林某与某某、福建某某房地产开发有限公司等案外人执行异议之诉一审民事判决书

福建省三明市中级人民法院 民事判决书 （2021）闽04民初273号 原告（执行案外人）：林某，男，1963年12月26日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：***，福建日荣律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：***，男，1962年10月3日出生，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：***，福建枫桦律师事务所执业律师。 被告（被执行人）：福建某某房地产开发有限公司，住所地福建省泰宁县。 法定代表人：***。 被告（被执行人）：福建省泰宁县某某建设有限责任公司，住所地福建省泰宁县。 法定代表人：***。 原告林某与被告***、福建某某房地产开发有限公司（以下简称某甲公司）、福建省泰宁县某某建设有限责任公司（以下简称某某公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭，于2021年9月6日公开开庭进行了审理。原告林某委托诉讼代理人***，被告***委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。某甲公司、某某公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 林某向本院提出诉讼请求：1.依法撤销三明市中级人民法院（2021）闽04执异45号执行裁定；2.解除对位于泰宁县**路**号**楼12间店面（**）的查封；停止对泰宁县**路**号**1＃楼12间店面（**）的执行；3.由***、某甲公司、某某公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、林某依法享有排除涉案房产被查封、拍卖的权利。1.某甲公司开发的位于泰宁县**路**号**1＃楼12间店面（**）已于2014年2月10日出售给林某，双方签订《商品房买卖合同》，并于2014年2月24日在泰宁县房地产交易管理所备案登记。林某与某甲公司签订合法有效的书面买卖合同在三明市中级人民法院2017年10月25日作出（2017）闽04执387号执行裁定之前。2.林某与某甲公司签订《商品房买卖合同》后，某甲公司于2014年10月10日将涉案房产交付给林某占有、使用。3.林某已向某甲公司支付了全部购房款，某甲公司开具收款收据。4.某甲公司开发的丹霞美地房地产项目，因消防工程、部分基础设施及公建项目未完工，至今未达到工程竣工验收的条件，也未办理工程竣工验收、消防验收等手续，也未办理不动产总确权登记。因开发商原因未办理不动产总确权登记，故无法办理分户登记，未办理过户登记的原因不在买受人。二、涉案房产未依法登记并领取权属证书，不得转让，不得作为拍卖标的物。1.截止目前，包括某甲公司在内的所有人均未依法办理不动产权登记，均未领取权属证书。虽然某甲公司为涉案房产的开发商，但因楼盘未办理不动产总确权登记，故不享有涉案房产的所有权。2.根据《城市房地产转让管理规定》第六条规定，涉案房产属于依法不得转让的情形。3.根据《中华人民共和国拍卖法》第六条规定，涉案房产属于法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利。三、林某作为案外人提出执行异议后，三明市中级人民法院以（2021）闽04执异45号执行裁定驳回林某异议请求，理由不能成立。1.林某依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对涉案房产排除执行，符合法律规定。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条不适用第二十八条规定的买受人，林某适用该法第二十八条规定，无需适用第二十九条规定。 ***辩称，一、林某提供的证据不足以证明其已支付涉案房产全部价款，其签订的12份《商品房买卖合同》系以物抵债的让与担保，而非真实买卖交易，林某不享有解除查封、排除执行的权利。1.从涉案12份《商品房买卖合同》来看，房屋所在层平面图体现在合同附件一，有关公共部位位置及共有公摊建筑面积计算体现在合同附件二，交付房产的标准约定在合同附件三，前期物业服务等内容体现在合同附件四，临时管理规约内容体现在合同附件五，双方签订的补充协议内容体现在附件六。按照房屋买卖交易习惯，上述附件内容均在《商品房买卖合同》中载明，并由双方签字确认，但本案中，林某提供的12份合同均未见上述附件，与常理不符。2.