某某、某某和房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

安徽省安庆市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）皖08民终882号

上诉人（原审原告）：***，男，1967年10月2日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。

委托诉讼代理人：徐红炼，安徽晨曦律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：**和，男，1963年7月23日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。

委托诉讼代理人：吴亚君，安徽文法律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：怀宁县新城建筑工程有限责任公司，住所地安徽省安庆市怀宁县高河镇龙山路223号。

法定代表人：黄富国，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张中胜，安徽文法律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：安徽宜林工程建设有限公司，住所地安徽省安庆市怀宁县石牌镇宜塘街52号。

法定代表人：王长征，该公司经理。

被上诉人（原审第三人）：怀宁县卫生健康委员会，住所地安徽省安庆市怀宁县高河镇独秀大道151号。

法定代表人：程筱宏,该委员会主任。

委托诉讼代理人：刘和文，安徽文法律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈飞，安徽文法律师事务所律师。

上诉人***与被上诉人**和、怀宁县新城建筑工程有限责任公司（以下简称新城建司）、安徽宜林工程建设有限公司（以下简称宜林建司）、怀宁县卫生健康委员会（以下简称怀宁卫健委）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省怀宁县人民法院（2018）皖0822民初1045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人***的委托诉讼代理人徐红炼，被上诉人**和及其委托诉讼代理人吴亚君，被上诉人新城建司的委托诉讼代理人张中胜，被上诉人怀宁卫健委的委托诉讼代理人陈飞到庭参加诉讼。被上诉人宜林建司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销原判，依法改判支持***的诉讼请求，即：1、**和、新城建司、宜林建司、怀宁卫健委给***办理房产证及土地使用证，同时承担办理房产证和土地使用证应该缴纳的土地出让金、税、费等所有费用（具体以土地管理部门和房管部门核准的为准）；2、一、二审诉讼费由**和、新城建司、宜林建司、怀宁卫健委承担。事实与理由：原怀宁县计划生育服务中心综合楼由**和借用新城建司资质承包建设，原怀宁县计划生育委员会和**和、新城建司签订建设工程施工合同时，约定以上述综合楼一层沿高河镇育儿路门面作价抵付部分工程预付款，同时约定由原怀宁县计划生育委员会办理房产证、土地证，办证费用由**和、新城建司承担。2004年2月23日，**和以怀宁县皖河建筑安装公司（以下简称皖河建司）名义与***签订了《商品房销售协议书》，且以该公司名义收取***的房款，该协议约定***不承担任何办理房产证和土地证的费用，该销售协议合法有效，**和与怀宁卫健委签订的以房款抵付工程款的约定合法有效，怀宁县人民政府也同意将土地性质由划拨转为出让，各方均应按照协议约定履行。***已于2004年2月占有使用涉案门面房至今，由于出卖方**和怠于向怀宁卫健委主张办证的权利，在***要求办理房产证和土地证时，各方又相互推诿，均不履行应尽的义务，为此，***可以行使代位权要求各方为***办理两证。原判以办理两证的条件没有成就为由驳回***的诉讼请求明显错误。

**和辩称：1.关于***主张的代位权问题，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第十三条第一款规定，中华人民共和国合同法》第七十三条规定的“债务人怠于行使其到期债权”，是指具有金钱给付内容的到期债权。因此债权人行使代位权的前提是针对具有金钱给付内容的债权，本案***请求各被上诉人办理好产权证不属于具有金钱给付内容的债权，故***不能行使债权人代位权。2.本案涉案土地使用权人为原怀宁县卫生和计划生育委员会，因此应由原怀宁县卫生和计划生育委员会办理土地性质变更登记以使该土地使用权办证条件予以成就。**和不是涉案土地使用权人，无权办理变更登记，无法履行办证条件成就的义务，且***诉讼请求是给其办理房产证及土地使用证，未请求各方履行义务使办证条件成就，因此原审法院不得超出***诉讼请求范围判决各方履行义务使办证条件成就。3.**和不是涉案房屋所有权人，***请求**和履行办证义务，**和履行不能且***的该诉求无法律依据，原审法院判决驳回***的该项诉讼请求并无不当。4.原怀宁县卫生和计划生育委员会仍具有办理产权证的义务及能力，应由原怀宁县卫生和计划生育委员会办理产权证。

新城建司辩称：新城建司不是案涉商品房销售协议书的当事人，对***不负有任何的责任和义务，请求二审法院维持原判。

怀宁卫健委辩称：同意**和对代位权的答辩意见。怀宁卫健委承担的是办理房屋登记手续的协助义务，本案的划拨土地证已经办理，合同约定的办理土地证的义务已经完成，房产证应该由权利人申请办理，怀宁卫健委作为房屋的出卖方只能协助办理房屋抵付工程款的手续。怀宁卫健委相对于建筑公司及购房户来说是协助义务。请求二审法院依法驳回***的上诉请求及理由。

宜林建司未答辩。

***向一审法院起诉请求：1、**和、新城建司、宜林建司、怀宁卫健委给***办理房产证及土地使用证，同时承担办理房产证和土地使用证应该缴纳的土地出让金、税、费等所有费用（具体以土地管理部门和房管部门核准的为准）；2、本案的诉讼费由**和、新城建司、宜林建司、怀宁卫健委承担。

