某某、某某与漳州市某某有限公司、福建省某某置业有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

福建省高级人民法院 民事判决书 （2022）闽民终1239号 上诉人（原审原告）：***，男，1963年5月22日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：***，福建朗同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，福建朗同律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：***，女，1963年8月29日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：***，福建朗同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，福建朗同律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：漳州市某某有限公司，住所地福建省漳州市。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，福建建达（漳州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省某某置业有限公司，住所地福建省漳州市龙文区。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***。 上诉人***、***因与被上诉人漳州市某某有限公司（以下简称漳州某甲公司）、福建省某某置业有限公司（以下简称某某置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省漳州市中级人民法院（2021）闽06民初876号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。***、***的委托诉讼代理人***、***、被上诉人漳州某甲公司的委托诉讼代理人***、某某置业公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***、***上诉请求：1．依法撤销福建省漳州市中级人民法院（2021）闽06民初876号民事判决，改判停止对坐落于漳州市龙文区九龙**道**街**幢**房**（以下简称案涉房产）的查封和公开拍卖等执行措施。2．本案一、二审诉讼费用由漳州某甲公司、某某置业公司承担。事实与理由：（一）***、***有权选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定主张权利。根据最高人民法院第156号指导案例裁判要点，《执行异议复议规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。最高人民法院在该案例及相关案件中的裁判意见表明，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，根据具体情形可以适用《执行异议复议规定》第二十八条和第二十九条规定。而且该两条规定是一般条款与特别条款的关系，在不能适用第二十九条排除执行之情形下，异议申请人仍得请求以第二十八条规定排除执行。只有在买受人既不符合第二十八条又不符合第二十九条规定时，人民法院方可驳回买受人的执行异议。就本案而言，***、***作为商品房买受人有权选择适用《执行异议复议规定》第二十八条排除执行，一审判决认定***、***主张适用该规定于法不符而不予支持，属适用法律错误，应予纠正。（二）本案符合《执行异议复议规定》第二十八条规定情形，***、***享有的权利足以排除漳州某甲公司的建设工程价款优先受偿权。1．漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初585号生效民事判决已认定***、***与某某置业公司于2014年8月7日签订的《商品房买卖合同》合法有效，且案涉房产在2014年11月28日已由***交付给***、***使用，而一审法院送达查封案涉房产相关法律文书的时间为2019年1月23日。据此，案涉房产查封之前***、***已与某某置业公司签订合法有效的书面买卖合同，并已合法占有案涉房产。2．根据（2020）闽0603民初585号生效民事判决查明事实，2014年8月7日某某置业公司出具收款收据给***、***收执，其中载明缴款人***、***，金额15314850元，收款事由为**?***-*幢Ｓ**1号商场购房款。据此，***、***已支付案涉房产全部价款。3．漳州市自然资源局2019年9月9日发布的《福建省某某置业有限公司“**?***-*幢及其地下室”不动产登记公告》中关于“福建省某某置业有限公司‘**?***-*幢及其地下室’,土地证号：漳国用（2009）第9**1号，土地用途为商住综合用地。现已通过竣工验收报备并完成不动产总确权。凡购买‘**?***-*幢及其地下室’商铺、住宅及车位的单位或个人，可持相关材料到漳州市**楼办理不动产登记”之记载内容，可以证明案涉房产系在被查封后才收到可办理不动产登记的通知。另外，一审法院2016年7月25日作出的（2016）闽06民终535号民事判决载明，2012年2月3日某某置业公司与某某股份有限公司漳州分行签订《最高额抵押合同》，以包括案涉房产在内的在建工程为抵押物设定抵押，此后办理了抵押登记。（2020）闽0603民初585号生效民事判决也已查明，截至2020年5月13日，案涉房产的权利状况仍为在建工程抵押、查封中。综合《房屋登记办法》第二十二条及《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条规定，可以确定***、***无法办理不动产登记系因案涉房产为在建工程抵押、查封中，即本案非因***、***自身原因未办理过户登记。据上，***、***符合《执行异议复议规定》第二十八条规定情形，享有的权利足以排除执行。