广东某某电力科技股份有限公司、苏州金球地产有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省苏州市吴江区人民法院

民 事 判 决 书

(2022)苏0509民初3702号

原告：广东***电力科技股份有限公司，住所地广东省东莞市松山湖高新技术产业园区研发1路1号B栋5楼。

法定代表人：兰桂刚，总经理。

委托诉讼代理人：张鹏，江苏信贤律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王亚茹，江苏信贤律师事务所律师。

被告：苏州金球地产有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇交通北路香江花园18幢110、210、310号。

诉讼代表人：范建龙，该公司管理人负责人。

委托诉讼代理人：李超，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。

原告广东***电力科技股份有限公司（以下简称***公司）与被告苏州金球地产有限公司（以下简称金球公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年3月23日立案后，依法适用简易程序于2022年5月11日公开开庭进行了审理。原告***公司的委托诉讼代理人张鹏、被告金球公司的委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告金球公司管理人解除关于XX花园XX幢XX室房屋、XX室房屋《商品房买卖合同》的行为无效；2、确认XX花园XX幢XX室房屋、XX室房屋不属于金球公司的破产财产；3、确认原告***公司对XX花园XX幢XX室房屋、XX室房屋享有所有权；4、判令金球公司协助将XX花园XX幢XX室房屋、XX室房屋过户至***公司名下；5、本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：苏州市华瑞电力设备有限公司（以下简称华瑞电力公司）因无法偿还拖欠***公司2200514元货款，金球公司作为担保方以其所有的XX花园XX幢XX室房屋、XX室房屋以及一个车位分别按市场价抵偿所欠***公司的货款，为此三方签订了抵偿协议。2013年11月12日，***公司和金球公司签订了关于XX花园XX幢XX室房屋、XX室房屋的《商品房买卖合同》。同日，金球公司开具了等额的收款收据。合同签订后，***公司占有使用了案涉的两处房屋，并交纳了物业管理费用。金球公司至今未将案涉房屋过户至***公司名下。因金球公司进入破产清算程序，破产管理人通知***公司解除上述《商品房买卖合同》。该行为严重损害***公司的合法权益。***公司特向法院提起诉讼，请法院支持***公司的诉讼请求。

被告金球公司辩称：根据原《物权法》及《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房屋系金球公司于破产前在自有土地上开发建设，尚未取得初始登记，更未过户登记至原告***公司名下。根据物权法颁布以来确立的不动产物权登记生效的规则，案涉房屋理应属于金球公司所有。根据《企业破产法》第三十条，“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释（二）》）第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”。破产法并未将案涉房屋排除在破产财产之外。所以无论依据民事一般法还是特别法，案涉房屋都属于债务人财产。***公司主张案涉房屋归其所有，没有事实和法律依据。***公司购买案涉房屋的目的为以房抵债。作为公司法人，***公司不符合《执行异议和复议规定》第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”确立的消费性购房人的标准。案涉房屋所处的国有土地使用权早在2015年7月20日就被法院查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产的规定》）第二十一条，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。根据该规定，消费者之外的一般买受人至少应满足“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”这一条件才有可能得到支持。***公司的情形并不符合这一规定。消费性购房人与消费者之外的买受人在受偿顺位上也有区别，消费性购房人可以对抗建设工程优先债权及抵押权，这是基于“生存利益至上”、居住权优先于财产权的考虑。但对于消费者之外的一般买受人，其权利不应当优先于建设工程优先债权及抵押权，这是物权优先于债权的民法一般原则，只有基于居住利益考虑才能突破，如无限扩大，会冲击现有交易秩序。在本案有大金额建设工程优先债权及抵押债权无法清偿的情况下，***公司即使主张自身消费者之外的买受人条件成立，在本案中其债权也不能对抗建设工程优先债权及抵押债权。《企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。本案中，金球公司尚未将案涉房屋过户登记至***公司名下，在***公司不属于消费性购房人也不属于消费者之外买受人的情况下，其就所购房屋对出卖人金球公司享有的债权，并不具有相较于其他债权人的优先性。如由金球公司继续履行案涉商品房买卖合同，将构成对个别债权人的债务清偿，违反《企业破产法》第十六条的规定。根据《民法典》第五百八十条，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。故案涉合同属于法律上不能履行的合同。即使***公司已履行买方义务，管理人不能依据《企业破产法》第十八条规定解除合同，但绝不意味着***公司有权要求金球公司继续履行合同。综上，为公平维护债权人的合法权益，避免个别清偿，请法院驳回原告***公司的诉讼请求。

