某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏02民终8311号 上诉人（原审原告）：***，男，1972年4月5日出生，汉族，住山东省冠县。 委托诉讼代理人：***，江苏锡州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏锡州律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：***，女，1995年6月26日出生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：***，江苏锡州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏锡州律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：**自动化工程股份有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区洛社镇***288号。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，江苏锡***事务所律师。 原审被告：苏州筑巢房产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇雍尚花园13幢406、407、408室。 法定代表人：***。 原审第三人：无锡洛社中石油昆仑燃气有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区洛社镇洛社商业中心一期H区H-2至H-5。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：乜颖，江***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江***律师事务所律师。 原审第三人：无锡市洛宾装饰工程有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区洛社镇**城1-171。 法定代表人：***。 上诉人***、***因与上诉人**自动化工程股份有限公司（以下简称**自动化公司）、原审被告苏州筑巢房产经纪有限公司（以下简称苏州筑巢公司）、原审第三人无锡洛社中石油昆仑燃气有限公司（以下简称洛社燃气公司）、原审第三人无锡市洛宾装饰工程有限公司（以下简称洛宾装饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2021）苏0206民初7891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***、***上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持其一审全部诉讼请求；2.二审案件受理费由**自动化公司负担。事实和理由：1.其支付460000元价款购买房屋，合同约定毛坯交付，**自动化公司签订合同时故意将交易价格拆分成购房款315112元和装修款144888元，仅向其开具315112元的购房款发票。虽然其与苏州筑巢公司签订的委托合同中约定由苏州筑巢公司与洛宾装饰公司协商钢夹层施工费用，但是其与洛宾装饰公司并未签订装修合同，且苏州筑巢公司员工**在通话录音中认可洛宾装饰公司并未对案涉房屋进行装修，仅是分两个账户进账。**自动化公司未按真实交易价格开具发票，应当开具剩余购房款144888元的发票。2.其诉讼请求包括未开通燃气导致的损失和民用电变为商用电产生的电费差价损失共计44042.35元，这是根据日常生活所需计算后得出的必然损失，一审法院酌定**自动化公司赔偿15000元金额过低。 针对***、***上诉，**自动化公司辩称：洛宾装饰公司与业主签订了装修合同，根据每一户房屋的实际情况提供了包括敲墙、敲砖、恢复原状、重新购置或者加固钢夹层等服务，然后由洛宾装饰公司按照装修合同向业主开具装修费发票。**自动化公司根据购房合同向业主开具购房款发票，***、***要求补开发票的理由不能成立。其公司并不存在违约行为不应向***、***赔偿。***、***主张的电费差价不是必然损失，民用电是阶梯式收费，而商用电是固定价格收费，业主是否支付电费差价取决于用电量多少，业主用电量相对较高时商用电电费会比民用电电费更少。案涉房屋为办公用途且在购房合同中予以明确约定，***、***对此知情，***、***赔偿商用电与民用电的差价损失缺乏依据。 **自动化公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回***、***的一审全部诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用由***、***负担。事实和理由：1.其公司委托苏州筑巢公司销售时并未对外宣称开通管道燃气，一审法院认定该事实缺乏证据佐证。