某某、某某等中介合同纠纷民事二审民事判决书

海南省海口市中级人民法院 民事判决书 （2024）琼01民终7017号 上诉人（原审被告）：***，男，1988年1月5日出生，汉族，住海南省海口市琼山区，公民身份号码XXX。 委托诉讼代理人：***，海南威盾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1980年3月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，公民身份号码XXX。 委托诉讼代理人：***，海南奥派律师事务所律师。 原审被告：***，男，1982年8月30日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区，公民身份号码XXX。 原审第三人：海南省农垦建工集团有限公司，住所地海南省海口市金垦路58号，统一社会信用代码914600002012421375。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（海口）律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人***以及原审被告***、原审第三人海南省农垦建工集团有限公司（以下简称农垦公司）中介合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2024）琼0107民初4305号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2024年12月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1．依法撤销一审判决；2．改判驳回***对***的诉请；3．一审、二审诉讼费由***承担。 事实和理由：一审判决认定的部分事实错误，推理违背法律逻辑，推定***知情、参与中介服务完全背离案件客观事实，违背当事人意思自治情形，进而判决***与***共同承担返还107万元的民事责任的裁判结果完全错误。二审应予纠正。 第一，本案中，***只认识上家***和下家***，接触的也只有该二人，且***与上家***、下家***均存在独立的代理房屋销售法律关系，完全不知道***的存在，更不知道***等人和***之间是如何认识联系的，如何协商房屋买卖事宜的，***和***之间成立法律关系完全与***本人无关。 第二，本着还原事实真相，实事求是以及诚信原则，***并不否认，客观上***的银行账户上确实转入过107万款项，但该款项性质***认为其中2万元是“购房款”，剩余105万属于***为购买房屋而支付的房屋办理手续费、指标费，***主观上确实是完全不知情“***与***之间存在中介合同和相关约定的情形”这一前提事实。款项性质更非像***所说的，是中介费用，理由是105万的巨额中介费明显不符合常理，有悖生活经验法则。如果没有本案，***一直以为转入***银行账户的107万元，就是***的款项。需要特别说明的是，至始至终，***根本不认识***，也从未跟***联络过、接触过，更不存在任何意思表示，自然就不存在成立中介合同事实及法律关系，实际直到今日***也从未见过***本人。因此，证明了***在起诉状中称“遂***与***、***约定，由***及***中介促成***向农垦公司购买该小区房屋，***向二人支付中介费用”明显脱离案件客观事实，确实存在为达诉讼目的进而虚假陈述误导法庭的情况。属于不诚信的诉讼行为。所以，客观上即便要主张返还相关款项，***认为也应当是***才有权向***主张。理由是，***确实和***存在代理房屋买卖的独立的委托代理合同关系，但跟本案的***无关。因此，在***对“***与***之间成立的中介合同关系中”没有参与、也没有任何意思表示的情况下，也根本不知情、也不了解其二人具体约定的情况下，***是无权根据合同相对性直接向***主张返还107万元的款项。 第三，退一万步而言，案涉房屋买卖合同最终确实没有促成，因本案存在多层且相互独立的法律关系情况下，那么债的基本原理及根据合同相对性，***所取得的款项没有法律依据，那么根据不当得利返还规则，***也仅以实际获利数额为限独立对***承担相关法律责任，因为该款项是基于同***间的法律关系而收取的，主观上***也认为是***的款项，同样也不存在***有权主张的问题。因此本案中***请求***和***共同承担返还107万元的中介费完全没有事实和法律依据。对***所提出的主张及诉讼请求应予驳回。最后需要特别向二审法院说明的是，***收到银行账户转来107万元购房款后，又按照***要求，将20万转给了***妻子***（2022年7月23日，***收款账户为光大银行）作为***销售房屋的佣金，同时按上家***的要求将款项通过微信转账的方式全部转给***，转交农垦公司。