某某与某某、福建省邵武市六建工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省邵武市人民法院 民事判决书 （2020）闽0781民初1316号 原告:***，女，1991年8月12日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：***，邵武市创鑫法律服务所法律工作者。 被告：***，男，1959年8月16日出生，汉族，住邵武市。 被告：福建省邵武市六建工程有限公司，住所地：邵武市五一路50号，统一社会信用代码：91350781738048924C。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，福建则刚律师事务所律师。 第三人：***，男，1980年10月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 第三人：***，女，1989年5月2日出生，汉族，住邵武市。 原告***与被告***、福建省邵武市六建工程有限公司（以下简称六建公司）、第三人***、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、被告***、六建公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，第三人***、***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求:1、***支付***房屋租金6000元（从2018年12月1日起至2020年5月共18个月，每月租金按照1000元计算），以后的租金以实际租赁合同计算支付。2、***立即停止侵占坐落于五一××（现为××层住宅，并迁出该住宅（或支付房租每月1000元，从2018年12月1日起至今，***享有该房租的1／3）。3、六建公司从2020年6月起重新与***、***、***签订租赁合同，并支付相应的租金。事实与理由：租赁房产坐落于邵武市五一路36号【现五一路50号，房屋所有权证：邵通西字第162号，国有土地使用权证：邵国用（90）字第××号】，该房产所有权于2019年5月23日经邵武市人民法院调解，作出（2019）闽0781民初1054号民事调解书，确认由其、***、***三人共同继承，房产所有权各占三分之一，***无产权。但***从2018年12月起将该房租赁至2020年5月，房租1000元／月，同时，***侵占该房第三层住宅使用至今，其诉请房租按1000元／月计算，其与***、***各占租赁收益的三分之一。其及***等亲属多次与***协商要房租，***不予理睬，拒绝见面协商。 ***辩称：1、***不具备主体资格，因为***所谓的房产实际上仍然在爷爷、奶奶名下。***在没有领取房产权证的情况下把承租人告上法庭，是一种侵权、违法行为。六建公司从未与***、***见过面，也没有订过合同，哪来的房屋租赁合同纠纷？2、依据(2019)闽0781民初1054号民事调解书，确认***拥有三分之一产权。2013年为了照顾母亲，其搬回来住，直到母亲去世。2019年1月25号，过了守孝期，其又搬回公园壹号1栋701室居住，何来霸占房屋之说？根据《2019年城市私有房屋管理条例》第19条的规定：修缮房屋是出租人的责任，其对30多年的老房子组织维修并监工，请***、***、***付工资6000元，三人各摊2000元（维修材料费详见副表）。***垫付房屋维修费32,695元，三人各摊10,898元。3、房屋收益。其母亲在最后病重期间叫***去收房租用于家庭生活开支，母亲还说今后房租都归***收取，别人不得干预,母亲去世后顺延。承租户也是按时交纳房租，从未发生争议。2020年1月起疫情爆发，响应国家号召，疫情未过不收房租，等疫情结束再从长计议。4、***在奶奶生病住院期间没到床前尽孝，不履行义务。在奶奶去世后，争夺抚恤金，年纪轻轻，不努力工作，创造社会财富，而想不劳而获，只能是痴心妄想。综上，请求驳回***的诉讼请求。另***给付***维修房屋费10,898元、给付***工资2000元。 六建公司辩称，本案诉争的房屋是***老人所有，***是唐老太的儿子，其公司与***从2016年7月1日至2019年12月31日签订合同。期间，其公司已按合同约定支付了房租1100元/月。房租是转给***的夫人及女儿，也有小部分房租交给***。2020年起其公司每个月是交纳700元的房租，400元由另一租住户交纳。店面有争议之后，其公司于2020年6月之前就搬离了涉案的店面，不存在与***续签《租赁合同》，但相应的房屋租金其公司都已经履行完毕。其公司与***确实没有发生任何租赁关系，请求在法院查明事实基础上依法驳回***对其公司的诉请。 ***、***收到起诉状副本后未作答辩。 ***围绕诉讼请求向本院提供书证4份： 证1、（2019）闽0781民初1054号民事调解书。证明：本案争议的租赁房产坐落于邵武市五一路36号【现为五一路50号，原房屋所有权人：***，共有人：***，证号：邵通西字第162号，国有土地使用证：邵国用（90）字第××号】，该房产由***、***、***共同继承，所有权各占1／3的事实。 