本案系二手房买卖，交付房屋应以现状为准，双方在合同中并未约定燃气入户。2.2021年6月，其公司向***、***交付了房屋，洛社燃气公司停止供应燃气并非其公司过错，相应违约责任应由洛社燃气公司承担。开发房屋时燃气配套工程经过政府部门规划许可并验收合格，其公司销售房屋时并不清楚洛社燃气公司后续会停止供应燃气，一审法院认定签订房屋买卖合同时房屋不具备开通燃气的条件与事实不符。根据洛社燃气公司的停气通知，案涉房屋整改后仍可继续开通燃气，***、***完全可自行整改。3.类案（2020）苏02民终1081号***、***诉无锡市滨湖红星置业投资有限公司商品房销售合同案件中，开发商明知不能开通燃气仍在合同中明确供应燃气，对此法院判令开发商承担10000元赔偿，而本案系二手房销售且有开通燃气的合法审批手续，其公司明显没有过错反而要承担15000元赔偿款，背离了同案同判的司法要求。 针对**自动化公司的上诉，***、***辩称：**自动化公司对外宣称开通管道燃气，其通过苏州筑巢公司向**自动化公司购房案涉房屋，但是在收房后发现未开通天然气，且案涉房屋系办公用房，洛社燃气公司明确表示不能开通燃气，**自动化公司违约给其造成了无法使用燃气的损失，应当进行赔偿。 洛社燃气公司述称：房屋建造时，城镇燃气设计规范GB50028-93(1998年版)没有禁止对开放式厨房开通燃气的规定，所以洛社燃气公司根据规划许可开通燃气。2021年7月，根据城镇燃气设计规范GB50028-2006(2020年版)，房屋的厨房不具有自然通风和自然采光的条件，所以洛社燃气公司关闭燃气。 苏州筑巢公司、洛宾装饰公司未发表意见。 ***、***向一审法院提出诉讼请求：1.**自动化公司、苏州筑巢公司赔偿损失44042.35元；2.**自动化公司补充开具144888元的购房发票。 一审法院查明事实： 2006年6月21日，无锡市**置业有限公司（以下简称**置业公司）与无锡洛社天然气有限公司（之后更名为无锡洛社中石油昆仑燃气有限公司）签订xx花园小区（一期）管道天然气配套工程合同。双方约定：**置业公司委托洛社燃气公司进行小区用户管道天然气设计、施工；洛社燃气公司向小区居民24小时连续供气；小区商品房602户、单身公寓171户（***、***购买的房屋属于该单身公寓）、商住楼108户，共计881户，每户开设建设费2500元，管道天然气配套费共计2202500元；管道天然气的配套，提升了小区形象，增加了卖点，**置业公司将配套费核入房价。2006年8月3日，无锡市规划局惠山分局出具审查意见，原则同意**置业公司上报的**新城综合管线规划方案，地块内规划包括燃气管在内的七种地下管线。2008年12月8日，洛社燃气公司向**置业公司出具书面说明，整个小区具备置换通气点火条件。2009年6月25日，无锡市惠山区城市管理局出具验收意见，认为**城一期燃气设施工程达到了合格标准。2009年7月2日，无锡市惠山区建设局通过对**城一期的竣工综合验收。之后，**置业公司将包括本案房屋在内的部分单身公寓出售给**自动化公司用于职工宿舍使用。 2020年12月4日，***与苏州筑巢公司签订委托合同。双方约定主要内容：***委托苏州筑巢公司根据购房要求购买指定商品房，并选择施工单位对房屋进行钢夹层施工；购买房屋坐落于惠山区××，建筑面积46.34平方米；该房屋现状态为毛坯，层高5.4米，***要求在取得该商品房时，已经完成内部钢夹层的建造与验收，并委托苏州筑巢公司选择钢夹层施工单位，包含钢夹层房屋单价不超过每平方米9926.63元；在上述价格范围内，苏州筑巢公司与施工单位协商钢夹层施工费用，***与施工方签署施工合同。 2020年12月15日，**自动化公司与***、***签订《无锡市存量房买卖合同》。双方约定主要内容：**自动化公司是出售人，***、***是买受人，房屋坐落于惠山区××，建筑面积46.34平方米，价款315112元。**自动化公司在销售案涉房屋时宣称“**公馆，挑高5.4米，燃气入户”。2021年3月9日，**自动化公司与***、***签订网签版房屋买卖合同。双方约定主要内容：**自动化公司是出售人，***、***是买受人，房屋坐落于惠山区××，建筑面积46.34平方米，房屋用途办公，建筑年代2009年，价款315112元。合同下方注明操作机构：无锡小城房地产经纪有限公司。2021年3月31日，**自动化公司向***、***开具315112元的购房发票。2021年6月，**自动化公司向***、***交付上述房屋。2021年7月19日，洛宾装饰公司向***、***开具144888元的装修服务发票。 2021年7月16日，洛社燃气公司通知：为吸取湖北十堰6.13燃气爆炸事故教训，依据江苏省城镇燃气管理条例，按照无锡市“安全隐患全面排查，全面整改，立即整改”的会议精神要求，我公司在排查中发现“使用敞开式厨房，厨房与客厅未有隔断，厨房未具备自然通风和自然采光条件”，所以7日后停止供气。之后，洛社燃气公司停止供气。 一审法院认为，***、***与**自动化公司签订的房屋买卖合同，合法有效。**自动化公司在出售房屋时，对外宣称房屋开通管道燃气，增加了房屋的卖点。