江苏天象生物科技有限公司与徐州永浩牧业科技有限公司（原徐州永浩奶牛养殖有限公司）、江苏天象生物科技有限公司徐州分公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省徐州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏03民终3805号

上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏天象生物科技有限公司，统一社会信用代码91320322552462289H，住所地江苏省沛县经济开发区汉兴路西侧、天津路南侧。

法定代表人：彭毅，该公司总经理。

委托诉讼代理人：彭文东，该公司员工。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州永浩牧业科技有限公司（原徐州永浩奶牛养殖有限公司），统一社会信用代码91320324585595459Y，住所地睢宁县官山镇龙山村。

法定代表人：陆丽凤，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王恒，睢宁县城关法律服务所法律工作者。

原审被告：江苏天象生物科技有限公司徐州分公司，统一社会信用代码91320303MA1MUDRE42，住所地徐州市云龙区潘塘乡姜楼村3队**。

负责人：李广海，该分公司负责人。

上诉人江苏天象生物科技有限公司（以下简称天象公司）因与被上诉人徐州永浩牧业科技有限公司（以下简称永浩公司）、原审被告江苏天象生物科技有限公司徐州分公司（以下简称天象徐州分公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2019）苏0324民初2453号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

天象公司上诉请求：撤销一审判决并发回重审；一、二审诉讼费用由永浩公司承担。事实和理由：1.一审法院认定涉案租赁合同违反法律、行政法规效力强制性规定为无效合同是错误的。天象公司与永浩公司签订涉案租赁合同，是利用永浩公司的牛粪建有机肥厂，天象公司不需要将土地性质由农用地变更为建设用地，只是由永浩公司给天象公司搭建1200平方米的阳光大棚作为永浩公司分离出的牛粪存放。天象公司签订涉案土地租赁合同后，于2017年3月11日在睢宁县市场监督管理局办理了江苏天象生物科技有限公司睢宁分公司工商登记，从该公司经营范围来看，天象公司租赁涉案土地只是存放牛粪及销售有机肥，并不在租赁场地生产，无需施工建设厂房，也不需要改变土地用途。天象公司与永浩公司签订涉案土地租赁合同，是利用永浩公司的牛粪建有机肥厂，是符合《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发[2014]127号）的文件要求，不需要办理农用地转批手续。涉案合同并未违反法律、行政法规效力强制性规定，应为有效合同。2.因永浩公司的根本违约行为给天象公司造成直接经济损失740578元、间接损失896000元（从睢宁到徐州的运费损失），合计经济损失1636578元，该损失应由永浩公司承担。

永浩公司辩称，涉案土地租赁合同系双方真实意思表示，在合同履行过程中，天象公司没有按照合同约定使用永浩公司因经营产生的牛粪，且在租赁场地堆放大量菌菇渣造成环境污染导致永浩公司被环保部门处罚，对于合同履行永浩公司不存在过错。天象公司所主张的各项损失与永浩公司无关，依照合同约定，永浩公司只负责提供场地，天象公司所主张的费用和交给官山镇政府的费用与本案无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

天象徐州分公司述称，同天象公司上诉意见。

天象公司向一审法院起诉请求判令：永浩公司赔偿经济损失740578元、运费损失896000元，合计1636578元。

一审法院查明，2017年3月7日，永浩公司（甲方）与天象徐州分公司（乙方）签订一份《合同书》，约定：甲方同意乙方在奶牛场北侧建有机肥厂，有机肥厂位置：南面：奶牛场最北侧牛舍向北13米，东面到沟边，北面到河边，西面到污水池东边，面积以实际测量为准，每亩地年租金900元，每三年递增5%，先付款后用地，承租年限与永浩奶牛场同步；乙方在合同签订后10天内完成开工准备，甲方30天后产生的牛粪全部由乙方负责处理，牛粪处理涉及到环保方面的事宜由乙方自己承担。乙方在开工后要在保质、保量的前提下尽量缩短建设工期；乙方保证在有机肥厂南边用砖垒道院墙，墙面不低于2.2米，用于合理隔离牛舍；甲方同意给乙方搭建1200平方米的阳光大棚，作为甲方分离出的牛粪存放。乙方保证全部处理掉甲方无偿提供分离过的牛粪；甲方准许放牛粪北面的水泥路让乙方用；甲方同意向乙方提供一年的临时用电问题，乙方按甲方的实际电价付费给甲方；如甲乙双方不能完成以上协议，应赔偿对方陆拾万元。该合同甲方处加盖了永浩公司的印章，并由具体经办人陆永德签名，乙方处加盖了天象徐州分公司的合同专用章，并由负责人李广海签名。合同订立后，永浩公司认为其自身场地内已经有900平方米的阳光大棚，遂未再建1200平方米，亦征得天象徐州分公司同意。天象徐州分公司对此不予认可。

