓ7、Ｓ8栋／单元1层商1号、1层商2号、1层商3号、1层商4号、1层商5号、1层商6号、1层商7号、1层商8号、1层商9号、1层商10号、1层商11号、1层商12号、1层商13号、1层商14号、1层商15号、1层商16号、1层商17号、1层商18号、1层商19号、1层商20号；Ｓ1栋／单元1层1商业号、1层3商业号、1层6商业号、1层7商业号、1层8商业号、1层9商业号的30套房产的执行。 屹某戊公司在收到（2024）鄂0111执异155号执行裁定书后，已向一审法院提起执行异议之诉，案号为（2024）鄂0111民初9816号。 一审诉讼过程中，某乙公司与某丙公司确认，上述一审法院查封的40套房屋系某乙公司与某丙公司确认的由某乙公司回购的194套商铺中的40套。 根据某乙公司提交的《某乙公司回购商铺信息表》载明的194套商业用房的信息，上述40套被查封的商业用房总面积为3014.92平方米。本案一审庭审结束后，某丙公司向一审法院提交一份《关于（2024）鄂0111民初813号案件庭审问题的回复》，载明：“未网签40套商铺面积为3014.92平方米，与某乙公司举证证据六《某乙公司回购商铺信息表》中载明的面积一致。” 2018年10月24日，某丙公司取得武汉市洪山区大洲村Ｋ2地块一期6号楼住宅、Ｓ1、Ｓ2、Ｓ5号楼商业的《武汉市商品房预售许可证》。2019年3月28日，某丙公司取得武汉市洪山区大洲村Ｋ2地块二期8、10号楼住宅、Ｓ9号楼商业的《武汉市商品房预售许可证》。2019年4月24日，某丙公司取得武汉市洪山区大洲村Ｋ2地块二期11号楼住宅、Ｓ7、Ｓ8号楼商业的《武汉市商品房预售许可证》。2019年7月11日，某丙公司取得武汉市洪山区大洲村Ｋ1地块15号、Ｓ15号楼的《武汉市商品房预售许可证》。2019年8月30日，某丙公司取得武汉市洪山区大洲村Ｋ1地块13、Ｓ14号楼住宅的《武汉市商品房预售许可证》。2020年5月20日，某丙公司取得武汉市洪山区大洲村Ｋ2地块二期Ｓ10至Ｓ13号楼商业的《武汉市商品房预售许可证》。 大洲村城中村改造K2地块一期S1#商业的竣工验收备案时间为2020年6月24日，大洲村城中村改造K2地块二期S7#商业、S8#商、S9#商业、S10#商业、S12#商业、S13#商业的竣工验收备案时间为2021年4月29日，大洲村城中村改造K1地块13#楼、15#楼的竣工验收备案时间为2021年9月13日，大洲村城中村改造K2地块二期S11#商业的竣工验收备案时间为2022年1月24日。 某丙公司取得部分楼栋的《武汉市商品房预售许可证》后，于2021年3月9日向某乙公司发出《工作联系函》，要求某乙公司最迟于2021年5月1日前提供Ｓ1、Ｓ7、Ｓ9、Ｓ10-Ｓ15业主名单及相关资料至某丙公司。某丙公司还分别于2021年11月10日、2022年5月向某乙公司发出《房屋交付使用通知书》，告知某乙公司其购买的Ｓ11、Ｓ14、Ｓ15号楼商业已竣工验收合格，达到交付使用条件，请某乙公司按要求办理交付手续。 2023年10月26日，某乙公司向某丙公司发出一份《工作联系函》，载明：“我司计划分两批次集中办理落户，合同网签备案，开具购房发票等相关事宜，首批次办理商铺户数为86套……第二批次办理商铺户数为108套”，某乙公司还向某丙公司提交一份《金科商铺业主网签备案明细表》，该表格载明了86套商铺分户人的信息。 某丙公司还于2020年12月29日在长江日报刊登《交付及竣备公告》，向武汉金科城项目7、Ｓ1-Ｓ6、3、6号楼业主告知，其购买的**期**号楼**号房屋已毛坯竣工验收，请业主前往现场办理房屋交接手续，3、6号楼已毛坯竣工验收。某丙公司又于2021年6月8日在长江日报刊登《交付公告》，向武汉金科城业主告知，金科城项目二期10、11号楼、商业Ｓ7、Ｓ8、Ｓ9、Ｓ10、Ｓ12、Ｓ13房屋已竣工验收合格，达到交付使用条件，请业主按时前往武汉金科城项目办理房屋交付手续……。 在本执行异议诉讼过程中，一审法院同时查明如下事实： 一、一审庭审中，屹某戊公司提交案涉商铺所涉《前期物业管理服务协议》及部分物业、水电费电子收费凭证，显示案涉商铺由不同的案外人与某某集团股份有限公司湖北分公司签订物业管理服务协议及缴纳物业费。其中Ｓ7栋／单元1层商1号、1层商2号、1层商3号、1层商4号、1层商5号、1层商6号、Ｓ10栋／单元1层商2号、1层商3号商铺登记的业主为某丙公司。 一审庭审中，某乙公司提交转账记录显示其于2023年3月15日、2023年3月31日分别向某某集团股份有限公司湖北分公司支付700000元、442224元，合计114224.76元，附言为物业管理费。某乙公司称上述费用为某乙公司回购的194套商铺自2021年6月12日至2023年2月28日前的物业费按6折计取的金额，自2023年3月1日期的物业服务费均由接受商铺的村民自行缴纳。 二、一审庭审中，某丙公司陈述已被实际分户人占有的案涉22套商铺是由某乙公司分配处理。某乙公司陈述因为商铺没有钥匙，所以没有与村民办理书面移交手续，而是某乙公司给村民发放还建证明，村民凭还建证明直接前往某己公司办理入户手续并签订物业服务协议。