河北交建集团有限公司、植开业等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

海南省第一中级人民法院 民事判决书 （2023）琼96民终473号 海南省第一中级人民法院 民事判决书 （2023）琼96民终473号 上诉人（原审被告）：河北交建集团有限公司，住所地河北省保定市天鹅西路333号。 法定代表人：孙某，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈某，北京盈科（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林某，北京盈科（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：植某，男，1959年1月6日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：李某1，女，1984年7月12日出生，汉族，住海南省琼海市，系植某儿媳。 原审被告：海南春娇建筑工程有限公司，住所地海南省定安县塔岭新区弘诲路东侧13号三楼。 法定代表人：李某2，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭某，海南国岛律师事务所律师。 原审第三人：谌某，男，1986年10月28日出生，汉族，住福建省宁德市郊城区。 上诉人河北交建集团有限公司（以下简称交建公司）因与被上诉人植某、原审被告海南春娇建筑工程有限公司（以下简称春娇公司）、原审第三人谌某房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2022）琼9002民初414号判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人交建公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；3.由被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院将合同约定租赁期限及租赁期间届满后占有使用的事实混淆，认定合同期限届满后继续占用房屋至今期间属于事实认定错误。2019年11月25日签订的《铺面出租协议书》第二条约定，涉案出租房屋的租金应在合同签订时即支付半年租金，剩余租期按季度付款，先交租金后使用，但原审被告春娇公司签订当日仅支付三个月的租金。亦即自协议签订之日起，即开始存在逾期支付租金的违约情形。与此同时，至租期届满承租人也没有支付过任何租金，涉案租赁协议在租期届满前已陷入合同僵局。所以，承租人未按期支付租金的行为已表明不再继续履约，不存在继续承租涉案房屋的意思表示。《铺面出租协议书》已于租期届满时终止，涉案房屋租货协议的租赁期间应当自2019年11月25日起至2020年11月25日止。因此，一审法院认定本案的租赁期限为2019年11月25日至今属于认定事实错误。二、一审法院遗漏查明，被上诉人从未采取过适当措施防止损失扩大的事实，导致租赁期间届满后占有使用期间的属于扩大损失部分的事实认定不清，适用法律错误。根据《民法典》第五百九十一条第一款的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”一方违约后，另一方采取措施及时止损是请求扩大的损失请求赔偿的法定前提条件。故，对于出租方而言，若承租方长期拖欠租金，致使合同目的落空，出租方则负有及时止损的义务，否则不得请求扩大损失的赔偿。但一审法院未查明被上诉人是否采取过措施及时止损即认定合同期限届满后起至今的租金应由承租人承担错误。本案中，承租人仅支付3个月租金后便不再支付租金，按照合同约定及租赁市场的交易惯例均是“先交租金后使用”。所以，在租赁期内，被上诉人已应采取要求承租人支付租金或解除租赁协议的方式及时止损。在自租期届满后，被上诉人更应立即采取合理措施与被上诉人及春娇公司办理交接手续，并及时将涉案场地另行出租他人。然而，被上诉人怠于行使权利，放任损失的扩大，由此造成的损失后果，应当由被上诉人自行承担。因此，即便认为应由上诉人承担《铺面出租协议书》承租人义务，上诉人的责任也应自租期届满之日即2020年11月25日起终止。综上所述，承租人仅对本案协议约定的租赁期间即2019年11月25日至2020年11月25日的租金承担支付义务；2020年11月25日起至实际清退期间的房屋占有使用费当属损失扩大的部分，被上诉人未采取合理措施及时止损，故上诉人无需承担2020年11月25日之后的房屋占有使用费或租金损失。 