永浩公司分别于2017年5月22日、5月29日、6月3日向天象公司作出告知函，要求天象公司处理场地内的牛粪，否则解除合同。2017年10月14日、11月4日，永浩公司向天象公司作出告知函，要求天象公司将堆放在场地上的菌菇渣处理掉。2017年11月16日，天象徐州分公司向永浩公司作出告知函，要求继续履行合同。2018年7月10日，永浩公司向天象公司作出解除合同通知书，认为天象公司未履行支付租金和处理牛粪的合同义务，将主张解除合同。2018年7月13日，天象徐州分公司向永浩公司表明将因永浩公司违约暂停支付租金，并追究违约行为。

天象徐州分公司为履行上述协议，在进入涉案场地后，进行了建厂前期准备工作，并支出相应费用。天象公司主张花费如下：平整涉案场地的挖机压路机工时费23600元，支出租金（含向永浩公司已支付的40000元租金）53000元，砌墙、修路原料费169750元，其他费用（含上交政府修路款100000元、规划费20000元、运费20000元、蚯蚓搬迁费20000元）160000元、菌菇渣运费224000元、工人工资80500元、加油费用29728元，合计740578元；另将菌菇渣从睢宁返运回徐州，会产生运费损失896000元。永浩公司对40000元租金之外的其他费用均不予认可，表示与本案无关联性。庭审中，天象徐州分公司陈述其没有独立的财产，涉案所有费用全部由天象公司支付。

因永浩公司认为天象徐州分公司并未实际处理其经营过程中产生的牛粪也未支付租金，故提起本诉请求。天象公司认为永浩公司没有分离牛粪供其作为原材料使用，未为天象徐州分公司建设1200平方米的大棚，导致有机肥厂无法建成，造成其损失，故提起反诉请求。

还查明，2011年10月10日，永浩公司（乙方）与案外人睢宁县官山镇人民政府（甲方）签订一份《合同书》，约定：乙方租赁甲方龙山村土地280亩（以实际丈量为准）用于建设标准奶牛圈舍54000平方米，青贮窑6000平方米，年存栏奶牛3000头；乙方租赁甲方龙山村的土地（土地性质为一般农地），土地租赁价格为800元/亩，合同期15年，自2011年10月10日至2026年10月1日止；……。本案所涉有机肥厂场地即在该合同约定的土地范围内。

一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。……。”将农村集体所有的农用地改变用途用于非农建设属于法律禁止性的行为，上述规定应属于效力性强制性规定。本案中，永浩公司从睢宁县官山镇政府承租而来的土地，土地性质明确为一般农地，永浩公司与天象徐州分公司签订的合同中所涉租赁场地在上述租赁场地内，涉案场地系用于建设有机肥厂，属于将土地性质由农用地变更为建设用地，而未履行相应的土地性质变更手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，因此涉案合同因违反了法律的效力性强制性规定，应为无效。

关于永浩公司的本诉请求，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。……。”虽然本案双方当事人均同意解除涉案合同，但合同因违反法律的强制性规定自成立时即无效，无效的行为自始没有法律约束力，即不存在解除合同的问题。合同无效，取得的财产应予返还，天象徐州分公司负有向永浩公司返还涉案场地的义务。关于场地租赁费和违约金，一审法院认为，租赁费和违约金基于合同有效的前提下方具有法律约束力，涉案租赁合同无效，故相应条款并不具有法律效力，永浩公司主张依据合同约定支付相应的租赁费用和违约金，无法律依据，一审法院不予支持。