但是，根据相关设计规范，**自动化公司在与***、***签订房屋买卖合同时，房屋即不具备开通燃气的条件，而且**自动化公司作为开发商**置业公司的关联公司，对外出售大量类似房屋，知道或者应当知道该批房屋不具备开通燃气条件，而对外宣称“燃气入户”，存在较大过错，应当承担违约责任。综合管道燃气费与电费的价差、当事人过错程度、房屋性质等因素，法院酌定**自动化公司向***、***赔偿15000元。苏州筑巢公司不是本案房屋买卖合同的主体，不承担责任。无论是线下还是网签房屋买卖合同约定的房屋价格均为315112元，**自动化公司已经足额开具了等额发票，无须补开购房款发票。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款之规定，判决：一、**自动化公司于判决生效后十日内向***、***赔偿损失15000元；二、驳回***、***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费902元，由***、***和**自动化公司各半负担451元，***、***已预交该款，**自动化公司于判决生效后十日内将应负担的451元直接给付***、***。 本院对一审法院已查明事实依法予以确认。 二审中，***、***向本院提交***等四户业主的委托合同、装修费发票，证明房屋钢夹层施工的收费标准不统一，结合苏州筑巢公司销售人员的电话录音，说明实质上不存在所谓的装修合同，装修款是购房款的组成部分。**自动化公司对***、***提供证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。**自动化公司向本院提交***、***与洛宾装饰公司签订的装修合同，证明业主与洛宾装饰公司在案涉房屋买卖关系之外单独建立了装修法律关系，***、***主张购房款包含装修费与事实不符。***、***认可装修合同的真实性，但对证明目的不予认可，其从未见过洛宾装饰公司的人，装修合同付款流程与日常装修不符，洛宾装饰公司也未提供实际装修施工的相关证据，洛宾装饰公司与**自动化公司是关联公司，装修合同是为了拆分购房款而签订。洛社燃气公司质证认为***、***和**自动化公司二审提交的证据由法院依法认定，苏州筑巢公司、洛宾装饰公司对上述证据未发表质证意见。 二审另查明，2020年12月15日，甲方***、***与乙方洛宾装饰公司签订《装修施工合同》，约定装修施工地点为**城公寓49-506室，装修施工内容为装修材料采购、钢结构夹层安装，总价包干，总价款144888元，工期自2021年3月1日至2021年6月30日。双方另外还对材料供应、工程质量及验收、工程价款结算进行了约定。 以上事实，有装修合同予以佐证。 本院认为，**自动化公司关于双方未约定燃气入户的上诉理由不能成立，具体分析如下：首先，苏州筑巢公司受**自动化公司委托对外宣传销售房屋，苏州筑巢公司对外宣称开通管道燃气，对**自动化公司发生法律效力。苏州筑巢公司宣称“燃气入户”是对房屋及相关设施所作的说明和允诺，虽**自动化公司与***、***签订的合同中并未将该内容载入其中，但仍应视为合同内容。***、***基于合理信赖认为该房屋符合通气条件并可长期使用燃气，该事实对其购房意愿及房价均有影响，然而事实上***、***并不能长期使用燃气。其次，案涉房屋系2009年建成，根据《城镇燃气设计规范GB50028-93（1998年版）》7.4.5规定“燃气灶应安装在通风良好的厨房内，利用卧室的套间或用户单独使用的走廊作厨房时，应设门并与卧室隔开”。房屋不具备良好通风及卧室与厨房无法隔断的问题自始存在，**自动化公司作为出售方对于房屋能否安全使用燃气负有更高的注意义务。虽洛社燃气公司决定停止供应燃气，但**自动化公司在出售房屋时对外宣称的“燃气入户”无法实现，根据合同相对性原则，**自动化公司理应承担相应责任。因此，从保护购房者合法权益的角度看，一审法院酌定的违约金标准并无过高，自由裁量权恰当，本院予以维持。 ***、***与**自动化公司签订购房合同约定购房款315112元，苏州筑巢公司按照委托合同约定选择施工单位对房屋进行钢夹层施工，同时***、***与洛宾装饰公司签订装修合同约定装修款144888元。因购房款和装修款的收费主体、收费内容并不具有同一性，且**自动化公司、洛宾装饰公司已按合同约定金额足额开具了购房款发票和装修款发票，故***、***要求**自动化公司开具金额460000元购房款发票，事实及法律依据不足，本院不予支持。另，***、***还主**用电与商用电电费差价损失，因案涉房屋用途为办公，一审法院酌定**自动化公司赔偿15000元时，已对电费差价损失进行了综合考虑，裁量并无不当。 综上，***、***与**自动化公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费902元，由上诉人***、***负担451元，上诉人**自动化公司负担451元。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二三年二月二十四日 书记员　　王　希