某某与鹤山市和记置业管理有限公司商品房预约合同纠纷一案民事二审判决书

广东省江门市中级人民法院 民事判决书 （2020）粤07民终2949号 上诉人（原审原告）：***，女，1984年7月12日出生，汉族，住广东省佛山市。 委托诉讼代理人：***，广东海顺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鹤山市和记置业管理有限公司，住所地：鹤山市。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东中权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东中权律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人鹤山市和记置业管理有限公司（以下简称和记公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决；2.和记公司返还购房定金40000元，并按双倍返还定金罚则赔偿***损失40000元；3.一、二审诉讼费用全部由和记公司承担。事实与理由：一、一审判决遗漏重要事实没有认定。1.一审判决未有认定2018年4月4日和记公司向***发出签约通知时，案涉商品房预售许可证是在失效期内的事实。2018年1月6日双方签订案涉协议时《商品房预售许可证》尚在有效期内，但由于涉案房产尚未确权，双方不能签订购房合同，故在协议中约定“确权后签署合同”。2018年4月4日，和记公司向***发出签约通知时《商品房预售许可证》已失效。如果和记公司主张2018年4月4日涉案《商品房预售许可证》是在有效期内，那么应由和记公司举证证明。2.一审判决没有认定涉案商品房已经由和记公司另售他人的事实。在一审庭审中和记公司明确承认涉案两套房产均于2019年6月30日签约另售他人。二、***没有按和记公司2018年4月4日通知的期限签定合同不构成违约。因涉案房产的《商品房预售许可证》已失效，和记公司发出签约通知并非真实意思表示。根据协议约定，签商品房买卖合同应在“确权后”，但2018年4月4日和记公司并未出示涉案房屋已经确权的证据，可以推定在2018年4月4日涉案房屋尚未确权。此外，涉案协议并未明确约定签约的具体时间，在具备签约条件的情况下双方须就具体签约时间进行协商确认，不能够单凭和记公司一个短信通知就视作***默认了签约时间。三、和记公司将案涉商品房另售他人已构成根本违约。和记公司工作人员在聊天过程中反复强调，如果想继续交易，必须按高出协议房价一倍的价格，即65万元左右进行交易，由此足以证明和记公司是为了获取房产升值的巨额利益而毁约。四、和记公司属违约方，没有权利解除合同，一审判决认定案涉协议已经于2018年4月12日解除没有依据。 和记公司辩称：第一，***故意混淆商品房预售合同与商品房买卖合同。涉案《商品房预售许可证》记载的日期为2016年1月8日—2018年1月8日，这就意味着和记公司作为开发商可以在该期间内与购房者签订购房合同。本案中，双方签订认购书，约定房屋确权后签订正式的商品房买卖合同。涉案房屋于2016年12月8日竣工，一直在等待办理确权手续，后2018年2月7日房产测绘部门进行建筑面积测量，经过审核后告知和记公司已通过确权可以办理产权证书。至此和记公司多次电话通知***，并于2018年4月4日发短信通知要求***签订房屋买卖合同。确权后房屋已经成为现楼，不需通过预售来交易，***不应主张和记公司在此之后另外还需办理一个预售许可证。第二，和记公司不存在违约行为，违约的是***。而且和记公司在事隔一年后出售涉案两套房屋，合共585000元，升幅不到10%。第三，***要求双倍返还定金没有法律依据，和记公司有权没收定金。 ***向一审法院起诉请求：1.和记公司继续履行与***签订的《认购书》，签订《商品房买卖合同》并交付认购书中认购的鹤山市某甲花苑1栋1206房以及2栋906房；2.和记公司承担本案诉讼费用。审理过程中，***变更诉讼请求为：1.解除***、和记公司签订的《某甲花苑＜认购书＞》；2.和记公司返还***购房定金40000元，并按双倍返还定金的规定赔偿***损失40000元；3.和记公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实:2018年1月6日，和记公司作为出卖人（甲方）与***作为买受人（乙方）分别签订合同编号为：No0000446、No0000447的两份《某甲花苑＜认购书＞》，约定***向和记公司认购某甲花苑1栋1206房、2栋906房物业，两份合同均在“付款方式”约定定金20000元须于签订本认购书时付清，均在“认购条款”约定乙方在签署本认购书时应向甲方提供准确的通信地址和联系电话，甲方按乙方联系电话和通信地址通知乙方，因乙方地址和电话有变动而乙方没及时通知甲方，致使甲、乙双方未能按时签订《广东省商品房买卖合同》、《个人住宅借款合同》，甲方有权将乙方认购的物业转让给他人，乙方所交的定金则不退还；如乙方不履行认购书的义务，甲方有权没收乙方已缴付的定金，并有权将该物业另行处理，如甲方同意乙方要求继续履行本认购书，乙方需支付滞纳金，滞纳金每日按逾期金额千分之一计算。 签订上述两份《某甲花苑＜认购书＞》后，***向和记公司支付定金合共40000元。 2018年4月4日，和记公司向***签订《某甲花苑＜认购书＞》时提供的手机号码发出短信通知，内容为：尊敬的准业主，您好！鉴于我司之前的预售证已过期，为了慎重起见，遂私自约定确权后再签约。后征询房管局后，因我司已具备确权资格以及资料齐全早已移交相关部门审核，具备了继续签约的种种。