关于天象公司的反诉请求，一审法院认为，永浩公司从天象徐州分公司处取得的租赁费用4万元系因无效合同取得的财产，天象徐州分公司系天象公司的分支机构，天象徐州分公司亦表示所有费用均是由天象公司支出，根据合同无效财产互相返还的法律规定，天象公司有权要求永浩公司予以返还。关于天象公司的其他损失问题，一审法院认为，根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。农用地不得用于非农建设，属于法律的禁止性条款，永浩公司、天象徐州分公司均明知涉案土地系从官山镇政府租赁而来，系农用地，仍订立租赁协议用于建设有机肥厂，均具有过错。一审法院认为，从双方提供的多份往来告知函能够看出，在2017年3月7日双方签订涉案合同之后两个月左右，双方就合同履行问题已经产生较大矛盾并无法调和，天象徐州分公司应及时预见合同可能无法履行所产生的不利后果，但其并未及时止损。鉴于永浩公司已将场地交付，在天象徐州分公司占用期间，必然会造成永浩公司无法利用土地的相应损失，而天象徐州分公司依据无效合同，对场地进行了整理和建设，亦会产生相应的损失。综合双方的过错程度和履行情况，在双方均产生损失的情况下，一审法院认为，永浩公司和天象徐州分公司各自承担各自的损失较为公平合理，故天象公司要求永浩公司除赔偿（返还）租金4万元之外的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

据此，遂依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、江苏天象生物科技有限公司徐州分公司于本判决生效后十日内将2017年3月7日订立的《合同书》中约定的租赁场地返还给（反诉被告）徐州永浩牧业科技有限公司；二、（反诉被告）徐州永浩牧业科技有限公司于本判决生效后十日内返还（反诉原告）江苏天象生物科技有限公司租金4万元；三、驳回（反诉被告）徐州永浩牧业科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回（反诉原告）江苏天象生物科技有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费9940元，由徐州永浩牧业科技有限公司负担；反诉案件受理费9765元，由江苏天象生物科技有限公司负担。

二审期间，上诉人天象公司提供以下证据：1.江苏天象生物科技有限公司睢宁分公司营业执照复印件一份，证明天象分公司的营业范围，按照营业范围无需建设施工厂房，也不需要改变土地用途。2.睢宁县设施农用地许可证复印件一份，证明天象公司租用的土地系设施农用地。永浩公司质证认为，上述证据不属于新证据，土地性质是农用地，没有改变。营业执照上的经营范围有依法经相关部门批准后，可开展经营活动，天象公司虽办了营业执照，但未经相关部门批准。本院将综合全案证据及法律规定分析上述证据的证据效力。

被上诉人永浩公司、原审被告天象徐州分公司未提供新证据。

本院二审认定的事实与一审认定事实一致。

本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。该法第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，涉案土地租赁合同所涉土地为农用地，涉案合同约定将土地用于建设有机肥厂，属于将土地性质由农用地变为建设用地，而未履行相应的农用地转用审批手续。天象公司辩称，其租赁涉案土地仅是在永浩公司搭建的阳光大棚里将分离出的牛粪与蘑菇菌渣发酵，并不需要建厂生产。对此本院认为，根据涉案合同约定的“甲方同意乙方在奶牛场北侧建有机肥厂”及天象公司分别于2017年11月16日、2018年7月13日向永浩公司发出的两份告知函中载明的“租用贵公司养牛场北侧约40亩地建有机肥厂，主要利用当地蘑菇菌渣废料及牛粪生产有机肥……将牛粪卖于他人，严重影响了我公司官山有机肥厂建设，致使有机肥厂停建”，可以确认涉案合同签订目的系改变农用地的农业用途，将涉案土地用于非农建设，该土地租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”，故一审法院认定涉案土地租赁合同属无效合同，并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院综合考虑涉案双方的过错程度及合同履行情况，在双方违法的情况下而给自己造成的财产损失，确认由涉案双方自行承担，并无不当，本院予以支持。

综上，江苏天象生物科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费19529元，由上诉人江苏天象生物科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　建

审判员　周美来

审判员　李帅胜

二〇二〇年八月二十八日

书记员　艾文卿