证2、(2013）闽邵证字第580号公证书。证明：***奶奶***于2013年7月2日在公证处立下遗嘱，将其名下的遗产归***、***、***共同所有的事实。 证3、邵武人民医院出院记录。证明：***奶奶***于2018年11月18日去世，故本案诉讼争议收益权从2018年12月1日开始计算的事实。 证4、六建公司的统一社会信用代码信息。证明：六建公司租赁的房产属***、***、***共同所有的事实。 以上证据4份经***质证后认为： 对证1、2、3、4三性均有异议。租金的事与其无关，其母亲在世的时候是其母亲收取，其母亲不在后都是其老婆在收取。 以上证据4份经六建公司质证后认为： 对证1、2、3、4真实性无异议，证4证明六建公司租赁的房产是***、***、***共同的房产，但***、***、***没有找过六建公司，六建公司也是按照***生前交纳租金的方式继续交纳，且在2020年6月六建公司就已经搬离了涉案的店面。 六建公司向本庭提供证据4份： 证1、房屋租赁合同。证明：六建公司原租赁合同系与***签订的事实。 证2、***出具的证词。证明：六建公司与原房主***老人及***均无经济纠纷的事实。 证3、支付房租的凭证若干。证明：六建公司已支付了所有房租的事实。 证4、承诺书一份。证明：***承诺其与***的经济纠纷与六建公司无关的事实。 以上证据4份由***质证后认为： 对证1三性无异议，但六建公司与其他人有分租，总的租金还是六建公司交纳。 对证2三性有异议，该证词是***为了诉讼而出具的，在诉讼前***称六建公司未交纳租金，所以其才将六建公司列为被告。 对证3三性无异议，但可以证明六建公司缴纳的租金都是被***收取并占有。 对证4三性有异议。 以上证据4份经***质证后认为： 其始终认为六建公司没有欠房租，其母亲在世就由其母亲收取房租，其母亲去世后就由其老婆在收取房租。 ***向本庭提供2份证据： 证1、离婚证。证明：2014年8月14日***与***离婚（离婚证字号：L350781-2014-000487），房租是***收取和其没有关系的事实。 证2、房屋修缮明细。证明：***与***为了房屋修缮支付了3万余元的事实。 证人黄某1、朱某、黄某2、黄某3、黄某4的证词，证明***已于2019年1月25日起搬出诉争房屋三楼的事实。 以上证据2份及证词经***质证后认为： 证1离婚证不能证明***没有收取房租的事实。 对证2三性有异议，如果是***支付的修缮费可以让***另行主张。 证词因证人未到庭证实不能作为证据使用。 以上证据2份经六建公司质证后认为： 证1、2及证词均与六建公司无关，六建公司已履行了承租人支付租金的义务。 根据***、六建公司、***三方相互举证、相互质证，本院综合认证如下： ***提供的证1、2、4予以采信，证3不予采信。 六建公司提供的证1、3予以采信。证2、4由***自行出具证词、承诺书载明：“该案属家庭内部经济纠纷，如有败诉，债务与费用由***承担”，后***在庭上又否认。***在法庭自行陈述租金由其妻***收取，后又举证1证明***与***于2014年8月离婚，但***现属房产所有人之一，且***与***系***父亲和母亲，***出具的承诺书表示：债务与费用由***承担，因此视为***对该事实的承认，故对证2、4予以采信。 ***提供的证1予以采信。 证2***可另行主张权利。 证人未到庭，对证词不予采信。 本院认为，***、***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证权利。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实确认如下：2016年7月1日，六建公司与***签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：“坐落于邵武市五一路36号【现五一路50号，房屋所有权人：***，共有人：***，证号：邵通西字第162号，国有土地使用权证：邵国用（90）字第××号】房产出租给六建公司。租赁期限三年半，自2016年7月1日起至2019年12月31日止，租金1100元／月,每半年交纳一次即1月1日、7月1日交纳。……”合同还对租赁期间的使用、房屋损坏、违法行为等条款均作了明确规定。合同生效后，***依约将坐落于邵武市五一路36号（现五一路50号）房产交付给六建公司使用。2018年11月***（***先于***去世）去世后，依***生前所立的公证遗嘱，该房产所有权于2019年5月23日经邵武市人民法院调解，作出（2019）闽0781民初1054号已经发生法律效力的民事调解书，确认坐落于邵武市五一路36号（现五一路50号）房产由***、***、***三人共同继承，房产所有权各占三分之一。但***从2018年12月起将该房租赁至2020年5月，并收取租金19800元（房租1100元／月×18个月）。***与***、***各占租赁收益的三分之一，***及***等亲属多次与***催讨房租未果，遂向本院提起诉讼。 同时查明，***于2020年6月5日、8日向六建公司出具的证词、承诺书载明：“六建公司与***没有经济纠纷，六建公司不必出庭，如有败诉，债务及费用由***承担”。