上家***也确认收到全部款项的事实。据此，目前***不存在占有、使用任何该107万元的事实，也不存在其他不当得利的情形。 综上，一审判决***共同承担责任明显不当，从实质公正的角度对***而言明显不公。请二审法院予以全面查明全案事实后依法予以纠正，或撤销一审错误判决，发回重审。以维护***的合法权益，维护司法公信力。 ***辩称，一、***主张从未见过***，其不知晓案涉款项系***支付的中介费用并不属实。2022年7月22日，***、***、***三方共同在农垦公司内签订认购书，***对案涉房屋由***购买，由***支付中介费用是明知的。另，根据***一审提交的聊天记录（第11页），2023年9月27日***曾邀请***在龙昆南路大益茶见面，因此***称未见过***并不属实。***称从未见过***，其不知晓案涉款项系***支付的中介费用并不属实。 二、***参与促成案涉房屋买卖的中介行为，并实际收受了***的中介费用，应与***共同承担退还中介费的责任。***主张其认为***向其所转入的款项系***的款项，这是不合逻辑的。首先，***在上诉状中自认其与***之间存在委托代理销售房屋的关系，且二人已多次合作，代理了案涉楼盘数套房屋销售的中介服务。因此，***明确知晓由***转入的107万元中介费用不可能是***的手续费、指标费。其次，***在上诉状中自认收到***转入的中介费后，又按照***的要求将其中20万元转给了***（***之妻）。若***作为购房人，其不可能要求***将中介费用返还给其妻子。***向***支付的20万元实则是***的“介绍费”，这也与***在上诉状中自认的“其上家系***，下家系***”的陈述相吻合。由此可见，***对案涉房屋买受人为***这一事实是明知的。为促成案涉房屋买卖，***收取了***转入的107万元中介费用，双方的中介合同关系当然成立。本案中，***与***的身份相同，均为房屋销售中介，二者之间仅存在上下层级的区别。***作为中介，负责与***的部分沟通和协调工作。***作为中介，负责收取、分配中介费用，并对接上家***。二者系合作关系，在促成案涉房屋销售的过程中各有分工，共同完成中介服务，应当共同承担返还责任。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。 ***未到庭，亦未发表意见。 农垦公司述称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确。本案系***委托***及***提供中介服务，而***、***未完成中介义务的中介合同法律关系，与农垦公司无关。***欲购买农垦公司开发建设的案涉房屋，遂与***、***取得联系，***、***为此向***提供中介服务，案涉中介款项是***直接向***账户转账，双方之间直接发生法律关系。案涉房屋系保障性住房且从未办理房屋性质变更手续，仅向农垦公司特定职工销售，***不具有购房资格，农垦公司从未与***签订过所谓的《金牛生态小区N21栋认购书》《海口保障性住房预售合同》《补充协议》，当事人在法庭上提交的系列购房合同文件在其他案件中同样出现，多次经审理法院对外委托，其鉴定结果均系伪造。农垦公司已向公安机关刑事报案，已被立案受理。农垦公司亦已将***错误汇入的733980元购房款原路全数转回给***。***于2022年7月7日、7月22日以及7月23日向***合计支付107万元，即***与***构成事实上的中介合同关系。依据《中华人民共和国民法典》第九百六十四条规定“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬”，***未促成合同订立，应向***返还收取的中介费。 二、***诉称收到***款项后，将20万元转给***妻子案外人***作为销售佣金，剩余款项全部转给了案外人***，这与本案并非同一法律关系。本案的事实已查明，***为***提供案涉房屋的信息及交易渠道等中介服务，并收取***支付的中介费，***与***之间构成中介合同关系。至于***诉称其收到***款项后，将其中的20万元转给了***妻子案外人***，剩余款项全部转给了案外人***，***主张的该事实是否成立均不影响***要求***返还案涉款项，***不认识案外人***及***，案涉合同履行过程中也从未与***或***沟通联系也无任何款项往来，与***、***无任何法律关系。***根据合同相对性有权向***提起诉讼。***与***、***之间的纠纷则应另案处理，而不应在本案中作为对***返还请求的抗辩理由。 