虽然福建省高级人民法院（2017）闽民终1138号民事判决确定漳州某甲公司对**?**幢（含地下室）拍卖、变卖或折价所得款项享有优先受偿权，但案涉房产已排除在该案执行范围之外，漳州某甲公司的债权可通过拍卖、变卖案涉项目其他资产获得清偿。（三）本案同时也符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正，下同）第十五条规定情形，***、***享有排除强制执行的民事权利。最高人民法院相关裁判意见认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，案外人在未办理财产登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权利：一是被执行人与案外人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理登记并非案外人的原因造成。因此，根据前述分析，***、***依该条规定也享有排除强制执行的民事权利。 漳州某甲公司辩称，（一）漳州某甲公司对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权，一审判决依据《执行异议复议规定》第二十七条规定驳回***、***的诉求正确。按福建省高级人民法院（2017）闽民终1138号民事判决书，漳州某甲公司对某某置业公司在工程款62798455.7元范围内，就包含案涉房产在内的“融都?新界”1＃、2＃、3＃楼（含地下室）拍卖、变卖或折价所得款项优先受偿。福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初585号民事判决已驳回***、***对抵债标的物的登记请求权与物的交付请求权等其他诉求，且已明确“***、***可以就承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿另行主张权利”。因此，***、***对案涉房产不享有物权而仅享有一般合同债权。而建设工程价款优先受偿权依法优先于其他债权，一审判决驳回***、***的诉求符合法律规定。（二）***、***不符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，不享有排除强制执行的民事权利。1．***、***仅凭收款收据不足以证明其已经全额支付案涉房产的价款。（2020）闽0603民初585号民事判决只是对作为书证内容的相关收款收据的文字内容进行叙述，并未确认某某置业公司已经收到案涉房产全部价款。***、***在多起关联案件中陈述“我方并未实际支付购房款”“不了解，***是否有转账”等，某某置业公司表示没有收款，***也明确表示“没有转账”，故应认定***、***未实际付款。2．***、***所谓的占有不是合法占有且未持续实际占有。某某置业公司自始未向***、***移交案涉房产，只有***、***利益相关人***在2014年所谓的交付使用。且自2014年起至今多年，案涉房产作为2000多平方米的大商场，***、***也未提供经营或收益的相关证据，故不能确认***、***已实际占有案涉房产。3．***、***怠于履行《商品房买卖合同》义务，不申请办理预告登记，导致不能办理过户登记。***、***未按《商品房买卖合同》第25条申请预告登记并造成至今未办理预告登记，***、***存在过错。而且，根据案涉各方关系，***、***在签订《商品房买卖合同》时应明知案涉房产存在在建工程抵押之事实，但其未尽到审慎注意义务而仍与某某置业公司签订《商品房买卖合同》。故***、***对案涉房产不能办理过户登记有过错且其自身过错是不能办理过户登记的重要原因。4．***、***与某某置业公司签订的《商品房买卖合同》只是有效的书面买卖合同，约定的案涉房产单价也远低于市场价而严重背离市场行情，依法属于可撤销合同。故案涉《商品房买卖合同》不是能够实际履行的合法有效合同。综上，请求驳回上诉、维持原判。 某某置业公司辩称，（一）***、***的诉求不符合《执行异议复议规定》第二十四条规定。1．***、***不是权利人。案涉房产未登记产权，结合《执行异议复议规定》第二十五条第一项规定，案涉房产的权利人为某某置业公司而非***、***。而且，***、***与某某置业公司不存在真实的商品房买卖合同关系，不是案涉房产的真实购房人。2．***、***的所谓权利不具有合法性、真实性。***、***系因抵债而签订《商品房买卖合同》，其与代理人在此前另案中多次强调案涉房产系以物抵债，在庭审中也表示其与某某置业公司不是商品房买卖关系，故***、***基于以物抵债签订《商品房买卖合同》，其主观动机并非买卖，其作为购房人的权利不真实也不合法。而且，***、***主张“以购房款抵债”及某某置业公司已确认收到购房款等均严重违背事实，其依据最高人民法院第72号指导性案例中“以借款转化为购房款”的观点主张权利，但无法按该案例精神证明转化过程，其主张也于法无据。3．***、***的所谓权利不能排除漳州某乙公司的执行。根据生效民事判决，漳州某乙公司就案涉房产享有建设工程价款优先受偿权。***、***仅以另案判决合同有效的所谓权利，依法不能排除漳州某乙公司的执行。（二）***、***的诉求与《执行异议复议规定》第二十七条等规定严重冲突。《执行异议复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。而其中案外人主张的权利，应当是所有权等在性质上能够阻止人民法院对执行标的的强制执行的实体权利。案外人对执行标的的债权请求权，原则上不能阻止执行，也不能对抗申请执行人的优先受偿权。案外人为了生产经营活动购买房屋的不属于消费者，也不能对抗申请执行人建设工程价款优先受偿权。案涉房产是面积2000多平方米、生产经营使用的商场，暂不论***、***是否真实的购房者，仅就案涉房产本身性质而言，其所谓的“购买”也不能对抗漳州某甲公司的建设工程价款优先受偿权。（三）***、***依据《执行异议复议规定》第二十八条等规定主张权利不能成立。