某某与鹤山市合景致富物业管理有限公司、鹤山市和记置业管理有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省鹤山市人民法院 民事判决书 （2020）粤0784民初2156号 原告（反诉被告，下仍称原告）：***，男，1963年7月8日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。 委托诉讼代理人：***，广东东立律师事务所律师。 被告（反诉原告，下仍称被告）：鹤山市合景致富物业管理有限公司，住所地：广东省鹤山市桃源镇中心竹山村49号B座二楼，统一社会信用代码：91440784MA53U9N97G。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东中权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 被告：鹤山市和记置业管理有限公司，住所地：广东省鹤山市桃源镇竹朗工业区，统一社会信用代码：91440700783890619Y。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东中权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东中权律师事务所律师。 原告***与被告鹤山市合景致富物业管理有限公司（以下简称合景公司）、鹤山市和记置业管理有限公司（以下简称和记公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，后因本案案情复杂，裁定转为普通程序并依法组成合议庭。***于2020年7月15日向本院申请追加***、***为本案被告参加诉讼，同日，本院依法追加了***、***为本案被告参加诉讼。2020年7月23日，合景公司向本院提起反诉，本院受理后，依法将本诉与反诉合并审理。2020年10月10日，***申请撤回对***、***的起诉，同日，本院依法予以准许。本案于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、合景公司的法定代表人***及委托诉讼代理人***、***，和记公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 ***向本院提出本诉诉讼请求：1.请求判令两被告返还原告押金549036元及以549036元为本金，自2020年1月1日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，暂计至2020年5月31日为10083.96元；2.本案的诉讼费用由被告承担；以上计559119.96元。事实和理由：原告自2014年9月17日开始与被告和记公司签订《厂区租赁合同书》及《住房、商铺、房屋租赁合同书》，原告依约向被告支付了租赁按金及水电按金288425元、租宿舍按金27408元。后因租赁厂房变动，租房合同经过了多次更换。双方就租赁期限、用途、租赁费用、管理费、租赁按金和水电按金、免责条款等进行了约定。2019年10月8日，被告合景公司向原告开具租赁按金《收据》。原告陆续向两被告支付使用费、水电费及管理费。后由于被告的厂房未办理相关的厂房合法租赁手续，该厂房不具备合法的出租条件。原告于2019年12月29日不再使用被告厂房。依照《中华人民共和国合同法》第52条及第58条的规定，被告应当返还租赁按金、水电按金给原告。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。 合景公司对***的本诉辩称，坚持庭前交换证据的质证意见，补充意见如下：2019年原告与合景公司重新签订合同，之前的租赁物的租赁关系已经终止，旧的合同已经销毁，双方重新签订新的合同，租金已经结算，并将之前的合同押金重新转入新的合同。原告2018年更换了租赁物，如果之前的押金还没退回，原告应该积极主张，在长达两年的时间内仍未提出退还按金，这不符常理，从整个案件的情况可以看出，原告对于本案所涉的整个租赁情况目前的剩余按金数额260611元是没有异议的。根据双方过往账目的数据核对，原告在举证的证据15所述的转账记录是每个月缴纳租赁物的租金等费用，这个也可以看出每个月转账的金额数额是相差不多的，整体范围在14万至16万之间，这个差别主要是水电费不同支出导致的。根据原、被告所签订的住房商铺租赁合同书（即宿舍）第四条约定如果原告提前解除合同视为违约，按金不予退还。原、被告双方签订的厂区租赁合同书第十六条也同样约定，如原告违约，按金不予退还，所以原告要求退还按金的请求没有事实和法律的依据。 和记公司对***的本诉辩称，同意合景公司的上述意见。 