一审法院认定事实：2004年2月18日，**和以新城建司名义与原怀宁县计划生育委员会签订一份《建设工程施工合同》，合同约定：由新城建司承包建设怀宁县计划生育服务中心综合楼的土建及水、电、卫部分装饰工程。合同约定工程总价款为4131800元，合同还约定怀宁县计划生育委员会以该工程的部分房屋作价1962903元转让给**和以抵付施工方的工程预付款（讼争房屋系该抵付工程款房屋之一）。合同补充条款还约定了对该工程中房屋转让部分，发包方应办理房产证、土地证，其办证费用发包方不承担。2004年2月10日，**和以安庆市鹏程房地产开发有限责任公司（以下简称鹏程公司）名义和***签订《商品房销(预)售协议书》，该协议约定：**和将怀宁县计划生育委员会转让给其的门面房一间出售给***，房屋价款为112838元，并约定由售方办理土地使用证、建房证、房屋产权证，购方不承担任何费用。该协议签订后，***先后于2004年2月17日向**和支付房屋价款40000元、于2004年8月8日向**和支付价款20000元、于2005年2月25日向**和支付价款20000元、于2006年4月13日向**和支付价款5000元（其中，2004年2月17日的收款收据上盖有皖河建司高河第二项目部的公章，2004年8月8日与2005年2月25日的收款收据上加盖有皖河建司高河第二项目部的公章，四份收款收据均有**和的签名。讼争的房屋早已交付***使用。因**和未能按协议约定为***办理讼争房屋的产权登记证书，***于2016年、2017年先后四次起诉至法院，要求各被告为及第三人其办理房屋的产权登记证书，后皆因各种原因而撤诉。

再查明，该讼争的房屋与怀宁县计划生育服务中心综合楼一起登记在怀宁县人口和计划生育委员会名下，该讼争房屋所附属的土地性质为划拨、用途为机关团体用地，亦登记在怀宁县人口和计划生育委员会名下。2012年1月6日，怀宁县人民政府下发了政秘[2012]4号文件：同意将计生委机关团体用地中的348.4平方米的土地由划拨用地变更为混合商业用地（其中门面房用地169.04平方米，住宅用地179.36平方米），讼争房屋所附属的土地包含其中。目前，讼争土地的使用类型并未变更。2012年9月14日，皖河建司更名为宜林建司，原怀宁县计划生育委员会和怀宁县卫生局合并，更名为怀宁县卫生和计划生育委员会。

一审法院认为，合同具有相对性，在没有法律规定或合同约定由他人代为出卖人履行合同义务的情形下，买受人只能依据合同约定要求出卖人履行合同义务，而不能直接要求合同之外的第三方履行合同义务。本案中，与***签订《商品房销售协议书》的是**和，虽然涉及的买卖标的物系原怀宁县计划生育委员会转让给**和的房屋，依法第三人怀宁县卫生和计划生育委员会只能向**和承担相应的合同义务和法律责任，而没有义务直接为***办理房产证及土地使用证。讼争的房屋和土地登记在怀宁县人口和计划生育委员会名下（现该单位已合并更名为怀宁县卫生和计划生育委员会），且其所附属的土地性质为划拨、用途为机关团体用地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。本案中，怀宁县卫生和计划生育委员会以房屋作价折抵工程款转让给**和，双方应依据相关法律规定、按照相关法定程序，由受让人**和补缴土地出让金、办理土地出让手续、变更相关土地用途，并将双方约定的转让的房屋及附属土地依法登记至**和名下后，方能将讼争房屋出售给***。现由于讼争房屋的土地用途、土地性质均未变更，致使**和不能取得讼争房屋的处分权、不能按协议约定为***办理讼争房屋的产权登记，**和应承担违约责任。原怀宁县计划生育委员会系国家机关，其土地、房产等属于国有资产，对国有资产的处置应按相关法律规定和程序处理，该处理程序与办理土地出让手续、变更土地用途的行为均属于国家行政机关的职权范围，而非法院的民事审判范围。***要求**和、新城建司、宜林建司、怀宁卫健委按合同约定为其办理讼争房屋产权证书的诉讼请求，在讼争房屋未按相关法律规定由**和取得完整的物权情形下，没有法律依据；一审法院已依法向***释明其可以变更诉讼请求，要求解除合同并由**和承担相应违约责任，但***拒绝变更，故对其诉讼请求，依法应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第三条、第三十五条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费1050元，依法减半收取计525元，由***负担。

当事人各方对一审查明的事实均无异议，二审对一审查明的事实予以确认。二审诉讼中，为查明案件事实，本院到怀宁县产权管理办公室调查走访，形成谈话笔录一份，通知各方当事人质证，均表示不来法院质证，对涉案房产属于国有资产无异议。

本院认为，涉案房产属于国有资产范围，涉及国有资产权属的变动应当由国有资产管理部门审批确定，人民法院不应在国有资产管理部门审批前，对涉及国有资产的权属进行确认或者判令一方当事人履行变更该部分国有资产权属的相关手续，故***的起诉不属于人民法院受理案件的范围，依法应当驳回***的起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：

一、撤销安徽省怀宁县人民法院（2018）皖0822民初1045号民事判决；

二、驳回***的起诉。

一审案件受理费1050元，减半收取525元，退还***；上诉人***预交的二审案件受理费1050元予以退还。

本裁定为终审裁定。

审判长　　诸冬林

审判员　　刘梦灵

审判员　　金　京

二〇一九年六月十一日

法官助理潘朝玉

书记员朱彤

附本案所适用相关法律条文：

《最高人民法院关于适用的解释》

第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。