1．结合前述，以物抵债受让人的权利在物权期待权保护范围之外。***、***不论依据《执行异议复议规定》第二十八条还是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定在本案中提出诉求，均应予以驳回。2．《执行异议复议规定》第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件的规定，其中的“消费者”购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。因案涉房产不能用于居住，***、***不是该条规定的消费者，其在本案中的主张也不能支持。综上，***、***的上诉请求应予驳回。 ***、***向一审法院提出诉讼请求：停止对案涉房产的查封和公开拍卖等执行措施。 一审法院认定事实：***、***（甲方）与***（乙方）、***（丙方）、某某置业公司（丁方）签订一份《协议书》（落款时间为2014年8月1日），该协议约定：鉴于：1、***、***与***存在民间借贷关系，***、***对***持有债权；2、***与***存在民间借贷关系，***对***持有债权；3、***系某某置业公司的实际控制人，位于福建省漳州市九龙**道东侧、水仙大街南侧“融都?新界”商品房系由某某置业公司开发。4、***向某某置业公司购买位于福建省漳州市九龙**道东侧、水仙大街南侧“**?新界”**幢二层Ｓ**商场（面积2041.98㎡），购房款由***支付共计15314850元；5、在前述房产中，***愿将位于福建省漳州市九龙**道东侧、水仙大街南侧“**?新界”**幢*层Ｓ201商场（面积2041.98㎡）折抵给***、***，***、某某置业公司愿予以配合，***还愿意代***、***支付全部购房款作为***向***、***的还款。甲、乙、丙、丁四方围绕甲、乙、丙三方之间债务整合，及丁方出售给甲方诸事宜达成以下协议：一、截止2014年7月30日，***借款全部用于投资某某置业公司。二、所购房产的总价为15314850.00元。四方一致同意***、***购房应支付某某置业公司的购房款义务的债务由***承担，视同***、***已经支付全额购房款完全履行了购房合同义务，某某置业公司给***、***开具支付房款的票据。三、某某置业公司确认，***、***已履行商品房买卖合同付款义务全额支付了购房款，放弃向***、***主张付款及追究违约责任的权利。四方均在《协议书》上签字盖章。 2014年8月7日，***、***与某某置业公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35****748）及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定***、***向某某置业公司购买福建省漳州市九龙**道以东、**大街以**都?新界1-2幢Ｓ201号商场，建筑面积2041.98平方米，每平方米7500元，总金额15314850元。同日，某某置业公司出具收款收据给***、***收执，该收据载明缴款人***、***，金额15314850元，收款事由为**?**1-2幢Ｓ201号商场购房款。 漳州某甲公司与某某置业公司建设工程施工合同纠纷一案，福建省高级人民法院于2018年8月31日作出（2017）闽民终1138号民事判决，判决某某置业公司应于判决生效之日起十日内向漳州某甲公司支付工程款62798455.7元及利息（从2014年11月21日起至实际还清之日止，按照年利率6％计算）；漳州某甲公司在工程款62798455.7元范围内，就“**?新界”1＃、2＃、3＃楼（含地下室）拍卖、变卖或折价所得款项优先受偿等。判决生效后，漳州某甲公司向一审法院申请强制执行，一审法院立案受理，执行案号（2018）闽06执384号。在执行过程中，一审法院于2018年10月9日作出（2018）闽06执384号执行裁定：查封、扣押、冻结、划拨、提取被执行人某某置业公司相当于人民币63807813.3元及利息的财产。 2019年1月23日，一审法院向漳州市不动产登记中心送达（2018）闽06执384号执行裁定书及协助执行通知书：查封被执行人某某置业公司名下址在漳州市龙文区九龙**道以东、**大道以**?新界3幢**……3幢**，1-3幢Ｓ**、1-2幢Ｓ201等商品房、车位、地下商场，查封期限三年。2018年12月25日，一审法院作出（2018）闽06执384号之二执行裁定书：终结对福建省高级人民法院作出的（2017）闽民终1138号民事判决书的执行。2019年1月22日，一审法院恢复对（2017）闽民终1138号民事判决书的执行，案号（2019）闽06执恢3号。2019年2月21日，一审法院作出（2019）闽06执恢3号执行裁定书：拍卖、变卖被执行人某某置业公司名下址在漳州市龙文区九龙**道以东、水仙大道以**?新界3幢**……3幢Ｄ11，1-3幢Ｓ**、1-2幢Ｓ**1等商品房、车位、地下商场及垃圾中转站。一审法院在执行申请执行人漳州某甲公司与被执行人某某置业公司建设工程施工合同纠纷［（2018）闽06执384号］一案中，案外人***、***向一审法院提出书面异议，请求解除对坐落于漳州市龙文区九龙**道**街**幢**房**的查封和其它执行措施。一审法院作出（2021）闽06执异7号执行裁定裁定驳回***、***的异议请求。 一审法院另查明，***、***与某某置业公司、***、***、陈某商品房预售合同纠纷一案，福建省漳州市龙文区人民法院于2020年9月29日作出（2020）闽0603民初585号民事判决，判决：一、***、***与某某置业公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35****748）合法有效；二、驳回***、***的其他诉讼请求。 一审法院认为，本案的争议焦点在于***、***的权利是否足以排除执行。《中华人民共和国民法典》施行前，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”依照该规定，建设工程价款优先受偿权优先于其他债权。 