涉案《商品房买卖合同》中约定的购房款为19835073元，林某未提供大额资金交易的银行转账凭证，其仅提供12份某甲公司出具的《收款收据》，无法证明已支付全部购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定的情形。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，除了要符合四种情形外，法院还应当审查异议人主张的实体权利是否足以排除执行。但本案中，林某的诉讼请求为撤销执行裁定书，解除涉案房产的查封及停止执行，未主张其享有涉案房产的所有权，其未对实体权利进行主张，法院也无法进行相关的审查。4.本案中，林某签订12份合同后仅办理合同登记备案手续，未进行预告登记。因办理预告登记后的三个月内要交纳涉案房产的契税，涉案合同本身为让与担保关系，并非真实的购房合同关系，林某不会办理预告登记手续。二、林某办理涉案房产的合同备案手续，不产生物权登记效力。涉案房产所有权人仍是某甲公司，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。1.合同备案并不产生物权登记的效力。涉案房产所有权人仍是某甲公司。最高院也明确了网签备案的房屋买受人未取得房屋所有权，不能排除对该房屋的强制执行。2.因涉案房产的所有权人仍是某甲公司，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，林某主张的涉案房产系商业用房，并非用于居住，也不是其名下唯一住房，林某未提供银行转账凭证证明其已支付涉案房产购房款，不符合该条规定的情形，无法排除法院强制执行。 某甲公司、某某公司未作答辩。 为证明上述事实，林某向本院提交以下证据： 1.（2021）闽04执异45号执行裁定书，拟证明（2021）闽04执异45号执行裁定认定事实和适用法律错误。 2.《商品房买卖合同》《商品房购销合同备案一览表》，拟证明某甲公司开发的位于泰宁县**路**号**1＃楼12间店面（**）已于2014年2月10日出售给林某，该合同于2014年2月24日在泰宁县房地产交易管理所备案登记。 3.收款收据，拟证明林某已向某甲公司支付全部购房款，某甲公司开具收款收据。 某甲店面的租赁合同、门锁交接单、电费结算单、历月电费明细、水费清单明细、部分租金支付明细，拟证明某甲公司于2014年10月10日将涉案房产交付给林某，林某已合法占有涉案房产。 5.银行转账凭证，拟证明涉案房产购房款的支付情况及林某除涉案房产外还另外购买某甲公司其他房产。 ***质证认为，1.对证据1真实性无异议，裁定书认定事实和适用法律正确。2.对证据2真实性无异议，对证明内容有异议。《商品房买卖合同》虽是林某与某甲公司签订，但实际上双方之间存在债权债务关系，某甲公司是以备案合同的形式为借款提供担保，办理合同备案登记手续的行为形成的是让与担保法律关系，而非购房关系。3.对证据3真实性及证明内容有异议。根据《商品房买卖合同》约定，购房款应转入合同约定的监管账户，仅以《收款收据》的形式无法证明林某已支付了全部购房款。4.对证据4真实性及证明内容有异议，门锁交接单是案外第三方出具及办理，无法确认真实性。租赁合同签订时间是2018年12月1日，三明市中级人民法院于2017年作出执行裁定，对涉案房产进行查封，林某在不享有物权且涉案房产被法院查封的情况下，不得对外租赁。即便涉案房产已经交付给林某，并不意味着林某享有涉案房产的物权。5.对证据5真实性无异议，对证明内容有异议。银行流水清单备注购房款，为林某存款时自行备注，不能证明其款项性质，银行流水体现转账总金额多于备案购房款总价款，林某提交的转账金额为整数，无法与每一套房产金额相对应，林某转款对象的收款账号与《商品房买卖合同》约定的转入购房款专用账号不符，不能证明林某转款系用于支付某庚店面的购房款。 ***向本院提交下列证据:1.（2021）闽04执异44号执行裁定书、丹霞美地1＃楼店面预算面积一览表，拟证明涉案房产所在1-2层店面已经全部办证至某甲公司名下，不存在林某起诉所称无法办证或因某甲公司原因无法办证的情形。某甲公司与林某并非真实交易行为。 2.（2017）闽04执387号协助执行通知书、参与分配函，拟证明涉案房产的201、203、205号店面，某甲公司办证后已经抵押给案外人***，林某与某甲公司不存在真实交易行为。 3.竣工验收报告,拟证明泰宁县丹霞美地一期1#、2#、3#、12#楼于2016年4月28日完成竣工验收，涉案房产可以办理预告登记及不动产权证。 4.（2020）闽0429民初718号民事调解书，拟证明***在三明市中级人民法院申请执行的工程款中包含180位工人工资，该工资经泰宁县人民法院调解确认，现180位工人正等待该院执行某甲公司房产，以用于发放工资的事实。 