合景公司向本院提出反诉诉讼请求：请依法判令***支付尚欠的租金、管理费、场地租金、资源配置费、路灯费等合计人民币702176元（暂计至2020年6月30日）及相应利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年6月30日为8050元）。诉讼中，合景公司变更诉讼请求为：请依法判令***支付尚欠的厂房占用费518718元、场地租金38352元、资源配置费14886元、路灯费1800元、大宗工业用电费24150元、宿舍租金及管理服务费82224元、宿舍清洁费3120元、宿舍电视费3120元、水费6120元、电费9686元，合计702176元（暂计至2020年6月30日）及相应利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年6月30日为7592元）。事实和理由：合景公司与***系租赁关系。合景公司出租鹤山市内的Ｄ座、Ｇ座、Ｊ座厂房及相应的变压器、线路、共用道路，永大工业园宿舍52间给***使用。双方签订合同分别约定面积、租赁期限、场地租金、双方权利义务等，并约定如***违约情节严重，合景公司可解除合同，按金不予退还。合景公司与***签订相关合同后，合景公司如约交付租赁物给***使用，***也如约支付了2019年12月30日前的租金。2019年11月11日，***经营的鹤山市启元木制品有限公司因没有配套建设环境保护设施被江门市生态环境局调查，之后江门市生态环境局作出行政处罚，***以此为借口要求退租并不再缴纳应付租金，合景公司多次解释配套环保设施是企业的责任而非出租方的责任，无果。经计算，截至2020年6月30日止，***拖欠合景公司租金、水电费、管理费、场地租金、资源配置费、路灯费、占用费等已达六个月，累计702176元。***的行为构成违约，已损害了合景公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起反诉，请法院依法判决。 ***对合景公司反诉辩称，第一，***已经支付了至2019年12月31日为止的房屋占用费，合景公司也予以认可；第二，由于合景公司与***签订的租赁合同违反法律规定，应属无效合同，因此，***就不存在违约的情形，合景公司应当对***所支付的押金予以退回，押金包含两部分：D、G、J座为260611元，合景公司对该数额也予以认可，C、F、I、L座的押金为288425元，也应予以退回。 本院经审理认定事实如下：2019年10月1日，合景公司作为出租方、甲方，***作为租用方、乙方，双方签订编号为20191002013（长）《厂区租赁合同书》一份，约定甲方将位于鹤山市内的Ｄ座出租给乙方使用，租赁期限自2019年10月1日至2022年8月15日止，首年每月的租金及各项费用明细如下：租金5588元、管理服务费22360元、场地租金5595元、资源配置费2481元、路灯费（不递增）100元，合计36124元。乙方应在合同签订后交付91266元租赁按金、20000元用电用水按金。合同并约定乙方租赁房屋及经营活动的所有费用及政府一切收费由乙方自行承担，废气、废水等按环境保护法规定不能乱排乱放，垃圾由乙方自行清理，如排放污染气体、废水、废渣所造成的一切责任由乙方负责，并视为乙方违约，承担违约责任。签订该合同后，合景公司向***分别开具了收取其租赁按金91266元、水电按金20000元、Ｄ座办公室重开门口修复按金3000元的收据。 同日，合景公司作为出租方、甲方，***作为租用方、乙方，双方签订编号为20191002014（长）《厂区租赁合同书》一份，约定甲方将位于鹤山市内的Ｇ座出租给乙方使用，租赁期限自2019年10月1日至2022年8月15日止，首年每月的租金及各项费用明细如下：租金6758元、管理服务费27039元、场地租金796元、路灯费（不递增）100元，合计34693元。乙方应在合同签订后交付94128元租赁按金。签订该合同后，合景公司向***开具了收取其租赁按金94128元的收据。 同日，合景公司作为出租方、甲方，***作为租用方、乙方，双方签订20191002015（长）《厂区租赁合同书》一份，约定甲方将位于鹤山市内的Ｊ座出租给乙方使用，租赁期限自2019年10月1日至2020年9月30日止，首年每月的租金及各项费用明细如下：租金4942元、管理服务费19767元、路灯费（不递增）100元，合计24809元，乙方在合同签订后交付24809元租赁按金。签订该合同后，合景公司向***开具了收取其租赁按金24809元的收据。 2014年10月1日，和记公司作为出租方、甲方，***作为租用方、乙方，双方签订合同编号为20141001（长）《住房、房屋租赁合同书》一份，约定甲方将位于鹤山市区26间宿舍出租给乙方使用，租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日止，每月租赁费用为2246元，每月管理服务费为3370元，乙方在合同签订之日交付两个月租金11232元作为甲方的租赁按金。