《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行实践中常见的优先受偿权主要包括担保物权和建设工程价款优先受偿权。根据（2017）闽民终1138号生效民事判决认定，本案漳州某甲公司享有建设工程价款优先受偿权，除法律、司法解释另有规定外，案外人提出排除执行异议依法不应支持。 原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（现已失效）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，某某置业公司系房地产开发企业，虽***、***与某某置业公司签订有《商品房买卖合同》，但从《商品房买卖合同》中的房屋标的和《协议书》的内容看，***、***并不是上述法律规定所指的购房用于自住的消费者，并不属于《执行异议复议规定》第二十七条规定中“法律、司法解释另有规定”的除外情形，其权利不足以排除漳州某甲公司的建设工程价款优先受偿权，所提执行异议不能成立。因《执行异议复议规定》第二十七条已对特定优先受偿权对执行异议的排除效力作出规定，***、***主张适用《执行异议复议规定》第二十八条规定排除执行，于法不符，不予支持。 综上，***、***请求排除执行的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《执行异议复议规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决：驳回***、***的诉讼请求。 本院二审期间，漳州某甲公司对一审查明认定的2014年8月7日某某置业公司“出具收款收据给***、***收执，该收据载明缴款人***、***，金额15314850元，收款事由为**?新界1**幢**商场购房款”之事实提出异议认为，其中对于收款收据的描述应当补充“收款方式系转账”的内容。某某置业公司认为，一审遗漏查明某某置业公司未收到***、***支付的案涉房产购房款，以及***、***也确认其未向某某置业公司支付购房款之事实。当事人对一审查明认定的其他事实均无异议，本院予以确认。 本院二审期间，当事人未向本院提交新证据。 本院认为，根据本院（2017）闽民终1138号民事判决，漳州某甲公司对某某置业公司在工程款62798455.7元范围内，就包含案涉房产在内的“**?新界”1＃、2＃、3＃楼（含地下室）拍卖、变卖或折价所得款项优先受偿，即漳州某甲公司对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权。本案系在漳州某甲公司申请执行后***、***作为案外人提出执行异议但被驳回，进而依据《执行异议复议规定》第二十八条规定提起的执行异议之诉案件，争议焦点在于***、***能否依据《执行异议复议规定》第二十八条规定，排除漳州某甲公司基于建设工程价款优先受偿权申请的强制执行问题。 《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则。根据《执行异议复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定是基于对商品房消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权等权利，法律也更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但规定的是一般不动产买受人的物权期待权，仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人，不能对抗法定优先权。虽然从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权等法定优先权的强制执行，则必须符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定。亦即，能够对抗建设工程价款优先受偿权这一法定优先权的权利主体应当限于《执行异议复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，而不包括《执行异议复议规定》第二十八条规定的非消费者购房人。就本案而言，***、***若要作为案涉房产的购房人对抗该房产上建设工程价款优先受偿权的执行，需根据《执行异议复议规定》第二十九条规定来判断其对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益，《执行异议复议规定》第二十八条规定在本案中并无适用的余地。因此，本案即便符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，也不能对抗建设工程价款优先受偿权这一法定优先权，***、***主张依据第二十八条规定排除强制执行的抗辩理由也不成立，故对其是否符合《执行异议复议规定》第二十八条规定项下四个要件所涉购房款支付等事实及争议，在本案中并无继续审查之必要。***、***主张其符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定情形而享有排除本案强制执行的民事权利，亦不能成立。由上，一审判决认定***、***主张适用《执行异议复议规定》第二十八条规定排除执行于法不符，另据***、***与某某置业公司签订的《商品房买卖合同》项下约定交易的案涉房产系建筑面积为2041.98平方米的商场等查明事实，认定***、***非《执行异议复议规定》第二十九条规定的购房用于自住的消费者并驳回其诉讼请求，有事实依据且符合法律规定，本院予以维持。 综上所述，***、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费113689元，由***、***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年三月二十八日 书记员***