5.复工报告、复工报审表、关于丹霞美地一期工程复工发放农民工工资的报告、工程签证单、复工通知书，拟证明（1）涉案一期Ｉ标段工程从2014年5月至2015年9月期间二次停工，复工，直至2016年4月28日完成竣工验收；（2）林某提供的交房手续载明交房时间为2014年10月10日，因当时涉案工程还在施工，不符合交房条件，林某提供的交房手续系伪造。 6.预算面积一览表、商品房购销合同备案一览表、房产幢图、协助执行通知书、送达回证，拟证明（1）某庚店面分别位于泰宁县**＃楼**层**间、1＃楼附属楼二层4间，其中：某乙店面分别为**，与一层**店面为同一个产权单元，某丙店面已备案至***名下，无法分割办证；某丁店面分别为1＃楼附属楼二层**与备案给***的一层**、**同为一个产权单元，并于2014年已经办证至某甲公司名下，不动产权证号为**，楼上楼下无法分割办证；某戊店面至今无法办理产权证与事实不符，某己店面产权证的责任在于林某。 林某质证认为，1.对证据1真实性有异议，无法证明***所要证明的内容。2.对证据2真实性由法院进行认定，对证明内容有异议。协助执行通知书所载**号**幢附属**层房产并非涉案房产。3.对证据3真实性由法院进行认定，对证明内容有异议。竣工验收报告仅能证明土建工程已竣工验收，不能证明楼盘中的消防、人防、绿化等其他工程已竣工验收合格及该楼盘通过综合验收合格。4.对证据4真实性由法院进行认定，对证明内容有异议。该调解书与本案无关，达成调解协议目的是为让法院确认工程款中有1338多万元系工人工资，以便于在执行工程款时取得有利条件。该案经过劳动仲裁程序,仲裁委已驳回仲裁请求。调解书系三方自行调解确认，并非法院经审理后作出的判决。5.对证据5真实性、关联性、证明内容有异议，材料来源于某某公司，某某公司系***合作、挂靠的企业，双方属于利益共同体，材料落款时间在某甲公司向林某交房前。涉案一期工程包含Ｉ标段、ＩＩ标段，涉案小区共有26栋楼，第一阶段交房1＃、2＃、3＃、12＃号楼，第二阶段交房13＃、15＃、23＃、25＃、26＃号楼，其他房屋目前还在施工中，可见，开发商是边施工边交房。林某提交的交房手续系某甲公司盖章，交房时间为2014年10月10日。6.对证据6真实性由法院进行认定，对该证据的证明对象有异议。林某的店面在1＃楼，不在附属楼。林某的店面房号对应的店面包含一层、二层，即一层与二层系同一产权单元，某庚店面由林某自用或出租至今，均无人对此提出异议。 本院认证认为，某甲公司、某某公司未对林某及***提交的上述证据提出质证意见，视为放弃质证与抗辩的权利。对当事人提交的无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，有争议的证据，将结合全案事实进行综合分析认定。 本院为查明涉案房产产权办理情况及林某提交的银行转账明细的转款对象，向泰宁县不动产登记中心调取不动产档案查询结果证明、泰宁不动产登记资料查询结果证明及向中国工商银行泰宁支行发出协助查询存款通知书。 林某经质证认为，对法院调取证据真实性及证明内容无异议。 ***经质证认为，对法院调取证据真实性及证明内容无异议。 本院认证认为，某甲公司、某某公司未对上述证据提出质证意见，视为放弃质证与抗辩的权利。林某和***对证据真实性及证明内容无异议，对该证据，本院予以采信。 根据双方当事人的陈述及举证、质证，本院对案件事实认定如下： 1.2014年2月10日，林某购买某甲公司开发的位于泰宁县**路**号**1＃楼12间店面，双方经协商签订1＃楼合同编号为05****386、05****387、05****388、05****389、05****390、05****391、05****392、05****393、05****394、05****395、05****396、05****397的《商品房买卖合同》（12份），总价值19835073元。《商品房买卖合同》约定，购房款应当存入银行预售款监管账户（中国工商银行泰宁支行1404****027047），买受人一次性付款，店面交付日期为2014年9月30日等内容。2014年2月24日《商品房买卖合同》（12份）在泰宁县房地产管理所进行了备案登记。 2.林某为证明其已全额支付某庚店面购房款，向本院提交银行转款明细，其中“对方账户”一栏，1404****0299账号的尾数30被隐去，实际账号为1404**********，登记在三明某某房地产开发有限公司（以下简称某乙公司）名下；1404****0270账号的尾数47被隐去，实际账号为1404**********，登记在某甲公司名下，该账号为《商品房买卖合同》约定的银行预售款监管账户。 