签订该合同后，合景公司向***开具了收取其租赁按金11232元的收据。 2016年9月2日，和记公司作为甲方、出租方，***作为租用方、乙方，双方签订合同编号为20160902（永）《住房、商铺、房屋租赁合同书》一份，约定甲方将位于鹤山市6间出租给乙方使用，租赁期限自2016年9月30日至2019年9月28日止，乙方在合同签订之日交付两个月租金16176元作为甲方的租赁按金。签订该合同后，合景公司向***开具了收取其租赁按金16176元的收据。 上述合景公司出具的《收据》，部分《收据》载有“按金是由旧收据转入新的收据，旧收据作废”的内容，其中旧的收据一并注明了具体的编号。 2019年9月30日，合景公司作为甲方、出租方，***作为乙方、承租方，双方签订合同编号为20191001060（永）《住房、商铺、房屋租赁合同书》一份，约定甲方将桃源镇永大工业园宿舍52间出租给乙方，租赁期限自2019年9月30日至2020年9月29日止。乙方必须在每月1日前向甲方银行缴款账户缴纳当月租赁费用5482元、每月管理服务费8222元，两项合计13704元/月，乙方用水价格3.26元/立方米、用电价格1.25元/度、电视天线价格每间每月10元、清洁费每间每月10元。乙方在合同签订之日交付2个月租金27408元给甲方作租赁按金。如乙方违约拖欠租赁费用、管理费及其他水电杂费超过7天，甲方不退还按金，并没收房屋内所有物品进行拍卖以作租金及违约金。租赁期届满乙方依约退房时缴清水电费及工人工资，乙方提交按金收据，甲方无息退还按金给乙方。若乙方提前解除合同视为违约，按金不予退还。***及合景公司、和记公司均确认，该合同取代了编号为20141001（长）的《住房、房屋租赁合同书》以及编号为20160902（永）《住房、商铺、房屋租赁合同书》的合同，原合同的按金转为该合同的按金，由合景公司享有该两份合同的权利和承担合同的义务。 涉案的位于鹤山市的厂房，没有取得建设工程规划许可证，***在涉案Ｄ座厂房设立了鹤山市启元木制品有限公司。涉案位于桃源镇××工业××宿舍，具体地址为鹤山市之二等，户号包含49号之一、49号之二，办理了相应的不动产权证，产权证号为粤（2020）鹤山市不动产权第0××8号，权利人为鹤山市合景生辉房地产开发有限公司，该公司同意上述房产交由合景公司出租。2020年1月13日，江门市生态环境局出具《行政处罚决定书》一份，认为鹤山市启元木制品有限公司未向环境保护行政主管部门报批环境影响评价文件，在鹤山市厂房已建成家具制造项目，从事套装家具的生产，项目需要配套建设的环境保护设施未建成、未经验收，便正式投入生产，违反了有关规定，对鹤山市启元木制品有限公司处以罚款20万元。 2019年12月5日，***通过其手机号码136××××8666绑定的微信号，向合景公司员工使用的手机号码138××××0165绑定的备注名称为“和记物管（合景致富）”的微信号，发送《公司搬迁通知》一份，搬迁通知书记载鹤山市启元木制品有限公司自2019年12月4日至12月31日搬迁完毕。此外，双方的聊天记录还记载有如下内容：2019年12月13日，合景公司员工通过该微信向***要求，“垃圾必须要清好，不然你们装好车我们也不给出”；同年12月16-18日，合景公司在沟通过程中表示用电按金不能减少，因***是搬厂，要求***补交用电按金5000元；同年12月19日，再次告知***要清理垃圾；同年12月26日，要求***通知其员工搬宿舍的时候，清理垃圾；同年12月28日，告知***称其员工搬走了合景公司宿舍的床，要求***赔偿；同年12月29日，在***告知合景公司员工厂房已经搬完了后，合景公司员工询问***垃圾是否清好，***则回答“清好了”；同年12月30日，合景公司员工发送图片认为垃圾未清理好，再次要求***这个月内把垃圾全部清走，并告知***“你把垃圾清好，然后过来做个弃租申请，就可以了”，***则承诺找专业清洁公司过来把垃圾全部清走，因元旦休息要1月3日才可以过来，合景公司员工表示同意，说“清干净就可以，厂房里面也要清”。***就上述微信聊天内容委托广东省佛山市岭南公证处进行了公证。***于2020年1月3日聘请了江门市吉盛运输有限公司清理了涉案的Ｄ、Ｇ、Ｊ座厂房的垃圾，该公司开具了相应的发票。 ***于2019年11月12日向合景公司支付148716元，同年11月20日支付了水电按金20000元、同年12月3日向合景公司支付127004元、同年12月18日向合景公司支付水电按金5000元。庭审中，合景公司表示***已结清了11月份的租金及10月水电费共148716元，并支付了12月的租金及11月的水电费合计147004元，但12月份的费用尚有大宗工业用电费3450元、水费6120元、电费9686元未向合景公司支付。