六建公司已于2020年6月搬离该房屋，租金已按合同约定全部支付完毕（其中，从2020年1月至6月，每月交纳租金700元，另一租住户交纳400元）。 本院认为，***与六建公司签订的《房屋租赁合同》,主体合格,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。六建公司按合同约定履行支付租金义务后已搬出该房屋。该案诉争的房屋租金系***去世后，依***生前所立的公证遗嘱，该房产所有权于2019年5月23日由邵武市人民法院作出的已经发生法律效力的（2019）闽0781民初1054号民事调解书，确认由***、***、***三人共同继承，房产所有权各占三分之一。***、***、***是该房屋合法权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因此后续所收取的租金应归***、***、***按房产所有权各占三分之一。据此，***抗辩称***不具备诉讼主体资格的理由不能成立，不予采纳。诉讼中，***于2020年6月5日、8日向六建公司出具的证词、承诺书载明：“六建公司与***没有经济纠纷，六建公司不必出庭，如有败诉，债务及费用由***承担”，***主张租金由***收取，***与***于2014年8月离婚后，***于2016年与六建公司签订《房屋租赁合同》，按合同约定租金应由***收取，而***前妻***既不是房产所有人也不是合同签订人（出租人），***收取六建公司缴纳的房租，***也认可与六建公司没有经济纠纷，因此视为***对***收取房租的追认。现***属房产所有人之一，且***与***系***父亲和母亲，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条：“一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认”的规定，视为***对该事实的承认，故六建公司所交纳的由***收取的租金，视为***收取，应由***返还。关于租金的计算及起算日期问题。***诉请***返还房屋租金，按房租1000元／月计算的诉请，予以照准。但根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中,（2019）闽0781民初1054号民事调解书于2019年5月23日发生法律效力，确认涉案房屋归继承人***、***、***三人共同继承，房产所有权各占三分之一。按照上述规定，自上述调解书生效之日起，该房产的所有权应变更为***、***、***按份共有各占三分之一。租金的起算时间应从2019年5月23日起计至2020年5月23日止，共12个月，计12000元，按份额***、***、***各得4000元（12000元÷3）。***同时还诉请要求***立即停止侵占坐落于五一××（现为××层住宅，并迁出该住宅，因未能提供***侵占坐落于五一××（现为××层住宅的有效证据证明，对***的该项诉请，不予支持。***抗辩称，其对30多年的老房子组织维修并监工，请付工资6000元，三人各摊2000元（6000元÷3），***垫付房屋维修费32695元，三人各摊10898元（32695元÷3），因房屋租赁与修缮费用属不同法律关系，***可另行起诉。鉴于六建公司已按合同约定将租金（含疫情期间）全部履行完毕，并已搬出该房屋，可不承担本案返还租金及续签合同的责任。***还抗辩称：“2020年1月起疫情爆发，响应国家号召，疫情未过不收房租，等疫情结束再从长计议”，其抗辩理由不能成立，不予采纳。***、***经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、第三十九条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定,判决如下: 一、***应于本判决生效后十日内给付***房屋租金 4000元。 二、驳回***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由***负担10元，***负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二〇年八月十三日 书记员*** 本案依据的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2、《中华人民共和国物权法》 第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利 第九十四条：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十三条：下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第四条：一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行的申请 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效 之日起计算。