三、***明知自身无购房资格仍支付好处费（中介费）给***，企图通过给予好处费的方式达到获取保障房的目的，自身有过错。首先，案涉房屋属于农垦内部职工的保障性住房，农垦公司已经通过多种渠道向社会公告不对外销售，已经事先尽到合理通知的义务。其次，***提供的购房合同的名称为《海口保障性住房预售合同》，且《海口保障性住房预售合同》中“说明”部分也明确表明案涉房屋属于保障性住房，***也在底部签字并按捺手印，因此其对案涉房屋属于保障性住房不对外销售应是知情的。综上，***在明知案涉房屋属于保障性住房，不对外销售，且自身并无购房资格的情况下，仍然向***支付好处费以达到获取案涉房屋的目的，自身存在过错。另，本案中，***收取的案涉中介费没有汇入农垦公司，且农垦公司已尽到合理提醒义务，农垦公司亦是案件受害方，形象和声誉受到严重影响。***明知案涉房屋是保障性住房仍擅自对外销售。此行为显然未能尽到其作为专业中介应尽的审慎审查义务和必要的注意义务，其主观上存在为追求高额利益而不顾风险的恶意。***在明知***不具备购房资格的情况下，仍撮合签订所谓的购房合同，为获取高额中介费，其虚假承诺可通过金钱方式解决购房资格是案涉房屋买卖合同无法履行的直接原因。依据《中华人民共和国民法典》第九百六十四条规定，***应当向***返还收取的中介费。 四、同类案件已经二审判决并生效，均判决***向***返还已经支付的款项，农垦公司不承担任何责任与义务。原告***与被告***，第三人农垦公司、***、***合同纠纷［案号为（2024）琼01民终4652号］，原告***与被告***、***，第三人农垦公司合同纠纷案［案号为（2024）琼01民终1238号］，原告***与被告***，第三人农垦公司合同纠纷案［案号为（2024）琼01民终5544号］均已经海口市中级人民法院二审判决，均驳回上诉并已经生效，最终判决被告向原告返还已经支付的费用，农垦公司不承担任何义务。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依据《民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，请求二审法院依法驳回***的上诉请求，维持原判。 ***向一审法院起诉请求：1．判令***、***共同向***返还中介费107万元；2．本案诉讼费用由***、***承担。 一审法院认定事实：2022年，***经***、***介绍购买农垦公司开发建设的金牛生态小区住房。2022年7月7曰，***向***提供的账户（账号为×××，户名为***）支付了中介费2万元。2022年7月22日，***经***、***介绍与农垦公司签订《金牛生态小区N21栋认购书》，约定***认购金牛生态小区N21栋24层2401号房。***于当日向农垦公司支付购房款114000元，向***账户转账支付85万元，于次日又向***账户转账支付20万元，共计向***账户转入107万元。2022年8月5日，***根据***指示向农垦公司支付购房款619980元。***向***提供农垦公司加盖公章及落款时间分别为2022年11月25日、2022年12月6日的案涉房屋《补充协议》及《海口市保障性住房预售合同》，***在上述合同上签字确认。 另查明，金牛生态小区N21栋住房系农垦公司的职工保障性住房，不对外销售，***无购房资格。农垦公司已将***向其支付的房款733980元全额退还。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十二条、第九百六十四条的规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用”。本案中，***、***介绍***购买金牛生态小区N21栋的住房是农垦公司的职工保障性住房，不对外销售，***无购房资格。***、***未就有关订立合同的事项向委托人如实报告，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实及提供虚假情况，未促成合同成立，理应退还中介费，***的诉讼请求，理由成立，予以支持。关于***辩称其不是适格被告，对***与***之间成立的中介合同关系中没有参与、不知情，与***共同承担返还107万元，无事实和法律依据的抗辩意见。经庭审查明，***辩称，2022年1月份，案外人***联系***，有新项目金牛生态小区N21栋住房要对外销售。房屋有28套，领导要了4套，剩余24套公司要转性对外销售，并带领***等人去金牛生态小区踩盘。***向***提供其银行账户，***汇入其账户中的款项由其管理及支付，应视为其参与、知情。***的抗辩意见，理由不成立，不予支持。