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案合同是否有效的问题；二、涉案租赁按金的数额如何确定的问题；三、***是否停止使用涉案厂房及宿舍以及是否经得合景公司同意的问题；四、***的本诉请求、合景公司的反诉请求应否支持的问题。 关于焦点一。关于***与合景公司签订的涉案D、G、J座厂房合同，因涉案D、G、J座厂房并无取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，***与合景公司签订的编号为20191002013(长)、20191002014(长)、20191002015（长）《厂区租赁合同书》均为无效合同。 而对于***与合景公司签订的编号为20191001060（永）《住房、商铺、房屋租赁合同书》，***及合景公司、和记公司均表示，该合同取代了编号为20141001（长）、20160902（永）的合同，由合景公司享有该两份合同的权利并承担合同的义务，本院对此予以确认。此外，根据合景公司提供的不动产权证以及宗地图、房屋分层分户平面图等，本院确定涉案52间宿舍办理了不动产权证。故编号为20191001060（永）的《住房、商铺、房屋租赁合同书》，是双方当事人真实的意思表示，并无违反法律法规的规定，应为有效合同，对于涉案52间宿舍，应根据20191001060（永）《住房、商铺、房屋租赁合同书》的约定调整双方的权利和义务。 关于焦点二。关于按金数额的确定问题。涉案的D、G、J座厂房按金数额为233203元、52间宿舍的按金数额为27408元，按金总额为260611元，***、和记公司、合景公司均无异议，本院对此依法予以确认。***关于和记公司收取其C、F、I、L座厂房押金288425元的主张，对此，***提供了转账记录等予以证实，并无提供相应的租赁合同、租金收据原件佐证。其认为相应的租赁合同、租金收据原件被和记公司收取，但从***提供的收取原件的《收据》来看，亦不足以证实被收取的是C、F、I、L座厂房的租赁合同和押金收据。退一步说，即使能证实收取的是C、F、I、L座厂房的租赁合同和押金收据，***也未对上述重要文件的原件为何被收取作出合理解释，和记公司对此亦不予确认。另，从2019年10月双方重新签订租赁合同的情况来看，确有将旧收据按金转为新收据按金的交易习惯。因此，在***未能提供其所称的C、F、I、L座厂房合同及租赁按金收据原件，其对此亦未作出合理解释的情况下，根据现有证据尚不足以证实双方之间履行***所称的C、F、I、L座厂房合同及收取租赁按金的情况。***要求和记公司、合景公司返还其主张的C、F、I、L座厂房押金288425元的诉讼请求，理据不足，本院依法不予支持。 关于焦点三。***主张其于2019年12月5日发出搬迁通知书，搬迁通知书记载其至12月31日搬迁完毕，发出该通知书后，***与合景公司的员工就搬迁事宜进行了沟通，结合双方的微信聊天内容，应认定合景公司是知道并同意***搬迁涉案租赁物内存放的物品的，双方并就搬迁产生的垃圾的清理工作进行了协商，最后双方达成一致意见是***于2020年1月3日聘请专业清洁公司清理全部垃圾后即可离场。合景公司虽认为***无搬清租赁物内存放的物品及垃圾，但其提供的图片并不足以证实其主张，相反，***提供的图片能证实租赁物内物品大体已清理完毕，且提交了聘请清洁公司清理涉案D、G、J座厂房垃圾的发票，在此情况下，宜认定***已搬迁租赁物内的物品并对垃圾清理完毕，再结合涉案厂房及宿舍自2020年1月起并无产生水电费的事实，本院认定***自2020年1月1日起停止使用涉案D、G、J座厂房以及52间宿舍，并经得合景公司同意。涉案52间宿舍的合同应视为***提前解除合同，并经得合景公司同意自2020年1月1日起解除。 关于焦点四。关于涉案的D、G、J座厂房按金233203元应否退还的问题。如前所述，涉案的D、G、J座厂房合同无效，且***自2020年1月1日起停止占用上述厂房，并经得合景公司同意，故合景公司应向***返还D、G、J座厂房的按金233203元。至于***诉请逾期返还按金的利息，上述按金因合同无效而返还，对合同无效的后果，***亦负有一定的责任，因此，对***的该诉讼请求，理据不足，本院不予支持。 关于涉案52间宿舍按金27408元应否返还的问题。***主张合同无效应予返还。对此，本院认为，如前所述，涉案52间宿舍的合同为有效合同，在合同解除后，按金是否应返还，还需考虑***是否违约提前解除合同，结合本案案情，应认定***违约提前解除合同，合景公司按合同约定，无需返还按金27408元，具体理由如下：涉案52间宿舍应为配合厂房的生产经营而租用，若涉案D座厂房因合景公司原因无法配备生产经营活动所需配套的环境保护措施，将一定程度上影响该52间宿舍的合同的履行。涉案D座厂房的《厂区租赁合同书》虽然无效，但该合同亦约定***需自行承担租赁房屋及经营活动的所有费用，并约定了废气、废水等不能乱排乱放，由此产生的责任由***自行承担。