青岛聚源物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁02民终9929号

上诉人（原审被告）：青岛聚源物业管理有限公司。住所地山东省青岛市市北区临淄路2号2号楼0107室。

法定代表人：孙志广，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨革文，山东汇通律师事务所律师。

委托诉讼代理人：毕剑超，山东汇通律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：青岛海尔空调器有限总公司。住所地山东省青岛市崂山区海尔工业园内。

法定代表人：王友宁，该公司总经理。

委托诉讼代理人：郭伟，北京市京师（青岛）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张珂，北京市京师（青岛）律师事务所实习律师。

上诉人青岛聚源物业管理有限公司（以下简称聚源物业公司）因与被上诉人青岛海尔空调器有限总公司（以下简称海尔空调公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2021）鲁0203民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

聚源物业公司向本院提出上诉请求：1.撤销山东省青岛市市北区人民法院（2021）鲁0203民初844号民事判决；2.依法改判不支持海尔空调公司所主张的2016、2017年的租金。事实和理由：2014年10月双方签订的《房屋租赁合同》明确租赁费每年9月26号付清，在《民法总则》颁布前，租赁费的诉讼时效是一年，2017年10月1日之前的每年的租赁费超过了诉讼时效。上诉人的抗辩理由成立，原审未支持是错误的，而且被上诉人房屋欠上诉人物业管理费应该予以抵消，现提起上诉，望二审法院撤销原判，依法改判。

被上诉人海尔空调公司辩称，一、上诉人支付租金的义务是总租金数额确定的同一债务的分期履行，依据2008年诉讼时效司法解释第五条和民法总则第189条，诉讼时效应自2019年9月30日开始计算，诉讼时效期间是三年。依据青岛中院（2020）民终2075号、（2016）民终1290号、（2014）民终1018号、（2011）青民一终715号裁判文书均持上述观点。二、上诉人在会议记录中表示同意支付给被上诉人5年租金（自2015年9月30日至今），支付金额为5年共计5万元。该行为属于义务人同意履行债务，诉讼时效可从2020年9月9日开始起算。

海尔空调公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令聚源物业公司支付海尔空调公司租金360000元，并支付滞纳金至返还租赁物时止（截至2020年10月5日滞纳金为136785元，自2020年10月6日起每日支付滞纳金为150元）；2.确认海尔空调公司与聚源物业公司不定期租赁合同自起诉之日起届满90日时解除，聚源物业公司于租赁合同解除之日起返还租赁物；3.本案案件受理费、保全费、保险费等诉讼费用由聚源物业公司承担。事实与理由：海尔空调公司与聚源物业公司于2014年10月签订《房屋租赁合同》，约定租期5年，自2014年10月1日至2019年9月30日，年租金6万元，扣除三个月免租期后，租金共计285000元。聚源物业公司仅支付第一年度租金45000元。租赁期限届满后，聚源物业公司一直使用租赁房屋未予返还。依据租赁合同约定，聚源物业公司逾期10日支付租金，每逾期1日应按月租金的1%向海尔空调公司支付滞纳金。现海尔空调公司诉至一审法院。

聚源物业公司一审中辩称，按照合同约定每年缴纳租金已超过支付诉讼时效；聚源物业公司在2015年明确向海尔空调公司提出书面申请，不再履行该租赁合同，聚源物业公司可以在承担违约责任的同时与海尔空调公司解除租赁合同减少损失。

一审法院认定事实如下：海尔空调公司与聚源物业公司于2014年10月签订《房屋租赁合同》，其中约定：聚源物业公司租赁海尔空调公司位于青岛市辽宁路科技广场Ｂ区房屋，用途为商业经营及办公，租赁期限5年，自2014年10月1日至2019年9月30日，年租金6万元，扣除三个月免租期后，租金共计285000元，如承租方逾期支付租金超过10日，则每逾期1日按月租金的1%向海尔空调公司支付滞纳金。

