西安高新区公共租赁住房发展有限责任公司与西安久多商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0116民初1750号 原告：西安市高新区公共租赁住房发展有限责任公司，住所地：西安市高新区。统一社会信用代码：91610131587403772U。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，陕西***师事务所律师。 被告：西安久多商贸有限公司，住所地西安市碑林区。统一社会信用代码：91610103587436769U。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：**新，陕西帝意律师事务所律师。 原告西安市高新区公共租赁住房发展有限责任公司（以下简称高新租赁公司）与被告西安久多商贸有限公司（以下简称久多商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月3日、8月31日公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告高新租赁公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年5月1日至2019年10月31日的租金229561.20元，并要求将租金计算至实际返还房屋之日止；2、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同【合同编号：**C区（2017）-1014】；3、判令被告向原告腾交涉案房屋；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月31日，原告和被告签订了《房屋租赁合同》，合同编号为：**C区（2017）-1014，约定原告将位于西安市长安区XX路XX路XX公路XX公寓XX区XX房XX号楼XX房XX号出租给被告，面积约187平方米，租期五年，租期自2017年11月1日至2022年10月31日，年租金为每平方米每月66元，租金涨幅标准为每年5%，并约定了相应的支付方式。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但自2018年5月1日至今，被告拒不按照合同约定向原告缴纳租金，根据合同第7.1条的约定，拖欠租金超过3个月的，原告可以解除合同，收回房屋并没收履约保证金。被告的行为严重侵害原告的利益，故起诉请求法院判如所请。 被告辩称：合同签订后，原告没有按时向被告交付房屋，致使被告无法装修和经营，直到2018年10月26日原告才将房屋交付被告开始装修，原告违约在先，原告主张的租金太高；即使要交租金，也应当从2018年10月26日开始计算租金，故不同意原告的第一项诉讼请求；对于原告的第二项诉讼请求和第三项诉讼请求，因为原告没有按时交付房屋，给被告也造成了损失，被告开始装修后，投入了大量的装修资金，解除合同明显显失公平，我方要求法院驳回原告要求解除合同和腾交房屋的诉讼请求；我方愿意继续履行合同，也愿意承担合理的租金。 经审理查明：原告所诉的原、被告签订《房屋租赁合同》的时间为2017年10月31日、《房屋租赁合同》的内容均属实。合同约定的租赁期限为2017年11月1日至2022年10月31日。合同签订后，被告于2017年11月向原告缴纳了3个月的租金；2018年10月，被告补交了履约保证金、再次缴纳了3个月的租金，目前被告只缴纳了6个月的租金。原告认为被告严重违约，于2019年12月27日提起本案诉讼。庭审中，原告坚持诉讼请求，被告坚持辩称意见。被告对原告举证的房屋租赁合同、付款通知、***的真实性均予认可，但认为被告在2019年5月收到原告发出的付款通知后向原告发出回函提出异议，但原告对被告的回函并未回复，被告在2018年10月向原告出具***的原因是：被告不出具***、原告就不让被告装修房屋，被告出具***的时间就是原告的实际交房时间。被告举证了2019年5月17日、2019年5月31日、2019年7月2日被告向原告发出的函件各一份，并称上述函件都是被告的工作人员直接送到原告公司办公室负责人王聪本人手中的，并称上述函件均是被告收到原告的催款函之后、多次与原告协商租金问题的函件，且被告也向原告提出房屋交付时间和基础设施不到位等问题，但原告对此置之不理，用以证明原告存在违约行为；原告对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，认为该证据内容无法证明被告向原告的送达情况。被告举证了被告的员工***在2019年7月12日向原告公司的一个负责收取房租的项目负责人演琇（手机号1389282XXXX）发送手机短信、以及演琇的回复短信内容，用以证明被告公司已经向原告公司送达了租金催缴函的回复函；原告认为被告无法证明演琇系原告公司工作人员的身份，对该组证据的真实性和证明目的均不认可。