某某自动化工程股份有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏02民终7817号 上诉人（原审被告）：**自动化工程股份有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇***288号。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，江苏锡***事务所律师。 被上诉人（原审原告）：严小娴，女，1994年11月14日生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：***，江苏新普律师事务所律师。 原审第三人：无锡洛社中石油昆仑燃气有限公司 ，住所地无锡市惠山区洛社镇洛社商业中心一期H区H-2至H-5。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：乜颖，江***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江***律师事务所律师。 上诉人**自动化工程股份有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人严小娴，原审第三人无锡洛社中石油昆仑燃气有限公司（以下简称洛社燃气公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2021）苏0206民初5929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年11月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回严小娴的诉讼请求。事实及理由：1.其公司委托销售公司销售时并未授权对外宣称开通管道燃气，这是门店自发行为，与其公司无关。本案系二手房买卖，交付房屋应以现状为准，双方在合同中并未约定天然气入户。2.2021年6月9日，其公司向****付房屋，****2021年6月21日与洛社燃气公司签订供气合同，***燃气公司停止供应燃气并非其公司过错。其公司销售房屋时并不清楚洛社燃气公司后续会停止供应燃气，一审法院对此认定不正确。3.类案（2020）苏02民终1081号案件中，开发商明知不能开通燃气仍在合同中明确供应燃气，对此法院判令开发商承担10000元赔偿，而本案与该案并不相同，其公司明显没有过错反而要承担15000元赔偿款，并不公平。即便法院认定其公司存在过错，其公司也仅在燃气配套费2500元范围内承担责任。 ****到庭作**。 洛社燃气公司述称：房屋建造时，城镇燃气设计规范GB50028-93（1998年版）没有禁止对开放式厨房开通燃气的规定，所以洛社燃气公司根据规划许可开通燃气。2021年7月，根据城镇燃气设计规范GB50028-2006（2020年版），房屋的厨房不具有自然通风和自然采光的条件，所以洛社燃气公司关闭燃气。综上，请求驳回上诉，维持原判。 严小娴向一审法院起诉请求：1.**公司赔偿损失120947.4元（房价的30%）；2.**公司补充开具116477元的购房发票。 一审法院认定事实：2006年6月21日，无锡市**置业有限公司（以下简称**置业公司）与无锡洛社天然气有限公司（之后更名为无锡洛社中石油昆仑燃气有限公司）签订**X园小区（一期）管道天然气配套工程合同。双方约定：**置业公司委托洛社燃气公司进行小区用户管道天然气设计、施工；洛社燃气公司向小区居民24小时连续供气；小区商品房602户、单身公寓171户（****买的房屋属于该单身公寓）、商住楼108户，共计881户，每户开设建设费2500元，管道天然气配套费共计2202500元；管道天然气的配套，提升了小区形象，增加了卖点，**置业公司将配套费核入房价。 2006年8月3日，无锡市规划局惠山分局出具审查意见，原则同意**置业公司上报的天X新城综合管线规划方案，地块内规划包括燃气管在内的七种地下管线。2008年12月8日，洛社燃气公司向**置业公司出具书面说明，整个小区具备置换通气点火条件。2009年6月25日，无锡市惠山区城市管理局出具验收意见，认为天X城一期燃气设施工程达到合格标准。2009年7月2日，无锡市惠山区建设局通过对天X城一期的竣工综合验收。之后，**置业公司将包括本案房屋在内的部分单身公寓出售给**公司用于职工宿舍使用。 2021年3月4日，**公司与****订《无锡市存量房买卖合同》。双方约定主要内容：**公司是出售人，******人；房屋坐落于惠山区××，建筑面积46.34平方米，房屋用途办公，建筑年代2009年；价款403158元。合同下方注明操作机构：无锡X家房地产经纪有限公司。**公司委托的销售公司在销售案涉房屋时宣称“**公馆，挑高5.4米，燃气入户”。2021年3月31日，**公司向严小娴开具403158元的购房发票。2021年1月15日，****无锡市洛X装饰工程有限公司（以下简称装饰公司）签订《装修施工合同》，装饰公司负责材料采购和钢结构夹层安装，****付86477元，装饰公司向严小娴开具86477元的装修发票。2021年6月9日，**公司向****付上述房屋，交付的房屋有钢结构夹层将房屋分为上下两层。 2021年6月21日，****洛社燃气公司签订居民供气合同，开户、使用燃气。2021年7月16日，洛社燃气公司通知：为吸取湖北十堰6.13燃气爆炸事故教训，依据江苏省城镇燃气管理条例，按照无锡市“安全隐患全面排查，全面整改，立即整改”的会议精神要求，我公司在排查中发现“使用敞开式厨房，厨房与客厅未有隔断，厨房未具备自然通风和自然采光条件”，所以7日后停止供气。之后，洛社燃气公司停止供气。《城镇燃气设计规范GB50028-2006（2020年版）》10.4.4规定“燃气灶应安装在有自然通风和自然采光的厨房内。利用卧室的套间（厅）或利用与卧室连接的走廊作厨房时，厨房应设门并与卧室隔开”。 一审法院认为：******公司签订的房屋买卖合同，合法有效。**公司在出售房屋时，对外宣称房屋开通管道燃气，增加了房屋的卖点。但是，根据相关设计规范，**公司在与****订房屋买卖合同时，房屋即不具备开通燃气的条件，而且**公司作为开发商**置业公司的关联公司，对外出售大量类似房屋，知道或者应当知道该批房屋不具备开通燃气条件，而且**公司作为开发商**置业公司的关联公司，对外出售大量类似房屋，知道或者应当知道该批房屋不具备开通燃气条件，而对外宣称“燃气入户”，存在较大过错，应当承担违约责任。综合管道燃气费与电费的价差、当事人过错程度、房屋性质等因素，法院酌定**公司向****偿15000元。买卖合同约定的房屋出售款403158元，**公司足额开具了等额发票，无须补开购房款发票。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，作出判决：一、**公司于判决生效后十日内向****偿损失15000元。二、驳回严小娴的其他诉讼请求。一审案件受理费2718元，财产保全费1170元，共计3888元，由双方各半负担1944元。严小娴已预交该款，**公司于判决生效后十日内将应负担的1944元直接给付严小娴。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。 本院认为，首先，销售公司受**公司委托对外宣传销售房屋，**公司认为宣传用语系销售公司自行确定，对**公司不发生法律效力，与事实不符。销售公司宣称“燃气入户”是对房屋及相关设施所作的说明和允诺，虽**公司与****订的合同中并未将该内容载入其中，但仍应视为合同内容。严小娴有理由相信该房屋符合通气条件并可长期使用燃气，该事实对其购房意愿及房价均有影响，然而事实上****不能长期使用燃气。其次，案涉房屋系2009年建成，根据《城镇燃气设计规范GB50028-93（1998年版）》7.4.5规定“燃气灶应安装在通风良好的厨房内，利用卧室的套间或用户单独使用的走廊作厨房时，应设门并与卧室隔开”。房屋不具备良好通风及卧室与厨房无法隔断的问题自始存在，**公司作为出售方对于房屋能否安全使用燃气负有更高的注意义务。虽洛社燃气公司决定停止供应燃气，但**公司在出售房屋时对外宣称的“燃气入户”无法实现，根据合同相对性原则，**公司理应承担相应责任。因此，从保护购房者合法权益的角度看，一审法院酌定的违约金标准并无过高，自由裁量权恰当，本院予以维持。 综上所述，**公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费175元，由上诉人**公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　孙　宏 审 判 员　*** 二〇二三年二月十日 法官助理　周喆菁 书 记 员　俞　颖