***经一审法院公告送达开庭传票，未到庭参加应诉、举证及质证，视为对其权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十二条、第九百六十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条之规定，判决：限***、***于本判决生效之日起十日内向***退还107万元。案件受理费14430元（***已预交），由***、***共同负担。***、***应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 二审查明，《海口市建设工程规划许可证副本》显示，案涉的N21住宅楼为保障性住房，全部安置原有业主。2022年1月26日，农垦公司印发《关于原农垦建筑总公司最后一批保障性住房建设分配实施修订方案的第二次补充规定》载明：“公司决定将已建好的位于原建总金牛生态小区N21栋保障性住房用于海垦建工集团原建总最后一批参加保障性住房的职工选购。”2022年2月18日，农垦公司在海南农垦报上发表《关于金牛生态小区房产销售的严正声明》，严正声明：“金牛生态小区内新建的N21楼，系我司为解决职工住房困难的历史遗留问题而建设的保障性住房。我司从未对外销售该房产，更未委托给任何渠道商、房屋中介机构或个人代理销售。N21楼的销售对象仅限于我司特定职工，产权过户需满足严格的资格审查条件。我司不会与包括职工在内的任何个人签订《购房合同》或以其他方式授予其可供买卖的‘购房指标’。凡一切以‘内部关系渠道’等名义推销‘购房指标’、收取指标费等行为，均属诈骗。”因案外人***案件中《海口保障性住房预售合同》《金牛生态小区N21栋认购书》中的“海南省农垦建工集团有限公司合同专用章”“***”法人印章与农垦公司在公安机关备案、正在使用、曾经使用的印章均不是同一枚印章盖印，农垦公司认为本案***持有的预售合同及认购书、补充协议中的印章均不是农垦公司所加盖的印章。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为***是否应向***返还中介费107万元。本案中，***经***、***介绍购买农垦公司开发的金牛生态小区N21栋住宅楼，***为此向***支付了107万元，向农垦公司支付733980元。但经查实，案涉N21住宅楼属于农垦公司为解决职工住房困难的历史遗留问题而建设的保障性住房。该司于2022年2月18日对外发表声明称：“该司从未对外销售该房产，更未委托给任何渠道商、房屋中介机构或个人代理并未对外销售。凡一切以内部关系渠道等名义推销购房指标、收指标费等行为，均属诈骗。”另外，与本案属于同样情况的案外人***和农垦公司所签订的《海口保障性住房预售合同》《金牛生态小区N21栋认购书》中的“海南省农垦建工集团有限公司合同专用章”“***”法人印章被证实与农垦公司在公安机关备案、正在使用、曾经使用的印章不是同一枚印章所盖。而公安机关已立案受理农垦公司印章被伪造案。因此，应认定代理销售金牛生态小区N21栋房产的行为未经开发商同意。本案中，***、***为***购买案涉保障性住房提供中介服务，***为此向***支付了107万元中介费。由于中介服务所指向的房屋为不可售的保障性住房，而农垦公司作为合同转让方声明并未对外委托销售房屋，故案涉交易属于不合法交易，该中介行为因违反公序良俗应认定为无效民事法律行为。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应予返还。故***收取的107万元应返还***。***上诉主张其并非与***成立中介服务合同的相对人，且其收到107万元后，已全部支付给了***的妻子***及***，故其不负有返还义务。本院认为，***作为直接收款人，付有返还款项之义务，其主张对***购房不知情、并非合同相对方，与事实不符，本院不予采纳。至于其收款后向他人支付的款项，属另一法律关系，应另行主张。据此，一审认定***、***共同向***返还107万元，并无不当。 综上所述，***的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院（一审法院）申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。违反本条款规定的，本案立案执行后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取纳入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 二审案件受理费14430元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年一月二十六日 法官助理*** 书记员***