据此，某乙公司向一审法院提交案涉商铺所涉被拆迁人与拆迁委托人武汉市某某村民委员会、拆迁受托人某乙公司、某某公司武汉某某房屋征收服务有限公司签订的《城中村综合改造房屋拆迁补偿安置合同》及大洲星城商铺（产业）还建证明书。其中还建证明书上载明“凭此证书将来收取商铺”及对应的拟还建商铺（产业）编号、建筑面积。其中Ｓ7栋／单元1层商1号、1层商2号、1层商3号商铺显示被拆迁人为***；Ｓ7栋1层商4号商铺显示被拆迁人为***；Ｓ7栋1层商5号商铺显示被拆迁人为***、***；Ｓ7栋1层商6号商铺显示权利人为***；Ｓ10栋／单元1层商2号、1层商3号商铺显示权利人为***。 三、某丙公司陈述案涉30套商铺因被查封无法办理网签备案及过户手续，在房管系统中仍显示在某丙公司的名下，但案涉30套商铺已经由某乙公司回购并支付了购房款。某丙公司亦陈述开发商可以独立完成网签手续，但前提是某乙公司同意网签至其名下且向开发商提供某乙公司的网签手续的全部信息，某丙公司一直催促某乙公司办理，但某乙公司认为其回购的商铺最终是还建给大洲村村民的，不同意直接网签备案至其名下，也未按照回购协议及时提供分户人名单，导致无法办理网签备案。 某乙公司陈述即使其未提供分户人名单给某丙公司，但某丙公司作为开发商仍可以将所有商铺网签至某乙公司名下，因商品房买卖合同备案必须以购房款进入资金监管账户为先决条件，某丙公司未将某乙公司支付的回购款汇入监管账户导致合同无法备案，更无法办证。据此，某乙公司提交其委托湖北星博律师事务所律师于2024年10月14日向武汉市洪山区房地产企业和市场服务中心出具的《咨询函》，内容如下：我们在代理武汉某某房地产开发有限公司诉某某地产集团武汉有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案件中，现就有关商品房买卖合同备案事宜，来函向主管商品房习咨询。一、基本信息。1、武汉某某地产集团武汉有限公司开发了位于武汉市洪山区**路**号（大洲村城中村改造Ｋ2地块二期）项目，其中包含Ｓ1栋，Ｓ7、Ｓ8栋，Ｓ9栋，Ｓ10栋，Ｓ11栋，Ｓ12栋，Ｓ13栋，13栋，15栋。2、在2023年8月3日，武汉某某房地产开发有限公司向武汉某某地产集团武汉有限公司所购154套商品房完成网签，当日《武汉房管短信》发给武汉某某房地产开发有限公司的短信内容为：“您购买的合同编号为洪180092398商品房已于2023年08月03日完成网上签约，您可通过‘武汉住保房管办事服务’微信小程序查看合同内容。合同信息确认无误后，请督促开发企业打印《新建商品房买卖合同缴款通知书》，凭《缴款通知书》通过现场预售资金监管专用ＰＯＳ机或到银行柜台，将房款直接存入合同载明的预售资金监管账户。付款时务必核对ＰＯＳ机账户与网签的《武汉市商品房买卖合同》明确的监管账户是否一致。如您未将房款直接存入预售资金监管账户，将面临交易风险”。二、咨询内容：1、武汉某某地产集团武汉有限公司开发位于武汉市洪山区**路**号（大洲村城中村改造Ｋ2地块二期）项目，其中包含ＳＩ栋，Ｓ7、Ｓ8栋，Ｓ9栋，Ｓ10栋，Ｓ11栋，Ｓ12栋，Ｓ13栋，13栋，15栋是属于“纳入新建商品房预售资金监管的项目”？2、《武汉市住房保障房管局关于规范新建商品房合同网签备案工作的通知》【武房规（2020）3号】第二条规定：“提升合同网签备案效率。纳入新建商品房预售资金监管的项目，房地产开发企业应及时通过网签备案系统提取预签约备案信息，录入合同内容，并打印《新建商品房买卖合同缴款通知书》，买受人凭通知书将房款直接存入项目资金监管账户后，双方打印合同文本并签订。房地产开发企业上传合同文本买卖双方签章页后，系统即时完成合同备案”。据此，结合此项目是否可以理解为，武汉某某地产集团武汉有限公司开发位于武汉市洪山区**路**号（大洲村城中村改造Ｋ2地块二期）项目，如属“纳入新建商品房预售资金监管的项目”，则商品房买卖的购房款只有进入项目资金监管账户后，才能办理商品房买卖合同的备案手续？3、武汉某某地产集团武汉有限公司所开发位于武汉市洪山区**路**号（大洲村城中村改造Ｋ2地块二期）项目的资金监管目前是否仍未解除？就前述的咨询，恳请行政主管部门解答为盼。 当日，武汉市洪山区房地产企业和市场服务中心工作人员在上述函件手写回复：“经核实，现回复如下：一、武汉某某地产集团武汉有限公司开发的金科城项目属于‘纳入新建商品房预售资金监管项目’。二、按市房管局相关政策规定，该项目商品房买卖的购房款必须进入项目资金监管账户后，才能完成办理高品房买卖合同备案手续。三、该项目共有194套商铺，其中被法院查封的40套商铺因武汉金科地产集团武没有限公司未及时申请解除资金监管限制，目前仍处于未解除资金监管状态”。落款处加盖该部门印章。 