（如有疑问请致电鹤山房管局物权股了解详情0750-8939628）因此，现约定请您于7日内前往我司售楼部继续履行与我司的签约，逾期视作默认放弃该房屋的定金和签约权，认购书也随即失效。谢谢合作，如有冒犯，敬请原谅。鹤山市和记置业管理有限公司2018年04。***确认收到上述短信通知。 另查明：一、涉案物业所在的某甲花苑-幸福新邨1栋、2栋、3栋、4栋、2#、3#商铺、地下车库项目于2016年1月8日取得广东省鹤山市商品房预售许可证，编号为：鹤预许字第2016****号，有效期为自2016年1月8日至2018年1月8日。二、同期签订《某甲花苑＜认购书＞》的某甲花苑1栋1106房、2栋706房、1406房、1306房已于2018年9月12日办理了商品房销售备案登记，证明上记载的预售许可证号为：鹤预许字第20160002号。 一审法院认为：本案为商品房预约合同纠纷，立案时案由为房屋买卖合同纠纷，应予纠正。***与和记公司签订的《某甲花苑＜认购书＞》是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。 关于***、和记公司双方签订的两份《某甲花苑＜认购书＞》的解除问题。虽《某甲花苑＜认购书＞》上无明确签订《商品房买卖合同》的日期，但根据合同签订的目的以及交易习惯，双方应履行签订商品房买卖合同的义务。和记公司已于2018年4月4日向***发出短信通知***于7日内前往和记公司售楼部签约，***拒不履行签约义务，虽***以和记公司的商品房预售许可证已过期作为抗辩，但根据同期出售的某甲花苑1栋1106房、2栋706房、1406房、1306房已于2018年9月12日办理了商品房销售备案登记且商品房销售备案证明上记载的预售许可证号为鹤预许字第20160002号的事实可知，涉案商品房预售许可证可办理商品房销售备案登记，不影响涉案物业进行买卖交易，故***以此抵抗商品房买卖合同的签订义务不成立，一审法院不予采纳。***拒不履行签约义务的行为已违约，***主张解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，和记公司于2018年4月4日向***发出短信通知***于7日内前往和记公司售楼部签约，逾期视作默认放弃该房屋的定金和签约权，认购书也随即失效。和记公司解除《某甲花苑＜认购书＞》的主张已到达***，则涉案《某甲花苑＜认购书＞》已于2018年4月12日解除。 关于***主张和记公司返还购房定金40000元并按双倍返还定金规则赔偿损失40000元的问题。如上所述，因***拒不履行签约义务，导致《某甲花苑＜认购书＞》解除，违约责任在于***。根据《某甲花苑＜认购书＞》“如乙方不履行认购书的义务，甲方有权没收乙方已缴付的定金，并有权将该物业另行处理”的约定，和记公司有权没收***已缴付的定金40000元，并有权将涉案物业另行处理，故***主张和记公司返还购房定金40000元并按双倍返还定金规则赔偿损失40000元，缺乏依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、***与和记公司于2018年1月6日签订的合同编号为：No0000446、No0000447的两份《某甲花苑＜认购书＞》已于2018年4月12日解除；二、驳回***的其他诉讼请求。本案受理费减半收取4605.66元，由***负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 经二审审理，本院依法确认一审法院查明的事实。 本院认为：本案属商品房预约合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。本案二审依法围绕***的上诉请求进行审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：和记公司是否构成违约并双倍返还定金40000元给***。 和记公司与***签订《某甲花苑》，约定***向和记公司认购某甲花苑1栋1206房、2栋906房，并约定将来须签订《商品房买卖合同》，但未约定签订时间。该认购书构成预约合同。和记公司与***由此负有订立本约合同的义务。2018年4月4日，和记公司向***在认购书中确认的手机号码发送短信，通知***7日内前往售楼部签约，逾期视为放弃定金和签约权；***未在和记公司通知期间内前往售楼部签约，应当视为未履行签订本约合同的义务，构成违约。根据认购书的约定，和记公司有权没收定金并另行处分房产。***认为和记公司在2018年4月4日发出签订合同的要约通知时，涉案项目的商品房预售许可证处于失效期间，故和记公司构成违约。对此，本院认为合同的订立为当事人达成一致意思表示时合同成立；和记公司订立合同时商品房预售许可证是否有效涉及的是合同成立后的效力问题，两者并非同一概念。认购书设定的是双方签订本约合同的义务，和记公司向***发出签订合同的要约，已经完成预约合同约定的义务；***拒绝承诺，即拒绝签订本约合同，构成违约，应承担违约责任。因双方尚未订立本约合同，故本案尚不涉及合同效力的问题。***以合同效力的事由对抗其订立本约的义务，理由不成立，本院不予采纳。认购书约定若***违约不签订本约合同，和记公司有权对房产另行处分，故和记公司在***拒绝订立本约合同后另行出售房屋的行为不构成违约。***认为和记公司另售房屋构成违约的上诉意见，本院不予采纳。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二〇年九月二十七日 法官助理***