经审理查明：2013年5月18日，***公司（甲方）、华瑞电力公司（乙方）、金球公司（担保方）签订协议书，约定“甲、乙双方在以往业务中，经双方结算并确认，至今乙方欠甲方货款2200514元，现经三方协商达成如下协议：担保方金球公司愿意用XX花园XX幢XX室房屋、XX室房屋及汽车车位一只折抵上述货款，代乙方清偿乙方所欠甲方的上述货款。协议签订后，以上房屋属于甲方，待担保方取得商品房预售许可证后正式签订购房合同，并协助甲方办理房产证”。

2013年11月12日，***公司作为买受人与金球公司作为出卖人签订两份《商品房买卖合同》，分别约定***公司向金球公司购买其开发的XX花园XX幢XX室、XX室房屋，用途为普通住房，面积135.6平方米、138.37平方米，总价1055477元、1077037元。签约之日买受人一次性向出卖人支付购房款1055477元、1077037元。关于交付期限，合同约定出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房竣工验收证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。关于产权登记，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。

2013年11月12日，金球公司向***公司开具收款收据三份，确认收到***公司的购房款和地下车位款合计2200514元，收款事由载明“XX花园XX幢XX室房屋购房款1055477元、XX室房屋购房款1077037元、45#553地下车位款68000元”。

2017年2月22日，吴江市新和平物业有限公司（以下简称新和平物业公司）向***公司开具编号0001498收款收据一份，载明“交款单位：XX花园XX幢XX***公司；收款日期：2017年2月22日；项目：装修垃圾清运费565元、装修装饰服务费141元、装修出入证工本费30元”。编号0001499收款收据一份，载明“交款单位：XX花园XX幢XX***公司；收款日期：2017年2月22日；项目：装修垃圾清运费576元、装修装饰服务费144元、装修出入证工本费30元”。编号0004814收款收据一份，载明“交款单位：XX花园XX幢XX***公司；收款日期：2017年2月22日；项目：物业服务费1694元、期限2016.6.13-2017.6.12、水泵电梯运行费1017元”。编号0004813收款收据一份，载明“交款单位：XX花园XX幢XX***公司；收款日期：2017年2月22日；项目：物业服务费1728元、期限2016.6.13-2017.6.12、车位服务费480元、水泵电梯运行费1037元”。2018年3月7日，新和平物业公司向***公司开具编号17943260增值税发票一份，载明“物业管理服务，金额2604元，备注：2017.6.13-2018.6.12”。编号17943261增值税发票一份，载明“物业管理服务，金额3137元，备注：2017.6.13-2018.6.12”。编号17943262增值税发票一份，载明“物业管理服务，金额30元”。2020年3月26日，新和平物业公司向***公司开具编号02205615增值税发票一份，载明“物业管理服务，金额2604元，备注：星宝45#1502（2020.6.13-2021.6.12）”。2020年12月22日，新和平物业公司向***公司开具编号81152600增值税发票一份，载明“物业管理服务，金额3137元，备注：2020.6.13-2021.6.12”。2021年3月25日，***公司向新和平物业公司银行账户转入2604元，备注：费用。

2020年6月29日，本院作出（2020）苏0509破68号民事裁定书，裁定受理张翠兰对金球公司的破产清算申请。同日，本院作出（2020）苏0509破68号决定书，指定金球公司清算组担任金球公司管理人。