被上诉人植某辩称，直至合同到期时我们一直都有跟双方公司即交建公司和春娇公司及时联系，一直有私下沟通，没有协调好后，我们还去了长坡镇的司法所进行沟通，两家公司也承诺过待他们双方的矛盾解决了就给我们付款。 原审被告春娇公司述称，一、《铺面出租协议书》的合同相对方是一审原告植某和被答辩人河北交建公司，答辩人并非签订合同的主体，该份合同不能约束答辩人。《铺面出租协议书》约定：“租赁期限为一年，即从2019年11月25日至2020年11月25日止。期满后如果甲方需要继续租赁，交建公司享有优先权，租金每月5800元，订立合同时先付半年租金，以后按季度付款。水电费为交建公司支付。”因此，交建公司作为合同的相对方，应当按照合同的约定履行支付租金以及水电费义务，交建公司与植某在履行该合同过程中产生的债权债务问题与答辩人无关。二、《铺面出租协议书》第六条明确约定：“房屋出租期间，乙方不得自行出租或转让，如有必要必须经甲方同意。”而且交建公司签订合同后，在房屋一楼大门树立了公司招牌以及琼海自然村硬板化路工程施工第三标段的牌子。由此可证实，交建公司在签订《铺面出租协议书》时已经明确约定，涉案房屋不得自行出租或转让，事实上也是交建公司在使用涉案房屋，不存在转租给答辩人的情形。三、根据答辩人与交建公司签订的《施工合同解除协议书》的约定可证实，经双方核实，截止目前乙方共完成工程总价款人民币200万元（价款中含乙方施工所产生的工、机等直接、间接费用），现甲方给予乙方退场款项200万元，交建公司支付所有工程款后，双方再无债权债务关系。由此可证实，春娇公司与交建公司就涉案工地的债权债务已经结清，交建公司不得再向春娇公司主张任何费用。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请法院依法驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人谌某未到庭，亦未提交书面答辩意见。 植某向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告交建公司向原告支付从2019年11月25日起至腾退房屋之日止的租金（以5800元/月计算，暂计至2022年7月25日为168200元）和水电费3192元（电费2776元、水费416元）；2.被告春娇公司对被告交建公司的上述租金和租赁费用负连带责任；3.本案诉讼费用由二被告共同负担。 一审法院认定事实：2019年12月20日，原告植某（甲方）委托其儿子***与交建公司琼海市自然村通公路工程第三标段项目经理部（乙方）签订落款时间为2019年11月25日的《铺面出租协议书》。约定，一、甲方愿意出租琼海市长坡镇长潭街军营区路段铺面一二楼给乙方作为办公、住宿，租赁时间为一年（即从2019年11月25日至2020年11月25日）。期满后如果甲方需要继续租赁，乙方有优先权。二、房租与房租付款方式：租金每月5800元，合同签订时先付半年租金，以后按季度付款，先交租金后使用。如乙方不按时付清租金，将视乙方违约，甲方有权终止本合同，将出租房屋收回，押金5000元，合同期满时无意外事退还。五、乙方在使用期间，整栋楼水电费由乙方缴纳，乙方不得损坏甲方水电设施和房屋结构，如有损坏，由乙方负责赔偿。合同还对其他事项进行了约定。乙方合同签章处加盖河北交建集团有限公司琼海市自然村通公路工程第三标段项目经理部及代理人第三人谌某的签名，该公章由交建公司员工***加盖。琼海市自然村通硬化路工程施工第三标段项目由交建公司中标并承建，并于2020年7月与春娇公司签订施工协议，由春娇公司施工。2019年11月25日，春娇公司原法定代表人***已通过微信向原告的儿媳妇李某1转账支付了3个月的房租17400元及押金5000元，共计22400元。之后，二被告均在案涉房屋中办公，并在门口挂有“河北交建集团有限公司”“海南省农村公路六大工程琼海市自然村通硬化路工程施工第三标段”的牌匾。案涉房屋权利人为原告。因被告未按约定支付房租，原告遂向一审法院提起诉讼。案件审理过程中，原告表示房租仅主张至2022年7月份，之后的租金不再主张。交建公司表示***系其公司案涉项目的监管者。第三人谌某表示其系春娇公司聘请的员工，其于2020年12月底已将物品打包，但未搬离。春娇公司在庭审结束后提交书面《声明》，表示其从未与原告签订过租房合同，不应承担责任；交建公司提交的解除施工协议中，已明确春娇公司应承担施工过程中应承担的人工费、材料费、机械费，因此铺面租金案件与春娇公司无关。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原告主张被告交建公司支付拖欠房租及水电费是否应予支持；二、被告春娇公司是否应对前述债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一。