被告还举证了2018年10月26日的单元交接单照片一张，并称该证据是被告从原告的物业公司（即上海采林物业管理有限公司西安分公司）拍摄的照片，用于证明原告委托物业公司向被告交付房屋的时间是2018年10月26日，严重晚于合同约定的交房时间，在此时间之前被告无需向原告交付租金；第一次开庭时，原告对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。被告在庭后申请本院出具调查令调取该单元交接单的证据原件，本院出具调查令之后，被告的代理人于2020年7月21日持令去调取证据时，被上海采林物业管理有限公司西安分公司口头告知该证据原件已经被人专门拿走，故调取未成。继续开庭时，被告举证了2020年7月21日调取证据原件时的录音三段，用于证明物业公司以单元交接单的证据原件已被专人带走为由没有向原告出示证据原件；被告还举证了被告对承租房屋购买水卡的售水收费凭证，并称该证据内容显示被告购买水卡的时间是2018年10月26日，可进一步证明原告向被告交付房屋的时间是2018年10月26日。原告的质证意见为：被告举证的三段录音是间断的录音，录音不具有完整性，也无法证明被录音对象的身份，被录音对象在录音中明确表示“不知道被谁拿走了，她不清楚”，故无法证明被告的证明目的；原告对被告举证的售水收费凭证的真实性和证明目的均不认可，认为水卡开户时间并不等同于涉案房屋的交付时间。原、被告意见对立，本案未能进行调解。 本院认为：本案原告举证的证据，可以证明原、被告之间的房屋租赁合同关系客观存在，本院予以确认。对于本案的争议焦点问题、即原告向被告交付房屋的准确时间，被告举证了房屋交接单的照片，该证据内容可以证明物业公司向被告交付涉案房屋的时间为2018年10月26日；该证据虽不是证据原件，但在被告的代理人持调查令去调取证据原件时被物业公司推诿拒绝、且原告没有提供证据证明该证据内容不属实的情况下，本院对该房屋交接单内容的真实性和被告的证明目的依法予以认证；一般情况，交房后开始装修之前就必须购买水电，被告举证的被告对承租房屋购买水卡的售水收费凭证，可进一步证明被告主张的交房时间属实，故本案房屋的交付时间应依法认定为2018年10月26日。从公平原则看，本案房租的起算时间也应当为2018年10月26日。被告已经向原告支付了六个月房租，该房租应认定为2018年10月26日至2019年4月25日的房租。被告向原告继续支付房租的起算时间应当自2019年4月26日，原告要求被告支付房租的诉讼请求中，要求被告支付2019年4月25日之前的房租的诉讼请求依法应予驳回；原告要求被告支付2019年4月26日之后的房屋租金的诉讼请求，应予判决支持。按合同约定的标准，第一年度后六个月的租金核算为66元乘以6个月乘以187平方米，为74052元，第二年度的租金核算为：69.3元乘以12个月乘以187平方米，为155509.2元。至于第三年度的租金、即自2020年10月26日之后的租金，由原、被告按照原合同约定的第三年度的租金标准继续履行。至于原告要求解除合同的诉讼请求，因合同双方对房租起算时间发生争议后一直没有协商一致，且原告交付房屋的时间迟于合同约定的起租时间已构成违约，被告也愿意继续支付房租、且被告在租房之后花费的装修费和前期投入较大，在被告愿意继续交付房租且不愿解除合同的情况下，原告要求解除合同的诉讼请求，证据不足，应予判决驳回。在合同没有解除的情况下，原告要求被告腾交房屋的诉讼请求，也缺少证据支持和法律依据，应予判决驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下： 一、被告西安久多商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告西安市高新区公共租赁住房发展有限责任公司支付自2019年4月26日至2019年10月25日的租金74052元； 二、被告西安久多商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告西安市高新区公共租赁住房发展有限责任公司支付自2019年10月26日至2020年10月25日的租金155509.20元； 三、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4743元，原告已预交，由被告承担4643元，并于本判决生效后十日内向原告支付该款；其余100元由原告自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员 *** 二0二0年 九 月 十七 日 书 记 员 *** 1