2014年1月8日，林某向某乙公司1404****0299账户转款200万元；2014年1月10日，林某向某甲公司1404****0270账户转款200万元；2014年1月16日，林某向某乙公司1404****0299账户转款200万元，向某甲公司1404****0270账户转款200万元；2014年1月26日，林某向某甲公司1404****0270账户转款320万元；2014年1月27日，林某向某甲公司1404****0270账户转款500万元；2014年1月30日，林某向某甲公司1404****0270账户分别转款400万元和200万元；2014年2月21日，林某向某甲公司1404****0270账户转款150万元。上述款项合计2370万元，其中转入某甲公司账户1970万元，转入某乙公司账户400万元。 3.***与某某公司、某甲公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年4月17日作出（2016）闽04民初177号民事判决，主要内容：一、某某公司应于判决生效后十日内支付***工程进度款37113331元；二、某某公司应于判决生效后十日内支付***逾期付款利息（其中，以尚欠工程进度款29182128元为基数从2015年8月14日起、以尚欠工程进度款7931203元为基数从2016年10月21日起至判决确定的履行期限内支付工程进度款之日止按银行中国人民银行同期同类贷款利率计付）；三、某甲公司对某某公司所负上述第一项债务在其欠付工程款范围内承担付款责任；四、***对其所承建的某甲公司名下丹霞美地一期Ⅰ、Ⅱ标段工程折价或者拍卖、变卖所得价款在某甲公司所负上述第一项债务范围内优先受偿。因某某公司、某甲公司未履行生效法律文书确定的义务，***向本院申请强制执行,本院于2017年10月23日依法立案执行,执行案号为（2017）闽04执387号。2018年12月4日，本院向泰宁县房地产交易管理所发出《协助执行通知书》，涉案房产于2018年12月5日被查封。因***与某某公司、某甲公司协商和解为由，向本院申请终结执行，本院于2019年12月24日终结执行。现恢复执行案件的案号为（2020）闽04执恢83号，于2021年4月29日发出（2020）闽04执恢83号《公告》：本院以（2017）闽04执387号执行裁定书查封了被执行人某甲公司名下位于泰宁县**路**号**房产（一幢附属楼店面、1＃楼店面），并将对查封的房产进行评估，通过淘宝网司法拍卖该房产。为此，林某向本院提出异议，请求撤销（2017）闽04执387号执行裁定书、（2020）闽04执恢83号《公告》，解除对某甲公司名下位于泰宁县**路**号**房产（一幢附属楼店面、1＃楼店面），中止对涉案房产的执行。2021年6月29日，本院作出（2021）闽04执异45号执行裁定书，驳回林某的异议请求。 4.2018年3月6日，中国某某银行股份有限公司三明列东支行（以下简称某某支行）向本院提起***、某某公司、某甲公司第三人撤销之诉一案。某某支行提出诉讼请求：撤销一审法院作出的（2016）闽04民初177号民事判决第四项，即“***对其所承建的某甲公司名下丹霞美地一期Ⅰ、Ⅱ标段工程折价或者拍卖、变卖所得价款在某甲公司所负上述第一项债务范围内优先受偿”。本院作出（2018）闽04民撤1号民事判决，驳回某某支行的诉讼请求。某某支行不服，上诉至福建省高级人民法院。2019年12月17日，福建省高级人民法院作出（2018）闽民终1158号民事判决，撤销一审法院（2018）闽04民撤1号民事判决；撤销一审法院（2016）闽04民初177号民事判决第四项。***不服该判决，向最高人民法院提出再审申请。2020年10月28日，***向最高人民法院提出撤回再审申请。2020年11月27日，最高人民法院作出（2020）最高法民申1567号民事裁定书，裁定准许***撤回再审申请。 5.除泰宁县**镇**路**号、1幢附属楼办理所有权证（证号**），泰宁县不动产登记中心出具《泰宁不动产登记资料查询结果证明》，载明在系统中未见某甲公司不动产登记信息。 6.林某提交历月用电明细载明：某辛店面1于2020年10月起产生电费；店面2于2018年11月起产生电费，电费2.64元至39.06元不等；店面3于2018年11月起产生电费，电费1.13元至217.32元不等；店面4于2020年12月起产生电费；店面6于2019年1月起产生电费；店面7显示只于2018年11月产生电费1.98元；店面8于2018年12月起产生电费，电费0.66元至476.72元不等；店面9于2018年11月起产生电费，电费17.17元至904.64元不等；店面10于2018年11月起产生电费，电费14.15元至513.71元不等；店面11于2018年11月起产生电费，电费29.05元至272.69元不等；店面12于2018年11月起产生电费，电费4.62元至226.44元不等；店面13于2018年12月起产生电费，电费1.32元至3.57元不等。 