某某、海南聚禄通建筑安装工程有限公司等财产保全执行审查执行裁定书

海南省海口市美兰区人民法院 执行裁定书 （2024）琼0108执异557号 异议人（案外人）：***，男，1967年7月15日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。公民身份号码：XXX。 委托代理人：***，上海兰迪（海口）律师事务所律师。 委托代理人：***，上海兰迪（海口）律师事务所实习律师。 申请人（申请保全人）：海南聚禄通建筑安装工程有限公司，住所地海南省海口市美兰区海甸五西路16号诚和别墅C1座三层。统一社会信用代码91460100MA5RCRLU9R。 法定代表人：***。 被申请人（被保全人）：海南省农垦建工集团有限公司，住所地海南省海口市金垦路58号。统一社会信用代码：914600002012421375。 法定代表人：***。 被申请人（被保全人）：海南省桂林洋热带农业公园有限公司，住所地海南省海口市美兰区灵桂大道327号办公二楼。统一社会信用代码：91460000MA5RC3QR0E。 法定代表人：***。 在本院执行申请人海南聚禄通建筑安装工程有限公司与被申请人海南省农垦建工集团有限公司（以下简称农垦建工）、海南省桂林洋热带农业公园有限公司诉讼财产保全一案[（2024）琼0108民初7950号、（2024）琼0108执保2302号]中，异议人（案外人）***对本院查封被申请人农垦建工名下位于海口市金垦路58号金岭花苑A栋1层商场【不动产权证号:琼（2021）海口市不动产权第XXXX号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人***向本院提出异议请求：中止（2024）琼0108执保2303号案对被申请人海南省农垦建工集团有限公司名下位于海口市金垦路58号金岭花苑A栋一层商场【不动产权证号:琼（2021）海口市不动产权第XXXX号】房产的执行。因请求中的案号存在笔误，异议人更正为：中止（2024）琼0108执保2302号案对被申请人海南省农垦建工集团有限公司名下位于海口市金垦路58号金岭花苑A栋一层商场【不动产权证号:琼（2021）海口市不动产权第XXXX号】房产的执行。 事实和理由：在申请保全人海南聚禄通建筑安装工程有限公司与被保全人海南省农垦建工集团有限公司、海南省桂林洋热带农业公园有限公司合同纠纷一案。贵院在执行本案过程中，异议人***对贵院作出的（2024）琼0108执保2302号执行行为不服，提出异议。原海南省农垦建工集团总公司（现名海南省农垦建工集团有限公司，以下简称农垦建工）与异议人***签订《海南省集资合作建房协议书》，约定***参加集资合作建房，所建房屋位于海口市金垦路58号A栋一层商铺，面积1098.43平方米，每平方2027元，总价款为2226517元。***拥有该套房100%产权，由农垦建工负责办理产权过户登记手续。上述合同签订后，***于2008年4月8日通过银行转账给农垦建工支付300万元，于2008年4月14日再次支付218.2432万元，两笔转款均注明“金岭花苑一、二层铺面购房款”。农垦建工即将该一层商铺交给异议人占有使用支配至今，异议人也一直在支付该商铺的水电费、物业费等相关费用。因历史原因，涉案商铺长期不能办理产权过户登记手续。经协商，***于2020年6月30日给农垦建工转款470万元用于补缴该金岭花苑A栋土地出让金。农垦建工代缴土地出让金、契税、印花税后，办理了金岭花苑A栋1层初始不动产权证，证号为琼（2021）海口市不动产权第XXXX号。上述房产正在准备过户到***名下时，被贵院作出的（2024）琼0108执保2302号民事裁定书予以查封。综上，异议人***认为依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，应当中止（2024）琼0108执保2302号对涉案商场的执行。 