合同签订后，海尔空调公司自认聚源物业公司支付第一年度租金45000元。剩余租金聚源物业公司未支付。

合同到期后，聚源物业公司未向海尔空调公司返还租赁房屋。

另查明，2020年9月9日，海尔空调公司与聚源物业公司双方就案涉房屋的租金进行协商，海尔空调公司要求聚源物业公司按照合同约定支付租金，可以放弃违约金，聚源物业公司同意按照年租金50000元的标准支付租金，双方未达成一致。

还查明，聚源物业公司将案涉房屋转租，目前有次承租人在案涉房屋经营。

案经调解未果。

一审法院认为，海尔空调公司与聚源物业公司之间签署的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行其合同义务。

关于聚源物业公司关于海尔空调公司主张租金超过诉讼时效期间的抗辩，一审法院认为，在海尔空调公司与聚源物业公司双方同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。因此，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时效尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。聚源物业公司一直使用租赁房屋，因此海尔空调公司的诉讼请求不超诉讼时效。

关于聚源物业公司曾经要求提前解除合同以减少损失的抗辩，聚源物业公司未向法庭提供相关证据，一审法院不予支持。

合同到期后，作为承租方的聚源物业公司继续占用租赁房屋，期间海尔空调公司未提出异议，应认定为双方自原合同期限届满（2019年9月30日）的次日起存在不定期的租赁合同，合同租金同原合同，即每年6万元。综上，截止2021年4月12日，聚源物业公司欠海尔空调公司租金331890元（2019年9月30日前欠四年租金240000元，2019年10月i日至2020年9月30日欠租金60000元，2020年10月1日至2021年4月12日计194天欠31890元），海尔空调公司要求聚源物业公司支付360000元，超出部分一审法院不予支持。海尔空调公司要求聚源物业公司支付逾期违约金，因合同约定违约金比例过高，一审法院酌情自海尔空调公司起诉之日起并以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准予以调整，超出部分不予支持。

不定期租赁合同，双方可以随时要求解除。海尔空调公司要求确认海尔空调公司与聚源物业公司不定期租赁合同自起诉之日起届满90日时解除，一审法院以立案之日起90日时予以支持，即双方合同于2021年4月12日解除。

海尔空调公司要求聚源物业公司返还租赁房屋，因涉及次承租人利害关系，本案暂不予处理。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决：一、海尔空调公司与聚源物业公司签订的关于青岛市辽宁路科技广场Ｂ区房屋的租赁合同于2021年4月12日解除；二、聚源物业公司于判决生效之日起10日内支付海尔空调公司租金331890元并支付逾期违约金（以实际欠款数额为本金，自2021年4月12日起至本判决生效之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回海尔空调公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8754元，减半收取计4377元，由海尔空调公司负担877元，聚源物业公司负担3500元。海尔空调公司已预交，聚源物业公司于判决生效之日起10日内支付海尔空调公司。

本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。

本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。案经调解未果。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议的焦点问题是涉案2016年、2017年的租金是否已过诉讼时效。涉案房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，一审法院对其合法性予以认可符合法律规定，本院对此予以确认。当事人应依约履行依法成立的合同。上诉人未按照合同约定向被上诉人支付合法有效，双方均应按照合同约定全面履行其合同义务。合同签订后，上诉人仅支付第一年度（2014年10月1日至2015年9月30日）的租金。虽然涉案租赁合同对于每期租金的给付时间进行了约定，每期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认这个租金债务的整体性。在租赁合同持续履行，上诉人一直使用涉案房屋的前提下，不能认定被上诉人放弃了2016、2017年的租金。且在此期间双方一直在对租金的交纳进行商议。故一审法院以未超过最后一期资金的诉讼时效认定2016、2017年租金未超出诉讼时效于法有据，本院对此予以维持。上诉人关于上述租金已超出诉讼时效的上诉理由不成立，不应支付相应租金的上诉请求依法不予支持。

综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8754元人民币，由上诉人青岛聚源物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　王颖颖

审 判 员　谷林平

审 判 员　于　梦

二〇二一年八月三十日

法官助理　刘思涵

书 记 员　张　燕