金球公司进入破产程序后，***公司就上述房屋向金球公司管理人申报权利。金球公司管理人向***公司发送《购房人权利审查意见通知书》，就XX花园XX幢XX室房屋、XX室房屋，对***公司的购房人权利不予认可。***公司向金球公司管理人提出复核申请。2021年7月8日，金球公司管理人向***公司发送《购房人权利复核通知书》，对***公司就XX花园XX幢XX室房屋、XX室房屋提出的异议，管理人复核后决定维持原审查意见，对***公司的购房人权利不予认可。理由如下：***公司系公司法人，购买案涉房屋系以房抵债，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。在金球公司进入破产程序且***公司无优先权的情况下，继续履行合同义务将构成对个别债权人的债务清偿。因此，案涉购房合同因法律上不能履行而解除。

因金球公司管理人对***公司申报的案涉XX花园XX幢XX室房屋、XX室房屋的购房人权利不予认可，故引起本案诉争。

另查明，坐落于苏州市XX开发区XX路东侧、XX路北侧的土地使用权［权利人：金球公司；权证号：吴国用（2013）第2XXXXXX9号］于2015年7月20日被绍兴市上虞区人民法院首轮查封，查封期限至2018年7月19日。2018年7月6日，该院继续查封，续封期限至2021年7月5日。除该查封外，本院、上海市高级人民法院、苏州市中级人民法院分别于2016年、2017年、2019年对案涉土地使用权进行了多次轮候查封。

以上事实，有《协议书》、《商品房买卖合同》、付款凭证、收款收据、物业费发票、《购房人权利复核通知书》、（2020）苏0509破68号民事裁定书、决定书、土地使用权登记簿查询记录以及双方的当庭陈述等证据予以证实。

本院认为，本案的争议焦点有二：其一，***公司对案涉房屋是否享有所有权，其就案涉房屋享有的权利是否具有对抗性和优先性；其二，案涉《商品房买卖合同》是否应当继续履行。

关于第一个争议焦点，首先，根据《民法典》第二百零九条、第二百三十一条、第三百五十二条的规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力；除有相反证据外，建设用地使用权人建造的建筑物的所有权属于建设用地使用权人；不动产物权的变更、转让，经依法登记，发生效力。案涉房屋由建设用地使用权人金球公司建造，且尚未办理物权登记，从不动产物权登记之法定效力的角度，碍难认定案涉房屋归***公司所有。

其次，在金球公司进入破产程序后，案涉合同能否继续履行取决于***公司就案涉房屋享有的权利是否具有对抗性和优先性。至于何种民事权益具备该种权能，基于现有法律、司法解释，从破产程序作为一种概括性执行程序的角度，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条、第三十条的规定可以参照适用。第一，根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二，根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，***公司购买房屋的目的为以房抵债，并非用于满足个人生活居住需要，故***公司不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，且不符合《执行异议和复议规定》第二十八条关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。第三，根据《执行异议和复议规定》第三十条的规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，案涉房屋未办理所有权预告登记，不具备准物权效力，故亦无法依据该条款认定***公司就案涉房屋享有的权利具有对抗性和优先性。

关于第二个争议焦点，如前所述，***公司就案涉房屋享有的权利不具有对抗性和优先性，在受理破产申请后，若继续履行案涉合同，将构成对个别债权人的债务清偿，有违破产程序中的集中公平清偿原则，故对其要求继续履行合同的请求，本院亦难以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百三十一条、第三百五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条之规定，判决如下：

驳回原告广东***电力科技股份有限公司的诉讼请求。

案件受理费减半收取11930元，由原告广东***电力科技股份有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴纳上诉费的凭证提交本院。

审判员　　王健

二〇二二年六月十七日

书记员　　吴昊

附相关法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百三十一条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第三百五十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。

《中华人民共和国企业破产法》

第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。