7.林某提交的用水明细载明：丹霞某甲店面于2019年9月起产生水费；丹霞某乙店面于2020年10月起产生水费；丹霞某丙店面于2018年12月起产生水费，水费9.7元至107.1元不等；丹霞某丁店面于2018年10月起产生水费，水费6.94元至26.4元不等；丹霞某戊店面于2021年1月起产生水费；丹霞美地1号楼2-9（一楼店面）于2020年10月起产生水费；丹霞美地1号楼2-9（二楼店面）于2018年9月起产生水费，电费5.8元至20.6元不等；丹霞某己店面于2018年11月起产生水费，水费11.6元至43.8元不等；丹霞美地1号楼2-12店面于2018年11月起产生水费，水费5.8元至27.48元不等。 8.林某提交13份出租协议书，协议书载明2020年9月1日，林某将三明市泰宁县**镇**路**号1＃楼店面一层**号，二层**、**号店面出租，每月租金4600元，租期从2020年9月15日至2030年9月14日。协议书左上角注明**、**上；林某将三明市泰宁县**镇**路**号1＃的店1间出租，每月租金500元，租期从2018年10月1日至2023年9月30日。协议书左上角注明1号；林某将三明市泰宁县**镇**路**号**号店出租，租期从2018年7月15日至2023年7月14日。协议书左上角注明3下；林某将三明市泰宁县**镇**路**号**号店出租，每月租金500元，租期从2018年12月10日至2019年11月30日。协议书左上角注明5号下；林某将三明市泰宁县**镇**路**号**号店出租，每月租金2700元，租期从2019年1月1日至2021年12月31日；林某将三明市泰宁县**镇**路**号1＃楼店面一层**号，二层**号店出租，每月租金4600元，租期从2020年11月10日至2028年11月9日；林某将三明市泰宁县**镇**路**号**号二楼店出租，每月租金1800元，租期从2018年9月1日至2021年8月31日；林某将三明市泰宁县**镇**路**号1＃楼一层9号店出租，租金自2020年9月1日起算，每月2300元，组满三年后，每年租金按上一年度租金基数递增2%，租期从2018年9月1日至2033年8月31日；林某将三明市泰宁县**镇**路**号**号店出租，年租金5000元，租期从2018年12月1日至2024年12月31日。协议书左上角注明10号上；林某将三明市泰宁县**镇**路**号1＃店出租，年租金14400元，租期从2021年7月1日至2026年6月30日。协议书左上角注明10号下；林某将三明市泰宁县**镇**路**号**号店出租，月租金1000元，租期从2018年6月30日至2023年6月30日。协议书左上角注明10号店面下；林某将三明市泰宁县**镇**路**号**号店出租，月租金500元，租期从2017年1月1日至2023年12月31日。协议书左上角注明11号；林某将三明市泰宁县**镇**路**号**号店出租，月租金700元，租期从2018年11月1日至2023年10月31日。协议书左上角注明12号下。 9.泰宁县城乡建设测绘队出具的丹霞美地1＃楼店面预算面积一览表载明：某壬店面（1＃楼附属楼）与二层1＃店面为同一个产权单元；某癸店面（1＃楼附属楼）与二层2＃店面为同一个产权单元；某甲甲店面（1＃楼附属楼）与二层3＃店面为同一个产权单元；某甲乙店面（1＃楼附属楼）与二层4＃店面为同一个产权单元；某甲丙店面（1＃楼附属楼）与二层5＃店面为同一个产权单元；某甲丁店面与二层6＃店面为同一个产权单元；某甲戊店面与二层7＃店面为同一个产权单元；某甲己店面与二层8＃店面为同一个产权单元；某甲庚店面与二层9＃店面为同一个产权单元；某甲辛店面与二层10＃店面为同一个产权单元；某甲壬店面与二层11＃店面为同一个产权单元；某甲癸店面与二层12＃店面为同一个产权单元；某乙甲店面与二层13＃店面为同一个产权单元。 10.2019年7月5日，本院立案受理***与***、某某公司、某甲公司案外人执行异议之诉纠纷一案［（2019）闽04民初285号］，***向本院提出诉讼请求：一、判决***与某甲公司签订的18份《商品房买卖合同》［合同编号分别为：05****398、05****399、05****400、05****451、09****452、05****453、05****374、05****375、05****376、05****377、05****378、05****379、05****380、05****381、05****382、05****383、05****384、05****385］合法有效。