琼海市自然村通硬化路工程施工第三标段项目由交建公司中标承建，并成立的项目经理部。该项目经理部与原告签订《铺面出租协议书》，由交建公司的员工***加盖项目经理部印章，并在案涉房屋门口挂有“河北交建集团有限公司”“海南省农村公路六大工程琼海市自然村通硬化路工程施工第三标段”的牌匾，出租人即原告作为合同相对人，对确属交建公司的工程项目，有理由相信项目经理部有权签订合同。因该项目经理部不具备独立的法人资格，其对外从事民事活动产生的法律责任，应由交建公司承担。合同履行过程中，交建公司未能按约支付房租给原告，构成违约，并在合同期限届满继续占用房屋至今，故原告主张交建公司支付截至2022年7月份的房租，有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。截至2022年7月份，产生的房租为185600元（5800元×32个月），扣除已向原告支付3个月的房租17400元及押金5000元，交建公司应向原告支付房租金额为163200元（185600元-17400元-5000元）。原告表示对于之后的房租不再主张，系其对自身权利的处分，一审法院予以照准。被告交建公司抗辩该债务与其无关，缺乏理据，一审法院不予采纳。原告主张交建公司支付水电费2192元，未提交证据予以证明，一审法院不予支持。关于争议焦点二。原告认为春娇公司与交建公司共同使用案涉房屋，主张春娇公司对前述债务承担连带责任。一审法院认为，首先，春娇公司并非案涉合同的相对方，原告以房屋租赁合同纠纷为由诉至一审法院，根据合同的相对性原则，原告要求春娇公司支付租金，于法无据。其次，实践中，房屋承租人和实际使用人不一致的情况及代付租金的情况不少，而房屋承租人与实际使用人之间的关系存在各种可能性。故原告主张春娇公司对前述债务承担连带责任，缺乏理据，一审法院不予支持。对于二被告之间因房租承担问题的争议，双方可另循途径解决。被告春娇公司经一审法院依法通知应诉后未依法行使诉讼权利，视为放弃其诉讼权利，而经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告河北交建集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告植某支付房屋租金163200元。二、驳回原告植某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3728元，由原告植某负担178元，被告河北交建集团有限公司负担3550元。 二审期间，上诉人提交新证据《照片》，拟证明案涉房屋的现状为已经出租状态；被上诉人提交新证据即与交建公司员工郭某的通话录音，拟证明其一直都有与交建公司和春娇公司联系，主张权利；原审被告春娇公司、原审第三人谌某未提交新证据。经审查，本院对上诉人提交的证据《照片》的关联性不予采信，对被上诉人植某提交的证据通话录音的真实性、合法性、关联性予以确认。 二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人自认与被上诉人之间成立房屋租赁合同关系，且对租赁期限内的租金予以认可，故本案的争议焦点为一审法院判决上诉人支付2020年11月25日至2022年7月的租金是否正确。据已经查明的事实，上诉人在租赁期限届满后并未及时清退、交接房屋，截止2022年7月，房屋内仍被物品占用。上诉人交建公司主张被上诉人不及时主张权利，导致损失扩大，该理由并不成立。根据二审上诉人提交的录音可知在租赁期限届满前，被上诉人已经向上诉人的工作人员追讨房屋租金，上诉人工作人员解释说其与春娇公司之间尚有纠纷待处理。而后，被上诉人也通过司法局协调与上诉人之间的租赁合同纠纷，并未怠于行使权利。法律并未规定必须通过诉讼来主张权利，当事人通过口头或其他能够通知到对方的方式主张权利均系其积极维护自身权益的方式。上诉人在租期届满后，未及时搬离，继续占用房屋，应继续支付租金以弥补被上诉人的损失，故上诉人的上诉主张不能成立。 综上所述，上诉人河北交建集团有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由河北交建集团有限公司负担（河北交建集团有限公司已预交3564元，多收取部分予以退回）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年三月三十日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 审核：***撰稿：***校对：***印刷：*** 海南省第一中级人民法院2023年3月30日印制 （共印15份）