本院审查查明，在本院执行申请人海南聚禄通建筑安装工程有限公司与被申请人农垦建工、海南省桂林洋热带农业公园有限公司诉讼财产保全一案中，本院于2024年7月15日以（2024）琼0108民初7950号民事裁定书、（2024）琼0108执保2302号协助执行通知书，对登记在农垦建工名下位于海口市金垦路58号金岭花苑A栋1层商场【不动产权证号:琼（2021）海口市不动产权第XXXX号】进行了查封。案外人***不服，提出书面异议。 另查明，农垦建工曾用名有广东省海南农垦建筑公司、海南省农垦建筑公司、海南省农垦建筑总公司、海南省农垦建工集团总公司。***与***系夫妻关系，双方于1994年1月20日登记结婚。 农垦建工与案外人***签订《海南省集资合作建房协议书》，约定***参加农垦建工的集资合作建房，所建房屋位于海口市金垦路58号A栋一层商铺，面积1098.43平方米，每平方2027元，总价款为2226517万元。***拥有该套房100%产权，由农垦建工负责办理产权过户登记手续。同时，农垦建工又与***的配偶***签订《海南省集资合作建房协议书》，约定***参加农垦建工集资合作建房，所建房屋位于海口市金垦路58号A栋二层商铺，建筑面积1332.7平方米，每平2027元，总价款为270.1382万元。***拥有该套房100%产权，由农垦建工负责办理产权过户登记手续。上述两份合同签订后，***于2008年4月8日通过银行转账给农垦建工支付300万元，于2008年4月14日再次支付218.2432万元，两笔转款均注明“金岭花苑一、二层铺面购房款”。农垦建工于2008年将涉案1层商场交给***占有使用支配，***亦一直支付该涉案1层商场的水电费、物业费和房产税（从租计征）等相关费用至今。由于涉案的金岭花苑A栋商铺土地未缴纳土地出让金等历史遗留原因，涉案商铺长期未能办理产权登记手续。***于2020年6月17日、2020年6月30日分二笔共计给农垦建工转款470万元用于补缴涉案的金岭花苑A栋土地出让金等税费。农垦建工代缴土地出让金、契税、印花税后，涉案的金岭花苑A栋1层商场的初始不动产权证于2021年1月4日办理至农垦建工名下，证号：琼（2021）海口市不动产权第XXXX号。在产权证附记备注：根据《海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室联席办公会议纪要》2018（第5期）发证。 以上事实有《海南省集资合作建房协议书》、银行进账单、个人汇款凭证、网上银行电子回单位、往来凭证、代征代扣税款申报单、税收完税证明等税费发票、不动产权证书、（2024）琼0108民初7950号民事裁定书、（2024）琼0108执保2302号协助执行通知书及结案函、（2022）琼0108执异512号案件卷宗，以及当事人陈述等在案为凭。 本案中，案外人***要求中止对涉案的金岭花苑A栋1层商场的执行，其实质是主张对该房产享有排除强制执行的权利。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，在同时满足上述四项条件情况下，房屋买受人享有能够排除执行的权利。本案中，案外人***与农垦建工所签订的协议虽名为《海南省集资合作建房协议书》，但从协议内容和双方权利义务可知，该协议系约定由***向农垦建工支付款项，由农垦建工向***交付房产并协助办证，故该合作建房协议书实质是房屋买卖合同。而在本院查封涉案房产之前，案外人***已签订合法有效的书面合同、付清全部购房款和占有使用涉案房产，但由于土地出让金等历史遗留问题导致长期未办理产权证，直至2020年案外人补缴土地出让金后，涉案房产于2021年1月才办理初始产权证至农垦建工名下，不宜据此认定系因案外人自身原因未办理户登记。综上，本院认定案外人***的异议符合上述第二十八条规定，其享有的权利能够排除执行，应中止对该房产的执行。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对海南省农垦建工集团有限公司名下位于海口市金垦路58号金岭花苑A栋1层商场【不动产权证号：琼（2021）海口市不动产权第XXXX号】的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员***审判员*** 二〇二四年十一月二十七日 法官助理*** 书记员***