由此可见，***在涉案厂房生产家具，在签订合同时就已清楚知道其应配备好相应的环境配套设施，因其未配备相应的环境配套设施而导致的后果，应由其自行承担。根据现有证据尚不足以证实是由于合景公司的原因导致涉案D座厂房不能整改和使用，进而导致涉案52间宿舍的有关合同不能履行。故***请求合景公司返还52间宿舍按金27408元及相应利息的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。 至于***请求和记公司承担责任的问题，因本案为合景公司收取***涉案厂房租赁按金，其请求和记公司返还，理据不足，本院不予支持。 关于合景公司的反诉请求应否支持的问题。庭审中，合景公司主张***尚欠其12月份的水费6120元、电费9686元、大宗工业用电费3450元，***对此不予认可。对此，本院认为，根据合景公司提交的2019年12月份的《通知》，12月份的租金及11月份水电费为147004元，***虽对此予以否认，但该《通知》形式和内容与双方此前的交易相符，且***在2019年11月12日付清11月租金及10月水电费共计148716后元，又向合景公司支付了147004元（包括2019年11月20日预交的水电按金20000元+2019年12月3日支付127004元），该数额与2019年12月份的《通知》中记载的***应付数额相符，因此，应认定***付清了12月份的租金及11月份的水电费共计147004元。而对于12月份产生的水电费、大宗工业用电费，根据双方合同的内容及交易习惯可知，一般是当月收取当月的租金以及上月的水电费、大宗工业用电费等，因此，对于***2019年12月份的水费、电费以及大宗工业用电费，一般在2020年1月份才进行结算。根据合景公司提供的2020年1月份的《通知》，显示2019年12月份水费为6120元、电费为14686元、大宗工业用电费为3450元，***收到后对此并无提出书面异议，本院对此予以确认。而合景公司庭审中明确主张***12月份的电费为9686元，实为应扣减了***于2019年12月18日已支付的5000元，故***应向合景即公司支付大宗工业用电费3450元、水费6120元、电费9686元，合计19256元。对于合景公司请求逾期支付上述大宗工业用电费、水费、电费的利息问题，因***在2019年12月份开始搬迁，双方对2020年1月份起的租金等费用发生争议，且合景公司亦未返还***涉案厂房按金，上述费用可在按金中予以扣除，在此情况下，对合景公司请求逾期支付上述大宗工业用电费、水费、电费的利息，本院不予支持。此外，如前所述，***自2020年1月1日起停止使用涉案D、G、J座厂房以及52间宿舍,并经得合景公司同意。故对于合景公司要求***支付2020年1月1日起D、G、J座厂房的占用费、场地租金、资源配置费、路灯费、大宗工业用电费及相应利息的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。对合景公司要求***支付涉案52间宿舍自2020年1月1日起的租金及管理服务费、宿舍清洁费、宿舍电视费、水费、电费及相应的利息的诉讼请求，亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告鹤山市合景致富物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***返还租赁按金233203元； 二、原告***自本判决发生法律效力之日起十日内向被告鹤山市合景致富物业管理有限公司支付2019年12月份的水费、电费及大宗工业用电费合计19256元； 三、驳回原告***的其他本诉诉讼请求； 四、驳回被告鹤山市合景致富物业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费9391.20元，由被告鹤山市合景致富物业管理有限公司负担3916.97元，由原告***5474.23元（原告已预交本诉受理费9391.20元，本院应退回原告本诉受理费3916.97元，另被告鹤山市合景致富物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳本诉受理费3916.97元）；本案反诉受理费5451.13元，由被告鹤山市合景致富物业管理有限公司负担5301.64元，由原告***负担149.49元（被告鹤山市合景致富物业管理有限公司已预交反诉受理费5451.13元，本院应退回被告鹤山市合景致富物业管理有限公司149.49元，另原告***应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳反诉受理费149.49元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二〇年十二月十七日 书记员***