（上述合同约定给付的购房款合计1632.6185万元）。二、某甲公司应当协助***办理位于泰宁县**路**号**＃楼**层**号**层**号店面的不动产权过户登记手续。三、判令人民法院停止对位于泰宁县**路**号**＃楼**层**号**层**号店面的执行。四、本案的诉讼费用由***、某甲公司、某某公司共同承担。案经审理认为，***与某甲公司签订的合同有效，***要求确认18份《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，予以支持，但***所提交的在案证据无法证明其对诉争标的物享有足以排除强制执行的民事权益，判决认定：一、***与某甲公司签订的泰宁县**路**号**＃楼**层**号**层**号店面［合同编号分别为：05****398、05****399、05****400、05****451、09****452、05****453、05****374、05****375、05****376、05****377、05****378、05****379、05****380、05****381、05****382、05****383、05****384、05****385］的《商品房买卖合同》合法有效。二、驳回***的其他诉讼请求。判决后，***不服，提起上诉。在上诉期间，***因未在指定期限内预交二审案件受理费，福建省高级人民法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条规定，裁定：本案按上诉人***自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。 本院认为，本案争议焦点为林某对某庚店面享有的民事权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，某庚店面登记于某甲公司名下，林某作为买受人可以选择适用上述第二十八条或者第二十九条规定。上述第二十八条，系对于一般买受人物权期待权之保护。上述第二十九条规定，则为对商品房消费者之保护，旨在对购房人居住权之特别保护，案外人应属商品房消费者之范畴。本案中,林某所购商品房规划用途为店面、商业营业用房，系为生产经营需要，而非生活居住需要，林某主张的权利不符合该第二十九规定的保护条件，本案应适用第二十八条规定进行审查。经审查,某庚店面的总价值为19835073元，林某提供中国工商银行转账明细证明其支付涉案《商品房买卖合同》项下购房款2370万元。其中，转入某甲公司账户为1970万元，转入某乙公司账户为400万元，林某未提交证据证明其转入某乙公司的400万元与购买涉案店面有关，故对其主张转入某乙公司的400万元为涉案店面的购房款，不予支持。林某转入某甲公司账户的1970万元，无法与案涉《商品房买卖合同》约定的每套房产金额相对应，且大部分银行转款发生于《商品房买卖合同》签订之前，不符合一般房屋交易习惯与常理。林某主张已全部支付价款缺乏事实依据，不予支持。林某为证明其于2014年10月10日占有案涉房产，虽提交门锁交接单予以佐证，但门锁交接单未见某甲公司盖章确认，林某亦未提交接收房产后支付物业服务费的相关证据。关于林某提交的历月水、电费明细、部分店面租赁合同、租金转账明细等证据以证明其占有案涉房产的问题。查明事实表明,某甲公司将原本为同一产权单元的房产分别出售给不同的买受人，某乙乙店面位于泰宁县**路**号**＃楼**层，某乙丙店面被某甲公司出售给***，现林某提交的租房协议中涉及将出售给***的房产对外租赁，对林某提交的出租协议书的真实性，本院无法确认。且林某提交的历月用水、电明细所载的用水、用电地址未区分是某乙丙店面或是二层店面，泰宁县某某有限公司出具的历月用水明细将出售给***的丹霞美地1号楼2-9（一楼店面）立户于林某名下，法院查封前未见与林某主张的出租情况相对应的用水、用电情况，故林某提交的上述证据材料不能直接证明林某在法院查封前合法占有案涉房产。综上所述，林某举证不能证明其所主张的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护条件，某乙丁店面享有足以排除法院强制执行的民事权益，依据不足，不予支持。某甲公司、某某公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下： 驳回林某诉讼请求。 案件受理费100元，由林某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二二年七月二十日 书记员*** 附：本案适用主要法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。