一审法院认为，关于某乙公司是否享有足以排除对涉案房产强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定了符合上述四种情形的一般房屋买受人的物权期待权可以排除执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”具体到本案中，首先，登记在某丙公司名下的案涉30套商铺于2023年6月5日被一审法院查封，但早在2018年4月17日，某丙公司与某乙公司已签订《武汉金科城项目商业回购协议》，该回购协议所附的商铺明细表中已包含案涉商铺，且某乙公司已通过银行转账、票据转让、债权债务抵销的方式向某丙公司足额支付了回购商业用房的购房款241164480元；其次，某乙公司已依据与被拆迁村民所签订的《城中村综合改造房屋拆迁补偿安置合同》及大洲星城商铺（产业）还建证明书将案涉商铺交付，且自2023年2月开始，案外人亦已陆续缴纳商铺物业服务费，说明某乙公司在法院查封前已合法占有案涉商铺；再次，某乙公司回购含案涉商铺在内的商业用房目的是为了解决项目建设中的还建、安置问题，回购协议中也约定了由某乙公司与某丙公司指定的分户人签订商品房买卖合同并办理备案手续，案涉商铺未办理过户登记并非某乙公司自身原因所致；最后，屹某戊公司提供的证据不能证明某乙公司对未办理过户登记存在过错，某乙公司亦向一审法院提交武汉市洪山区房地产企业和市场服务中心出具的相关证明，亦能证明案涉商铺未办理过户登记手续并非某乙公司的原因。综上，某乙公司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，屹某戊公司要求准予执行案涉房屋的诉请，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十一条之规定，一审判决：驳回湖北某某建设工程有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由湖北某某建设工程有限公司负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条的规定，二审围绕上诉请求和理由进行审查。现评析如下： 案外人执行异议之诉的标的是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制执行措施，而这一诉讼标的的基础是案外人与被执行人谁对该执行标的享有实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定系在买受人对所买受的不动产权利保护与基于普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。人民法院在参照适用该条规定认定案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实进行严谨审查。 首先，某丙公司与某乙公司于2018年4月17日就已经签订了《武汉金科城项目商业回购协议》，早于案涉30套商铺于2023年6月5日被一审法院查封的时间。符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的要件。现有证据材料也不能反映某丙公司与某乙公司双方存在恶意串通、逃避债务的行为。回购协议应认定为系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。其次，某乙公司已经举证证明通过银行转账、票据转让、债权债务抵销的方式向某丙公司足额支付包括案涉商铺在内的回购商业用房的购房款。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于付款的规定。第三，某乙公司已依据《城中村综合改造房屋拆迁补偿安置合同》及大洲星城商铺（产业）还建证明书，履行了案涉商铺交付的交付义务，某乙公司缴纳商铺物业服务费的情况也能印证在法院查封前合法占有案涉商铺的事实。第四，根据在案证据以及各方当事人的陈述意见，目前某乙公司回购含案涉商铺在内的商业用房目的是为了解决拆迁安置项目涉及的还建、安置问题。鉴于拆迁还建、安置程序涉及利益主体较多，具体流程存在一定的复杂性，与一般商品房买卖的通常备案过户工作存在区别，在回购协议中已经约定由某乙公司与某丙公司指定的分户人签订商品房买卖合同并办理备案手续的情况下，某乙公司对案涉商铺未办理过户登记存在合理性，并不存在主观过错。根据某丙公司与某乙公司签订的一系列协议，以及某乙公司付款行为等事实，某乙公司具备主张权利的主体资格，属于适格的权利主张主体，后续拆迁还建涉及的实际分户情况不影响当前某乙公司的权利诉求。 对于屹某戊公司的上诉请求及理由，本院进行了逐项分析考量，均缺乏事实和法律依据，不能成立。其中与一审期间诉辩一致的主张，且已经经过一审法院论证处理的部分，二审法院认可一审法院辨析的理由，不再另行赘述。 综上，湖北某某建设工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由湖北某某建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年四月八日 法官助理*** 书记员***